Питання полягає не тільки в ціні. Крім очікувань і звичного способу життя потенційних покупців, існує безліч інших факторів, які можуть вплинути на рішення про вибір між новою і старою будівлею. І хоча будівельна активність у Франції досить висока, національний ринок нерухомості в значній мірі складається з старих будівель і об’єктів.
У 2014 році було куплено і продано 465 000 старих об’єктів (будинків і квартир), при цьому в той же період на ринку експонувалося всього 380 000 нових одиниць житла. Проте можна відзначити, що останнім часом через різні фінансові переваги намітилося збільшення обсягу угод саме з новобудовами. Давайте проаналізуємо переваги і недоліки старої і нової нерухомості у Франції.
Нова нерухомість
Новобудови славляться функціональними і сучасними житловими приміщеннями, але можуть бути більш дорогими і менш доступними. Давайте подивимося на переваги і недоліки нового житла.
- Сучасні стандарти.
Нові житлові комплекси надають якісні послуги, при цьому відповідають новітнім будівельним стандартам. Тут витримані норми тепло – і звукоізоляції, вентиляції і освітленості приміщень, передбачене більш зручне і грамотне планування. Основною перевагою придбання нерухомості на стадії будівництва є можливість внести зміни в проект, щоб придбана квартира відповідала вашим смакам і потребам, одночасно дотримуючись сучасних стандартів. Відсутність подальших перепланувань дозволяє заощадити час і кошти.
- Гарантія
Купівля нової нерухомості пропонує численні юридичні гарантії. Так, наприклад, після завершення будівництва власники на два роки застраховані від будівельних вад – в рамках цього періоду всі роботи з усунення виявлених дефектів і будівельних недоробок виконуються забудовником безкоштовно. Цей захист дозволяє відшкодувати численні види ремонту. Також забудовник протягом десяти років несе відповідальність за якість матеріалів та робіт, які можуть поставити під загрозу стабільність або життєздатність будівлі (тріщини великі, гідроізоляція стін, покрівля, слабкість у фундаменті і т. д.).
- Сприятливі умови для власників
Інвестування в новобудову також може спричинити вигідні податкові пільги. Так, у вартість житла, будівництво якого ще ведеться, закладено ПДВ, який можна повернути на наступний рік. Також при купівлі у забудовника первинної нерухомості у Франції покупець звільнений від необхідності сплачувати гонорар ріелтору. Крім того, в деяких проектах можна отримати безпроцентну розстрочку платежу, що, по суті, прирівнюється до іпотеки за нульовою ставкою.
- Менше податків
Програми нового житла частково компенсують свою високу вартість зниженням витрат на придбання, та більш лояльними витратами на утримання. Відсутність так званих трансфертних податків (на передачу нерухомої власності) тягне за собою низьку ставку гонорару нотаріусів. В рівній мірі можна скористатися звільненням від податку на майно протягом перших двох років після завершення будівництва і здачі будинку в експлуатацію.
- Час і гроші
Вартість одного квадратного метра в нових будинках приблизно на 15-20% вище цін на стару нерухомість у Франції, а цього достатньо, щоб утримати величезну кількість потенційних покупців від покупки новобудови. Для придбання абсолютно нового об’єкта потрібно багато терпіння. З моменту підписання контракту на бронювання житла до отримання ключів від нового будинку може пройти від 18 до 30 місяців.
Стара нерухомість
Старий житловий фонд надає потенційним покупцям великий вибір і дає значний запас аргументів у переговорах. Однак у цьому випадку будівельні гарантії практично не матимуть юридичної сили, а податкова система буде ставитися до нових власників такого житла набагато жорсткіше.
1. Нерухомість доступна відразу
Старі будинки мають досить різноманітні характеристики, що дозволяють знайти ідеальну нерухомість у Франції. Процес купівлі набагато більш впорядкований і швидкий, в порівнянні з придбанням в щойно побудованому і зданому житловому комплексі. Від підписання попереднього договору купівлі-продажу до отримання ключів і в’їзду в новий будинок у середньому проходить всього три місяці.
2. Доступні ціни
Знижка в 10 000-15 000 євро від спочатку запитуваної вартості не є чимось надзвичайним. Це відбувається через досить велику пропозицію. Ця знижка дозволяє повністю відшкодувати нотаріальні збори або певні реставраційні роботи, які часто життєво необхідні старим будівлям. В рівній мірі, в силу свого географічного положення, ви завжди можете розраховувати на підвищення вартості придбаного житла в майбутні роки.
3. Ремонтні роботи
Старе житло завжди купується в стані «як є», з його якістю, вадами і всіма ознаками зносу. Навіть при проведенні обов’язкових обстежень і наявності оціночної документації ви не повинні дивуватися з того, що в майбутньому зіткнетеся з непередбаченими роботами і, відповідно, додатковими витратами. Старі об’єкти нерухомості у Франції зазвичай не відповідають опалювальним правилам 2012 року, тому ви будете споживати більше енергії для обігріву, якщо не проведете важливі роботи з технічної оснащеності будинку.
4. Менш сприятливе оподаткування
Тут податки на передачу стягуються місцевою владою і державою. Давайте не будемо забувати про нотаріальні збори, які можуть становити до 8% від загальної вартості об’єкта.
5. Не під кожен старий об’єкт можна взяти іпотеку
Французькі банки ретельно розглядають об’єкт, на придбання якого потрібне залучення позикових коштів, і все тому, що в разі неможливості погашати іпотечні платежі, банк вилучить об’єкт, який весь цей час знаходиться у нього в заставі, і спробує його реалізувати. Якщо об’єкт старий, вимагає капітальних вкладень у відновлення, або знаходиться в невигідній локації, то фінансова установа може відмовити в кредиті.
Вибір між первинним і вторинним фондом, між старою і новою нерухомістю у Франції – один з найскладніших кроків. Який би вибір ви не зробили, уточніть у свого агента про всі плюси і мінуси обраного вами житла.
Шошина Ольга
