Fransa ve Monako’daki daireler, evler ve villalar kimileri için hayal, kimileri için gerçek ve kimileri için bir ticarettir. Bugün Avrupa pazarında neler olduğunu, Batılı ajansların nasıl çalıştığını, kimin neler satın aldığını ortaya çıkarmaya karar verdik. Bunu yapmak için Avrupa’nın önde gelen emlakçı şirketlerinden biri olan ArendaLazur TM’in (Cofrance SARL) direktörü Vitaly Arkhangelsky ile konuştuk.
– Vitaliy Dmitrievich, ArendaLazur TM (Cofrance SARL) şirketiniz neler yaptığını kısaca bahsetseniz? Sadece Fransa’da mı çalışıyorsunuz yoksa Avrupa’nın her yerinde mi?
– Avrupa’nın her yerinde çalışıyoruz, ancak Fransa ve Monako elbette ki önceliğimizdir, çünkü Nice’te merkez ofisimiz bulunmaktadır. Neler yaparız? Özel, ticari, sade ve lüks olan, tüm emlak türleriyle çalışıyoruz. Bir konut seçmelerine, incelemelerine, satın almalarına ve daha sonra konut bakımını yapmakta ve kiraya vermekte yardım ederek yabancılarla, özellikle Rusya’dan gelenlerle aktif olarak çalışıyoruz. Hukuki de dahil olmak üzere, geniş kapsamlı hizmetleri vermekteyiz. Vergiler, kamu hizmeti ödemeleri ve sigorta ile ilgili tüm sorunları çözeriz. Gerekirse, seçilen ülkede ipotek işlemi yapıyoruz. Ayrıca oturma izni alma, işletme kaydı yapma ve daha sonra vatandaşlık alma konusunda destek veriyoruz. Avrupa’da kalıcı olarak ikamet etmeyen insanlar yabancı bir ülkede kendilerini güvensiz hissediyorlar. Görevimiz onları her konuda desteklemektir, müşteriyi ilk adımdan son adıma kadar rahat ettirmektir, böylece hiçbir şey için endişelenmemesidir.
– Kiralama işlerini de yapıyor musunuz?
Evet, bizim başka bir yönümüz kira ve onunla bağlı her şeylerdir. Tatil ve diğer amaçlar için kısa süreli daire ve villalar, iş yapmak için ticari tesisler, uzun konaklamalar için daireler kiralamak, yaklaşık on yıldır başarıyla yaptığımız bütün bunlar ArendaLazur TM’in (Cofrance SARL) faaliyet alanlarıdır. Fransa ve Monako’nun tüm emlak veritabanı elimizde bulunmaktadır. Diğer Avrupa ülkelerinde çok sayıda önde gelen emlak ajansı ile işbirliği yapıyoruz ve şirketimiz aracı kurum olduğu için daireler ve evler için herhangi bir ek ücret alma hakkına sahip değiliz, yani onlara sahibinin fiyatını teklif ediyoruz ve hatta indirimler için pazarlık yapabiliyoruz.
– 2018’de Avrupa’daki emlak piyasasında neler oldu?
– Tüm piyasayı genel olarak ele alırsak, Avrupa’da emlak talebinin ve fiyatların da arttığını söyleyebiliriz. Ancak her ülkede durum farklıdır. Bazı yerlerde bir kaç yıl boyunca fiyat değişmiyor, bazı yerlerde ise her sene artış göstermektedir. Örneğin, bu yıl Almanya’daki konutlara olan ilgi oldukça keskin bir şekilde arttı. Portekiz ve Hollanda’da fiyatlar yaklaşık % 6-8 oranında güçlü bir şekilde arttı ve bu eğilimin daha da devam etmesi bekleniyor.
Bugün talep konusunda lider İspanya, İtalya ve Almanya’dır. Bunun nedeni, birkaç yıl önce, oralarda konutların fiyatlarının % 20-30 oranında düşmesidir. Şimdi konutların fiyatları yükseliyor, ancak yavaşça, yılda ortalama % 2-4 oranında. Bu nedenle, burada emlak satın almak hala oldukça kârlıdır.
