ما حدث في سوق العقارات في أوروبا في عام 2018

تعتبر الشقق والمنازل والفيلات في فرنسا وموناكو- بالنسبة لشخص ما بمثابة حلم، وبالنسبة لشخص آخر- حقيقة واقعية وبالنسبة لشخص ثالث عبارة عن عمل. قررنا معرفة ما يحدث في السوق الأوروبية اليوم، كيف تعمل الوكالات الغربية، من وماذا يشتري. ولهذ ، توجهنا للحديث مع مدير إحدى شركات الوساطة العقارية الأوروبية الرائدة ArendaLazur TM (Cofrance SARL) ، فيتالي أرخانغيلسكي.

– فيتالي ديميتروفيتش، أخبرنا باختصار في أي مجال تعمل شركتك ArendaLazur TM (Cofrance) SARL))؟ هل تعمل فقط في فرنسا أو في جميع أنحاء أوروبا؟
– نحن نعمل في جميع أنحاء أوروبا، لكن فرنسا وموناكو، بالطبع، هي من أولوياتنا، حيث لدينا مكتبنا الرئيسي في نيس. ماذا نفعل؟ جميع أنواع العقارات: الخاصة والتجارية والبسيطة والمخصصة للنخبة. نحن نعمل بنشاط مع الأجانب، وخاصةً من روسيا، لمساعدتهم على اختيار شيء ما، وفحصه ، وشرائه ، وبعد ذلك – الحفاظ عليه وتأجيره. نحن نقدم مجموعة كاملة من الخدمات المرافقة ، بما في ذلك الخدمات القانونية. ونحل جميع القضايا المتعلقة بالضرائب، ومدفوعات المرافق، والتأمين. إذا لزم الأمر ، فإننا نقوم بإصدار رهن عقاري في البلد المختار. كما نقدم الدعم في الحصول على تصريح إقامة، تسجيل الأعمال ، ثم – في الحصول على الجنسية. الناس الذين لا يقيمون بشكل دائم في أوروبا يشعرون بعدم الأمان في بلد أجنبي. مهمتنا هي دعمهم في كل شيء، لجعل العميل مرتاحاً من الخطوة الأولى إلى الأخيرة، ولن يقلق على أي شيء.
– هل تعملون في مجال التأجير؟

– نعم، هناك اتجاه آخر لنا هو الإيجار وكل شيء مرتبط به. تأجير قصير الأجل للشقق والفلل لقضاء أوقات الفراغ وغيرها من الأغراض، والمباني التجارية – للأعمال التجارية، والشقق للإقامات الطويلة، كل هذا هو عمل ضمن مهام شركة ArendaLazur TM (Cofrance SARL)، الذي شاركنا فيه بنجاح منذ حوالي عشر سنوات. ونمتلك قاعدة بيانات كاملة من العقارات في فرنسا وموناكو في أيدينا. في دول أوروبية أخرى نتعاون مع عدد كبير من الوكالات العقارية الرائدة، وبما أن شركتنا هي شركة وساطة، ليس لدينا الحق في فرض أي رسوم إضافية على الشقق والمنازل، أي أننا نقدمها بسعر المالك، ويمكننا حتى التفاوض على الخصومات.
– ماذا حدث لسوق العقارات في أوروبا عام 2018؟

– إذا أخذنا السوق بالكامل، يمكننا القول إن الطلب على العقارات في أوروبا آخذ في النمو، والأسعار ترتفع أيضاً. لكن لكل بلد وضعه الخاص. في مكان ما لا يتغير لعدة سنوات، وفي مكان ما في كل عام هناك بعض القفزات. على سبيل المثال، ازداد الاهتمام بالسكن في ألمانيا هذا العام بحدة. وارتفعت الأسعار بقوة في البرتغال وهولندا بنسبة 6 إلى 8٪ ، ومن المتوقع استمرار هذا الاتجاه.
وحسب الطلب، فإن إسبانيا وإيطاليا وألمانيا تتصدر السوق اليوم. هذا يرجع إلى حقيقة أن هناك قبل بضع سنوات، انخفض سعر العقارات بنسبة 20-30 ٪. الآن الأسعار ترتفع، ولكن ببطء، في المتوسط بنسبة 2-4 ٪ سنويا. لذلك، شراء العقارات هنا لا يزال مربحا.

