Інтерв’ю Віталія Архангельського про європейський ринок нерухомості, принципах роботи його компанії, про пріоритети клієнтів.
Квартири, будинки і вілли у Франції і Монако – для кого-то це мрія, для кого-то -реальність, а для кого-то – бізнес. Ми вирішили з’ясувати, що відбувається на ринку Європи сьогодні, як працюють західні агентства, хто і що купує. Для цього ми поспілкувалися з директором однієї з провідних європейських брокерських компаній по нерухомості ArendaLazur TM (Cofrance SARL), Віталієм Архангельським.
– Віталій Дмитрович, розкажіть у двох словах, чим займається Ваша компанія ArendaLazur TM (Cofrance SARL)? Ви працюєте тільки у Франції або по всій Європі?
– Працюємо по всій Європі, але в пріоритеті у нас, звичайно, Франція і Монако, оскільки в Ніцці знаходиться наш головний офіс. Чим займаємося? Всіма видами нерухомості: приватною, комерційною, простою і елітною. Активно працюємо з іноземцями, зокрема з Росії, допомагаючи їм вибрати об’єкт, оглянути його, придбати, а згодом – містити і здавати в оренду. Надаємо весь комплекс супровідних послуг, в тому числі, юридичних. Вирішуємо всі питання, пов’язані з податками, комунальними платежами, страхуванням. При необхідності оформляємо іпотеку в обраній країні. Також надаємо підтримку в отриманні ВНЖ, реєстрації бізнесу, далі – в отриманні громадянства. Люди, які не проживають в Європі постійно, відчувають себе невпевнено в чужій державі. Наше завдання підтримати їх у всьому, зробити так, щоб з першого до останнього кроку клієнту було комфортно, і він ні про що не турбувався.
– Чи займаєтеся Ви орендою?
– Так, ще один наш напрямок – це оренда і все, що з нею пов’язано. Короткостроковий найм квартир і вілл для відпочинку та інших цілей, комерційних приміщень – для ведення бізнесу, апартаментів для тривалого проживання, все це робота компанії ArendaLazur TM (Cofrance SARL), якій ми успішно займаємося вже близько десяти років. Вся база об’єктів нерухомості Франції і Монако у нас в руках. В інших країнах Європи ми співпрацюємо з величезною кількістю провідних агентств нерухомості, а оскільки наша компанія брокерська, то ми не маємо права робити ніяких націнок на квартири і будинки, тобто пропонуємо їх за ціною власника, і можемо навіть вести переговори про знижки.
– Що відбувалося з ринком нерухомості в Європі у 2018 році?
– Якщо брати весь ринок в цілому, то можна сказати, що попит на нерухомість в Європі зростає, і ціни теж ростуть. Але в кожній країні своя ситуація. Десь вона не змінюється протягом кількох років, а десь щороку відбуваються якісь скачки. Наприклад, в цьому році досить різко підвищився інтерес до житла в Німеччині. А ціни сильно зросли в Португалії та Нідерландах, приблизно на 6-8%, причому очікується, що ця тенденція продовжиться і далі.
За попитом лідирують сьогодні Іспанія, Італія і Німеччина. Це пов’язано з тим, що там кілька років тому житло подешевшало на 20-30%. Зараз ціни на нього підвищуються, але повільно, в середньому на 2-4% у рік. Тому купувати тут нерухомість все ще досить вигідно.
– А як справи йдуть у Франції?
– У Франції картина протилежна: кілька років тому був серйозний стрибок цін на житло, потім він припинився. У минулому році вартість не піднімалася взагалі. У 2018 ціни збільшилися приблизно на 1.5-2%, що незначно, тому попит на квартири залишається високим. За прогнозами експертів вартість нерухомості у Франції продовжить повільно, але стабільно зростати, по 0.5-2% за рік. Тому зараз інвестувати кошти в житло вигідно, це надійне вкладення.
– Чи є країни, де ситуація з нерухомістю залишається приблизно однаковою протягом довгих років?
– Так, до таких країн можна віднести Швейцарію, Великобританію або, наприклад, Князівство Монако, де ми активно працюємо. У цих державах протягом довгого періоду зберігається природна для ринку нерухомості динаміка повільного зростання: 0.5-1.5% за рік, без будь-яких стрибків. За прогнозами експертів ця ситуація не змінюватиметься. Думаю, зайве нагадувати, що в цих країнах дуже високі ціни на нерухомість, наприклад, Монако і Лондон довгі роки за цим критерієм входять в трійку світових лідерів.
До речі, у Франції елітна нерухомість (шикарні вілли, палаци, замки) дорожчає набагато повільніше, ніж квартири або комерційні приміщення. Думаю, далі ця тенденція збережеться. Швидше за все ціни ростуть в Парижі, особливо на студії і невеликі квартири, але і на престижне житло теж.
