Cosa è successo nel mercato immobiliare in Europa nel 2018

Appartamenti, case e ville in Francia e Monaco – per qualcuno è un sogno, per qualcuno – la realtà, e per qualcuno – il business.  Abbiamo deciso di scoprire cosa sta succedendo nel mercato europeo oggi, come funzionano le agenzie occidentali, chi e cosa compra. Per questo abbiamo parlato con il direttore di uno dei leader europei di intermediazione immobiliare ArendaLazur TM (Cofrance SARL), Vitali Arkhangelsky.

– Vitaly Dmitrievich, mi dica in poche parole cosa fa la Sua azienda ArendaLazur TM (Cofrance SARL)? Lavorate solo in Francia o in tutta l’Europa?

– Lavoriamo in tutta Europa, ma in precedenza abbiamo, naturalmente, Francia e Principato di Monaco, perché a Nizza si trova la nostra sede. Che facciamo? Tutti i tipi di immobili: privato, commerciale, comune ed Elite. Lavoriamo attivamente con gli stranieri, in particolare dalla Russia, aiutandoli a scegliere l’immobile, ispezionare, acquistare e successivamente mantenere e dare in affitto. Forniamo l’intero complesso di servizi relativi, tra cui, servizi legali. Risolviamo tutte le questioni relative alle tasse, alle utenze, all’assicurazione. Se necessario, vi assistiamo a redigere le pratiche di mutuo nel paese selezionato. Forniamo anche supporto per ottenere il permesso di soggiorno, la registrazione delle imprese, di seguito – per ottenere la cittadinanza. Le persone che non vivono in Europa costantemente si sentono insicuri in uno stato straniero. Il nostro compito è quello di sostenerli in tutto, fare in modo che dal primo all’ultimo passo, il cliente si sente molto confortevole, e non si preoccupa di niente.

– Siete impegnati anche in affitto?

– Sì, un altro settore è l’affitto e tutto ciò che è collegato con esso. Affitto di appartamenti e ville a breve termine per le vacanze e per altri scopi, locali commerciali per il business, appartamenti per soggiorni lunghi, questo è tutto il lavoro della società ArendaLazur TM (Cofrance SARL), di cui ci occupiamo con successo già da circa dieci anni. Abbiamo l’intero database di immobili in Francia e nel Principato di Monaco. In altri paesi d’Europa, abbiamo collaborato con tantissime agenzie immobiliari, e poiché la nostra società è di intermediazione, non abbiamo il diritto di mettere i costi aggiuntivi su appartamenti e case, cioè li offriamo al prezzo del proprietario, e possiamo anche negoziare sconti.

– Com’era il mercato immobiliare in Europa nel 2018?

– Se parlare in generale di tutto il mercato, si può dire che la domanda di immobili in Europa è in crescita, e i prezzi sono in aumento. Ma in ogni paese la situazione varia. Da qualche parte non cambia per diversi anni, e da qualche parte ogni anno ci sono cambiamenti drastici. Ad esempio, quest’anno è aumentato drasticamente l’interesse per le abitazioni in Germania. I prezzi sono fortemente cresciuti in Portogallo e nei Paesi Bassi, di circa il 6-8%, e si prevede che questa tendenza continuerà.

I paesi più richiesti oggi sono Spagna, Italia e Germania. Ciò è dovuto al fatto che nel giro di pochi anni gli alloggio sono diventati più economici del 20-30%. Ora i prezzi sono aumentati, ma lentamente, in media 2-4% all’anno. Quindi acquistare un immobile qui è ancora abbastanza redditizio.

– Come vanno le cose in Francia invece?

– In Francia, il quadro è l’opposto: alcuni anni fa ci fu un forte aumento dei prezzi delle case, poi si è fermato. L’anno scorso, il costo non è cambiato. In 2018, i prezzi sono aumentati di circa 1.5–2%, leggermente, quindi la domanda di appartamenti rimane alta. Secondo gli esperti il valore degli immobili in Francia continuerà a crescere lentamente ma costantemente, 0.5–2% all’anno. Quindi ora investire in abitazioni è redditizio, è un investimento sicuro.