– وكيف هي الأمور في فرنسا؟
– في فرنسا، الصورة هي عكس ذلك: قبل بضع سنوات كانت هناك قفزة خطيرة في أسعار العقارات، ثم توقفت. في العام الماضي، لم ترتفع التكلفة على الإطلاق. في عام 2018 ، ارتفعت الأسعار بحوالي 1.5-2٪، وهو أمر غير ذي أهمية ، لذلك لا يزال الطلب على الشقق مرتفعاً. وفقا للخبراء، فإن قيمة العقارات في فرنسا سوف تستمر في النمو ببطء ولكن بثبات، بنسبة 0.5-2 ٪ سنويا. لذلك، الآن من المستحسن الاستثمار في السكن، إنه استثمار موثوق به.
– هل هناك بلدان حيث لا يزال الوضع العقاري على حاله لسنوات عديدة؟

– نعم، مثل هذه الدول تشمل سويسرا، والمملكة المتحدة، أو، على سبيل المثال، إمارة موناكو، حيث نعمل بنشاط. في هذه البلدان، ولفترة طويلة، ظلت ديناميكيات النمو الطبيعي لسوق العقارات بطيئة: 0.5 – 1.5٪ سنوياً، دون أي قفزات. ووفقا للخبراء، فإن هذا الوضع لن يتغير. أعتقد أنه لا داعي للتذكير بأن أسعار العقارات المرتفعة للغاية في هذه البلدان، على سبيل المثال، موناكو ولندن، لسنوات عديدة حسب هذا المعيار، تعتبر من بين أكبر ثلاثة متصدرين في العالم.
وبالمناسبة، في فرنسا، ترتفع أسعار العقارات الفاخرة (الفيلات الفاخرة، القصور، القلاع) ببطء أكثر بكثير من الشقق أو المباني التجارية. أعتقد أن هذا الاتجاه سيستمر. الأسعار ترتفع أسرع في باريس، خاصة بالنسبة للاستوديوهات والشقق الصغيرة، ولكن أيضا للمساكن الراقية.
– هل من المربح للأجانب شراء العقارات في أوروبا ثم تأجيرها؟ مع الأخذ بعين الاعتبار، أن الضرائب، وخاصة على المرافق، مرتفعة جدا هناك.

– بالطبع، مربحة، ولهذا السبب بالذات أيضا. ففي فرنسا، هناك ضريبة على الإقامة يدفعها الشخص الذي يعيش حاليا في الشقة، وبالتالي، إذا كان المنزل مستأجراً، فالمستأجر يتحمل النفقات ويتم دفع جميع الرسوم على المرافق عادة من قبل المستأجرين. أسعار الإيجار في معظم البلدان الأوروبية عالية جدا. لذلك ، يبقى مالك العقار في حالة مريحة على أي حال، على الرغم من جميع الخصومات المطلوبة. بالنسبة للأجانب الذين لا يعيشون بشكل دائم في البلد، فإن الإيجار مفيد بشكل خاص. خلاف ذلك، سيكون عليك دفع ثمن السكن الذي لا تستخدمه لأكثر من سنة.

– ولكن في هذه الحالة، يتضح أنه إذا لم تستأجر شقة، فإن شراء عقارات في أوروبا غير مربح بالنسبة للأجانب؟

