Кондомініум у Франції

Поняття кондомініуму

Кондомініум – це організація будівлі або комплексу будівель, де одні частини будівлі / комплексу будівель знаходяться в приватній власності (квартири), а інші частини в спільній частковій власності (площі та обладнання загального користування).

Така форма власності на нерухомість набирає все більшої популярності. Для тих, хто купує житло вперше – квартира в кондомініумі більш доступна, ніж будинок. Квартира в кондомініумі не вимагає такого догляду, як будинок. Як правило, кондомініуми розташовуються в центрі міста, що припадає до смаку любителям нічного життя і клубних вечірок.

За даними Національного інституту статистики та економічних наук за 2002 рік, число кондомініумів у Франції становить, приблизно, 7.6 мільйонів на 29.5 мільйонів одиниць житла.

Кондомініум поширений в основному в містах: дві третини кондомініумів знаходяться в агломераціях з населенням чисельністю понад 200 тисяч чоловік. 30% всіх кондомініумів утворені в Парижі.

Велика частина кондомініумів обмежена одним житловим будинком. Приблизно в 30% кондомініуму розташовується менше десяти квартир, в 70% кондомініумів – менше тридцяти.

Нормативні джерела:

1. La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis;
2. Le décret no 67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965;
3. l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels;
4. Статут кондомініуму.
5. Le Loi Accès au Logement et Urbanisme Rénové

Власники

Власник житла в кондомініумі – це особа, яка по відношенню до одних частин будівлі (квартира, гараж, льох та інше) користується виключним правом, а щодо інших (основні конструкції, елементи загального обладнання, коридори) часток у праві власності. Існують одиниці кондомініуму, які можуть знаходиться в користуванні не тільки товариства власників, а лише кількох з них (садки, горищні приміщення, тераси, палісадники та інше).

Відразу звернемо увагу на те, що в Росії членство в товаристві власників житла, як і в інших об’єднаннях, будується на добровільних засадах (ч.2 ст.30 Конституції Росії), а у Франції ж діє інша практика: всі власники житла в рамках одного кондомініуму автоматично стають членами товариства власників, і таким чином, автоматично повинні підкорятися діючим статутам кондомініуму. Даний документ власник житла в кондомініумі отримує в день здійснення операції разом з договором купівлі-продажу нерухомості. Статут кондомініуму включає в себе звід нормативних положень.

Права власника

1. Власник вільно користується одиницями приватної та часткової власності, за умови, якщо він не порушує права інших власників в кондомініумі, наприклад, забороняється голосно вмикати музику.
2. Власник може продати свою частку. Слід мати на увазі, що в деяких випадках можуть діяти обмеження на продаж, наприклад, може бути встановлено, що власник повинен, в першу чергу, зробити пропозицію про покупку одиниці власності особі, яка орендує у нього цю одиницю і, якщо вона відмовиться, зробити таку ж пропозицію іншим особам.
3. Власник має право здавати в оренду належну йому одиницю власності, але з певними обмеженнями, зокрема може бути обмежена кількість осіб, які можуть проживати в орендованій одиниці власності (це зроблено для того, щоб забезпечити спокій і тишу для інших власників в кондомініумі.
4. Власник може мати в своїй квартирі тварину, якщо вона не є джерелом шуму і не створює небезпеки для життя і здоров’я інших осіб. Крім того, Франція приєдналася до конвенцій, які спрямовані на заборону торгівлі тваринами рідкісних видів (лемури, великі кішки …). З цієї заборони можна зробити висновок, що і володіння такими тваринами заборонено.
5. Власник має право вносити будь-які зміни в інтер’єр квартири на свій розсуд. Такі зміни вносяться виключно за рахунок власника і під контролем архітектора, який має відповідну ліцензію. Крім того, внесення таких змін вимагає отримання належного дозволу від містобудівного комітету та письмової згоди керуючої компанії, яка підтверджує, що належний порядок щодо схвалення і прийняття змін був дотриманий.