– Ci sono paesi dove la situazione immobiliare rimane più o meno la stessa nel corso degli anni?

– Sì, appartengono a questi paesi la Svizzera, La Gran Bretagna o, per esempio, il Principato di Monaco, dove stiamo lavorando attivamente. In questi stati per un lungo periodo vi è una crescita lenta per il mercato immobiliare che è naturale: 0.5-1.5% all’anno, senza salti. Secondo gli esperti, questa situazione non cambierà. Credo sia inutile ricordare che in questi paesi sono molto alti i prezzi degli immobili, ad esempio, Monaco e Londra per molti anni in base a questo criterio sono tra i primi tre leader mondiali.

A proposito, in Francia, le proprietà di lusso (ville, palazzi, castelli) stanno salendo molto più lentamente di appartamenti o locali commerciali. Penso che questa tendenza continuerà. Più velocemente, i prezzi crescono a Parigi, soprattutto per gli studi e piccoli appartamenti, ma anche in abitazioni di lusso.

– é vantaggioso per stranieri acquistare proprietà in Europa, e poi affittarle? Dopo tutto, le tasse, e soprattutto le utenze, sono molto alte.

– Certo, redditizio, anche per questo motivo. In Francia c’è una tassa di soggiorno. La paga chi vive nel momento in appartamento, di conseguenza, se la casa è in affitto, le spese sono a carico del locatario. Anche tutte le utenze, di solito pagano gli inquilini. I prezzi per l’affitto nella maggior parte dei paesi europei sono abbastanza alti. Pertanto, il proprietario di un immobile ha profitto in ogni caso, nonostante tutte le spese obbligatorie. Per gli stranieri che non risiedono stabilmente nel paese, affittare la proprietà è particolarmente vantaggioso. Altrimenti dovrà pagare per un alloggio che, nella maggior parte dell’anno non usa.

– Ma in questo caso, se non si da in affitto un appartamento, comprare case in Europa per gli stranieri è redditizio?

– Dipende dalla situazione. Secondo la nostra esperienza posso dire che praticamente non succede così che uno straniero acquista la casa, non la affitta e allo stesso tempo non ci vive. Qualcuno compra un appartamento per trasferirsi in un altro paese per residenza permanente. Qualcuno – per trascorrere le vacanze in estate, e nel resto del tempo per dare in affitto. Qualcuno ha bisogno di spazio per fare affari. Ma non è mai successo, a nostra memoria, che qualcuno possa acquista un appartamento, vi vive per una settimana per vacanza, e poi lascia l’appartamento vuoto per tutto l’anno. Infatti, in ArendaLazur TM (Cofrance SARL) si rivolgono per tenere d’occhio gli immobili in assenza del proprietario e gli fornisce un reddito stabile. Se la villa o l’appartamento serve solo per un mese all’anno, lo prendono in affitto, e in questo anche noi siamo sempre pronti ad aiutare.

Più spesso gli immobili in Europa comprano persone ricche e, naturalmente, non con “gli ultimi soldi”. Il loro obiettivo è quello di investire in modo redditizio e affidabile. Queste persone cercano di acquistare una casa, che successivamente aumenterà di prezzo, a volte comprano le case ancora in fase di costruzione. In seguito, quando il prezzo di un appartamento sale, lo vendono con un cospicuo profitto. E se non hanno tale compito, essi trasferiscono in questo modo il capitale in forma di immobili ai figli in eredità. é più affidabile dei conti presso le banche, soprattutto se si tratta di Russia.

– Avete molti clienti in Russia?

– Siccome nel nostro team c’è il personale russo, e io stesso molti anni ho vissuto a San Pietroburgo, dedichiamo sempre tanta attenzione ai clienti di Russia e paesi dell’ex Unione Sovietica. Abbiamo tanti siti web in lingua russa, ci sono uffici a Mosca, San Pietroburgo, Alma-Ata, Kiev, Minsk, in alcune altre città baltiche, numeri verdi in diverse regioni della Federazione Russa, partner affidabili, residenti in Russia, che in caso di necessità, sono sempre pronti a fornire supporto legale, psicologico, consulenza.

