Les appartements, maisons et villas en France et à Monaco : pour certains c’est un rêve, pour d’autres, une réalité, et pour d’autres encore, un business. Nous avons décidé de comprendre ce qui se passe sur le marché européen aujourd’hui, comment fonctionnent les agences occidentales, qui achète quoi. Pour cela, nous nous sommes adressés au directeur de l’une des sociétés européennes de courtage leader dans l’immobilier ArendaLazur TM (Cofrance SARL), Vitali Arkhanguelski.
– Monsieur Arkhanguelski, expliquez-nous en quelques mots ce que fait votre société ArendaLazur TM (Cofrance SARL) ? Vous travaillez uniquement en France ou bien sur toute l’Europe ?
-Nous travaillons sur toute l’Europe, mais notre priorité, bien sûr, sont la France et Monaco dans la mesure où notre bureau central se trouve à Nice. Ce que nous faisons ? Nous nous occupons de tous les types de biens immobiliers : privé, commercial, simple et d’élite. Nous travaillons activement avec les étrangers, en particulier les Russes, en les aidant à choisir un bien, le visiter, l’acquérir et ensuite l’entretenir et le mettre en location. Nous proposons toute une gamme de services d’accompagnement, notamment juridiques. Nous apportons des solutions à toutes les questions relatives aux impôts, au paiement des charges, à l’assurance. En cas de besoin, nous constituons un dossier de prêt immobilier dans le pays choisi. Nous proposons également une assistance à l’obtention du titre de séjour, l’enregistrement d’une entreprise, et par la suite l’octroi de la nationalité. Les personnes qui ne vivent pas en Europe de manière permanente ne se sentent pas forcément à leur aise lorsqu’elles sont à l’étranger. Notre but est de les accompagner dans toutes les étapes, de faire en sorte que du premier au dernier pas le client se sente bien, et qu’il ne se soucie de rien.
– Proposez-vous des biens à louer ?
– Oui, et une autre facette de notre activité est la location et tout ce qui y est lié. La location saisonnière d’appartements ou de villas pour les vacances et à d’autres fins, la location de locaux commerciaux pour les entreprises, la location d’appartements à long terme, tout ceci fait partie de l’activité d’ArendaLazur TM (Cofrance SARL) que nous pratiquons avec succès depuis environs dix ans. Nous avons entre les mains toute la base des biens immobiliers de France et de Monaco. Dans les autres pays d’Europe nous collaborons avec un très grand nombre d’agences immobilières ayant pignon sur rue, et dans la mesure où nous sommes une société de courtage, nous n’avons pas le droit de prendre de marge sur les appartements et les maisons, c’est-à-dire que nous les proposons au prix du propriétaire, et nous pouvons même mener des négociations pour réduire le prix.
– Que s’est-il passé sur le marché de l’immobilier en Europe en 2018 ?
– Si on considère tout le marché dans son ensemble, on peut dire que la demande immobilière en Europe grandit, et les prix aussi. Mais chaque pays connaît une situation qui lui est propre. Dans certains endroits, elle ne change pas depuis plusieurs années, dans d’autres on observe des variations. Par exemple, cette année l’intérêt pour le logement en Allemagne a assez nettement augmenté. Et les prix ont fortement augmenté au Portugal et au Pays-Bas, environ 6-8%, et il est prévu que cette tendance se poursuive.
En ce qui concerne la demande, aujourd’hui l’Espagne, l’Italie et l’Allemagne sont au premier plan. Ceci est lié au fait que dans ces pays le logement avait baissé de 20-30% il y a quelques années. Aujourd’hui les prix du logement augmentent, mais lentement, en moyenne 2-4% par an. C’est pourquoi dans ces pays l’immobilier est encore assez rentable.
– Et comment se passent les choses en France ?
– En France, nous avons le schéma inverse : il y a quelques années le prix du logement a connu une sérieuse hausse, ensuite la hausse s’est arrêtée. L’année dernière le prix n’a pas du tout monté. En 2018 les prix ont augmenté d’environ 1,5-2%, ce qui est peu, c’est pourquoi la demande d’appartements reste élevée. Selon les prévisions des experts, le prix de l’immobilier en France continuera lentement à croître, mais de façon stable, de 0,5-2% par an. C’est pourquoi investir aujourd’hui des fonds dans l’immobilier est rentable, c’est un investissement fiable.