– Чи вигідно іноземцю купити нерухомість в Європі, а потім здавати її в оренду? Адже податки, а особливо комунальні платежі, там дуже високі.
– Звичайно, вигідно, і з цієї самої причини теж. У Франції існує податок на проживання. Його платить той, хто проживає в даний момент в квартирі, відповідно, якщо житло здається, то витрати несе орендар. Всі комунальні платежі теж зазвичай здійснюють мешканці. Ціни за оренду в більшості країн Європи досить високі. Тому власник нерухомості залишається в плюсі в будь-якому випадку, незважаючи на всі обов’язкові відрахування. Для іноземців, які не проживають постійно в країні, здача в найм особливо вигідна. Інакше доведеться платити за житло, яким більшу частину року не користуєшся.
– Але в такому разі виходить, що якщо не здавати квартиру в оренду, то купувати житло в Європі іноземцям нерентабельно?
– Все залежить від ситуації. З нашого досвіду можу сказати, що практично не буває такого, щоб іноземець набував житло, не здавав його в оренду і при цьому сам в ньому не жив. Хтось купує квартиру для того, щоб переїхати в іншу країну на постійне місце проживання. Хтось – для того, щоб відпочивати влітку, а в решту часу здавати. Комусь потрібно приміщення для ведення бізнесу. Але таких варіантів, щоб людина придбала апартаменти, приїхав на тиждень у відпустку, а потім кинув простоювати – в нашій практиці не було. Адже в ArendaLazur TM (Cofrance SARL) для того і звертаються, щоб ми стежили за нерухомістю за відсутності господаря і забезпечували йому стабільний дохід. Якщо вілла або квартира потрібна всього місяць в році, то її просто орендують, та в цьому ми теж завжди готові допомогти.
Найчастіше нерухомість в Європі купують люди забезпечені і, природно, не на «останні гроші». Їх мета – вигідно і надійно інвестувати кошти. Такі люди прагнуть придбати житло, яке згодом виросте в ціні, іноді вони купують його ще на стадії будівництва. Надалі, коли ціна на квартиру піднімається, вони успішно її продають. А якщо у них немає такого завдання, то вони передають таким чином капітал у вигляді житла своїм дітям у спадок. Це надійніше рахунків в банках, тим більше, якщо мова йде про Україну.
– Чи багато у Вас клієнтів з України?
– Оскільки в нашому штаті є україномовні співробітники, то клієнтам з України та країн колишнього СРСР, ми завжди приділяємо підвищену увагу. У нас багато сайтів на українській мові, є офіси у Києві, Москві, Петербурзі, Алма-Аті, Мінську, деяких інших прибалтійських містах, прямі телефонні номери в самих різних регіонах, надійні партнери, які постійно проживають в Україні, які в разі потреби завжди готові надати підтримку – юридичну, психологічну, консалтингову.
У той же час ми не ставимо собі за мету орієнтуватися саме на українських клієнтів. Всі наші базові сайти читаються ще на трьох мовах: французькою, російською та англійською, а в штаті є співробітники, які володіють іспанською, італійською, китайською, німецькою та іншими мовами. Тому бар’єрів в розумінні, як правило, не виникає ні з ким, і до нас звертаються люди з різних країн.
– Яким для Вашої компанії був 2018 рік?
– Стабільним і приблизно таким, як ми і очікували. Пік попиту на житло у Франції був в минулому році, коли ціни на нерухомість на час «заморозили». Тепер вони трохи піднялися, але люди все одно прагнуть придбати квартири, поки ціна не виросла ще більше. Тому рік можна вважати успішним, роботи було багато, у нас з’явилися нові постійні клієнти і друзі.
Що стосується оренди, то в цьому році з Росії приїжджала відпочивати до Франції менше туристів, ніж зазвичай, мабуть із-за економічної ситуації в державі. Передбачаючи це, ми постаралися акцентувати увагу на клієнтах з інших країн. Але оскільки Лазурний Берег крім самих французів найбільше люблять саме росіяни, то не можу сказати, що в цьому напрямку 2018-ий рік був для нас найкращим.
– Чи працюєте Ви в європейських країнах, де нерухомість коштує найдешевше, наприклад, в Болгарії і Греції?
