Вопрос заключается не только в цене. Помимо ожиданий и привычного образа жизни потенциальных покупателей, существует множество других факторов, которые могут повлиять на решение о выборе между новой и старой постройкой. И хотя строительная активность во Франции довольно высока, национальный рынок недвижимости в значительной степени состоит из старых зданий и объектов.
В 2014 году было куплено и продано 465 000 старых объектов (домов и квартир), при этом в тот же период на рынке экспонировалось всего 380 000 новых единиц жилья. Тем не менее можно отметить, что в последнее время из-за различных финансовых преимуществ наметилось увеличение объема сделок именно с новостройками. Давайте проанализируем преимущества и недостатки старой и новой недвижимости во Франции.
Новая недвижимость
Новостройки славятся функциональными и современными жилыми помещениями, но могут быть более дорогими и менее доступными. Давайте посмотрим на преимущества и недостатки нового жилья.
- Современные стандарты
Новые жилые комплексы предоставляют качественные услуги, при этом соответствуют новейшим строительным стандартам. Здесь выдержаны нормы тепло- и звукоизоляции, вентиляции и освещенности помещений, предусмотрена более удобная и грамотная планировка. Основным преимуществом покупки недвижимости во Франции на стадии строительства является возможность внести изменения в проект, чтобы купленная квартира соответствовала вашим вкусам и потребностям, одновременно соблюдая современные стандарты. Отсутствие дальнейших перепланировок позволяет сэкономить время и средства.
- Гарантии
Покупка новой недвижимости предлагает многочисленные юридические гарантии. Так, например, после завершения строительства владельцы на два года застрахованы от строительного брака – в рамках этого периода все работы по устранению выявленных дефектов и строительных недоделок выполняются застройщиком бесплатно. Эта защита позволяет покрыть многочисленные виды ремонта. Также застройщик в течение десяти лет несет ответственность за качество материалов и работ, которые могут поставить под угрозу стабильность или жизнеспособность здания (крупные трещины, гидроизоляция стен, кровля, слабость в фундаменте и т. д.).
- Благоприятные условия для собственников
Инвестирование в новостройку также может повлечь выгодные налоговые льготы. Так, в стоимость жилья, строительство которого еще ведется, заложен НДС, который можно вернуть на следующий год. Также при покупке у застройщика первичной недвижимости во Франции покупатель освобожден от необходимости оплачивать гонорар риелтору. Кроме того, в некоторых проектах можно получить беспроцентную рассрочку платежа, что, по сути, приравнивается к ипотеке по нулевой ставке.
- Меньше налогов
Программы нового жилья частично компенсируют свою высокую стоимость снижением затрат на приобретение, и более лояльными расходами на содержание. Отсутствие так называемых трансфертных налогов (на передачу недвижимой собственности) влечет за собой низкую ставку гонорара нотариусов. В равной степени можно воспользоваться освобождением от налога на имущество в течение первых двух лет после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
- Время и деньги
Стоимость одного квадратного метра в новых домах примерно на 15-20% выше цен на старую недвижимость во Франции, а этого достаточно, чтобы удержать огромное количество потенциальных покупателей от покупки новостройки. Для приобретения совершенно нового объекта требуется много терпения. С момента подписания контракта на бронирование жилья до получения ключей от нового дома может пройти от 18 до 30 месяцев.
Старая недвижимость
Старый жилой фонд предоставляет потенциальным покупателям большой выбор и дает значительный запас аргументов в переговорах. Однако в этом случае строительные гарантии практически не будут иметь юридической силы, а налоговая система будет относиться к новым собственникам такого жилья гораздо жестче.
- Недвижимость доступна сразу
Старые дома имеют достаточно разнообразные характеристики, позволяющие найти идеальную недвижимость во Франции. Процесс покупки намного более упорядочен и быстр, по сравнению с приобретением в только что построенном и сданном жилом комплексе. От подписания предварительного договора купли-продажи до получения ключей и въезда в новый дом в среднем проходит всего три месяца.
- Доступные цены
Скидка в 10 000-15 000 евро от первоначально запрашиваемой стоимости не является чем-то из ряда вон выходящим. Это происходит по причине довольно большого предложения. Эта скидка позволяет полностью покрыть нотариальные сборы или определенные реставрационные работы, которые зачастую жизненно необходимы старым постройкам. В равной степени, в силу своего географического положения, вы всегда можете рассчитывать на повышение стоимости приобретенного жилья в предстоящие годы.
- Ремонтные работы
Старое жилье всегда покупается в состоянии «как есть», с его качеством, пороками и всеми признаками износа. Даже при проведении обязательных обследований и наличии оценочной документации вы не должны удивляться тому, что в будущем столкнетесь с непредвиденными работами и, соответственно, дополнительными расходами. Старые объекты недвижимости во Франции обычно не соответствуют отопительным правилам 2012 года, поэтому вы будете потреблять больше энергии для обогрева, если не проведете важные работы по технической оснащенности дома.
- Менее благоприятное налогообложение
Здесь налоги на передачу взимаются местными властями и государством. Давайте не будем забывать о нотариальных сборах, которые могут составлять до 8% от общей стоимости объекта.
- Не под каждый старый объект можно взять ипотеку
Французские банки тщательно рассматривают объект, на покупку которого требуется привлечение заемных средств, и все потому, что в случае невозможности погашать ипотечные платежи, банк изымет объект, который все это время находится у него в залоге, и попытается его реализовать. Если объект старый, требует капитальных вложений в восстановление, либо находится в невыгодной локации, то финансовое учреждение может отказать в кредите.
Выбор между первичным и вторичным фондом, между старой и новой недвижимостью во Франции – один из самых сложных шагов. Какой бы выбор вы ни сделали, уточните у своего агента обо всех плюсах и минусах выбранного вами жилья.
Шошина Ольга