Allo stesso tempo, non ci siamo posti l’obiettivo di concentrarsi su clienti Russi. Tutti i nostri siti di base vengono letti in almeno tre lingue: francese, russo e inglese, e lo stato ha personale che parla spagnolo, italiano, cinese, tedesco e altre lingue. Pertanto, le barriere di comprensione, di regola, non si verificano con nessuno, e a noi si rivolgono persone provenienti da una varietà di paesi.

– Come è stato il 2018 per la Sua azienda?

– Stabile e approssimativamente come ci aspettavamo. Il picco della domanda di abitazioni in Francia lo abbiamo avuto lo scorso anno, quando i prezzi degli immobili sono stati “congelati”. Ora sono un po’  aumentati, ma la gente è ancora desiderosa di acquistare gli immobili, prima che il costo cresce ancora di più. Pertanto, quest’anno può essere considerato un successo, c’era molto lavoro, abbiamo nuovi fedeli clienti e amici.

Per quanto riguarda l’affitto, quest’anno in Francia, sono arrivate meno persone del solito per vacanza dalla Russia, a quanto pare a causa della situazione economica del paese. Prevedendo questo, abbiamo cercato di focalizzare l’attenzione su clienti provenienti da altri paesi. Ma siccome la Costa Azzurra oltre ai francesi è amata di più proprio dai russi, non posso dire che in questa direzione il 2018 è stato per noi il migliore.

– Lavorate anche in paesi europei, dove la proprietà è più economica, per esempio, in Bulgaria e in Grecia?

– Come ho detto, lavoriamo in tutta Europa, quindi con la Bulgaria e la Grecia, la Spagna e anche la Finlandia, dove il settore immobiliare è relativamente a basso costo. Ma il fatto è che la società ArendaLazur TM (Cofrance SARL) inizialmente era interessante per i cosiddetti clienti VIP, che, in primo luogo, non sono alla ricerca di offerte a buon mercato, e, in secondo luogo, apprezzano il nostro approccio di assistenza «chiavi in mano». Il nostro cliente è una persona che semplicemente non ha tempo di fare le richieste in dieci diverse organizzazioni, nella speranza di trovare l’offerta più conveniente, risparmiare sui legali, in autonomia passare un appartamento in affitto e così via. Il nostro cliente è colui che sceglie con cura l’oggetto, si assicura che l’acquisto sia redditizio, e poi passa tutto a noi: condurre un accordo, assicurare, compilare dichiarazione di reddito, affittare, assumere una società di gestione. Altrimenti, se inizialmente si pone l’obiettivo di andare in Francia per la residenza permanente, il cliente compra qui un business, e noi aiutiamo anche in questo.

– Ci racconti di più. Ho capito bene, che la funzione della Sua azienda non è semplicemente vendere un locale commerciale?

– Certo che no, e questo è il nostro vantaggio. Forniamo servizi di consulenza, valutiamo il business in termini di redditività futura, aiutiamo a scegliere e acquistare davvero una buona opzione, forniamo completa assistenza legale. Dopo aiutiamo ad ottenere il permesso di soggiorno, di organizzare il trasloco per tutta la famiglia e risolviamo tutte le questioni, fino ad arrivare a cercare la scuola per il bambino, un medico per curare la nonna, e anche un veterinario per il cane. Il cliente può incaricarci di risolvere qualsiasi problema, e faremo di tutto per evitare le preoccupazioni del cliente e far si che in Francia si senta come se fosse a casa.

– Quindi, Si rivolge a clienti VIP?

– I nostri servizi sono molto richiesti tra le persone benestanti. Così, se si tratta di vacanza, non solo aiutiamo affittare un appartamento, ma anche fornire un sacco di servizi correlati: organizzare una vacanza con un programma personalizzato, che può includere un viaggio in barca, tour in elicottero, qualche celebrazione o una festa. Non abbiamo limiti, pacchetti turistici o attività stereotipata. Tutto avviene su richiesta del cliente. Se un cliente vuole essere accompagnato dall’aeroporto con una limousine, o sentire suonare l’orchestra nella sua villa tutto il giorno, lo organizziamo.

