საკითხი მდგომარეობს არა მხოლოდ ფასში. პოტენციური მყიდველების მოლოდინებისა და ცხოვრების ჩვეული წესის გარდა არსებობს უამრავი სხვა ფაქტორი, რომლებსაც შეუძლიათ გავლენის მოხდენა ახალაშენებულ და ძველ შენობას შორის არჩევანზე. და მიუხედავად იმისა, რომ სამშენებლო აქტივობა საფრანგეთში საკმაოდ მაღალია, უძრავი ქონების ეროვნული ბაზარი მნიშვნელოვან წილად შედგება ძველი შენობებისა და ობიექტებისაგან.
2014 წელს შეძენილ და გაყიდულ იქნა 465 000 ძველი ობიექტი (სახლები და ბინები), ამასთანავე ამავე პერიოდში ბაზარზე წარმოდგენილ იყო მხოლოდ ახალი საცხოვრებლების 380 000 ერთეული. ამის მიუხედავად შეიძლება აღინიშნოს, რომ ბოლო დროს სხვადასხვა ფინანსური უპირატესობების გამო აღინიშნება სწორედ ახალ აშენებულ ბინების გარიგებების მოცულობის ზრდა. მოდით გავაანალიზოთ ახალი და ძველი უძრავი ქონების მინუსები და პლიუსები საფრანგეთში.
ახალი უძრავი ქონება
ახლად აშენებული ბინები სახელგანთქმულია ფუნქციონალური და თანამედროვე საცხოვრებელი სათავსებით, მაგრამ იქნება უფრო ძვირადღირებული და ნაკლებად ხელმისაწვდომი. მოდით განვიხილოთ ახალი აშენებული ბინების მინუსები და პლიუსები.
- თანამედროვე სტანდარტები
ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები სთავაზობენ ხარისხიან მომსახურებას, ამასთანავე შეესაბამებიან უახლესს სამშენებლო სტანდარტებს. აქ დაცულია თბო და ხმის იზოლაციის, ვენტილაციის და სათავსების განათების ნომრები, გათვალისწინებულია უფრო მოხერხებული და გააზრებული დაგეგმარება. მშენებლობის სტადიაზე საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენის ძირითადი უპირატესობა არის პროექტში ცვლილებების შეტანის შესაძლებლობა, რათა შეძენილი ბინა შეესაბამებოდეს თქვენს გემოვნებას და საჭიროებებს და ამასთანავე იცავდა თანამედროვე სტანდარტებს. შემდგომი გადაგეგმარების არარსებობა იძლევა დროისა და სახსრების ეკონომიის შესაძლებლობას.
2. გარანტიები
ახალი უძრავის ქონების შეძენა სთავაზობს მრავალრიცხოვან იურიდიულ გარანტიებს. ასე, მაგალითად, მშენებლობის დასრულების შემდეგ მფლობელები ორი წლის ვადით დაზღვეულნი არიან სამშენებლო წუნისაგან – ამ პერიოდის ფარგლებში გამოვლენილი დეფექტებისა და სამშენებლო წუნის აღმოფხვრა ხორციელდება მშენებლის მიერ უფასოდ. ეს დაცვა იძლევა რემონტის მრავალრიცხოვანი სახეობების დაფარვის შესაძლებლობას. აგრეთვე მშენებელი ათი წლის განმალობაში პასუხისმგებელია მასალებისა და სამუშაოების ხარისხზე, რომლებმაც შეიძლება საფრთხის ქვეშ დააყენონ შენობის სტაბილურობა და გამძლეობას (მსხვილი ბზარები, კედლების ჰიდროიზოლაცია, სახურავი, საძირკვლის მდგრადობა და ა. შ.).
3. სასიკეთო პირობები მესაკუთრეებისათვის
ინვესტირებამ მშენებლობაში აგრეთვე შეიძლება გამოიწვიოს მომგებიანი საგადასახადო შეღავათები. ასე, საცხოვრებლის ღირებულებაში, რომლის მშენებლობა ჯერ კიდევ მიმდინარეობს, ჩადებულია დღგ, რომლის დაბრუნებაც შესაძლებელია მომდევნო წელს. აგრეთვე მშენებლისგან პირველადი უძრავი ქონების საფრანგეთში შეძენისას მყიდველი თავისუფლდება რიელტორისათვის ჰონორარის გადახდისაგან. გარდა ამისა, ზოგიერთ პროექტში შესაძლებელია გადახდის უპროცენტო განვადების მიღება, რაც ფაქტობრივად უტოლდება იპოთეკას ნულოვანი განაკვეთით.
4. ნაკლები გადასახადი
ახალი საცხოვრებლის პროგრამები ნაწილობრივ ფარავენ თავის მაღალ ღირებულებას შეძენაზე დანახარჯების შემცირებით და შენახვაზე უფრო ლოიალური ხარჯებით. ეგრეთ წოდებული სატრანსფერო გადასახადების (უძრავი ქონების გადაცემაზე) არარსებობა იწვევს ნოტარიუსების ჰონორარის დაბალ განაკვეთს. მშენებლობის დასრულებიდან და სახლის ექსპლუატაციაში ჩაბარების შემდეგ ორი წლის განმავლობაში თანაბრად შესაძლებელია ისარგებლოთ ქონების გადასახადისაგან განთავისუფლებით .