Обов’язки власника

1. Власник зобов’язаний забезпечувати безпеку та управління кондомініумом, а також його довгострокової схоронності.
2. Заборона на зміну зовнішнього фасаду будівлі (фарбування, установка подвійних вікон, облаштування саду на даху, установка супутникової антени, професійні вивіски та інше) без письмової згоди керуючої компанії. Слід зазначити, що дане правило, як правило, але не обов’язкове, закріплено в статуті кондомініуму. Крім того, власник не може без дотримання всіх необхідних процедур проводити роботи, що торкаються одиниці часткової власності (водопровід, несучі стіни, дах).
3. У разі якщо власник має намір здавати квартиру в оренду, то він зобов’язаний повідомити керуючу компанію про свою постійну адресу. Дане правило встановлено, оскільки власник несе відповідальність за свого орендаря, а також за оплату комунальних платежів.
4. Власник зобов’язаний своєчасно оплачувати комунальні платежі.

Загальна збори власників

Загальні збори власників проводяться не рідше одного разу на рік. В ході зборів приймаються рішення з наступних питань:

1. прийняття необхідних заходів щодо належного утримання, технічного обслуговування, ремонту, а також благоустрою кондомініуму;
2. затвердження бюджету, що покриває зазначені витрати (слід зазначити, що загальні збори власників по голосуванню за бюджет має проводитися не пізніше шести місяців з моменту закінчення попереднього фінансового року);
3. затвердження видатків бюджету за минулий рік і оплачених рахунків;
4. розпуск, затвердження або перепризначення керуючої компанії;
5. обрання членів ради з управління спільною власністю, яке являє собою групу осіб з числа власників житла. Роль ради по управлінню спільною власністю полягає в тому, щоб забезпечити взаємодію між власниками і керуючою компанією. Крім того, рада з управління спільною власністю здійснює контроль над виконанням рішень загальних зборів.

Зміна ради з управління спільною власністю

Власники, які незадоволені станом і управлінням кондомініумом в праві:

1. опитати сусідів і з’ясувати їхню думку щодо ефективності управління будівлею (виявити основні претензії, знайти прихильників, а також тих власників, які можуть до них приєднатися;
2. в неофіційному порядку звернутися до членів ради з управління спільною власністю зі скаргою і пропозиціями щодо внесення поліпшень в таку обстановку. Можна запропонувати обрати всіх або деяких незадоволених власників до складу ради з управління спільною власністю на чергових загальних зборах власників.
3. в разі, якщо діюча рада з управління спільною власністю відмовляється скласти з себе повноваження або піти на прийняття компромісного рішення, слід в офіційному порядку звернутися в керуючу компанію зі списком власників-кандидатів до ради управління спільною власністю для обрання їх в зазначену раду на черговоих загальних зборах власників. У разі, якщо в заздалегідь розісланій повістці для загальних зборів відсутнє питання про переобрання членів ради з управління спільною власністю, то слід відправити в керуючу компанію рекомендований лист з пропозицією про включення даного питання до порядку загальних зборів протягом передбачених законом шести днів після отримання першої повістки для загальних зборів.
4. в обов’язковому порядку необхідна фактична присутність власників, які висловлюють невдоволення з приводу роботи ради з управління спільною власністю або ж їх представників на загальних зборах власників. Представники власників не обов’язково повинні бути теж власниками в цьому кондомініумі. Крім того, один власник на загальних зборах може представляти інтереси не більше, ніж трьох інших власників. На початку загальних зборів належить впевнитись, що голова загальних зборів зареєстрував участь в ньому власників або їхніх представників.
5. голосування за обрання запропонованих власників до ради з управління спільною власністю проводиться більшістю голосів присутніх власників або їх представників.
6. на чолі з новообраним радою члени загальних зборів обговорюють скарги з управління будинком та пропозиції по внесенню змін з керуючою компанією. Керуюча компанія не має права погоджуватися на будь-які значні витрати, не затверджені на загальних зборах власників, але має право перевищити затверджений бюджет максимум на 10% для вирішення проблем, що мають першочергове значення.

