Mieszkania, domy i wille we Francji i Monako – dla kogoś to marzenie, dla kogoś innego – rzeczywistość, a dla jeszcze kogoś innego – biznes. Postanowiliśmy dowiedzieć się, co dzieje się dzisiaj na rynku europejskim, jak działają agencje zachodnie, kto i co kupuje. W tym celu rozmawialiśmy z dyrektorem jednej z wiodących europejskich firm brokerskich ArendaLazur TM (Cofrance SARL), Witalijem Archangielskim.
– Witalij Dmitrijewicz, рroszę powiedzieć w kilku słowach, czym zajmuje się Pańska firma ArendaLazur TM (Cofrance SARL)? Czy prowadzicie działalność tylko we Francji czy też w całej Europie?
– Pracujemy w całej Europie, ale Francja i Monako są oczywiście naszymi priorytetami, ponieważ mamy siedzibę w Nicei. Czym zajmujemy się? Wszystkimi rodzajami nieruchomości: prywatnymi, komercyjnymi, prostymi i elitarnymi. Aktywnie współpracujemy z obcokrajowcami, w szczególności z Rosji, pomagając im wybrać obiekt, sprawdzić go, zakupić, a następnie – utrzymywać i wynajmować. Zapewniamy pełną gamę usług towarzyszących, w tym prawnych. Rozwiązujemy wszystkie kwestie związane z podatkami, opłatami za media, ubezpieczeniem. Jeśli to konieczne, załatwiamy formalności związane z hipoteką w wybranym kraju. Zapewniamy również wsparcie w uzyskaniu pozwolenia na pobyt, rejestracji działalności gospodarczej, a następnie – w uzyskaniu obywatelstwa. Osoby, które nie mieszkają na stałe w Europie, czują się niepewnie w obcym kraju. Naszym zadaniem jest wspierać ich we wszystkim, aby klient poczuł się komfortowo od pierwszego do ostatniego kroku i nie musiał o nic martwić się.
– Czy zajmuje się Pan wynajmem?
– Tak, jeszcze jednym naszym kierunkiem jest wynajem i wszystko z nim związane. Krótkoterminowy wynajem mieszkań i willi do celów rekreacyjnych i innych, lokale handlowe do celów biznesowych, apartamenty na długie pobyty, wszystkim tym zajmuje się od około dziesięciu lat firma ArendaLazur TM (Cofrance SARL) i odnosi sukcesy. Cała baza obiektów nieruchomości we Francji i Monako jest w naszych rękach. W innych krajach europejskich współpracujemy z ogromną liczbą wiodących agencji nieruchomości, a ponieważ nasza firma jest pośrednikiem, nie mamy prawa do żadnych dodatkowych opłat na mieszkania i domy, to znaczy, że oferujemy je za cenę właściciela, a nawet możemy wynegocjować zniżki.
– Co stało się z rynkiem nieruchomości w Europie w 2018 roku?
– Jeśli przyjmiemy cały rynek jako całość, możemy powiedzieć, że popyt na nieruchomości w Europie rośnie, a ceny również rosną. Ale każdy kraj ma swoją własną sytuację. W jednym z nich nie zmienia się od kilku lat, a gdzie indziej co roku pojawiają się skoki. Na przykład w tym roku zainteresowanie mieszkaniami w Niemczech znacznie wzrosło. Ceny wzrosły zdecydowanie w Portugalii i Holandii o około 6-8%, a tendencja ta będzie się nadal utrzymywać.
Zgodnie z popytem obecnie przewodzą Hiszpania, Włochy i Niemcy. Wynika to z faktu, że kilka lat temu, że ceny mieszkań spadły o 20-30%. Teraz ceny rosną, ale powoli, średnio o 2-4% rocznie. Dlatego kupowanie nieruchomości tutaj jest nadal dość opłacalne.
– А jak wygląda sytuacja we Francji?
– We Francji sytuacja jest odwrotna: kilka lat temu nastąpił poważny skok cen mieszkań, a następnie zatrzymał się. W ubiegłym roku koszt w ogóle nie wzrósł. W 2018 r. ceny wzrosły o około 1,5-2%, co jest bez znaczenia, więc popyt na mieszkania pozostaje duży. Według ekspertów wartość nieruchomości we Francji będzie nadal rosnąć powoli, ale systematycznie, 0,5-2% rocznie. Dlatego teraz opłaca się inwestować w budownictwo mieszkaniowe, jest to niezawodna inwestycja.