Tuttavia, questa è solo una direzione della nostra attività. Il nostro database contiene offerte numerose di immobili per la “classe media”: alloggi economici, appartamenti di classe, villette a schiera, sia in affitto che in vendita. Quindi, se ci chiama una persona e dice: “Voglio affittare uno studio per una settimana al prezzo minimo e niente di più”, allora gli daremo le offerte più economiche in tutta la Francia o nella regione specificata, aiuteremo a stipulare un contratto di locazione, se necessario, e … niente di più! Poi il cliente arriva, fa la vacanza, lavora, si occupa di quello che ha pianificato. Se lo si desidera, può sempre chiedere consiglio a noi. Se non si tratta di una completa consulenza legale, siamo lieti di aiutare gratuitamente. Pertanto, la reputazione di “elitarismo”, che si è consolidata dietro la nostra azienda, non è del tutto vera. Lavoriamo con tutti e per tutti, troveremo esattamente quello che sta cercando.

– C’è qualche servizio speciale nella vostra azienda che di solito non forniscono agenzie immobiliari?

– Risponderei cosi’: su richiesta siamo in grado di fornire al cliente qualsiasi tipo di servizio, che di solito non forniscono agenzie immobiliari, sempre nel rispetto della legge e della decenza, ovviamente. Per ArendaLazur TM (Cofrance SARL), “approccio personalizzato” non sono solo parole, che per qualche motivo si inseriscono in qualsiasi annuncio. Forniamo ai nostri clienti la piena libertà di scelta e risolviamo tutti i problemi che pone il cliente. Pranzo in ristorante, passeggiate a cavallo, biglietti per il concerto -perché non fare tutto questo in occasione della visita all’immobile?

Se parliamo di servizi che, si dice, «rilevante al caso», possiamo, ad esempio, in qualsiasi momento fornire al cliente l’ispezione di immobili in elicottero. Supponiamo che il cliente vuole esaminare dieci unità immobiliari, ma che sono a grande distanza l’uno dall’altro, e il cliente viene solo per due giorni. Affittiamo un elicottero e risolviamo facilmente questo problema. O, al contrario, quando sono scelti diversi appartamenti in una città, ma il cliente vuole valutare l’infrastruttura. Dall’altezza è visibile la situazione reale dell’edificio, ciò che è vicino, la sua vicinanza o lontananza dal mare. Il nostro consulente, che volerà insieme, dirà e mostrerà tutto.

A prima vista, questo servizio sembra “inverosimile”. Ma tutti i clienti che hanno effettuato tale visita in elicottero, possiamo dire senza alcuna eccezione che sono stati molto grati!  Hanno detto che in una città straniera è difficile da valutare tutto nella confusione delle strade, degli edifici, delle vicinanze. A bordo dell’elicottero si vede tutto, come sul palmo della mano, e per le grandi città è particolarmente rilevante. Si può fare foto e poi analizzarle tranquillamente. Se qualcosa viene dimenticato, il manager personale di ArendaLazur TM (Cofrance SARL) aiuterà a capire dove e cosa si trova. Penso che volesse sentire qualcosa di simile, quando ha chiesto sui servizi non standard.

– Esatto! Mi dica, per il prossimo anno ha già qualche impegno?

– Non abbiamo la tradizione di fare progetti per l’anno a venire. Se c’è un’idea interessante o utile, allora cominciamo ad agire immediatamente. L’esperienza dimostra che i progetti posticipati nel cassetto tendono a non essere implementati affatto o non portare successo. Ci sono solo cose su cui stiamo lavorando al momento.

