Кондоминиум во Франции

Понятие кондоминиума

Кондоминиум –  это организация здания или комплекса зданий, где одни части здания/комплекса зданий находятся в частной собственности (квартиры), а другие части в общей долевой собственности (площади и оборудование общего пользования).

Такая форма собственности на недвижимость набирает всё большую популярность. Для тех, кто покупает жильё в первый раз – квартира в кондоминиуме более доступна, чем дом. Квартира в кондоминиуме не требует такого ухода, как дом. Как правило, кондоминиумы располагаются в центре города, что приходится по вкусу любителям ночной жизни и клубных вечеринок.

По данным Национального института статистики и экономических наук за 2002 года, число кондоминиумов во Франции составляет, примерно, 7.6 миллионов на 29.5 миллионов единиц жилья.

Кондоминиум распространён в основном в городах: две трети кондоминиумов находятся в агломерациях с населением численностью свыше 200 тысяч человек. 30% всех кондоминиумов образованы в Париже.

Большая часть кондоминиумов ограничена одним жилым домом. Примерно в 30%  кондоминиумах располагается меньше десяти квартир, в 70%  кондоминиумов – меньше тридцати.

Нормативные источники:

1. 1. La loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis;
   2. Le décret n^o 67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965;
   3. l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels;
   4. Устав кондоминиума.
   5. Le Loi  Accès au Logement et Urbanisme Rénové

Собственники

Собственник жилья в кондоминиуме – это лицо, которое в отношении одних частей здания (квартира, гараж, погреб и прочее) пользуется исключительным правом, а в отношении других (основные конструкции, элементы общего оборудования, коридоры) долей в праве собственности. Существуют единицы кондоминиума, которые могут находится в пользовании не всего товарищества собственников, а лишь нескольких из них( садики, чердачные помещения, террасы, палисадники и прочее).

Сразу обратим внимание на то, что в России членство в товариществе собственников жилья, как и в других объединениях, строится на добровольных началах (ч.2 ст.30 Конституции России), а  во Франции же действует иная практика: все собственники жилья в рамках одного кондоминиума автоматически становятся членами товарищества собственников, и таким образом, автоматически должны подчиняться действующему уставу кондоминиума. Данный документ собственник жилья в кондоминиуме получает в день совершения сделки вместе с договором купли-продажи недвижимости. Устав кондоминиума включает в себя свод нормативных положений.

Права собственника

1. 1. Собственник свободно пользоваться единицами частной и долевой собственности, при условии, что не нарушаются права других собственников в кондоминиуме, например, запрещается громко включать музыку.
   2. Собственник может продать свою долю. Следует иметь в виду, что в некоторых случаях могут действовать ограничения на продажу, например, может быть установлено, что собственник должен, в первую очередь, сделать предложение о покупке единицы собственности лицу, которое арендует у него эту единицу и, если оно откажется, сделать такое предложением другим лицам.
   3. Собственник имеет право сдавать в аренду принадлежащую ему единицы собственности, но с определёнными ограничениями, в частности может быть ограничено число лиц, которые могут проживать в арендуемой единице собственности (это сделано для того, чтобы обеспечить спокойствие и тишину для других собственников в кондоминиуме.
   4. Собственник может содержать в своей квартире животное, если оно не является источником шума и не создаёт опасности для жизни и здоровья других лиц. Кроме того, Франция присоединилась к конвенциям, которые направлены на запрет торговли животными редких видов (лемуры, большие кошки…). Из этого запрета можно сделать вывод, что и владение такими животными запрещено.
   5. Собственник имеет право вносить любые изменения в интерьер квартиры по своему усмотрению. Такие изменения вносятся исключительно за счёт собственника и под контролем архитектора, который имеет соответствующую лицензию. Кроме того, внесение таких изменений требует получения надлежащего разрешения от градостроительного комитета и письменного согласия управляющей компании, которое подтверждает, что надлежащий порядок по одобрению и принятию изменений был соблюдён.