– Czy są kraje, w których sytuacja na rynku nieruchomości pozostaje taka sama od wielu lat?
– Tak, do tych krajów należą Szwajcaria, Wielka Brytania lub, na przykład, Księstwo Monako, gdzie aktywnie działamy. W tych krajach przez długi okres naturalna dynamika wzrostu rynku nieruchomości utrzymywała się powoli: 0,5-1,5% rocznie, bez żadnych skoków. Zdaniem ekspertów sytuacja ta się nie zmieni. Myślę, że nie trzeba przypominać, że w tych krajach bardzo wysokie ceny nieruchomości, na przykład Monako i Londyn, przez wiele lat według tego kryterium znajdują się wśród trzech największych światowych liderów.
A propòs, we Francji luksusowe nieruchomości (wystawne wille, pałace, zamki) idą znacznie wolniej niż mieszkania czy lokale usługowe. Myślę, że ten trend będzie kontynuowany. Ceny rosną najszybciej w Paryżu, zwłaszcza w przypadku studiów i małych mieszkań, ale także w prestiżowych mieszkaniach.
– Czy opłaca się cudzoziemcowi kupić nieruchomość w Europie, a następnie ją wynająć? Przecież podatki, a szczególnie opłaty komunalne są tam bardzo wysokie.
– Oczywiście, że opłaca się, i właśnie z tego samego powodu. We Francji obowiązuje podatek od zakwaterowania. Jest on opłacany przez osobę, która aktualnie mieszka w mieszkaniu, odpowiednio, jeśli dom jest wynajmowany, wydatki są ponoszone przez najemcę. Wszystkie opłaty za media są również zazwyczaj realizowane przez najemców. Ceny najmu w większości krajów europejskich są dość wysokie. W związku z tym właściciel nieruchomości wychodzi na plus w każdym przypadku, pomimo wszystkich wymaganych odliczeń. Dla obcokrajowców, którzy nie mieszkają na stałe w kraju, wynajem jest szczególnie korzystny. W przeciwnym razie będziesz musiał zapłacić za mieszkania, z którego przez większą część roku nie korzystasz.
– Ale w tym przypadku okazuje się, że jeśli nie wynajmuje się mieszkania, to kupno domu w Europie jest nierentowne dla obcokrajowców?
– Wszystko zależy od sytuacji. Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że praktycznie nie ma czegoś takiego, że cudzoziemiec nabyłby mieszkanie, nie wynajmowałby go, a jednocześnie nie żyłby w nim. Ktoś kupuje mieszkanie, aby przenieść się do innego kraju na stałe miejsce zamieszkania. Ktoś – aby odpocząć latem, a w pozostałym czasie wynająć. Ktoś potrzebuje pokoju do robienia interesów. Ale nie było takich opcji, aby osoba mogła kupić mieszkanie, przyjeżdżać na tydzień na wakacje, a potem pozostawił nieużytkowane – w naszej praktyce tego nie było. Przecież do firmy ArendaLazur TM (Cofrance SARL) zwracają się osoby, abyśmy monitorowali nieruchomość pod nieobecność właściciela zapewniając mu stabilny dochód. Jeśli willa lub mieszkanie jest potrzebne tylko przez miesiąc w roku, to jest po prostu wynajęta, a my zawsze jesteśmy gotowi, aby w tym pomóc.
Najczęściej majątek w Europie kupują ludzie zamożni i oczywiście nie za „ostatnie pieniądze”. Ich celem jest inwestowanie w zyski i bezpieczeństwo. Tacy ludzie mają tendencję do kupowania domu, który następnie będzie podnosił cenę, czasami kupują go nawet na etapie budowy. Później, gdy cena mieszkania wzrośnie, z powodzeniem go sprzedają. A jeśli nie mają takiego zadania, przekazują kapitał w formie mieszkania swoim dzieciom przez dziedziczenie. Jest bezpieczniejszy niż rachunki bankowe, zwłaszcza jeśli chodzi o Rosję.
– Czy ma Pan dużo klientów z Rosji?
– Ponieważ w naszym zespole są rosyjskojęzyczni pracownicy, a ja sam również mieszkam w Sankt Petersburgu od wielu lat, zawsze zwracamy szczególną uwagę na klientów z Rosji i krajów byłego ZSRR. Mamy wiele stron w języku rosyjskim, są biura w Moskwie, St. Petersburgu, Ałma-Acie, Kijowie, Mińsku, kilku innych miastach nadbałtyckich, numery telefonów w różnych regionach Federacji Rosyjskiej, wiarygodnych partnerów na stałe mieszkających w Rosji, które, jeśli to konieczne, zawsze gotowy do udzielenia wsparcia – prawnego, psychologicznego, doradczego.