– Як я вже сказав, ми працюємо по всій Європі, тому з Болгарією і Грецією, Іспанією і навіть Фінляндією, де нерухомість порівняно недорога, ми теж маємо справу. Але так склалося, що компанія ArendaLazur TM (Cofrance SARL) спочатку була цікавіше так званим VIP-клієнтам, які, по-перше, не шукають дешевих пропозицій, а, по-друге, цінують наш підхід супроводу угоди «під ключ». Наш звичайний замовник – це людина, у якого просто немає часу звертатися в десять різних організацій, в надії знайти пропозицію дешевше, заощадити на юриста, самостійно здати потім квартиру в оренду і так далі. Наш клієнт – той, хто ретельно вибирає об’єкт, переконується, що покупка рентабельна, а потім просто передає всю справу нам: провести операцію, застрахувати, заповнити податкову декларацію, здати в оренду, найняти керуючу компанію. Або ж він спочатку ставить собі за мету поїхати до Франції на ПМЖ, купує тут бізнес, і в цьому ми теж всебічно допомагаємо.
– Розкажіть про це докладніше. Чи правильно я розумію, що функція Вашої компанії не полягає в тому, щоб просто продати комерційне приміщення?
– Звичайно, ні, і в цьому наша перевага. Ми надаємо консалтингові послуги, оцінюємо бізнес з точки зору його майбутньої прибутковості, допомагаємо вибрати і придбати, дійсно, вдалий варіант, забезпечуємо повний юридичний супровід. Далі Допомога в отриманні ВНЖ, організувати переїзд для всієї родини і вирішуємо будь-які супутні питання, аж до того, в яку школу піде дитина, який доктор буде лікувати бабусю, і навіть який ветеринар стане обслуговувати собаку. Клієнт може доручити нам вирішити будь-яке завдання, а ми зробимо все, щоб він ні про що не турбувався і відчував себе у Франції як вдома.
– Значить, Ви більше орієнтуєтесь на VIP-клієнтів?
– Наші послуги великим попитом користуються серед людей заможних. Так, якщо мова йде про відпочинок, то ми не просто допомагаємо орендувати квартиру, але надаємо багато супутніх послуг: організуємо відпустку з індивідуальною програмою, до якої можуть входити подорож на яхті, екскурсія на вертольоті, яке-небудь торжество або свято. У нас немає ніяких рамок і обмежень, тур-пакетів і шаблонних заходів. Все відбувається за бажанням клієнта. Якщо йому захотілося, щоб в аеропорту його зустрів лімузин, а на віллі цілодобово грав оркестр, то ми легко це влаштуємо.
Однак це лише один напрямок нашої діяльності. В нашій базі пропозицій величезна кількість об’єктів для «середнього класу»: недорогі квартири, апартаменти, таунхауси, як для оренди, так і для продажу. Тому, якщо нам телефонує людина і каже: «Я хочу зняти студію на тиждень за мінімальною ціною і більше нічого», – то ми надамо йому найдешевші пропозиції з усієї Франції або із зазначеного регіону, допоможемо укласти договір оренди, якщо він потрібен, і … більше нічого! Далі він сам приїжджає, відпочиває, працює, займається тим, що планував. При бажанні може завжди до нас звернутися за порадою. Якщо мова не йде про повноцінну юридичну консультацію, то ми з задоволенням дамо його безкоштовно. Таким чином, репутація «елітарності», яка зміцнилася за нашою компанією, не зовсім вірна. Ми працюємо з усіма, і для кожного знайдемо саме те, що він шукає.
– Чи є у Вашій компанії якась особлива послуга, яку зазвичай не надають агентства нерухомості?
– Я б відповів так: за бажанням ми готові надати клієнту будь-яку послугу, яку зазвичай не надають агентства нерухомості, в рамках закону і пристойності, зрозуміло. Для ArendaLazur TM (Cofrance SARL) «індивідуальний підхід» – це не порожні слова, які чомусь зараз модно вставляти в будь-яке рекламне оголошення. Ми, дійсно, надаємо нашим замовникам повну свободу вибору і вирішуємо всі завдання, які він ставить. Обід в ресторані, прогулянка на конях, квитки на концерт – чому б ні поєднати все це з оглядом нерухомості?
Якщо говорити про послуги, які, що називається, «ближче до справи», то ми, наприклад, в будь-який час надаємо клієнту огляд об’єктів на вертольоті. Припустимо, замовник хоче оглянути десять об’єктів, які знаходяться на великій відстані один від одного, і у нього на це всього два дні. Ми орендуємо вертоліт і легко вирішуємо цю задачу. Або ж він, навпаки, вибрав кілька квартир в одному місті, але хоче всебічно оцінити інфраструктуру. З висоти добре видно реальний стан будівлі, того, що поруч, його близькість або віддаленість від моря. Наш консультант, який полетить з ним, розповість і покаже все.