– Fransa’da işler nasıl?
– Fransa’da tam tersine, birkaç yıl önce konut fiyatlarında ciddi bir artış oldu, sonra artış durdu. Geçen yıl, fiyatlar hiç yükselmedi. 2018 yılında, fiyatlar önemsiz olan % 1,5-2 oranında artmıştır, bu nedenle dairelere olan talep yüksek seviyede kalmaktadır. Uzmanlara göre, Fransa’daki gayrimenkulün değeri yavaşça, yılda % 0,5-2 oranında, ancak istikrarlı bir şekilde büyümeye devam edecektir. Bu nedenle, şimdi konutlara yatırım yapmak kârlı, bu güvenilir bir yatırımdır.
Gayrimenkul durumunun yıllarca aynı seviyede kaldığı ülkeler var mı?
– Evet, bu tür ülkeler arasında, aktif olarak çalıştığımız İsviçre, İngiltere veya örneğin Monako Prensliği var. Bu ülkelerde, uzun süredir emlak piyasası için herhangi bir sıçrama olmaksızın, yıllık % 0,5-1,5 oranında doğal büyüme dinamikleri devam etmektedir. Uzmanlara göre, bu durum değişmeyecektir. Bu ülkelerde emlak fiyatlarının çok yüksek olduğunu, örneğin Monako ve Londra uzun yıllar boyunca bu kriterlere göre üç büyük dünya lideri arasında yer aldığını Size hatırlatmanın gereksiz olduğunu düşünüyorum.
Bu arada, Fransa’da lüks emlakların fiyatı (lüks villalar, saraylar, şatolar) daire veya ticari tesislerden çok daha yavaş yükseliyor. Bu eğilimin devam edeceğini düşünüyorum. En hızlı bir şekilde fiyatlar Paris’te artıyor, özellikle stüdyolar ve küçük daireler, aynı zamanda lüks konutların da fiyatları.
– Bir yabancının Avrupa’da emlak satın alması ve daha sonra kiraya vermesi kârlı mı? Sonuçta, vergiler ve özellikle kamu hizmetleri ödemeleri orada çok yüksektir.
– Tabii ki kârlı ve bu nedenden dolayı da. Fransa’da konaklama vergisi var. Vergi şu anda dairede yaşayan kişi tarafından ödenir, böylece ev kiraya veriliyorsa, masraflar kiracı tarafından karşılanır. Tüm kamu hizmetleri ödemeleri de genellikle kiracılar tarafından yapılmaktadır. Çoğu Avrupa ülkesinde kira fiyatları oldukça yüksektir. Bu nedenle, tüm zorunlu kesintilere rağmen, emlak sahibi her halükarda kârlı kalır. Ülkede kalıcı olarak ikamet etmeyen yabancılar için, kiraya verme özellikle kârlıdır. Aksi takdirde, yılın çoğunu kullanmadığınız konut için ödeme yapmanız gerekecektir.
Fakat bu durumda, eğer daireyi kiraya vermezseniz, o zaman Avrupa’da bir daire satın almak yabancılar için kârsız mı?
– Her şey duruma bağlı. Tecrübelerimize göre, bir yabancının konut satın alıp, kiraya vermemesi ve aynı zamanda içinde yaşamaması durumun neredeyse asla olmadığını söyleyebilirim. Kimisi daimi ikametgah için başka bir ülkeye taşınmak üzere daire satın alır. Kimisi yaz aylarında tatil yapmak ve kalan zamanda kiraya vermek için alır. Bazıları iş yapmak için bir yerlere ihtiyacı var. Fakat bir kişinin daire satın alması, bir haftalık tatile gelmesi ve daha sonra boş tutması gibi durumu pratiğimizde hiç olmadı. Sonuçta, ArendaLazur TM’a (Cofrance SARL), sahibinin yokluğunda gayrimenkule bakmak ve ona istikrarlı bir gelir sağlamak için başvurulmaktadır. Bir villaya veya daireye yılın sadece bir ayına ihtiyaç duyulursa, o zaman kiralanır ve bu konuda da biz her zaman yardım etmeye hazırız.