– كل هذا يتوقف على الوضع. في تجربتنا، أستطيع أن أقول إنه لا يوجد عمليا شيء من هذا القبيل، أن الأجانب الذين يشترون العقارات لن يقوموا بتأجيرها، وفي نفس الوقت لن يعيشوا فيها. أو شخص ما يشتري شقة من أجل الانتقال إلى بلد آخر للإقامة الدائمة فيه. شخص ما – من أجل الاسترخاء في الصيف، وفي الوقت الذي لا يتواجد فيه يقوم بتأجيره. وهناك مثلاً شخص ما يحتاج إلى غرفة للقيام بأعمال تجارية. ولكن لم تكن هناك مثل هذه الخيارات بالنسبة لشخص يقوم بشراء شقة ليقضي مدة أسبوع إجازة، ثم يتوقف عن العمل- لم نصادف مثل هذه الحالات في ممارستنا العملية. بعد كل شيء، ومن أجل هذا الأمر يلجأون إلينا في شركة ArendaLazur TM (Cofrance SARL) للعناية والاهتمام بالعقارات في غياب المالك وتوفير الدخل الثابت له. إذا كانت هناك حاجة إلى فيلا أو شقة في شهر واحد فقط من السنة، فيمكن استئجارها ببساطة، ونحن مستعدون دائمًا للمساعدة في هذا الأمر.
في معظم الأحيان، يتم شراء الممتلكات في أوروبا من قبل الأشخاص الميسورين وليس من قبل الأشخاص الذين لا تتوفر لديهم الأموال بطبيعة الحال، وهدفهم هو الاستثمار بشكل مربح وآمن. مثل هؤلاء الناس يميلون إلى شراء منزل، مما يؤدي إلى زيادة السعر، وفي بعض الأحيان يشترونه حتى في مرحلة البناء. في وقت لاحق، وعندما ترتفع أسعار الشقق ، فإنهم يبيعونها بنجاح. وإذا لم يكن لديهم مثل هذه المهمة، فعندئذ يقومون بنقل رأس المال في شكل عقارات ثابتة لأبنائهم بالميراث وهذا الأمر أكثر أمانًا من الحسابات المصرفية، خاصة عندما يتعلق الأمر بروسيا.
– هل لديكم الكثير من العملاء من روسيا؟

“بما أن هناك موظفين يتحدثون الروسية في شركتنا، وأنا عشت أيضا في سان بطرسبرج لسنوات عديدة، فإننا نولي دائما اهتماما خاصا للعملاء من روسيا وبلدان الاتحاد السوفياتي السابق. لدينا العديد من المواقع باللغة الروسية ، وهناك مكاتب في موسكو وسانت بطرسبورغ وألما-آتا وكييف ومينسك وبعض مدن البلطيق الأخرى وأرقام هواتف مباشرة في مناطق مختلفة من الاتحاد الروسي وشركاء موثوق بهم يقيمون بشكل دائم في روسيا، والذين، إذا لزم الأمر، هم دائماً على استعداد لتقديم الدعم – القانوني والنفسي والاستشارات.

في الوقت نفسه، نحن لا نسعى إلى استهداف العملاء الروس تحديداً. بل يمكن قراءة جميع مواقعنا الأساسية بثلاث لغات على الأقل: الفرنسية، والروسية، والإنجليزية، وهناك موظفون يتكلمون الإسبانية والإيطالية والصينية والألمانية واللغات الأخرى. ولذلك ، فإن الحواجز في الفهم ، كقاعدة عامة، لا تنشأ مع أي شخص، والناس من مختلف البلدان يأتون إلينا.

– كيف كان العام 2018 بالنسبة لشركتكم؟

– كان مستقراً وبالقدر الذي كنا نتوقعه تقريباً. وكان ذروة الطلب على المساكن في فرنسا العام الماضي، عندما تجمدت أسعار العقارات مؤقتا. أما الآن فقد ارتفعت قليلاً ، لكن الناس ما زالوا يرغبون في شراء شقق، حتى زادت التكلفة أكثر. لذلك، يمكن اعتبار السنة ناجحة، وكان هناك الكثير من العمل، ولدينا عملاء وأصدقاء جدد منتظمون.

أما بالنسبة لعقود الإيجار، فقد جاء هذا العام، عدد أقل من السياح من روسيا إلى فرنسا للراحة أقل من المعتاد، وعلى ما يبدو بسبب الوضع الاقتصادي في البلاد. وكان هذا متوقعاً، فحاولنا التركيز على العملاء من البلدان الأخرى. ولكن بما أن الروس يحبون الاستجمام في كوت دازور- الشاطئ اللازوردي، بالإضافة إلى الفرنسيين أنفسهم، لا أستطيع أن أقول أنه في هذا الاتجاه كان العام 2018 هو الأفضل بالنسبة لنا.
– هل تعملون في الدول الأوروبية حيث العقارات أرخص، على سبيل المثال، في بلغاريا واليونان؟