– Y a-t-il des pays où la situation dans l’immobilier demeure pratiquement la même depuis de longues années ?
– Oui, la Suisse, la Grande-Bretagne ou bien par exemple la Principauté de Monaco où nous travaillons activement, font partie de ces pays. Dans ces États, depuis une longue période une dynamique de lente croissance intrinsèque au marché de l’immobilier s’est stabilisée : 0,5-1,5% par an, sans aucunes variations brusques. Selon les prévisions des experts, cette situation ne changera pas. Je pense qu’il est inutile de rappeler que dans ces pays les prix de l’immobilier sont très élevés, par exemple Monaco et Londres font partie des trois premières villes au monde pour ce critère.
À ce sujet, en France l’immobilier d’élite (villas chics, palais, châteaux) connaissent une hausse des prix bien plus lente que pour les appartements ou les locaux commerciaux. Je pense que même cette tendance se poursuivra. C’est à Paris que les prix connaissent la hausse la plus rapide, notamment pour les studios et les petits appartements, mais pour le logement de prestige aussi.
– Est-il rentable pour un étranger d’acheter un bien immobilier en Europe, et ensuite de le mettre en location ? Car les impôts, et particulièrement les charges, y sont très élevés, n’est-ce pas ?
– Bien sûr, c’est rentable, et pour le même motif. En France, il existe une taxe d’habitation. Elle est acquittée par la personne qui occupe l’appartement, donc si le logement est loué, les frais seront supportés par le locataire. Toutes les charges sont habituellement réglées par les résidents. Les prix de la location dans la plupart des pays d’Europe sont assez élevés. C’est pourquoi le propriétaire foncier reste bénéficiaire dans tous les cas, malgré les paiements obligatoires. Pour les étrangers qui ne vivent pas en permanence dans le pays, la mise en location est particulièrement avantageuse. Sinon il faut payer pour un logement que vous n’utilisez pas une grande partie de l’année.
– Mais dans ce cas, si l’appartement n’est pas mis en location, acheter un logement en Europe n’est pas rentable pour les étrangers ?
– Tout dépend de la situation. Au regard de notre expérience, je peux dire qu’il n’existe pratiquement pas de cas où un étranger acquiert un logement et ne le loue pas, et n’y vit pas. Certains achètent un appartement pour déménager dans un autre pays sur la base d’un titre de séjour. Certains pour passer leurs vacances d’été et le louer le reste du temps. Certains ont besoin d’un local pour leur entreprise. Mais dans notre pratique nous n’avons pas eu de cas où une personne achète un appartement, vient y passer une semaine de vacances et le laisse vide le reste du temps. ArendaLazur TM (Cofrance SARL) est justement là pour s’occuper du bien immobilier en l’absence du propriétaire et lui garantir un revenu stable. S’il faut une villa ou un appartement pour un mois par an, il est simple de prendre une location, et nous sommes toujours prêts à vous aider.
Le plus souvent, ce sont des personnes aisées qui achètent des biens immobiliers en Europe, et naturellement, pas sur leurs dernières économies. Leur objectif : investir leur argent de manière fiable et rentable. Ces personnes cherchent à acquérir un logement dont le prix augmentera par la suite, parfois elles achètent au stade de la construction. Ensuite, une fois que le prix de l’appartement a monté, elles le vendent bien. Et si ce n’est pas leur objectif, elles transmettent ainsi à leurs enfants un capital sous forme d’un logement par héritage. Cela est plus sûr que les comptes bancaires, surtout si cela se passe en Russie.
– Avez-vous beaucoup de clients russes?
– Dans la mesure où notre équipe compte des employés russophones, et moi-même ayant vécu de nombreuses années à Saint-Pétersbourg, nous accordons toujours une attention soutenue aux clients russes et des pays de l’ex-URSS. Nous avons de nombreux sites en langue russe, des bureaux à Moscou, Saint-Pétersbourg, Almaty, Kiev, Minsk, dans certaines autres villes baltiques, des lignes téléphoniques directes avec les régions russes les plus diverses, des partenaires de confiance vivant en permanence en Russie toujours prêts à apporter leur soutien juridique, psychologique, de conseil en cas de besoin.