З першого погляду ця послуга здається якоюсь «надуманою». Але все, без винятку клієнти, які здійснювали такий огляд на вертольоті, потім були дуже вдячні! Вони говорили, що складно розібратися в чужому місті в плутанині вулиць, будівель, тим більше прилеглих об’єктах. З борту вертольота все видно, як на долоні, і для великих міст це особливо актуально. Можна зробити фотографії і потім спокійно їх проаналізувати. Якщо щось забудеться, то особистий менеджер ArendaLazur TM (Cofrance SARL) допоможе розібратися, де і що. Думаю, ви щось подібне хотіли почути, коли питали про нестандартні послуги.
– Точно! Скажіть, а на прийдешній рік у Вас є які-небудь плани?
– У нас немає традиції будувати плани на рік вперед. Якщо з’являється цікава або корисна ідея, то ми починаємо діяти негайно. Досвід показує, що відкладені в довгий ящик проекти, як правило, або не реалізуються взагалі, або не приносять успіху. Просто є речі, над якими ми працюємо зараз.
У століття сучасних технологій дуже важливо, щоб у компанії були зручні сайти, які допомагають людям швидко отримати всю потрібну інформацію. Ви уявіть собі, скільки об’єктів на ринку нерухомості однієї тільки Франції. Сотні тисяч! І ситуація з ними постійно змінюється: один продається, інший з’являється. Іноді бувають фейкові пропозиції з рекламними цілями, і потрібно ще упевнитися, що такий будинок реально існує. Ми працюємо тільки з надійними партнерами і постійно оновлюємо нашу базу. Намагаємося надати в одному оголошенні максимум інформації, запитуємо додаткові фотографії, відео, описи у справі, а не просто «це прекрасна квартира».
У Європі добре те, що нічого не відбувається «в темну», якщо людина продає житло, то робить це легально, за участю юриста, нотаріуса, але при цьому фальшиві рекламні оголошення все одно існують. Розібратися з усією цією плутаниною непросто, і з цим працюють наші фахівці. Ми прагнемо, щоб на наших сайтах були тільки актуальні оголошення, і люди даремно не витрачали свій час. І це те завдання, яке вимагає щоденної праці. Також важливо дати інформацію про особливості покупки квартири в тій чи іншій країні, про те, які потрібно буде платити податки, і у скільки обходитиметься її підтримка у належному стані. Все це можна прочитати на наших порталах, що дуже зручно для «віддалених» покупців.
– Тобто Ви вважаєте, що сайти відіграють вирішальну роль для покупця?
– Не вирішальну, але значиму. Для будь-якого покупця сайт – це лише перше знайомство з квартирою, перше враження. Далі він зв’язується з нами і задає тисячу питань. Звичайно, дати відповіді на всі відразу неможливо. Але це не та ситуація, коли доречно сказати «приїжджайте і дивіться», адже іноземець зважиться на подорож лише тоді, коли переконається, що квартира йому підходить ідеально. Наше завдання зробити так, щоб він не залишився розчарованим. Ми завжди підбираємо кілька запасних варіантів і намагаємося «тримати в голові» додаткові альтернативні пропозиції. Ми «трясемо» агентства і власників, щоб вони дали відповіді на всі питання, щоб вони надали максимум інформації, перш ніж ми організуємо приїзд, а не працювали за принципом «аби продати».
Вибір об’єктів нерухомості величезний, дуже важливо мати доступ до всіх, застосовувати потрібні фільтри, миттєво відкидати все зайве. Програмісти та інші співробітники ArendaLazur TM (Cofrance SARL) прагнуть довести системи пошуку до досконалості. У наше століття це цілком можливо, але не так просто. Це те, що у нас вже є, і те, над чим нам доведеться ще попрацювати. Клієнти приходять в першу чергу туди, де їм зручно: де і вони самі, і наші фахівці можуть швидко знайти підходящий варіант. Мати подібні портали – велика перевага, адже ціни та пропозиції скрізь одні й ті ж, а хороший швидкий сайт – велика рідкість.
– Яку найбільшу угоду провела Ваша компанія за весь час свого існування?
– Багаторівнева квартира в Монако, в новобудові, яка коштувала близько 90 мільйонів євро. Зараз вона коштує вже більш 115 мільйонів.
– Чи був у цьому році якийсь випадок чи курйоз, який особливо Вам запам’ятався?
– Одна дама з Узбекистану тиждень засипала нас питаннями про квартири в Монако. А потім з’ясувалося, що їй, виявляється, потрібна квартира в Макао, тобто в Китаї. А ще був цікавий клієнт, який вибирав апартаменти практично за одним критерієм: чи підійдуть вони двом його «сверхпородістим» кішкам. При цьому у нього виявилося троє дітей… У підсумку він не став з нами працювати, а ми навіть зітхнули з полегшенням. Але такі випадки – рідкість, в основному люди до нас звертаються дуже цікаві, і потім вони стають нашими друзями.
Розмову провів незалежний журналіст Микола Данилов.