– كما قلت، نحن نعمل في جميع أنحاء أوروبا، لذلك نحن نتعامل أيضا مع بلغاريا واليونان وإسبانيا وحتى فنلندا، حيث العقارات رخيصة نسبيا. ولكن ما حدث هو أن شركة ArendaLazur TM (Cofrance) SARL) كانت في البداية أكثر إثارة للاهتمام مما يسمى عملاء VIP المهمين جداً، الذين لا يبحثون أولاً عن عروض رخيصة ، وثانياً ، فهم يقدّرون أسلوب دعم العمليات الجاهزة. زبوننا المعتاد هو شخص ليس لديه الوقت للاتصال بعشر مؤسسات مختلفة، على أمل العثور على عرض أرخص، أو توفير محام، ثم استئجار شقة منفردة، وهكذا. عميلنا هو الشخص الذي يختار العقار بعناية، ويتأكد من أن عملية الشراء مربحة، ومن ثم يرسل لنا كل شيء ببساطة: لتنفيذ المعاملة، والتأمين، وملء الإقرار الضريبي، وتأجير ، واستئجار شركة إدارة. أو يضع لنفسه في البداية هدف المغادرة إلى فرنسا للإقامة الدائمة، وشراء مشروع تجاري هنا، ومع هذا نساعده أيضًا بشكل شامل.
– أخبرنا المزيد عن هذا الموضوع، هل أفهم بشكل صحيح أن وظيفة شركتكم ليست مجرد بيع المباني التجارية؟

– بالطبع لا، وهذه هي مصلحتنا. نحن نقدم خدمات استشارية، وتقييم الأعمال من وجهة نظر ربحيتها في المستقبل ، والمساعدة في اختيار والحصول على خيار جيد واقعياً، ونحن نقدم الدعم القانوني الكامل. ثم نساعد في الحصول على تصريح الإقامة، وترتيب الانتقال لجميع أفراد الأسرة وحل أي قضايا ذات صلة، بما في ذلك المدرسة التي يذهب إليها الطفل، ومن هو الطبيب الذي سيعالج الجدة، وحتى الطبيب البيطري الذي سيهتم بالكلب. يمكن للعميل أن يعيننا لحل أي مشكلة، وسنفعل كل شيء حتى لا يقلق بشأن أي شيء ويشعر أنه في وطنه في فرنسا.

– إذاً أنتم تركزون أكثر على العملاء من فئة الأشخاص المهمين جداً VIP؟

– خدماتنا تلقى اهتماماً أكبر لدى شريحة الأشخاص الأثرياء. لذا، إذا كنا نتحدث عن الراحة، فنحن لا نساعد فقط في استئجار شقة، ولكن نقدم العديد من الخدمات ذات الصلة: ننظم إجازة مع برنامج فردي، والذي قد يتضمن رحلة على متن يخت أو رحلة بطائرة هليكوبتر أو نوع من الاحتفال أو عطلة. ليس لدينا أي أطر وقيود، لدينا مجموعة متنوعة من المقترحات والعروض المناسبة من الأحداث. كل شيء يحدث بناء على طلب العميل. إذا كان يريد أن تستقبله سيارة ليموزين في المطار، أو أن تعزف فرقة وأوركسترا على مدار الساعة في الفيلا، فيمكننا ترتيب ذلك بسهولة.
ومع ذلك، هذا هو واحد فقط من أنشطتنا. وتتوفر لدينا قاعدة بيانات خاصة لعدد كبير من العقارات “للطبقة الوسطى”: شقق منخفضة التكلفة، وشقق ومنازل مستقلة، وكلها للإيجار والبيع. لذلك ، إذا اتصل بنا شخص ما قائلاً: “أريد استئجار استوديو لمدة أسبوع بسعر أدنى وليس أكثر من ذلك” ، فسنقدم له أرخص العروض من جميع أنحاء فرنسا أو من منطقة محددة، ونساعده على إبرام عقد إيجار، إذا كان بحاجة إلى ذلك، … لا شيء أكثر! ثم يأتي، يستريح ، يعمل، يفعل ما خطط له. إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك دائمًا التوجه إلينا للحصول على المشورة. إذا لم نتكلم عن نصيحة قانونية كاملة ، سنكون سعداء بتقديمها مجانًا. وبالتالي ، فإن سمعة “النخبوية” ، التي تعززت خلف الشركة ، ليست صحيحة تماما. نحن نعمل مع الجميع، وسنجد لكل شخص ما يبحث عنه بالضبط.
-هل هناك أي خدمة خاصة في شركتكم لا تقدمها عادة الوكالات العقارية؟