Обязанности собственника

1. 1. Собственник обязан обеспечивать безопасность и управление кондоминиумом, а также его долгосрочной сохранности.
   2. Запрет на изменение наружного фасада здания (покраска, установка двойных окон, обустройство сада на крыше, установка спутниковой антенны, профессиональные вывески и прочее) без письменного согласия управляющей компании. Следует отметить, что данное правило, как правило, но не обязательно,  закреплено в уставе кондоминиума. Кроме того, собственник не может без соблюдения всех необходимых процедур проводить работы, затрагивающие единицы долевой собственности (водопровод, несущие стены, крышу).
   3. В случае если собственник намеревается сдавать квартиру в аренду, то он обязан уведомить управляющую компанию о своём постоянном адресе. Данное правило установлено,  поскольку собственник несёт ответственность за своего арендатора, а также за оплату коммунальных платежей.
   4. Собственник обязан своевременно оплачивать коммунальные платежи.

Общее собрания собственников

Общее собрание собственников проводится не реже одного раза в год. В ходе собрания принимаются решения по следующим вопросам:

1. • принятие необходимых мер по надлежащему содержанию, техническому обслуживания, ремонту, а также благоустройству кондоминиума;
   • утверждение бюджета, покрывающего указанные расходы (следует отметить, что общее собрание собственников по голосованию за бюджет должно проводиться не позднее шести месяцев с момента окончания предыдущего финансового года);
   • утверждение расходов бюджета за прошлый год и оплаченных счетов;
   • роспуск, утверждение или переназначение управляющей компании;
   • избрание членов совета по управлению общей собственностью, которое представляет собой группу лиц из числа собственников жилья. Роль совета по управлению общей собственностью заключается в том, чтобы обеспечить взаимодействие между собственниками и управляющей компанией. Кроме того, совет по управлению общей собственностью осуществляет контроль над исполнением решений общих собраний.

Смена совета по управлению общей собственностью

Собственники, неудовлетворенные состоянием и управлением кондоминиумом в праве:

1. 1. опросить соседей и выяснить их мнение относительно эффективности управления зданием (выявить основные претензии, найти сторонников, а также тех собственников, которые могут к ним присоединиться;
   2. в неофициальном порядке обратиться к членам совета по управлению общей собственностью с жалобой и предложениями по внесению улучшений в создавшуюся обстановку. Можно предложить избрать всех или некоторых недовольных собственников в состав совета по управлению общей собственностью на очередном общем собрании собственников.
   3. в случае, если действующий совет по управлению общей собственностью отказывается сложить с себя полномочия или пойти на принятие компромиссного решения, следует  в официальном порядке обратиться в управляющую компанию со списком собственников-кандидатов в совет управления общей собственностью для избрания их в указанный совет на очередном общем собрании собственников. В случае, если в предварительно разосланной повестке для общего собрания отсутствует вопрос о переизбрании членов совета по управлению общей собственностью, то надлежит отправить в управляющую компанию заказное письмо с предложением о включении данного вопроса в повестку общего собрания в течение предусмотренных законом шести дней после получения первой повестки для общего собрания.
   4. в обязательном порядке необходимо фактическое присутствие собственников, которые выражают недовольство по поводу работы совета по управлению общей собственностью или же их представителей на общем собрании собственников. Представители собственников не обязательно должны быть тоже собственниками в этом кондоминиуме. Кроме того, один собственник на общем собрании может представлять интересы не более, чем трёх других собственников.  В начале общего собрания надлежит удостовериться, что председатель общего собрания зарегистрировал участие в нём собственников или их представителей.
   5. голосование за избрание предложенных собственников в совет по управлению общей собственностью производится большинством голосов присутствующих собственников или их представителей.
   6. во главе с новоизбранным советом члены общего собрания обсуждают жалобы по управлению зданием и предложения по внесению изменений с управляющей компанией. Управляющая компания не имеет права соглашаться на какие-либо значительные расходы, не утвержденные на общем собрании собственников, но имеет право превысить утвержденный бюджет максимум на 10% для решения проблем, имеющих первостепенное значение.