Nell’era della tecnologia moderna, è molto importante che l’azienda abbia siti web convenienti che aiutano le persone a ottenere rapidamente tutte le informazioni necessarie. Vi immaginate quanti immobili ci sono sul mercato nella sola Francia. Centinaia di migliaia! E la loro situazione è in continua evoluzione: uno si vende, l’altro appare. A volte, ci sono cosi dette false offerte con finalità promozionali, e bisogna assicurarsi che una casa proposta realmente esiste. Lavoriamo solo con i partner affidabili e aggiorniamo costantemente il nostro database. Cerchiamo di fornire un annuncio con il massimo delle informazioni, richiediamo ulteriori foto, video, descrizioni del caso, e non solo “è un appartamento bellissimo”.

La cosa bella dell’Europa è che non si fanno le transazioni “in nero”, se una persona vende la casa, lo fa legalmente, con la partecipazione di un legale, di un notaio, ma falsi annunci pubblicitari comunque si vedono ancora. Capire con tutta questa confusione non è facile, ed è su questo che stanno lavorando i nostri esperti. Cerchiamo di aggiornare i nostri siti rapidamente con annunci attuali e non sprecare il tempo dei nostri clienti. è un compito che richiede impegno quotidiano. È importante anche dare informazioni sulle caratteristiche di acquisto di un appartamento in un paese o in un altro, sulle tasse da pagare, e quanto costerà mantenere la proprietà. Tutto questo può essere letto sui nostri portali, che è molto conveniente per gli acquirenti “remoti”.

– Quindi pensa che i siti giochino un ruolo cruciale per l’acquirente?

– Non cruciale, ma significativo. Per qualsiasi acquirente di un sito web – è solo il primo incontro con l’appartamento, la prima impressione. Poi ci contatta e fa mille domande. Naturalmente, è impossibile dare risposte a tutto in una volta. Ma questa non è la situazione, quando il caso di dire «vieni e vedi», perché uno straniero decide di fare un viaggio solo quando deciderà che l’appartamento gli si adatta perfettamente. Il nostro compito è quello di fare in modo che non rimanga deluso. Selezioniamo sempre diverse opzioni e cerchiamo di “tenere a mente” offerte alternative. Stiamo “addosso” ad agenzie e titolari di proprietà per avere risposte a tutte le domande, richiediamo il massimo delle informazioni, prima di organizzare la visita e non lavoriamo sul principio “l’importante è vendere”.

La scelta di immobili è enorme, è molto importante avere accesso a tutti, applicare i filtri, setacciare immediatamente l’informazione inutile. I programmatori e altri dipendenti di ArendaLazur TM (Cofrance SARL) cercano di portare i sistemi di ricerca alla perfezione. Nel nostro secolo è del tutto possibile, ma non così facile. Questo è quello che abbiamo già e quello su cui dobbiamo ancora lavorare. I clienti vengono prima di tutto dove si sentono a loro agio: dove sia loro stessi, che i nostri esperti possono rapidamente trovare una soluzione adatta. Avere portali simili è un grande vantaggio, perché i prezzi e le offerte sono gli stessi ovunque, ma un buon sito veloce è una grande rarità.

– Qual è il più grande affare in passato che la vostra azienda ha concluso in tutto il tempo della sua esistenza?

– Appartamento multilivello a Monaco, in un nuovo edificio, che costava circa 90 milioni di euro. Ora vale più di 115 milioni.

-C’è stato un caso o una curiosità quest’anno, che Le è stata particolarmente ricordata?

– Una signora dall’Uzbekistan per una settimana ci fece molte domande su appartamenti a Monaco. E poi si è scoperto che lei, in realtà aveva bisogno di un appartamento a Macao, cioè in Cina. Poi, c’era un cliente interessante, che sceglieva l’appartamento con un solo criterio: se si adattavano alle sue due gatte di extralusso. In questo caso, aveva pure tre figli … alla fine non ha lavorato con noi, e abbiamo anche tirato un sospiro di sollievo. Ma questi casi sono rari, per lo più persone che si rivolgono a noi sono molto interessanti, e poi diventano i nostri amici.

L’intervista fatta da un giornalista indipendente Nikolai Danilov.

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