– سأجيب على هذا النحو: عند الطلب، نحن على استعداد لتزويد العميل بأي خدمة لا تقدمها الوكالات العقارية عادة ، في إطار القانون واللياقة، بالطبع. بالنسبة لـشركة ArendaLazur TM (Cofrance SARL) ، فإن “المقاربة الفردية” ليست مجرد كلمات فارغة، والتي أصبحت من المألوف لسبب ما إدراجها في أي إعلان. نمنح عملاءنا حقًا مطلقًا في حرية الاختيار وحل جميع المهام التي يحددها. الغداء في المطعم، ركوب الخيل، تذاكر الحفلات – فلماذا لا نجمع كل ذلك مع معاينة العقار؟

إذا تحدثنا عن خدمات تسمى “أقرب إلى العمل” ، فعلى سبيل المثال، في أي وقت نوفر للعميل معاينة للعقار على طائرة هليكوبتر. لنفترض أن أحد العملاء يريد أن يعاين عشرة عقارات تقع على مسافة بعيدة عن بعضها البعض، وأن أمامه يومين فقط للقيام بذلك. نقوم باستئجار طائرة هليكوبتر وحل هذه المشكلة بسهولة. أو على العكس، فقد يختار عدة شقق في مدينة واحدة ، لكنه يريد إجراء تقييم شامل للبنية التحتية. من الارتفاع، يمكنه أن يرى بوضوح الموقع الحقيقي للمبنى، أو قربه ، أو قربه أو بعده عن البحر. مستشارنا، الذي سيطير معه، سيخبره ويظهر له كل شيء.
قد تبدو هذه الخدمة للوهلة الأولى نوعاً من “الخيال”. ولكن كل العملاء دون استثناء الذين أجروا مثل هذه المعاينة بالطائرة المروحية، كانوا ممتنين للغاية! وقالوا إنه كان من الصعب فهم مدينة غريبة في تداخل الشوارع والمباني ، وخاصة العقارات القريبة. ولكن من جانب المروحية ، يصبح كل شيء واضحاً ، وهذا ينطبق بشكل خاص على المدن الكبيرة. يمكنك التقاط الصور ثم تحليلها بهدوء. إذا تم نسيان شيء ما ، فسوف يساعدك المدير الشخصي لشركة ArendaLazur TM (Cofrance SARL) على معرفة أين وماذا. أعتقد أنك تود سماع شيء كهذا عندما تسأل عن الخدمات غير القياسية.

– بالضبط! قل لي ، هل لديكم أي خطط للسنة القادمة؟

– ليس لدينا تقليد لوضع خطط للسنة المقبلة. إذا كانت هناك فكرة شيقة أو مفيدة ، فسنبدأ في التصرف على الفور. وتظهر التجربة أن المشاريع التي تم تأجيلها ، كقاعدة عامة ، إما أنها لم تنفذ على الإطلاق أو أنها لم تحقق النجاح. هناك أشياء فقط نعمل عليها في الوقت الحالي.