Jednocześnie nie mamy na celu nastawiać się właśnie na rosyjskich klientów. Wszystkie nasze podstawowe strony czytane są w co najmniej trzech językach: francuskim, rosyjskim i angielskim, a pracownicy posługują się językiem hiszpańskim, włoskim, chińskim, niemieckim i innymi. Dlatego nie pojawiają się bariery w komunikacji z nikim, a ludzie z bardzo różnych krajów zwracają się do nas.
– Jaki dla Państwa firmy był 2018 rok?
– Stabilny i mniej więcej taki sam, jak się spodziewaliśmy. Największy popyt na mieszkania we Francji miał miejsce w zeszłym roku, kiedy ceny nieruchomości chwilowo zostały ”zamrożone”. Teraz nieznacznie wzrosły, ale ludzie wciąż chcą kupować mieszkania, dopóki koszty nie wzrosną jeszcze bardziej. Dlatego rok można uważać za pomyślny, było dużo pracy, mamy nowych stałych klientów i przyjaciół.
Jeśli chodzi o wynajem, w tym roku mniej turystów z Rosji przyjechało odpoczywać we Francji, by odpocząć niż zwykle, najwyraźniej ze względu na sytuację gospodarczą w państwie. Spodziewając się tego, staraliśmy się skupić na klientach z innych krajów. Ale ponieważ Lazurowe Wybrzeże, oprócz samych Francuzów, jest najbardziej kochane przez Rosjan, nie mogę powiedzieć, że pod tym względem rok 2018 był dla nas najlepszy.
– Czy pracuje Pan w krajach europejskich, w których nieruchomości kosztują taniej ze wszystkich, na przykład w Bułgarii i Grecji?
– Jak już powiedziałem, działamy w całej Europie, więc mamy również do czynienia z Bułgarią i Grecją, Hiszpanią, a nawet Finlandią, gdzie nieruchomości są stosunkowo niedrogie. Tak się jednak złożyło, że firma ArendaLazur TM (Cofrance SARL) początkowo była bardziej interesująca niż tak zwani klienci VIP, którzy po pierwsze nie szukają tanich ofert, a po drugie doceniają nasze podejście do obsługi transakcji pod klucz. Naszym zwykłym klientem jest osoba, która zwyczajnie nie ma czasu na kontakt z dziesięcioma różnymi organizacjami, mając nadzieję na znalezienie tańszej oferty, z wyjątkiem prawnika, a następnie wynająć mieszkanie na własną rękę i tak dalej. Naszym klientem jest ten, kto ostrożnie wybiera obiekt, upewnia się, że zakup jest opłacalny, a następnie po prostu wysyła całą rzecz do nas: do przeprowadzenia transakcji, ubezpieczenia, wypełnienia zeznania podatkowego, wynajęcia, wynajęcia firmy zarządzającej. Albo początkowo stawia sobie za cel pozostanie we Francji na stałe miejsce zamieszkania, kupuje tutaj biznes, a dzięki temu również mu kompleksowo pomagamy.
– Proszę powiedzieć o tym szczegółowo. Czy prawidłowo rozumiem, że Pańska firma zajmuje się nie tylko sprzedawaniem lokali komercyjnych?
– Oczywiście, że nie, i to jest nasza przewaga. Świadczymy usługi konsultingowe, oceniamy biznes z punktu widzenia jego przyszłej rentowności, pomagamy wybrać i przejąć, rzeczywiście dobrą opcję, zapewniamy pełne wsparcie prawne. Następnie pomagamy uzyskać pozwolenie na pobyt, organizujemy przeprowadzki dla całej rodziny i rozwiązujemy wszelkie związane z tym problemy, w tym szkołę, do której dziecko uczęszcza, który lekarz będzie leczył babcię, a nawet który weterynarz będzie leczył psa. Klient może powierzyć nam rozwiązanie każdego problemu, a my zrobimy wszystko, aby nie martwić się o nic i poczuć się jak we Francji.
– To znaczy, że Pan bardziej nastawiony jest nastawiony na klientów VIP?
