Многие люди, мечтающие купить недвижимость во Франции, часто выбирают более старый объект в традиционном стиле из-за того очарования и характера, которым они могут обладать.
Часто это означает, что покупка потребует значительных ремонтных работ, а этот процесс не всегда проходит гладко и беспроблемно. Есть некоторые подводные камни, о которых следует знать потенциальным покупателям, чтобы избежать непредвиденных проблем.
Где и что вы покупаете?
Это может показаться довольно очевидным, но стоит проверить данные агентов по недвижимости или слова продавца о том, что вы сможете преобразовать или отремонтировать свою потенциальную покупку так, как вам хочется.
Строительные правила и нормы очень локализованы во Франции, поэтому не считайте само собой разумеющимся, что вы сможете преобразовать или расширить недвижимость, потому что соседи сделали нечто подобное. Вполне возможно, что их дом находится в другой планировочной зоне, даже если объект напрямую соседствует с вашим.
Если вы планируете купить недвижимость во Франции, чтобы вести бизнес, это может быть особенно важно. Перед покупкой вам могут сказать, что разрешат разбить кемпинг на земельном участке, а после завершения сделки попросят получить соответствующие разрешения на планирование. Если бы покупатель изначально обратился в местный отдел планирования, то его бы проинформировали о том, что согласие не может быть дано, поскольку земля не находилась в зоне планирования, допускающей размещение лагерей, хотя ему было сказано иное при покупке собственности.
Расходы на ремонт
Часто стоимость ремонта здания недооценивается. Следует помнить, что, хотя цены на недвижимость во Франции, как правило, чуть ниже, чем в других странах западной Европы, расценки на проведение ремонтных работ не могут похвастаться бюджетностью.
Это может показаться очевидным, но важно убедиться, что у вас достаточно средств для выполнения ремонтных работ. Затраты на ремонт могут легко сократиться или, напротив, оказаться выше ожидаемых. В то время как довольно просто измерить затраты на новое строительство (в настоящее время это 1433 евро за кв. м плюс TVA – taxe sur la valeur ajoutée), затраты на реконструкцию оценить гораздо сложнее. В зависимости от объема необходимых работ, в некоторых случаях они могут равняться или превышать затраты на новое строительство, поэтому всегда будьте готовы к неожиданностям.
За многолетнюю практику строители во Франции сталкивались, среди прочего, с отсутствующим фундаментом, неустойчивыми стенами и ручьем, текущим прямо под домом. Всегда следите за тем, чтобы ваша недвижимость во Франции была надлежащим образом застрахована, и помните, что стоимость объекта может снизиться на ранних этапах ремонта, поскольку части здания будут удалены или снесены. Также убедитесь, что у привлекаемых специалистов есть соответствующие страховки и гарантии, необходимые для выполнения работы.
Особые правила регулирования
Помните о покупке недвижимости во Франции в пределах 100 м от фермы, поскольку в этом случае очень сложно получить согласие на преобразование нежилого здания (даже если это сарай или полуразрушенная хижина) в помещение, пригодное для проживания или расширения.
Любая смена вариантов использования здания, например, переделка сарая в жилой дом, требует разрешения на строительство (permis de construire), и, если общая жилая площадь дома при преобразовании превысит 150 кв. м, вам придется привлекать архитектора.
В настоящее время французские власти пытаются привести канализационные сети во всех департаментах в соответствие с европейскими нормами. Итак, если вы подаете заявку для получения разрешения на строительство в районе, где нет городской канализации, вас попросят предоставить сертификат соответствия на септик. Если у вас нет этого сертификата, то в рамках заявки на планирование вам также необходимо будет подать заявку на установку нового септика.
Если ваша недвижимость во Франции внесена в особый список (classé) объектов, расположенных пределах 500 м от исторического памятника либо в обозначенном национальном или региональном парке, то будут действовать ограничения, указывающие, разрешено ли и каким образом можно вносить изменения в объект. Имейте в виду, что ограничения могут быть очень строгими.
В этих случаях процесс подачи заявки на планирование займет больше времени, чем обычно, поскольку заявки должны пройти через Architectes des Bâtiments de France; некоторые из них должны находиться в префектуре каждого департамента, чтобы получить окончательное одобрение.
Сertificat d’urbanisme (заключение о возможности вести строительные работы)
Если перед покупкой недвижимости во Франции вы хотите уточнить, что вам будет разрешено делать, необходимо попросить риелтора или нотариуса подать заявление на получение заключения о возможности вести строительные работы (certificat d’urbanisme или le certificat opérationnel). Это запрос на выполнение определенной операции со зданием или земельным участком, например, для преобразования сарая в дом или добавления пристройки и т. д.
Получение этого документа займет два месяца и в письменной форме будет указано, что вы можете (или не можете) в принципе выполнять ту работу, которую хотели бы выполнить. Это разрешение может быть ключевым условием покупки.
Сертификат certificat d’urbanisme представляет собой предварительное согласие на планирование и действует 18 месяцев. В течение этого периода вы должны подать заявление на получение полного согласия на строительство, если оно требуется, и любые изменения в здании будут регулироваться местными правилами планирования, касающимися внешнего вида недвижимости во Франции.
Все это может показаться немного пугающим, но если вы хотите провести реконструкцию, всегда стоит обращаться в местную мэрию – они должны подсказать, каковы местные правила планирования.
В качестве альтернативы вы можете связаться с местным архитектором, который должен быть готов неформально обсудить ваши требования, провести некоторые предварительные исследования относительно осуществимости вашего проекта и дать бесплатную консультацию.
Не рекомендуется просто продолжать работу и делать ремонт без соответствующих разрешений, поскольку, хотя немедленных последствий может не быть, проблемы возникнут, когда вы решите продать недвижимость во Франции и у вас не окажется необходимых документов.
Имея все это в виду, задавая правильные вопросы, проверяя слова в инстанциях и следуя правилам, каждый сможет насладиться красивым и неповторимым домом во Франции.
Шошина Ольга