5. დრო და ფული
ახალ სახლებში ერთი კვადრატული მეტრის ღირებულება დაახლოებით 15-20%-ით მეტია ვიდრე საფრანგეთში ძველი უძრავი ქონების ფასი, ეს კი საკმარისია, რათა პოტენციურ მყიდველთა დიდმა რაოდენობამ ტავი შეიკავოს ახალი აშენებული ბინის შეძენისაგან. საცხოვრებლის დაჯავშნის კონტრაქტის ხელმოწერის მომენტიდან ახალი სახლის გასაღების მიღებამდე შეიძლება გავიდეს 18-დან 30 თვემდე.
ძველი უძრავი ქონება
ძველი საბინაო ფონდი სთავაზობს პოტენციურ მყიდველებს დიდ არჩევანს და იძლევა მოლაპარაკებებში არგუმენტების მნიშვნელოვან მარაგს. თუმცა ამ შემთხვევაში სამშენებლო გარანტიებს პრაქტიკულად არ ექნება იურიდიული ძალა, ხოლო საგადასახადო სისტემა ასეთი საცხოვრებლების ახალი მესაკუთრეების მიმართ იქნება უფრო მკაცრი.
- უძრავი ქონება ხელმისაწვდომია მაშინვე
ძველს სახლებს აქვთ საკმაოდ მრავალფეროვანი მახასიათებლები, რომლებიც იძლევა საფრანგეთში იდეალური უძრავი ქონების მოძიების შესაძლებლობას. შეძენის პროცესი გაცილებით მოწესრიგებული და სწრაფია ვიდრე ახალ აშენებული და ჩაბარებულ საცხოვრებელ კომპლექსში შეძენის შემთხვევაში. ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულების ხელმოწერის მომენტიდან გასაღების მიღებამდე და ახალ სახლში გადასვლამდე საშუალოდ გადის მხოლოდ სამი თვე.
2. ხელმისაწვდომი ფასები
თავდაპირველად მოთხოვნილი ღირებულებიდან 10 000-15 000 ევროს ოდენობის ფასდაკლება არ არის რაიმე განსაკუთრებული. ეს ხდება საკმაოდ დიდი რაოდენობის წინადადებების გამო. ეს ფასდაკლება იძლევა სანოტარო მოსაკრებლისა სრულად ან ძველი ნაგებობებისათვის სასიცოცხლოდ აუცილებელი გარკვეული სარესტავრაციო სამუშაოების დაფარვის შესაძლებლობას. თავისი გეოგრაფიული განლაგების გამო თქვენ აგრეთვე ყოველთვის შეიძლება გქონდეთ შეძენილი საცხოვრებლის ღირებულების მომდევნო წლებში გაზრდის იმედი.
3. სარემონტო სამუშაოები
ძველი საცხოვრებელი ყოველთვის იყიდება მდგომარეობით «როგორც არის», თავისი ხარისხით, დეფექტებით და ცვეთის ყველა ნიშნით. სავალდებულო კვლევების ჩატარების და შეფასების დოკუმენტაციის არსებობის შემთხვევაშიც კი თქვენ არ უნდა გაიკვირვოთ, რომ მომავალში წააწყდებით დაუგეგმავ სამუშაოებს და, შესაბამისად, დამატებით ხარჯებს. უძრავი ქონების ძველი ობიექტები საფრანგეთში ჩვეულებრივ არ შეესაბამება 2012 წლის გათბობის წესებს, ამიტომ თქვენ მოიმხართ მეტ ენერგიას გათბობისათვის, თუ არ ჩაატარებთ სახლის ტექნიკური აღჭურვის მნიშვნელოვან სამუშაოებს.
4. ნაკლებად სასიკეთო გადასახადებით დაბეგვრა
აქ გადაცემის გადასახადები ამოიღება ადგილობრივი ხელისუფლების და სახელმწიფოს მიერ. მოდით ნუ დავივიწყებთ სანოტარო მოსაკრებლებს, რომელთა თანხამ შეიძლება შეადგინოს ობიექტის საერთო ღირებულების 8%-მდე.
5. იპოთეკას უძრავის ქონების ნებისმიერი ძველი ობიექტის შესაძენად ვერ აიღებთ
ფრანგული ბანკები დეტალურად განიხილავენ ობიექტს, რომლის შესაძენად არის საჭირო საკრედიტო თანხების მოზიდვა და ყველაფერი იმიტომ, რომ იპოთეკური გადახდების დაფარვის შეუძლებლობის შემთხვევაში ბანკი ამოიღებს ობიექტს, რომელიც მთელი ამ პერიოდის განმავლობაში დაგირავებულა მასთან და შეეცდება მის რეალიზებას. თუ ობიექტი ძველია, საჭიროებს კაპიტალურ ხარჯებს მის აღდგენაში, ანდა განლაგებულია არამომგებიან ლოკაციაზე, ფინანსურმა დაწესებულებამ შეიძლება უარი განაცხადოს კრედიტის გაცემაზე.
არჩევანი პირველადი და მეორადი ფონდის, ძველი და ახალი უძრავი ქონების შორის საფრანგეთში – ერთ-ერთი ყველაზე რთული ნაბიჯია. რა არჩევანსაც არ გააკეთებთ, დააზუსტეთ თქვენ აგენტთან თქვენს მიერ შერჩეული საცხოვრებლის ყველა პლიუსი და მინუსი.
ოლღა შოშინა