Багато людей, які мріють купити нерухомість у Франції, часто вибирають більш старий об’єкт в традиційному стилі через ті чарівності і характер, якими вони можуть володіти.
Часто це означає, що покупка зажадає значних ремонтних робіт, а цей процес не завжди проходить гладко і безпроблемно. Є деякі підводні камені, про які слід знати потенційним покупцям, щоб уникнути непередбачених проблем.
Де і що ви купуєте?
Це може здатися досить очевидним, але варто перевірити дані агентів з нерухомості або слова продавця про те, що ви зможете перетворити або відремонтувати свою потенційну покупку так, як вам хочеться.
Будівельні правила і норми дуже локалізовані у Франції, тому не вважайте само собою зрозумілим, що ви зможете перетворити або розширити нерухомість, тому що сусіди зробили щось подібне. Цілком можливо, що їх будинок знаходиться в іншій планувальній зоні, навіть якщо об’єкт безпосередньо сусідить з вашим.
Якщо ви плануєте купити нерухомість у Франції, щоб вести бізнес, це може бути особливо важливо. Перед покупкою вам можуть сказати, що дозволять розбити кемпінг на земельній ділянці, а після завершення угоди попросять отримати відповідні дозволи на планування. Якби покупець спочатку звернувся до місцевого відділу планування, то його б поінформували про те, що згоду не може бути дано, оскільки земля не перебувала в зоні планування, що допускає розміщення таборів, хоча йому було сказано інше при покупці власності.
Витрати на ремонт
Часто вартість ремонту будівлі недооцінюється. Слід пам’ятати, що, хоча ціни на нерухомість у Франції, як правило, трохи нижче, ніж в інших країнах західної Європи, розцінки на проведення ремонтних робіт не можуть похвалитися бюджетними.
Це може здатися очевидним, але важливо переконатися, що у вас достатньо коштів для виконання ремонтних робіт. Витрати на ремонт можуть легко скоротитися або, навпаки, виявитися вище очікуваних. У той час як досить просто виміряти витрати на нове будівництво (в даний час це тисяча чотириста тридцять три євро за кв. м плюс TVA – taxe sur la valeur ajoutée), витрати на реконструкцію оцінити набагато складніше. Залежно від обсягу необхідних робіт, в деяких випадках вони можуть дорівнювати або перевищувати витрати на нове будівництво, тому завжди будьте готові до несподіванок.
За багаторічну практику будівельники у Франції стикалися, серед іншого, з відсутнім фундаментом, нестійкими стінами і струмком, поточним прямо під будинком. Завжди стежте за тим, щоб ваша нерухомість у Франції була належним чином застрахована, і пам’ятайте, що вартість об’єкта може знизитися на ранніх етапах ремонту, оскільки частини будівлі будуть видалені або знесені. Також переконайтеся, що у залучених фахівців є відповідні страховки і гарантії, необхідні для виконання роботи.
Особливі правила регулювання
Пам’ятайте про покупку нерухомості у Франції в межах 100 м від ферми, оскільки в цьому випадку дуже складно отримати згоду на перетворення нежитлової будівлі (навіть якщо це сарай або напівзруйнована хатина) в приміщення, придатне для проживання або розширення.
Будь-яка зміна варіантів використання будівлі, наприклад, переробка сараю в житловий будинок, вимагає дозволу на будівництво (permis de construire), і, якщо загальна житлова площа будинку при перетворенні перевищить 150 кв. м, вам доведеться залучати архітектора.
В даний час французька влада намагається привести каналізаційні мережі у всіх департаментах у відповідність з європейськими нормами. Отже, якщо ви подаєте заявку для отримання дозволу на будівництво в районі, де немає міської каналізації, вас попросять надати сертифікат відповідності на септик. Якщо у вас немає цього сертифіката, то в рамках заявки на планування вам також необхідно буде подати заявку на установку нового септика.
Якщо ваша нерухомість у Франції внесена в особливий список (classé) об’єктів, розташованих межах 500 м від історичної пам’ятки або в позначеному національному або регіональному парку, то будуть діяти обмеження, які вказують, чи дозволено і яким чином можна вносити зміни в об’єкт. Майте на увазі, що обмеження можуть бути дуже суворими.
У цих випадках процес подачі заявки на планування займе більше часу, ніж зазвичай, оскільки заявки повинні пройти через Architectes des Bâtiments de France; деякі з них повинні знаходитися в префектурі кожного департаменту, щоб отримати остаточне схвалення.
Сertificat d’urbanisme (висновок про можливість вести будівельні роботи)
Якщо перед покупкою нерухомості у Франції ви хочете уточнити, що вам буде дозволено робити, необхідно попросити ріелтора або нотаріуса подати заяву на отримання висновку про можливість вести будівельні роботи (certificat d’urbanisme або le certificat opérationnel). Це запит на виконання певної операції з будівлею або земельною ділянкою, наприклад, для перетворення сараю в будинок або додавання прибудови і т. д.
Отримання цього документа займе два місяці і в письмовій формі буде вказано, що ви можете (або не можете) в принципі виконувати ту роботу, яку хотіли б виконати. Цей дозвіл може бути ключовою умовою покупки.
Сертифікат certificat d’urbanisme є попередня згода на планування і діє 18 місяців. Протягом цього періоду ви повинні подати заяву на отримання повної згоди на будівництво, якщо вона потрібна, і будь-які зміни в будівлі будуть регулюватися місцевими правилами планування, що стосуються зовнішнього вигляду нерухомості у Франції.
Все це може здатися трохи лякає, але якщо ви хочете провести реконструкцію, завжди варто звертатися в місцеву мерію – вони повинні підказати, які місцеві правила планування.
В якості альтернативи ви можете зв’язатися з місцевим архітектором, який повинен бути готовий неформально обговорити ваші вимоги, провести деякі попередні дослідження щодо здійсненності вашого проекту і дати безкоштовну консультацію.
Не рекомендується просто продовжувати роботу і робити ремонт без відповідних дозволів, оскільки, хоча негайних наслідків може не бути, проблеми виникнуть, коли ви вирішите продати нерухомість у Франції і у вас не виявиться необхідних документів.
Маючи все це на увазі, задаючи правильні питання, перевіряючи слова в інстанціях і дотримуючись правил, кожен зможе насолодитися красивим і неповторним будинком у Франції.
Шошина Ольга