Genellikle, Avrupa’daki emlak varlıklı insanlar tarafından satın alınır ve tabii ki “son parayla” değil. Onların amaçları kârlı ve güvenli bir şekilde yatırım yapmaktır. Bu tür insanlar daha sonra fiyatı yükselecek olan konut satın alma eğilimindedir, bazen inşaat aşamasında bile satın alırlar. Daha sonra, dairenin fiyatı yükseldiğinde, onları başarıyla satıyorlar. Ve eğer böyle bir amacı yoksa, sermayeyisini konut biçiminde miras yoluyla çocuklarına aktarırlar. Özellikle Rusya söz konusu ise, banka hesaplarından daha güvenlidir.
– Rusya’dan müşteriniz çok mu?
– Kadromuzda Rusça bilen çalışanlar olduğu için ve ben de uzun yıllar St. Petersburg’da yaşadığım için Rusya’dan ve eski Sovyet Sosyalist Cumhuriyetler Birliği (SSCB) ülkelerinden gelen müşterilere her zaman özel ilgi gösteriyoruz. Rusça birçok web sitemiz, Moskova, St. Petersburg, Alma-Ata, Kiev, Minsk’te, diğer bazı Baltık şehirlerinde ofislerimız, Rusya Federasyonu’nun çeşitli bölgelerinde doğrudan telefon hattlarımız, Rusya’da sürekli ikamet eden ve gerekirse, hukuki, psikolojik, danışmanlık desteği vermeye hazır olan güvenilir ortaklarımız vardır.
Aynı zamanda, sadece Rus müşterilere odaklanmayı hedeflemiyoruz. Tüm temel web sitelerimiz en azından üç dilde, yani Fransızca, Rusça ve İngilizce okunur ve kadromuzda İspanyolca, İtalyanca, Çince, Almanca ve diğer dilleri bilen personel de var. Bu nedenle, anlaşmakta bir engelle karşılaşmayız ve çok farklı ülkelerden insanlar bize başvurmakta.
– Şirketiniz için 2018 yılı nasıl geçti?
– İstikrarlı ve hemen hemen beklediğimiz gibi geçti. Fransa’da konut talebinin zirvesi, geçen yıl emlak fiyatlarının geçici olarak “dondurulmuş” olduğunda yaşandı. Şimdi onlar hafifçe yükseldi, ancak fiyatlar daha da büyüyene kadar, insanlar halâ daire satın almak istiyorlar. Bu nedenle, yıl başarılı sayılabilir, çok sayıda iş vardı, yeni sürekli müşterileri ve arkadaşları kazandık.
Kira konusuna gelince, bu yıl, Fransa’da tatil yapmak için Rusya’dan normalden daha az turist geldi, muhtemelen devletteki ekonomik durum yüzünden. Bunu öngörerek, diğer ülkelerden gelen müşterilere odaklanmaya çalıştık. Ancak Côte d’Azur, Fransızların yanı sıra, Ruslar tarafından en çok sevildiğinden, bu yönde 2018 yılının bizim için en iyi olduğunu söyleyemem.
– Gayrimenkulün daha ucuz olduğu Avrupa ülkelerinde, örneğin Bulgaristan ve Yunanistan’da faaliyet gösteriyor musunuz?