Как правило, ни собственники, ни управляющая компания не заинтересованы в проведении общего собрания чаще раза в год, поэтому принятие решений по вопросам, требующим денежных затрат, откладывается до следующего собрания. В течение этого времени  совет по управлению общей собственностью и управляющая компания могут нормализовать отношения и определить, возможна ли их совместная работа в дальнейшем.

Управляющая компания

Управляющая компания выступает одновременно и административным органом, осуществляющим управление зданием, и посредником в отношениях между собственниками, поставщиками услуг и страховой компанией, с которой заключен договор страхования на случай строительных дефектов  сроком на 10 лет после сдачи дома в эксплуатацию, обязательный для застройщиков всех многоквартирных домов. Управляющая компания может быть юридическим лицом, специализирующимся на управлении недвижимостью, либо ассоциацией, либо физическим лицом, получившим соответствующий мандат на управление кондоминиумом от товарищества собственников.

Каждое многоквартирное здание обязано иметь управляющую компанию, но она не обязательно должна быть профессиональной. Управление кондоминиумом может взять на себя даже один из жильцов дома. Основной закон, регулирующий работу кондоминиумов, был принят 10 июля 1965 года с поправками, внесёнными от 13 декабря 2000 года. Все управляющие компании, профессиональные или на общественных началах, должны иметь  полное представление об этом законе, поскольку они несут серьезную ответственность перед законом и гражданскую ответственность перед третьими лицами.

Полномочия управляющей компании

На основании законодательства Франции в сфере управления недвижимым имуществом только управляющая компания обладает полномочиями по осуществлению функций исполнительного органа товарищества собственников кондоминиума и обладает правом:

1. 1. Ежеквартально взимать квартплату в размере, установленном на общем собрании собственников, и обращаться в суд в отношении неплательщиков.
   2. Взимать дополнительные средства сверх бюджета, в соответствии с решениями, принятыми на общем собрании собственников.
   3. Вступать в договорные отношения с основными коммунальными службами, предоставляющими услуги по водоснабжению и поставке электричества, службами по уборке помещений, различного рода строителями и поставщиками бытовых услуг, например, телевизионными провайдерами, садовниками или службами по уходу за бассейнами.
   4. Расходовать средства на содержание дома, не предусмотренные годовым бюджетом, но в рамках оговоренных максимальных пределов, или по соглашению с советом по управлению общей собственностью.

Обязанности управляющей компании

Управляющая компания должна действовать только в рамках конкретных решений и соглашений, принятых на общем собрании собственников, и утвержденного бюджета.