Mais d’un autre côté, nous n’avons pas pour objectif de nous intéresser uniquement aux clients russes. Tous nos sites de base sont traduits en trois langues au minimum : français, russe et anglais, et notre équipe compte des employés parlant espagnol, italien, chinois, allemand et d’autres langues. C’est pourquoi nous n’avons de barrière de compréhension avec personne, et nous sommes contactés par des personnes des pays les plus divers et variés.
– Comment se sont passées les choses pour votre société en 2018?
– Tout s’est passé de façon stable et à peu près comme nous l’espérions. Le pic de demande de logements en France s’est produit l’an dernier, lorsque les prix de l’immobilier ont temporairement « gelé ». Désormais ils connaissent une légère hausse, mais peu importe, les gens cherchent à acquérir des appartements tant que le prix ne sont pas encore plus élevés. C’est pourquoi on peut dire qu’il s’agit d’une bonne année, il y a eu beaucoup de travail, nous avons rencontrés de nouveaux clients habituels et amis.
En ce qui concerne la location, cette année moins de touristes russes que d’ordinaire sont venus passer leurs vacances en France, manifestement à cause de la situation économique du pays. En anticipant cela, nous avons accentué notre attention sur les clients issus d’autres pays. Je ne peux pas dire que dans ce domaine 2018 aura été pour nous la meilleure année, car la Côte d’Azur est la plus appréciée par les Russes, outre les Français eux-mêmes.
– Travaillez-vous dans les pays européens où l’immobilier coûte le moins cher, par exemple en Bulgarie et en Grèce ?
– Comme je l’ai déjà dit, nous travaillons sur toute l’Europe, par conséquent nous menons également des affaires en Bulgarie, Espagne et même en Finlande où le prix de l’immobilier est relativement bas. Mais les choses se sont passées de telle façon que la société ArendaLazur TM (Cofrance SARL) a été initialement plus intéressante pour les clients VIP qui, premièrement, ne recherchent pas spécifiquement d’offres à bas prix et, deuxièmement, apprécient notre approche d’accompagnement d’une transaction « clé en main ». Notre client ordinaire est une personne ne disposant simplement pas de temps pour s’adresser à une dizaine d’organismes différents dans l’espoir de trouver une offre à bon prix, d’économiser sur les conseils d’un juriste, de s’occuper elle-même ensuite de la location de l’appartement etc. Notre client est quelqu’un qui choisit minutieusement un bien, s’assure que l’achat est rentable, et nous transmet ensuite simplement le dossier : réaliser la transaction, faire les démarches auprès des assurances, remplir la déclaration fiscale, mettre en location, faire appel à une société de gestion. Ou bien se fixe comme objectif initial de partir en France pour l’obtention d’un titre de séjour, y achète une entreprise, et nous apportons une aide complète dans ces démarches.
– Pouvez-vous en dire plus ? Si je vous ai bien compris, la fonction de votre société ne se limite pas à simplement vendre des locaux commerciaux ?
– Bien sûr que non, c’est là que se trouve notre avantage. Nous proposons des services de conseil, estimons une affaire du point de vue de sa rentabilité future, aidons dans le choix et l’acquisition d’une variante vraiment bonne, assurons l’accompagnement juridique complet. Ensuite nous aidons à l’obtention du titre de séjour, à organiser le déménagement pour toute la famille et apportons des solutions à toutes les questions pouvant survenir, jusqu’au choix de l’école que fréquentera l’enfant, quel médecin suivra la grand-mère, et même quel vétérinaire s’occupera du chien. Le client peut nous demander d’apporter une réponse à n’importe quelle demande et nous ferons tout pour qu’il n’ait à se soucier de rien et se sente en France comme à la maison.
– Donc vous êtes plus orienté vers une clientèle VIP ?
– Les services que nous proposons connaissent une forte demande auprès des personnes aisées. En ce qui concerne les loisirs, nous ne nous limitons pas seulement à louer un appartement, mais proposons de nombreux services connexes : nous organisons le séjour avec programme individuel pouvant inclure un voyage en yacht, un baptême de l’air en hélicoptère, une cérémonie ou une fête. Nous n’avons aucun cadre ni limitation, aucun circuit déjà organisé ou évènement prédéfini. Tout est fait en fonction des désirs du client. Si ce dernier souhaite un transfert depuis l’aéroport en limousine, et qu’un orchestre joue en permanence à la villa, nous organisons cela sans problème.