– Dediğim gibi, Avrupa’nın her yerinde çalışıyoruz, bu yüzden gayrimenkulün nispeten ucuz olduğu Bulgaristan ve Yunanistan, İspanya ve hatta Finlandiya’da faaliyet göstermekteyiz. Ancak öyle oldu ki ArendaLazur TM (Cofrance SARL) şirketi, başlangıçta, ilk olarak ucuz teklifleri aramayacak olan ve ikincisi, anlaşmayı anahtar teslimi desteğimize deger veren VIP müşterileri için daha ilgi çekiciydi. Her zamanki müşterimiz, daha ucuz bir teklif bulmayı, bir hukukşinastan tasarruf etmeyi, daha sonra kendi başına evi kiraya vermeyi ve benzeri umarak, on farklı kuruluşla iletişim kurmaya vakti olmayan bir kişidir. Müşterimiz, konutu dikkatlice seçen, satın alma işleminin kârlı olduğundan emin olan ve ardından, yani anlaşmayı yapmak, sigortalamak, vergi beyannamesini doldurmak, kiraya vermek, bir yönetim şirketi kiralamak gibi her şeyi bize devreden müşterimizdir. Veya başlangıçta daimi ikamet amacıyla Fransa’ya gitmeyi, burada bir iş satın almayı hedefleyenler için kapsamlı bir şekilde de yardım ediyoruz.
Bize daha ayrıntılı olarak bahseder misiniz. Şirketinizin görevi, yalnızca ticari tesisleri satmak değil, doğru anlıyor muyum?
– Tabii ki hayır, ve bu bizim avantajımızdır. Danışmanlık hizmetleri veriyoruz, işi gelecekteki kârlılığı açısından değerlendiriyoruz, gerçekten iyi bir seçenek bulmak ve elde etmek için yardım ediyoruz, tam yasal desteği sağlıyoruz. Daha sonra oturma iznini almaya, bütün ailesi için taşınmaya yardımcı oluyoruz ve çocuğun gideceği okul, büyükanneye hangi doktorun tedavi edeceği ve hatta hangi veterinerin köpeğe hizmet edeceği gibi ilgili sorunları da çözeriz. Müşteri bizi herhangi bir sorunu çözmek için görevlendirebilir ve biz ise onun hiçbir şey için endişelenmemesi ve Fransa’da evde gibi hissetmesi konusunda her şeyi yapacağız.
– Yani, siz daha fazla VIP müşterilerine mi odaklanıyorsunuz?
– Hizmetlerimiz varlıklı insanlar arasında daha fazla talep görüyor. Bu nedenle, söz konusu tatil ise, biz sadece daire kiralamakla kalmıyoruz, aynı zamanda içinde yat gezisi, helikopter turu, kutlama ya da tören gibi özel program bulunduran bir tatil düzenlemek gibi ilgili birçok hizmet sunuyoruz. Bizde hiçbir sınırlama veya kısıtlama, tur paketi ve şablon faaliyetler yoktur. Her şey müşterinin isteği üzerine olur. Havaalanında limuzinle karşılanmasını ve villada gece gündüz bir orkestra çalmasını isterse, bunu kolayca ayarlayabiliriz.
Ancak, bu bizim faaliyetlerimizden sadece biridir. Veritabanımız, “orta sınıf” için çok sayıda konut, yani hem kiralık hem de satılık olan düşük fiyatlı daireler, sıra evleri sunar. Bu nedenle, eğer, bir kişi bizi arar ve “Bir haftalık en düşük fiyata bir stüdyo kiralamak istiyorum” derse, o zaman ona Fransa’nın dört bir yanından veya belirli bir bölgeden en ucuz teklifleri sunacağız, gerekirse kira sözleşmesini imzalamaya yardımcı olacağız, ve sadece o kadar! Sonra kendisi gelecek, dinlenecek, çalışacak, planladığı şeyi yapacak. Dilerse, tavsiye almak için bize her zaman başvurabilir. Eksiksiz hukuki danışma söz konusu ise, onu ücretsiz olarak vermekten memnuniyet duyarız. Bu nedenle, şirketimizin “seçkinler için” olarak belirlenmiş olan itibarı pek doğru değildir. Herkesle çalışıyoruz ve herkes için tam olarak aradığı şeyi bulacağız.