Як правило, ні власники, ні керуюча компанія не зацікавлені в проведенні загальних зборів частіше одного разу на рік, тому прийняття рішень з питань, що вимагають грошових витрат, відкладається до наступних зборів. Протягом цього часу рада з управління спільною власністю і керуюча компанія можуть нормалізувати відносини і визначити, чи можлива їхня спільна робота в подальшому.

Керуюча компанія

Керуюча компанія виступає одночасно і адміністративним органом, що здійснює управління будинком, і посередником у відносинах між власниками, постачальниками послуг та страховою компанією, з якою укладено договір страхування на випадок будівельних дефектів протягом 10 років після здачі будинку в експлуатацію, обов’язковий для забудовників всіх багатоквартирних будинків . Керуюча компанія може бути юридичною особою, що спеціалізуються на управлінні нерухомістю, або асоціацією, або фізичною особою, яка одержала відповідний мандат на управління кондомініумом від товариства власників.

Кожна багатоквартирна будівля повинна мати керуючу компанію, але вона не обов’язково повинна бути професійною. Управління кондомініумом може взяти на себе навіть один з мешканців будинку. Основний закон, який регулює роботу кондомініумів, був прийнятий 10 липня 1965 з поправками, внесеними від 13 грудня 2000 року. Всі керуючі компанії, професійні або на громадських засадах, повинні мати повне уявлення про цей закон, оскільки вони несуть серйозну відповідальність перед законом і громадянську відповідальність перед третіми особами.

Повноваження керуючої компанії

На підставі законодавства Франції в сфері управління нерухомим майном лише керуюча компанія володіє повноваженнями щодо здійснення функцій виконавчого органу товариства власників кондомініуму і володіє правом:

1. Щокварталу стягувати квартплату в розмірі, встановленому на загальних зборах власників, і звертатися до суду щодо неплатників.
2. Стягувати додаткові кошти понад бюджету, відповідно до рішень, прийнятих на загальних зборах власників.
3. Вступати в договірні відносини з основними комунальними службами, що надають послуги з водопостачання та постачання електрики, службами з прибирання приміщень, різного роду будівельниками і постачальниками побутових послуг, наприклад, телевізійними провайдерами, садівниками або службами по догляду за басейнами.
4. Витрачати кошти на утримання будинку, не передбачені річним бюджетом, але в рамках обумовлених максимальних меж, або за згодою ради по управлінню спільною власністю.

Обов’язки керуючої компанії

Керуюча компанія повинна діяти тільки в рамках конкретних рішень і угод, прийнятих на загальних зборах власників, і затвердженого бюджету.