Mais il s’agit là seulement d’une facette de notre activité. Dans notre base d’offres nous avons un très grand nombre de biens pour les clients de « classe moyenne » : des appartements, des logements en résidence pavillonnaire à prix bas, tant à la location ou qu’à la vente. C’est pourquoi si quelqu’un nous appelle et dit : « Je voudrais louer un studio pour une semaine au prix le plus bas et rien de plus », alors nous lui proposerons les offres les moins chères sur toute la France ou de la région indiquée, nous aidons à conclure le contrat de location si besoin et…. rien de plus ! Ensuite il vient par ses propres moyens, passe ses vacances, travaille, fait ce qu’il avait prévu. En cas de besoin, il peut toujours nous contacter pour un conseil. S’il ne s’agit pas d’une consultation juridique complète, alors nous vous conseillerons avec plaisir, gratuitement. Donc la réputation « élitiste » qui s’est attachée à notre société n’est pas tout à fait exacte. Nous travaillons avec tout le monde, et nous trouvons pour chaque personne ce qu’elle recherche précisément.
– Votre société a-t-elle un service particulier qui habituellement n’est pas proposé dans les agences immobilières ?
– Je vous répondrais de la manière suivante : nous sommes prêts à fournir au client n’importe quel service qui d’ordinaire n’est pas proposé dans les agences immobilières, dans le cadre légal et de la convenance évidemment. Pour ArendaLazur TM (Cofrance SARL) l’ «approche individuelle », ne sont pas des mots vides de sens, qu’il est parfois maintenant devenu à la mode de placer dans n’importe quelle annonce publicitaire. Nous proposons vraiment à nos clients une liberté totale de choix et répondons à tous les objectifs qu’ils nous fixent. Un repas au restaurant, une promenade à cheval, des places de concert : pourquoi ne pas combiner tout cela avec la visite d’un bien immobilier ?
En ce qui concerne les services « au plus près des affaires », nous proposons par exemple au client la visite de biens immobiliers en hélicoptère. Admettons que le client veuille visiter une dizaine de biens très éloignés les uns des autres et qu’il ne dispose que de deux jours pour cela. Nous louons un hélicoptère et apportons avec facilité une solution à cette demande. Ou bien au contraire, il a sélectionné plusieurs appartements dans une ville, mais il veut avoir une vision globale de l’infrastructure. Du ciel, la vision de la réelle disposition du bâtiment, de ce qui est autour, sa proximité ou son éloignement de la mer, est excellente. Notre consultant, qui prendra place à bord avec le client, lui expliquera et montrera tout.
Au premier abord, ce service peut paraître quelque peu « saugrenu ». Mais tous les clients, sans exception, qui ont réalisé une telle visite en hélicoptère ont ensuite été très reconnaissants ! Pour eux il était difficile de s’orienter dans une ville étrangère, dans le dédalles des rues, des bâtiments, surtout dans des sites proches. À bord d’un hélicoptère tout est visible, comme la paume de la main, et pour les grandes villes c’est particulièrement d’actualité. Il est possible de faire des photographies et ensuite de les analyser tranquillement. Si quelque chose vous a échappé, votre manager personnel d’ArendaLazur TM (Cofrance SARL) vous aidera à vous y retrouver. Je pense que vous vouliez entendre quelque chose comme ça lorsque vous m’avez posé la question sur les services originaux.
– Tout à fait ! Et pour l’année prochaine, avez-vous d’autres projets ?
– Nous n’avons pas pour tradition de faire des plans un an à l’avance. Si une idée intéressante ou utile fait son irruption, alors nous agissons immédiatement. L’expérience montre que les projets indéfiniment reportés ne sont généralement pas réalisés, ou bien ne sont pas une réussite. Il y a simplement certaines choses sur lesquelles nous sommes en train de travailler.