– Şirketinizde emlak ajanslarının genellikle sağlamadığı, özel bir hizmet var mı?
– Şöyle yanıt vereyim: Istek üzerine, müşteriye, emlak ajanslarının genellikle sağlamadığı herhangi bir hizmet vermeye hazırız, tabi ki kanun ve nezaket çerçevesinde. ArendaLazur TM (Cofrance SARL) için “bireysel yaklaşım”, nedense, şimdi herhangi bir reklam içine eklenmesi moda olan, boş sözler değildir. Müşterilerimize gerçekten tam seçim özgürlüğü sunuyoruz ve görevlendirdiği tüm sorunları çözüyoruz. Restoranda öğle yemeği, ata binme, konser biletleri, neden bunların hepsini emlak bakmakla birleştiremeyiz?
“İşle yakından ilgili” olarak adlandırılan hizmetler söz konusu ise, o zaman biz, örneğin, istediği vakit müşteriye helikopterle konut bulmasını sağlarız. Bir müşterinin birbirinden çok uzak mesafede olan on tane konut bakmak istediğini ve bunu yapmak için sadece iki günü olduğunu varsayalım. Biz helikopter kiralıyoruz ve bu sorunu kolayca çözüyoruz. Veya aksine, bir şehirde birkaç daire seçmiş, ancak altyapısını kapsamlı bir şekilde değerlendirmek istiyor. Yükseklikten binanın gerçek konumunu, yakınında olanları, denize yakınlığı ve uzaklığı net bir şekilde görebilirsiniz. Onunla uçacak olan danışmanımız her şeyi anlatacak ve gösterecektir.
İlk bakışta, bu hizmet bir nevi “abartılmış” gibi görünüyor. Ancak, istisnasız olarak, helikopterle böyle bir inceleme yapan müşterilerin hepsi çok minnettar kaldılar! Sokakların, binaların, özellikle de yakınlardaki tesislerin karmaşıklığı nedeniyle, şehri anlamanın zor olduğunu söylediler. Helikopterden her şey açıkça görülüyor ve büyük şehirler için bu özellikle geçerlidir. Fotoğraf çekebilir ve sakin bir şikilde analiz edebilirsiniz. Eğer bir şey unutulursa, ArendaLazur TM ‘in (Cofrance SARL) kişisel şirket yetkilisi nerede ve ne olduğunu çözmenize yardımcı olacaktır. Standart olmayan hizmetleri sorduğunuzda böyle bir şey duymak istediğinizi düşünüyorum.
– Elbette! Gelecek seneye ne tür planlarınız olduğu hakkında bahseder misiniz?
– Seneye plan yapma geleneğimiz yoktur. İlginç veya faydalı bir fikir varsa, hemen harekete geçmeye başlarız. Tecrübeden, ertelenen projelerin kural olarak ya hiç uygulanmadığını ya da başarı getirmediğini göstermektedir. Sadece, şu anda üzerinde çalıştığımız şeyler var.
Modern teknoloji çağında, insanların ihtiyaç duydukları tüm bilgileri hızlıca almalarına yardımcı olan, şirketin kullanışlı bir web sitelerine sahip olması çok önemlidir. Yalnızca Fransa’da kaç tane gayrimenkul objesi olduğunu bir düşünün. Yüz binlerce! Ve onlarla durum sürekli değişiyor, yani biri satılıyor, diğeri ortaya çıkıyor. Bazen reklam hedefleri olan sahte teklifler vardır ve böyle bir konutun gerçekten var olduğundan emin olmanız gerekir. Yalnızca güvenilir ortaklarla çalışıyoruz ve veritabanımızın sürekli güncellenmesini saglıyoruz. Tek bir reklamda maksimum bilgi vermeye çalışıyoruz, yalnızca “bu güzel bir daire” diyerek değil, ek fotoğraflar, videolar ve durumun açıklamalarını istiyoruz.
