Документ mandat de vente должен регламентировать уровень комиссии, которая выплачивается при удачном окончании сделки, и определять того, на ком лежит обязанность уплаты: на покупателе или на продавце. Договор, в котором нет четкого определения процентного соотношения комиссионных, считается недействительным.
Вопреки распространенному мнению по этому вопросу, размер гонорара является предметом переговоров между риелтором и продавцом. Как правило, комиссия варьируется в пределах от 4% до 12% от стоимости недвижимости во Франции, но, как правило, самый высокий гонорар выпадает на долю самых бюджетных объектов.
Ряд молодых «агентов-лоукостеров», пришедших на рынок, чтобы попытаться сломать существующую культуру высоких гонораров, начинают оказывать влияние на сегмент, что особенно заметно в мегаполисах и крупных районных центрах на периферии. Итак, комиссия агенту выплачивается только по окончании сделки, и преимущественно в том случае, когда именно риелтор нашел покупателя. Понятие «преимущественно» означает, что при некоторых видах соглашений, которые продавец заключает с агентом, комиссия риелтору может выплачиваться даже в том случае, когда покупателя нашел сам продавец. Так, например, происходит, если агент действует в рамках эксклюзивного соглашения.
В том случае, когда договором предусмотрен факт оплаты комиссии покупателем, контракт может быть признан недействительным, поскольку покупатель не являлся стороной контракта при его заключении и не соглашался на ущемляющие его условия.
Если же были выполнены все условия сделки купли-продажи недвижимости во Франции, но транзакция по каким-либо причинам не состоялась, агент по-прежнему имеет право на гонорар, либо на покрытие убытков – все зависит от обстоятельств, по которым сделка сорвалась.
Конечно, на любом рынке и практически во всех видах сделок найдутся те, кто хочет «срезать острый угол», обойдя, например, сторону, претендующую на свой «кусок пирога». Не стал исключением и рынок недвижимости, где самой распространенной уловкой являются попытки продавца и покупателя сработать напрямую, исключив из цепочки риелтора, который их и свел.
Так, французские суды установили, что, когда продавец напрямую обращается к покупателю, который был представлен определенным риелтором, и делает это с целью избежать оплаты комиссионных, то чаще всего именно продавец (а не покупатель) будет обязан уплатить агенту убытки и проценты. В некоторых недавних случаях к ответственности были привлечены как покупатель, так и продавец. Таким образом, в важном судебном деле во французском Верховном суде агенты по недвижимости были защищены от недобросовестных продавцов, с которыми ранее у них был подписан официальный договор mandat de vente. Да, в этих случаях контракты расторгаются продавцами недвижимости во Франции, но условия договора по-прежнему требуют выплаты агентской комиссии за привеченных покупателей, представленных до окончания действия контракта. Фактически, обязанность выплатить комиссионное вознаграждение за любых клиентов, которые были представлены продавцу до истечения срока действия контракта, сохраняется в течение 18 месяцев. Обратившись непосредственно к покупателю, приведенному агентом в течение этого периода, суд пришел к выводу, что продавец нарушил условия договора. Гонорар, причитающийся к оплате, составил 15 400 евро и, по мнению суда, эта сумма не является чрезмерной и была обосновано оправдана.
В действительности суд пошел еще дальше, изучив ответственность покупателя в этом вопросе. Дело в том, что продавец с покупателем заключили сделку менее чем через два месяца после того, как агент представил их друг другу. Цена продажи недвижимости во Франции, согласованная между покупателем и продавцом, составила 230 000 евро, что на 10 000 евро меньше, чем предыдущее предложение, сделанное покупателем через агента. Суд постановил, что покупатель не может быть освобожден от ответственности выплатить комиссию, утверждая, что он не является стороной договора между продавцом и агентом, однако покупатель подписал договор bon de visite, который, в свою очередь, обязывает его безоговорочно обращаться к риелтору для общения с продавцом. Исходя из этого, покупатель был в равной степени соучастен с продавцом в обмане агента. В результате суд решил, что покупатель одновременно несет ответственность с продавцом за выплату нанесенного агенту ущерба.
Подводя итоги, можно сказать следующее: заключая договор с агентством по продаже недвижимости во Франции, будь вы продавец или покупатель, внимательно читайте документы, которые получаете на подпись – после их визирования, все ваши действия и попытки нарушить договоренности будут чреваты огромными штрафными суммами.
Шошина Ольга