1. Керуюча компанія повинна вести всю необхідну документацію будівлі, в тому числі адресний реєстр та облік права голосу мешканців, інформацію про зміну права власності на квартиру в будинку, договори страхування і надання комунальних та інших послуг, а також здійснювати контроль за виставленими і сплаченими рахунками. В ідеалі керуюча компанія повинна мати окремий банківський рахунок для обліку обігу коштів і докладної деталізації всіх доходів і видатків по кожному кондомініуму, як цього вимагає закон Бонмезона від 31 грудня 1985 року.
2. Керуюча компанія повинна вести документацію, в якій відображається поточна інформація з обліку квартплати та, особливо, з обліку заборгованості по квартплаті.
3. Керуюча компанія зобов’язана вести облік страхових випадків. Тут мова йде, як про страхові позови, так і про виплати за випадками страхової відповідальності за будівельні дефекти, наприклад, дірявий дах, тріщини на терасах, прогнилий водостік, а також позови мешканців один до одного. Страхування домашнього майна у Франції вимагає від власника житла наявності обов’язкової страховки цивільної відповідальності по відношенню до сусідів, включаючи пожежу, затоплення, проведення ремонтних робіт власними силами і інші побутові ризики.
4. У відповідності з законодавством керуюча компанія зобов’язана отримати три конкурентоспроможних кошториси стосовно будь-якої суттєвої послуги, роботи або підряду.
5. У разі, якщо власник житла не задоволений роботою підрядника (або іншої особи), найнятого керуючою компанією він, у першу чергу, повинен звернутися зі скаргою до ради з управління спільною власністю, а в разі незадоволення даної скарги – в керуючу компанію. У разі відсутності незадовільного розгляду скарги, а також, якщо невдоволення одного з власників поділяють інші співвласники будинку, власник має право вимагати включення цього питання до порядку денного наступних загальних зборів.
6. В обов’язки керуючої компанії входить організація загальних зборів власників протягом 6 місяців після закінчення фінансового року кондомініуму, а також надання всім власникам повністю підготовлену балансову документацію за минулий рік, зверстаний кошторис бюджету на майбутній рік і порядку майбутніх загальних зборів власників кондомінімуму за 15 днів до проведення загальних зборів.
7. протягом 6 днів після отримання порядку денного загальних зборів власники мають право вимагати рекомендованим листом з повідомленням у керуючої компанії внесення до порядку денного додаткових пунктів. Необхідно мати на увазі, що обговорення питань, не включених до порядку денного загальних зборів, неможливо, і будь-які обговорення і рішення, прийняті з цих питань, не мають юридичної сили.
8. Керуюча компанія зобов’язана виділити один прийомний день для власників житла після повідомлення їх про проведення загальних зборів до його початку, і забезпечити доступ будь-якому власнику житла до всієї документації кондомініуму для її перевірки. Крім банківських виписок обов’язково надається супровідна документація на витрати по обслуговуванню загальних площ – рахунки, договори і загальний гросбух.
9. Представник керуючої компанії виступає в якості секретаря загальних зборів і в строк не пізніше 3 місяців після проведення загальних зборів надсилає всім власникам його протокол. Такий протокол повинен включати в себе список фактично присутніх на зборах власників, список тих, кого на зборах представляли довірені особи, прийняті рішення та результати голосування по кожному з них – кількість голосів «за» і «проти».
10. Керуюча компанія також має право вживати належних заходів з метою забезпечення збереження будівлі, особливо, коли дії або бездіяльність власника спричиняє або може спричинити проблеми. По можливості керуюча компанія направляє власнику рекомендований лист з повідомленням про вручення. Однак, якщо ситуація вимагає негайного втручання, і часу на відправку повідомлення немає, то керуюча компанія має право увійти в квартиру і зробити будь-які необхідні роботи за рахунок власника.

Зміна керуючої компанії

1. У разі якщо рада по управлінню спільною власністю прийде до висновку, що співпраця з керуючою компанією не можлива, то вона може зробити її заміну. Слід мати на увазі, що нова керуюча компанія може бути призначена тільки на загальних зборах власників.
2. Діюча керуюча компанія зобов’язана погодитися скласти повноваження до проведення загальних зборів власників, а проведення переговорів щодо умов складання повноважень є функцією ради по управлінню спільною власністю. Залежно від строків, передбачених укладеним договором, такий процес може коштувати недешево.
3. Оскільки робота керуючої компанії передбачає, що така компанія знає не тільки те, що потрібно робити в теорії, але і як це робити на практиці, при виборі нової керуючої компанії рада з управління спільною власністю повинен запросити рекомендації власників кондомініуму, що знаходиться під керуванням управляючої компанії –кандидата в даний момент. Крім того, рада по управлінню спільною власністю повинна перевірити якою комп’ютерною програмою бухгалтерського обліку користується потенційна керуюча компанія. В ідеалі, програма повинна дозволяти натисненням однієї клавіші визначити стан балансу, і особливо обліку заборгованості по квартплаті, касової готівки та безпосередніх і прогнозованих фінансових зобов’язань.
4. У разі виникнення непримиренного спору між товариством власників та радою з управління спільною власністю, товариство власників має звернутися в мерію для отримання контактних даних місцевого мирового посередника – посадової особи, призначеного для розгляду сперечань та скарг апеляційним судом.