– Nasze usługi są bardzo popularne wśród zamożnych ludzi. Tak więc, jeśli mówimy o odpoczynku, nie tylko pomagamy wynająć mieszkanie, ale zapewniamy wiele powiązanych usług: organizujemy wakacje z indywidualnym programem, który może obejmować wycieczkę jachtem, wycieczkę helikopterem, uroczystość lub święto. Nie mamy żadnych ram i ograniczeń, pakietów wycieczek i przykładowych wydarzeń. Wszystko dzieje się na życzenie klienta. Jeśli chciał, żeby limuzyna spotkała się z nim na lotnisku, a orkiestra grała przez całą dobę w willi, to możemy ją łatwo załatwić.
Jest to jednak tylko jedno z naszych działań. Nasza baza danych oferuje ogromną liczbę obiektów dla „klasy średniej”: tanie mieszkania, apartamenty, kamienice, zarówno do wynajęcia, jak i na sprzedaż. Dlatego, jeśli ktoś dzwoni do nas i mówi: „Chcę wynająć studio na tydzień po najniższej cenie i nic więcej,” dostarczymy mu najtańsze oferty z całej Francji lub z określonego regionu, pomożemy zawrzeć umowę najmu, jeśli jej potrzebujesz … nic więcej! Potem przychodzi, odpoczywa, pracuje, robi to, co zaplanował. Jeśli chcesz, możesz zawsze skontaktować się z nami w celu uzyskania porady. Jeśli nie mówimy o pełnoprawnej poradzie prawnej, z przyjemnością udzielimy jej za darmo. W ten sposób reputacja „elitarności”, która umocniła się za naszą firmą, nie jest prawdziwa. Współpracujemy z każdym i dla każdego znajdziemy dokładnie to, czego szuka.
– Czy Pańska firma ma jakąś specjalną usługę, której zwykle nie oferują agencje nieruchomości?
– Powiedziałbym tak: w razie potrzeby jesteśmy gotowi zapewnić klientowi wszelkie usługi, których zwykle nie oferują agencje nieruchomości, oczywiście w ramach prawa i przyzwoitości. Dla ArendaLazur TM (Cofrance SARL) „indywidualne podejście” to nie tylko puste słowa, które z jakiegoś powodu są obecnie modne do umieszczenia w dowolnej reklamie. Naprawdę dajemy naszym klientom pełną swobodę wyboru i rozwiązania wszystkich zadań, które on ustawia. Lunch w restauracji, jazda konna, bilety na koncerty – dlaczego nie połączyć wszystkiego z przeglądem nieruchomości?
Jeśli mówimy o usługach, zwanych”bliżej sprawy”, to na przykład w dowolnym momencie zapewniamy klientowi inspekcję obiektów na helikopterze. Załóżmy, że klient chce sprawdzić dziesięć obiektów znajdujących się w dużej odległości od siebie, a ma tylko dwa dni na to. Wynajmujemy helikopter i łatwo rozwiązujemy ten problem. Albo też – przeciwnie, wybrał kilka mieszkań w jednym mieście, ale chce kompleksowo ocenić infrastrukturę. Z wysokości widać wyraźnie rzeczywistą pozycję budynku, co znajduje się w pobliżu, jego bliskość lub odległość od morza. Nasz konsultant, który poleci z nim, opowie i pokaże wszystko.
Na pierwszy rzut oka ta usługa wydaje się być „daleko naciągnięta”. Ale wszyscy, bez wyjątku, klienci, którzy wykonali taką inspekcję helikopterem, byli bardzo wdzięczni! Powiedzieli, że trudno jest zrozumieć dziwne miasto w zamieszaniu ulic, budynków, zwłaszcza pobliskich obiektów. Od strony helikoptera wszystko jest wyraźnie widoczne, co szczególnie dotyczy dużych miast. Możesz robić zdjęcia, a następnie spokojnie je analizować. Jeśli coś zostanie zapomniane, osobisty menedżer ArendaLazur TM (Cofrance SARL) pomoże ci ustalić, gdzie i co. Myślę, że chciałbyś usłyszeć coś takiego, gdy pytasz o niestandardowe usługi.
– Dokładnie! Proszę powiedzieć mi, czy ma Pan jakieś plany na nadchodzący rok?
– Nie mamy żadnej tradycji, aby robić plany na nadchodzący rok. Jeśli istnieje ciekawy lub przydatny pomysł, natychmiast zaczynamy działać. Doświadczenie pokazuje, że projekty, które odroczono z reguły, albo nie są realizowane w ogóle, albo nie przynoszą sukcesu. Są tylko rzeczy nad którymi pracujemy obecnie.
