Документ mandat de vente повинен регламентувати рівень комісії, яка виплачується при вдалому завершенні угоди, і визначати того, на кому лежить обов’язок сплати: на покупця або продавця. Договір, в якому немає чіткого визначення процентного співвідношення комісійних, вважається недійсним.
Всупереч поширеній думці з цього питання, розмір гонорару є предметом переговорів між ріелтором і продавцем. Як правило, комісія варіюється в межах від 4% до 12% від вартості нерухомості у Франції, але, як правило, найвищий гонорар випадає на частку бюджетних об’єктів.
Ряд молодих «агентів-лоукостерів», що прийшли на ринок, щоб спробувати зламати існуючу культуру високих гонорарів, починають впливати на сегмент, що особливо помітно в мегаполісах і великих районних центрах на периферії. Отже, комісія агенту виплачується тільки по закінченні угоди, і переважно в тому випадку, коли саме ріелтор знайшов покупця. Поняття «переважно» означає, що при деяких видах угод, які продавець укладає з агентом, комісія ріелтору може виплачуватися навіть у тому випадку, коли покупця знайшов сам продавець. Так, наприклад, відбувається, якщо агент діє в рамках ексклюзивної угоди.
У тому разі, коли договором передбачено факт оплати комісії покупцем, контракт може бути визнаний недійсним, оскільки покупець не був стороною контракту під час його укладення і не погоджувався на ущемлюючі його умови.
Якщо ж були виконані всі умови угоди купівлі-продажу нерухомості у Франції, але транзакція з якихось причин не відбулася, агент має право на гонорар, або на покриття збитків – все залежить від обставин, за яких угода зірвалася.
Звичайно, на будь-якому ринку і практично у всіх видах угод знайдуться ті, хто хоче «зрізати гострий кут», обійшовши, наприклад, сторону, яка претендує на свій «шматок пирога». Не став винятком і ринок нерухомості, де найпоширенішою хитрістю є спроби продавця і покупця спрацювати безпосередньо, виключивши з ланцюжка ріелтора, який їх і звів.
Так, французькі суди встановили, що, коли продавець безпосередньо звертається до покупця, який був представлений певним ріелтором, і робить це з метою уникнути сплати комісійних, то найчастіше саме продавець (покупець) зобов’язаний сплатити агенту збитки і відсотки. В деяких недавніх випадках до відповідальності були притягнуті як покупець, так і продавець. Таким чином, у важливій судовій справі у французькому Верховному суді агенти з нерухомості були захищені від недобросовісних продавців, з якими раніше у них був підписаний офіційний договір mandat de vente. Так, у цих випадках розриваються контракти продавцями нерухомості у Франції, але умови договору, як і раніше, вимагають виплати агентської комісії за долучених покупців, поданих до закінчення дії контракту. Фактично, обов’язок сплатити комісійну винагороду за будь-яких клієнтів, які були представлені продавцю до закінчення терміну дії контракту, зберігається протягом 18 місяців. Звернувшись безпосередньо до покупця, наведеного агентом протягом цього періоду, суд дійшов висновку, що продавець порушив умови договору. Гонорар, що належить до сплати, склав 15 400 євро і, на думку суду, ця сума не є надмірною і була обгрунтовано виправдана.
В дійсності суд пішов ще далі, вивчивши відповідальність покупця в цьому питанні. Справа в тому, що продавець з покупцем уклали угоду менш ніж через два місяці після того, як агент представив їх один одному. Ціна продажу нерухомості у Франції, узгоджена між покупцем і продавцем, склала 230 000 євро, що на 10 000 євро менше, ніж попередня пропозиція, зроблена покупцем через агента. Суд постановив, що покупець не може бути звільнений від відповідальності виплатити комісію, стверджуючи, що він не є стороною договору між продавцем і агентом, проте покупець підписав договір bon visite de, який, у свою чергу, зобов’язує його беззастережно звертатися до ріелтору для спілкування з продавцем. Виходячи з цього, покупець був рівною мірою співучасний з продавцем в обмані агента. В результаті суд вирішив, що покупець одночасно несе відповідальність з продавцем за виплату завданих агенту збитків.
Підбиваючи підсумки, можна сказати наступне: укладаючи договір з агентством з продажу нерухомості у Франції, чи ви продавець або покупець, уважно читайте документи, які отримуєте на підпис – після їх візування, всі ваші дії і спроби порушити домовленості будуть каратися великими штрафними сумами.
Шошина Ольга