Як вплинуло прийняття Закону «Accès au Logement et Urbanisme Rénové» на власників

1. Відкриття в обов’язковому порядку окремого банківського рахунку від імені товариства власників. Кондомініуми, які складаються з п’ятнадцяти часток і менше, можуть відступити від цієї вимоги на підставі загальних зборів співвласників.
2. Починаючи з липня 2015 року виплата винагороди керуючій компанії проводиться за фіксованою ставкою. Тим не менш, керуючі компанії можуть отримувати додаткові виплати за надання будь-яких спеціальних або додаткових послуг, список яких наведено в законі.
3. Здійснення реєстрації кондомініуму в індексному регістрі спільної власності (у період між 31 грудня 2016 року і кінцем 2018 ця норма застосовується залежно від числа власників в кондомініумі).
4. Власники повинні укласти договір страхування ризиків цивільної відповідальності.
5. Затвердження фонду, звідки будуть виділятися кошти на виконання обов’язкових робіт – не менше 5% від розрахункового бюджету, якщо в кондомініумі більше десяти часток.
6. Керуюча компанія на громадських засадах повинна бути в обов’язковому порядку співвласником квартири в цьому будинку.

Як закон «Accès au Logement et Urbanisme Rénové» позначиться на керуючій компанії

Керуючі компанії будуть підпадати під категорію «Управління власністю» і будуть представляти собою в повному сенсі слова категорію професіоналів, наділених дозволом на ведення цієї діяльності. Цей дозвіл видається (замінюється новим) Палатою у справах торгівлі і промисловості.

Керуючі компанії будуть зобов’язані пройти відповідну професійну підготовку.

Керуючим компаніям буде надана фінансова гарантія за рахунок коштів співвласників будинку.

 З 1-го січня 2015 року професійні керуючі компанії повинні встановити екстранет для того, щоб документи, пов’язані з кондомініумом, були доступні у цілодобовому режимі.

Керуюча компанія має формувати зведену таблицю, в яку будуть групуватися фінансові та технічні дані, що стосуються кондомініуму.

Порядок і зміст договору, що укладається з керуючими компаніями, визначається законом. Норми до порядку і змісту цього договору починають застосовуватися з 1-го липня 2015 року.

 Керуюча компанія має інформувати наймачів про рішення прийняті на загальних зборах.

Квартирна плата та її розрахунок

Власники щорічно погоджують з керуючою компанією бюджет на адміністративні витрати всього будинку, кондомініуму або володіння. Розмір квартирної плати, загалом і в цілому, залежить від площі (як житлової, так і підсобної) конкретної квартири або вілли і розраховується наступним чином:

1. загальна площа кондомініуму включаючи кожну квартиру, комору і паркувальне місце/ віллу і земельну ділянку, що поділяється на певну кількість часток участі власників, як правило, дорівнює 10 000 або 100 000, в залежності від розміру кондомініуму;
2. розраховується кількість часток участі на кожне конкретне домоволодіння/квартироволодіння, включаючи сукупність житлових і підсобних площ, а в разі домоволодінь – і площі земельної ділянки;
3. на підставі кількості часток участі у власності проводиться розрахунок розміру платежів за користування загальними приміщеннями кондомініуму для кожного окремого власника у відповідності з поточними тарифами керуючої компанії і бюджетом, прийнятим товариством власників на загальних зборах.

У відповідності з цією калькуляцією в перший день поточного кварталу власнику виставляється попередній рахунок, який підлягає негайній оплаті. У разі несплати за таким рахунком власник зобов’язаний оплатити квартплату за весь звітний рік. Також при невиконанні своїх зобов’язань власник зобов’язаний оплатити всі пені та судові витрати. Крайнім заходом за несплату квартплати є продаж квартири або вілли з аукціону для погашення заборгованості.