В этой статье мы вам расскажем о мерах, которые необходимо предпринять при покупке вторичного жилья, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Получение информации
Разузнайте о районе, где находится жильё. Там на самом деле есть магазины, школы, детские сады, зелёные насаждения, которые продавец пообещал в объявлении? Где находятся автобусные остановки и станции метро? Поблизости пустырь? А что на нём построят? Парк? Спортивную площадку? А может там появятся огромные уродливые дома-башни? Всю эту информацию можно получить на сайте мэрии. Попросите продавца рассказать о продаваемом жилье (площадь, год постройки, размер коммунальных платежей, недавние протоколы общих собраний, местные налоги и прочее). Расспросите его о соседях. Может среди них есть холостяк в состоянии вечного праздника? А может рядом медицинский кабинет с длинной очередью? Всё это надо вам выяснить.
Осмотр жилья
Ознакомились с информацией о жилье? Теперь может приступать к его осмотру. Прежде всего, поищите и пометьте для себя крупные дефекты (трещины, пятна влаги и прочее). Затем проверьте работу электрического и санитарно-технического оборудования.
Оценка стоимости жилья
Для того чтобы определить примерную цену покупаемого жилья, ознакомьтесь с ценами на аналогичное жильё, которые действуют в этом же районе. Где можно узнать о ценах? В объявлениях о продаже недвижимости. Для более точной оценки воспользуйтесь приведённой ниже таблицей. Она была составлена агентами по недвижимости. В ней указано, какие характеристики жилья снижают цену, а какие наоборот её повышают.
| Характеристики жилья | Снижение цены | Характеристики жилья | Повышение цены |
| Первый этаж с окном на улицу | -20(%) | Наличие собственного сада | +5(%) |
| Первый этаж с окном во двор | -15(%) | Наличие балкона или террасы | +10(%) |
| Окно на северную сторону | -5 | Третий этаж и выше | +5(%) |
| Второй этаж | -10(%) | Окна выходят на запад и восток | +5(%) |
| Вид на мрачный двор | -15(%) | Красивый вид из окна | +15(%) |
| Расстояние между домами менее 10 метров | -10(%) | Подвал более 8 кв. метров | +2(%) |
| Шум дорожного движения | -15(%) | Собственный гараж или бокс | +10(%) |
| Дом, построенный в период между 1950-м и 1970-м годами | -10(%) | Дизайнерское жильё | +10(%) |
| Жильё требует ремонта | -5(%) | Паркет, лепнина, камин | +5(%) |
| Жильё требует реконструкции | -20(%) | Выполнен ремонт | +10(%) |
Проверка документов
Не в день подписания договора купли-продажи, а заблаговременно попросите продавца представить все документы на жильё (правоустанавливающий сертификат, сертификат о диагностике жилья и прочее). Вас могут поджидать неприятные сюрпризы (например, сервитут в виде обязанности пропускать соседей через двор или рабочих на крышу через люк на кухне). Если вы узнаете о каких-то особенностях у нотариуса в процессе заключения договора, то вам уже будет трудно договориться о скидке.
Предложение о покупке
Срок действия предложения о покупке должен быть ограниченным. Если установить долгий срок, то продавец может найти и более выгодного покупателя. Условия, при которых предложение о покупке обретает силу, должны быть сформулированы ясно и чётко.
Предварительный договор купли-продажи
Законодательство предусматривает возможность заключения предварительного договора купли-продажи. Срок действия такого документа оставляет десять дней. В течение этого времени вы можете отказаться от совершения покупки, направив продавцу извещение заказным письмом. Если вы отказались от совершения покупки после истечения срока в десять дней, то продавцу переходит сумма, которую вы перечислили на депозит в качестве гарантии совершения покупки. Внимание! Гарантийная сумма перечисляется не продавцу, а нотариусу и только банковским переводом. Её размер составляет 5-10% от цены продаваемого жилья.
Основной договор купли-продажи
За день до подписания основного договора купли-продажи ещё раз осмотрите жильё и проверьте документы. Вдруг имуществу был нанесён какой-либо ущерб (кража, непогода) или продавец так и не вывез свои вещи? Составлением основного договора купли-продажи занимается нотариус продавца. И тем не менее пригласите своего нотариуса. Он поможет вам убедиться в том, что техническое состояние жилья, его площадь, основания возникновения права собственности соответствуют установленным законом требованиям. Внимание! Чековая книжка вам не понадобится. Закон требует, чтобы оплата покупки производилась исключительно банковским переводом.
Возмещение ущерба в случае обнаружения скрытых дефектов
Только скрытые дефекты могут быть компенсированы продавцом. При этом покупатель должен в судебном порядке доказать, что продавец о них знал и утаивал их. Судебная тяжба может длиться годами и отнять много денег (не менее 3 тыс. евро). Чтобы избежать лишних проблем наймите архитектора. Он гарантированно обнаружит все дефекты, если такие есть. Стоимость его услуг составит 300-500 евро.