في عصر التكنولوجيا الحديثة، من المهم للغاية أن تمتلك الشركة مواقع ويب مريحة تساعد الناس على الحصول على جميع المعلومات اللازمة بسرعة. تخيل كم عدد الأشياء العقارية في فرنسا وحدها. مئات الآلاف! والوضع معهم يتغير باستمرار: واحد للبيع ، والآخر يظهر. في بعض الأحيان ، هناك عروض مزيفة بأهداف إعلانية ، وتحتاج إلى التأكد من وجود مثل هذا المنزل بالفعل. نحن نعمل فقط مع شركاء موثوقين ونقوم بتحديث قاعدتنا باستمرار. نحن نحاول توفير الحد الأقصى من المعلومات في إعلان واحد ، ونطلب صورًا إضافية ومقاطع فيديو وأوصافًا للقضية وليس فقط “هذه شقة جميلة”.
في أوروبا، من الجيد ألا يتم فعل أي شيء “في الظلام”، إذا كان الشخص يبيع منزلاً ، فإنه يفعل ذلك بطريقة قانونية، بمشاركة محامٍ، وكاتب العدل، ولكن في الوقت نفسه، لا تزال الإعلانات المزورة موجودة. إن التعامل مع كل هذا الارتباك ليس بالأمر السهل، ويعمل خبراؤنا عليه. نحن نسعى جاهدين للحصول على الإعلانات ذات الصلة فقط على مواقعنا، والناس لا يضيعون وقتهم. وهذه هي المهمة التي تتطلب العمل اليومي. من المهم أيضًا تقديم معلومات حول ميزات شراء شقة في بلد معين، وحول الضرائب الواجب تسديدها، ومقدار تكاليف الصيانة. كل هذا يمكن قراءته مواقعنا، وهو مناسب جدا للعملاء “البعيدين”.
– إذاً هل تعتقدون أن مواقع الويب تلعب دورًا مهماً للمشتري؟

– ليس حاسماً، لكنه مهم. لأي مشتر، والموقع هو فقط أول خطوة لتعرفه على الشقة، أو الانطباع الأول. ثم يتصل بنا ويسأل ألف سؤال. وبالطبع، من المستحيل إعطاء الإجابات للجميع في وقت واحد. لكن ليس هذا هو الوضع عندما يكون من المناسب أن نقول “تعالوا وشاهدوا”، لأن الأجنبي سوف يقرر السفر فقط عندما يكون مقتنعاً بأن الشقة تناسبه تماماً. مهمتنا هي التأكد من أنه لن يصاب بخيبة أمل. نحن دائما نختار عددً قليلاً من الخيارات البديلة ونحاول أن “نضع في اعتبارنا” عروض بديلة إضافية. نحن “نهز” الوكالات والمالكين بحيث يقدمون إجابات على جميع الأسئلة ، بحيث يقدمون أقصى قدر من المعلومات قبل ترتيب الزيارة، ولا نعمل على مبدأ “فقط للبيع”.
عملية اختيار العقارات عملية ضخمة، من المهم جدا الوصول إلى جميع العقارات، وتطبيق عملية تصفية ضرورية، وعلى الفور تجاهل كل شيء غير ضروري. يسعى المبرمجون وغيرهم من موظفي ArendaLazur TM (Cofrance SARL) إلى إيصال محركات البحث إلى الكمال. في عصرنا من الممكن جدا ، ولكن ليس بهذه البساطة. هذا ما لدينا بالفعل ولا يزال يتعين علينا العمل عليه. يأتي العملاء في المقام الأول إلى المكان المريح: حيث يمكن أن يجدوا أنفسهم ويقوم المتخصصون لدينا بسرعة بتقديم الخيار المناسب. إن وجود مثل هذه البوابات يعد ميزة كبيرة، لأن الأسعار والعروض متشابهة في كل مكان، وموقع سريع جيد هو أمر نادر.

– ما هي أكبر صفقة أجرتها شركتكم على الإطلاق؟
شقة متعددة المستويات في موناكو، في مبنى جديد، كانت تكلفتها حوالي 90 مليون يورو. والآن يتجاوز سعرها أكثر من 115 مليون يورو.

-هل كان هناك أي أمر فضولي أو حالة فريدة حدثت هذا العام تتذكرها بشكل خاص؟

– كانت هناك سيدة واحدة من أوزبكستان “أمطرتنا” بأسئلتها حول الشقق في موناكو. ثم اتضح أنها بحاجة إلى شقة في ماكاو، أي في الصين. كان هناك أيضًا عميل مثير للاهتمام اختار الشقق وفقًا لمعيار واحد: هل يتناسب مع اثنين من قططه “فائقة الصغر”. واتضح لنا فيما بعد أنه كان لديه ثلاثة أطفال في نفس الوقت… نتيجة لذلك، لم يعمل معنا، ونحن تنفسنا الصعداء. لكن مثل هذه الحالات نادرة ، معظم الناس يلجؤون إلينا، ثم يصبحون أصدقاء لنا.

أجرى الحوار الصحافي المستقل نيكولاي دانيلوف.