Avrupa’da, “gizlice” yapılmayan şeyler iyidir, eğer bir kişi ev satarsa, bunu yasal olarak, bir hukukçu iştirakiyle, noter aracılığıyla yapar, fakat aynı zamanda sahte reklamlar da bulunmaktadır. Tüm bu karmaşa ile baş etmek kolay değil ve uzmanlarımız bununla çalışıyorlar. Web sitelerimizde yalnızca alâkalı reklamların yayınlamalarını ve insanların zamanlarını boşa harcamamalarını istiyoruz. Ve bu günlük çaba gerektiren bir vazifedir. Belirli bir ülkede daire satın almanın özellikleri, hangi vergilerin ödeneceği ve bakımının ne kadara mal olacağı hakkında bilgi vermek de önemlidir. Tüm bunlar, “uzaktan” müşteriler için çok uygun olan, portallarımızda okunabilir.
– Yani, web sitelerinin alıcı için belirleyici bir rol oynadığını mı düşünüyorsunuz?
– Belirleyici değil, ama önemli. Herhangi bir alıcı için, site, yalnızca daire ile olan ilk tanışma, ilk izlenimdir. Sonra bizimle temasa geçer ve binlerce soru sorar. Tabii ki, onların hepsine hemen cevap vermek mümkün değil. Fakat bu, “gel ve gör” demenin uygun olduğu durum değildir, çünkü bir yabancı, yalnızca dairenin kendisine tam olarak uymasından emin olduğu zaman seyahat etmeye karar verecektir. Görevimiz, hayal kırıklığına uğratmayacak şekilde yapmaktır. Her zaman birkaç yedek seçenek sunarız ve ek alternatif teklifleri “akılda tutmaya” çalışırız. Gelişi düzenlemeden önce, ajansları ve sahipleri her türlü soruya cevap vermeleri, maksimum bilgi sağlamaları için “sıkıştırıyoruz”, yoksa “sadece satmak” olan ilkesiyle çalışmak değil.
Emlak seçenekleri çok fazla, onların hepsine erişebilmek, gerekli filtreleri uygulamak, gereksiz bilgileri anında atmak çok önemlidir. ArendaLazur TM’in (Cofrance SARL) programcıları ve diğer personeli arama motorlarını mükemmel seviyeye getirmek için çalışıyorlar. Çağımızda bu mümkün, ama o kadar kolay değil. Bu sahip olduğumuz bir şey ve üzerinde çalışmamız gerekmektedir. Müşteriler öncelikle, hem kendileri hem de uzmanlarımız tarafından uygun bir seçeneği hızlıca bulabilecek rahat ettikleri yere gelirler. Bu tür portallara sahip olmak büyük avantajdır, çünkü fiyatlar ve teklifler hemen hemen her yerde aynıdır ve iyi bir hızlı web sitesi çok nadirdir.
– Şirketinizin bugüne kadar yaptığı en büyük anlaşma nedir?
– Monako’da, fiyatı yaklaşık 90 milyon euro olan yeni bir binada çok katlı dairedir. Şimdiki değeri ise 115 milyondan fazladır.
– Bu yıl özellikle hatırladığınız bir durum ya da tuhaf bir olay oldu mu?
Özbekistan’lı bir bayan, hafta boyunca Monaco’daki dairelerle ilgili sorularla bizi bombaladı. Sonuçta, onun Macau’da, yani Çin’de bir daireye ihtiyacı olduğu ortaya çıktı. Neredeyse tek bir kritere göre, yani “süper cins” olan iki tane kedisine uyabilecek daireler seçen ilginç bir müşteri de vardı. Aynı zamanda onun üç çocuğu olduğu ortaya çıktı… Sonuç olarak, bizimle çalışmadı, ve biz rahat bir nefes bile aldık. Ancak bu tür durumlar nadirdir, çoğunlukla bize çok ilginç kişiler gelirler ve sonra onlar bizim arkadaşlarımız olurlar.
Röportaj, bağımsız gazeteci Nikolai Danilov tarafından yapıldı.