W dobie nowoczesnej technologii bardzo ważne jest, aby firma miała skuteczne strony internetowe, które pomagają ludziom szybko uzyskać wszystkie niezbędne informacje. Wyobraź sobie, ile nieruchomości znajduje się we Francji. Setki tysięcy! A sytuacja z nimi ciągle się zmienia: jedna jest na sprzedaż, druga pojawia się. Czasami istnieją fałszywe oferty z celami reklamowymi i musisz upewnić się, że taki dom naprawdę istnieje. Pracujemy tylko z wiarygodnymi partnerami i stale aktualizujemy naszą bazę. Staramy się zapewnić maksymalną informację w jednej reklamie, żądamy dodatkowych zdjęć, filmów, opisów sprawy, a nie tylko „to jest piękne mieszkanie”.
W Europie dobrze jest, że nic się nie dzieje „w ciemno”, jeśli dana osoba sprzedaje dom, robi to legalnie, z udziałem prawnika, notariusza, ale jednocześnie wciąż istnieją fałszywe reklamy. Radzenie sobie z tym całym zamieszaniem nie jest łatwe, a nasi specjaliści pracują z nim. Staramy się, aby w naszych witrynach były tylko trafne reklamy, a ludzie nie tracili czasu. I to jest zadanie, które wymaga codziennej pracy. Ważne jest również podanie informacji na temat cech zakupu mieszkania w danym kraju, podatków i kosztów utrzymania. Wszystko to można przeczytać na naszych portalach, co jest bardzo wygodne dla „zdalnych” klientów.
– То znaczy uważa Pan, że strony internetowe odgrywają decydującą rolę dla kupującego?
– Nie decydującą, ale znaczącą. Dla każdego kupującego strona jest tylko pierwszym zaznajomieniem się z mieszkaniem, pierwszym wrażeniem. Potem kontaktuje się z nami i zadaje tysiąc pytań. Oczywiście udzielenie odpowiedzi wszystkim jest niemożliwe. Nie jest to jednak sytuacja, w której należy powiedzieć „przyjdź i zobacz”, ponieważ cudzoziemiec zdecyduje się na podróż tylko wtedy, gdy jest przekonany, że mieszkanie idealnie mu odpowiada. Naszym zadaniem jest upewnić się, że nie pozostaje rozczarowany. Zawsze wybieramy kilka opcji zapasowych i staramy się „pamiętać” o dodatkowych ofertach alternatywnych. „Trzęsiemy” agencjami i właścicielami, aby udzielali odpowiedzi na wszystkie pytania, aby zapewnić maksimum informacji przed zorganizowaniem wizyty, a nie działać na zasadzie „aby tylko sprzedać”.
Wybór nieruchomości jest ogromny, bardzo ważne jest, aby mieć dostęp do wszystkich, stosować niezbędne filtry, natychmiast odrzucić wszystko, co jest niepotrzebne. Programiści i inni pracownicy ArendaLazur TM (Cofrance SARL) dążą do zego, by doprowadzić systemy wyszukiwania do doskonałości. W naszym wieku jest to całkiem możliwe, ale nie takie proste. Właśnie to już mamy i nad czym jeszcze musimy pracować. Klienci przychodzą przede wszystkim tam, gdzie czują się wygodnie: gdzie sami i nasi specjaliści mogą szybko znaleźć odpowiednią opcję. Posiadanie takich portali to duża zaleta, ponieważ ceny i oferty są wszędzie takie same, a dobra szybka strona internetowa to rzadkość.
– Jaka jest największa transakcja jaką kiedykolwiek przeprowadziła Pańska firma?
– Wielopoziomowe mieszkanie w Monako, w nowym budynku, którego koszt wynosił około 90 milionów euro. Teraz jest warte ponad 115 milionów.
– Czy w tym roku był jakiś przypadek lub ciekawostka, którą szczególnie pamięta Pan?
– Pewna pani z Uzbekistanu cały tydzień zbombardowała nas pytaniami o apartamenty w Monako. A potem okazało się, że ona, jak się okazuje, potrzebuje mieszkania w Makau, czyli w Chinach. Był też interesujący klient, który wybrał mieszkania według jednego kryterium: czy pasowałyby one do dwóch jego „super-rasowych” kotów. A tymczasem miał troje dzieci. W rezultacie nie pracował z nami, a nawet odetchnęliśmy z ulgą. Ale takie przypadki są rzadkie, głównie ludzie zwracają się do nas bardzo interesujący, a potem stają się naszymi przyjaciółmi.
Rozmowę przeprowadził niezależny dziennikarz Nikołaj Daniłow.