1. 1. Управляющая компания должна вести всю необходимую документацию по зданию, в том числе адресный реестр и  учёт права голоса жильцов, информацию об изменении права собственности на квартиру в здании, договоры страхования и предоставления коммунальных и других услуг, а также осуществлять контроль над выставленными и оплаченными счетами. В идеале управляющая компания должна иметь отдельный банковский счёт для учёта оборота средств и подробной детализации всех доходов и расходов по каждому кондоминиуму, как этого требует закон Бонмезона от 31 декабря 1985 года.
   2. Управляющая компания должна вести документацию, в которой отражается текущая информация по учёту квартплаты и, особенно, по учёту задолженностей по квартплате.
   3. Управляющая компания обязана вести учёт страховых случаев. Здесь речь идёт, как о страховых исках, так и о выплате по случаям страховой ответственности  за строительные дефекты, например, протекающая крыша, трещины на террасах, прогнивший водосток, а также иски жильцов друг к другу. Страхование домашнего имущества во Франции требует от собственника жилья наличия обязательной страховки гражданской ответственности по отношению к соседям, включая пожар, затопление, проведение ремонтных работ своими силами и иные бытовые риски.
   4. В соответствии с законодательством управляющая компания обязана получить три конкурентоспособных сметы  в отношении любой существенной услуги, работы или подряда.
   5. В случае, если собственник жилья не удовлетворен работой подрядчика (или иного лица), нанятого управляющей компанией он, в первую очередь, должен обратиться с жалобой в совет по управлению общей собственностью, а в случае неудовлетворения данной жалобы – в управляющую компанию. В случае отсутствия неудовлетворительного рассмотрения жалобы, а также, если недовольство одного из собственников разделяют другие сособственники кондоминиума, собственник вправе потребовать включения данного вопроса в повестку дня следующего общего собрания.
   6. В обязанности управляющей компании  входит организация общего собрания собственников  в течение 6 месяцев после окончания финансового года кондоминиума, а также предоставление всем собственникам полностью подготовленной балансовой документации за прошедший год, сверстанную смету бюджета на будущий год и повестку предстоящего общего собрания собственников минимум за 15 дней до проведения общего собрания.
   7. В течение 6 дней после получения повестки дня общего собрания собственники  имеют право потребовать заказным письмом с уведомлением  у управляющей компании внесения в повестку дня дополнительных пунктов. Необходимо иметь в виду, что обсуждение вопросов, не включенных в повестку дня общего собрания, невозможно, и любые обсуждения и решения, принятые по этим вопросам, не имеют юридической силы
   8. Управляющая компания обязана выделить один приемный день для собственников жилья после уведомления их о проведении общего собрания до его начала, и обеспечить доступ любому собственнику жилья ко всей документации кондоминиума для ее проверки. Кроме банковских выписок обязательно предоставляется сопроводительная документация на расходы по обслуживанию общих площадей – счета, договоры и общий гроссбух.
   9. Представитель управляющей компании  выступает в качестве секретаря общего собрания и в срок не позднее 3 месяцев после проведения общего собрания высылает всем собственникам его протокол. Такой протокол должен включать в себя список фактически присутствовавших на собрании собственников, список тех, кого на собрании представляли доверенные лица, принятые решения и результаты голосования по каждому из них – количество голосов «за» и «против».
   10. Управляющая компания также имеет право принимать надлежащие меры в целях обеспечения сохранности здания, особенно, когда действия или бездействие собственника влечет за собой – или может повлечь – проблемы. По возможности управляющая компания направляет собственнику заказное письмо с уведомлением о вручении. Однако, если ситуация требует немедленного вмешательства, и времени на отправку уведомления нет, то управляющая компания имеет право войти в квартиру и произвести любые необходимые работы за счет собственника.

Смена управляющей компании

1. 1. В случае если совет по управлению общей собственностью придёт к выводу, что сотрудничество с управляющей компанией не возможно, то оно может произвести её замену. Следует иметь в виду, что  новая управляющая компания может быть назначена только на общем собрании собственников.
   2. Действующая управляющая компания обязана согласиться сложить полномочия до проведения общего собрания собственников, а проведение переговоров в отношении условий сложения полномочий является функцией совета по управлению общей собственностью. В зависимости от сроков, предусмотренных заключенным договором, такой процесс может стоить недешево.
   3. Поскольку работа управляющей компании подразумевает,, что такая компания знает не только то, что нужно делать в теории, но и как это делать на практике, при выборе новой управляющей компании совет по управлению общей собственностью должен запросить рекомендации собственников кондоминиума, находящегося под управлением управляющей компании –кандидата в данный момент. Кроме того, совет по управлению общей собственностью должен проверить какой компьютерной программой бухгалтерского учёта пользуется потенциальная управляющая компания. В идеале, программа должна позволять нажатием одной клавиши определить состояние баланса, и особенно учета задолженностей по квартплате, кассовой наличности и непосредственных и прогнозируемых финансовых обязательств.
   4. В случае возникновения непримиримого спора между товариществом собственников  и советом по управлению общей собственностью, товарищество собственников должно обратиться в мэрию для получения контактных данных местного мирового посредника – должностного лица, назначенного для разбирательства споров и жалоб апелляционным судом.