Au siècle des technologies modernes, il est très important que la société dispose de sites pratiques aidant les gens à obtenir toutes les informations nécessaires. Imaginez-vous combien de biens il y a sur le marché de l’immobilier seulement en France. Des centaines de milliers ! Et leur statut est en perpétuel changement : l’un est vendu, un autre est à vendre. Parfois il existe de fausses offres avec des prix publicitaires, et il faut encore s’assurer que l’immeuble existe réellement. Nous travaillons uniquement avec des partenaires de confiance et mettons constamment à jour notre base. Nous essayons de donner le maximum d’informations dans nos annonces, demandons des photographies supplémentaires, des vidéos, un descriptif, et non seulement un simple « superbe appartement ».
Ce qui est bien en Europe, c’est que rien ne se passe « sous la table », si une personne vend un logement, elle le fait de manière légale, avec l’intervention d’un juriste, d’un notaire, et malgré cela de fausses annonces existent. S’y retrouver dans toute cette confusion n’est pas simple, nos spécialistes y travaillent. Nous faisons de notre mieux pour que nos sites n’affichent que des annonces actuelles et que les gens ne perdent pas leur temps. Et c’est cette tâche qui demande un travail quotidien. Il est aussi important de donner des informations sur les particularités de l’achat d’un appartement dans tel ou tel pays, sur les impôts qui devront être acquittés, et combien coûteront les charges de l’appartement. Il est possible de lire tout cela sur nos portails, ce qui est très pratiques pour les acheteurs « à distance ».
– C’est-à-dire que vous considérez que les sites jouent un rôle décisif pour l’acheteur ?
– Pas décisif, mais substantiel. Pour n’importe quel acheteur, le site est seulement le premier contact de découverte d’un appartement, les premières impressions. Ensuite il prend attache avec nous et nous pose des milliers de questions. Bien sûr, il est impossible de donner réponse à tout immédiatement. Ce n’est pas une situation dans laquelle il est approprié de dire « venez voir », car l’étranger ne prend la décision de venir seulement lorsque qu’il est certain que l’appartement lui convient idéalement. Notre mission est de faire en sorte qu’il ne soit pas déçu. Nous sélectionnons toujours plusieurs variantes de secours et faisons en sorte d’avoir toujours « en tête » des propositions alternatives supplémentaires. Nous « secouons » les agences et les propriétaires pour qu’ils nous donnent les réponses à toutes les questions, pour qu’ils fournissent le maximum d’informations avant que nous organisions une visite et de ne pas travailler sur le principe du « vendre à tout prix ».
Le choix des biens immobiliers est colossal, il est très important d’avoir accès à tout, d’appliquer les filtres nécessaires, de se débarrasser immédiatement de tout le superflu. Les programmeurs et autres employés d’ArendaLazur TM (Cofrance SARL) font tout pour perfectionner le système de recherche. Aujourd’hui c’est tout à fait possible, mais pas si simple. C’est ce que nous avons déjà, et ce sur quoi il faut encore travailler. Il clients vont d’abord là où c’est le plus pratique pour eux : là où eux-mêmes et nos spécialistes peuvent rapidement trouver une variante qui convienne. Avoir de tels portails est un grand avantage, les prix et les offres sont partout les mêmes, mais un bon site rapide est une grande rareté.
– Quelle est la transaction la plus importante qu’ait réalisée votre société depuis qu’elle existe ?
– Un appartement sur plusieurs niveaux à Monaco dans un immeuble en construction, au prix d’environ 90 millions d’euros. Aujourd’hui il coûte déjà plus de 115 millions.
– Cette année, y a-t-il eu une situation ou un cas étrange qui vous a particulièrement marqué ?
– Une femme d’Ouzbékistan nous a inondés de question sur un appartement à Monaco. Ensuite il s’est avéré qu’elle avait besoin d’un appartement à Macao, en Chine donc. Aussi il y a eu un client curieux qui choisissait des appartements sur presque un seul critère : les appartements conviendraient-ils à ses deux chattes « de grande race ». En plus il avait trois enfants… Finalement il n’a pas travaillé avec nous, et nous avons soupiré de soulagement. Mais ce genre de cas est rare, les personnes qui nous contactent sont la plupart du temps très intéressantes, et par la suite nous devenons amis.
Entretien réalisé par Nikolaï Danilov, journaliste indépendant.