Как отразилось принятие Закона «Accès au Logement et Urbanisme Rénové» на собственниках

1. 1. Открытие в обязательном порядке отдельного банковского счёта от имени товарищества собственников. Кондоминиумы, состоящие из пятнадцати долей и менее, могут отступить от этого требования на основании общего собрания сособственников.
   2. Начиная июля 2015 года выплата вознаграждения управляющей компании производится по фиксированной ставке. Тем не менее, управляющие компании могут получать дополнительные выплаты за оказание каких-либо специальных или дополнительных услуг, список которых будет приведён в законе.
   3. Осуществление регистрации кондоминиума в индексном регистре общей собственности (в период между 31 декабря 2016 года и концом 2018 эта норма применяется  в зависимости от числа собственников в кондоминиуме).
   4. Собственники должны заключить договор страхования рисков гражданской ответственности.
   5. Утверждение фонда, откуда будут выделяться средства на выполнение обязательных работ – не менее 5% от расчётного бюджета, если в кондоминиуме больше десяти долей.
   6. Управляющая компания на общественных началах должна быть  в обязательном порядке сособственником квартиры в этом доме.

Как Закон «Accès au Logement et Urbanisme Rénové»  отразится на управляющей компании

Управляющие компании будут подпадать под категорию «Управление собственностью» и будут представлять собой в полном смысле слова категорию профессионалов, наделённых разрешением на ведение этой деятельности. Это разрешение выдаётся (заменяется новым) Палатой по делам торговли и промышленности.

Управляющие компании будут обязаны пройти соответствующую профессиональную подготовку.

Управляющим компаниям будет предоставлена финансовая гарантия за счёт средств сособственников кондоминиума.

С 1-го января 2015 года профессиональные управляющие компании  должны установить экстранет для того, чтобы документы, связанные с кондоминиумом, были доступны в круглосуточном режиме.

Управляющая компания должен формировать сводную таблицу, в которую будут группироваться финансовые и технические данные, касающиеся кондоминиума.

Порядок и содержание договора, заключаемого с управляющими компаниями, определяется законом. Нормы к порядку и содержанию этого договора начинают применяться с 1-го июля 2015 года.

Управляющая компания должен информировать нанимателей  о решениях принятых на общих собраниях.

Квартирная плата и её расчёт

Собственники ежегодно согласовывают с управляющей компанией бюджет на административные расходы всего здания, кондоминиума или владения. Размер квартирной платы, в общем и целом, зависит от площади (как жилой, так и подсобной) конкретной квартиры или виллы и рассчитывается следующим образом:

1. 1. общая площадь кондоминиума включая каждую квартиру, кладовую и парковочное место/ виллу и земельный участок, делится на определенное количество долей участия собственников, как правило, равное 10 000 или 100 000, в зависимости от размера кондоминиума;
   2. рассчитывается  количество долей участия на каждое конкретное домовладение/квартировладение, включая совокупность жилых и подсобных площадей, а в случае домовладений – и площади земельного участка;
   3. на основании количества долей участия в собственности производится расчёт размера платежей за пользование общими помещениями кондоминиума для каждого отдельного собственника в соответствии с текущими тарифами управляющей компании и бюджетом, принятым товариществом собственников на общем собрании.

В соответствии с этой калькуляцией в первый день текущего квартала собственнику выставляется предварительный счет, подлежащий немедленной оплате. В случае неуплаты по такому счёту собственник обязан оплатить квартплату за весь текущий отчётный год. Также при невыполнении своих обязательств собственник обязан оплатить все пени и судебные издержки. Крайней мерой при неуплате квартплаты является продажа квартиры или виллы с аукциона для погашения задолженности.