უძრავი ქონების გაყიდვა საფრანგეთში: აგენტის საკომისიო

დოკუმენტი mandat de vente უნდა არეგულირებდეს საკომისიოს ოდენობას, რომელიც გადაიხდება გარიგების წარმატებით დასრულების შემთხვევაში და განსაზღვრავდეს მას, თუ ვის – მყიდველს თუ გამყიდველს ეკისრება მისი გადახდის ვალდებულება. ხელშეკრულება, რომელშიც არ არის საკომისიოს პროცენტული შეფარდების მკაფიო განსაზღვრა ითვლება ბათილად.

ამ საკითხზე გავრცელებული მოსაზრების საპირისპიროდ, ჰონორარის ოდენობა არის მოლაპარაკების საგანი რიელტორსა და გამყიდველს შორის. როგორც წესი, საკომისიო ვარირებს საფრანგეთში უძრავი ქონების ღირებულების 4%-დან 12%-ის ფარგლებში, მაგრამ, როგორც წესი, ყველაზე მაღალი ჰონორარი გამოდის ყველაზე ბიუჯეტური ობიექტების წილზე.

Продажа недвижимости во Франции: агентская комиссия

მაღალი ჰონორარების არსებული კულტურის გადასატეხად ბაზარზე მოსული რიგი ახალგაზრდა «აგენტები-ლოუკოსტერების», იწყებს სეგმენტზე თავის გავლენის მოხდენას, რაც განსაკუთრებით შეიმჩნევა მეგაპოლისებში და დიდ რაიონულ ცენტრებში პერიფერიაზე. მაშ ასე, საკომისიოს აგენტს უხდიან მხოლოდ გარიგების დასრულების შემდეგ და უპირატეს იმ შემთხვევაში, როდესაც სწორედ რიელტორმა იპოვა მყიდველი. ცნება «უპირატესად» ნიშნავს, რომ გამყიდვლის მიერე აგენტთან დადებულ შეთანხმების ზოგიერთ სახეობაში საკომისიოს რიელტორს უხდიან იმ შემთხვევაშიც კი, თუ მყიდველი თავად გამყიდველმა იპოვა. ასე, მაგალითად ხდება, თუ აგენტი მოქმედებს ექსკლუზიური შეთანხმების ფარგლებში.

იმ შემთხვევაში, როდესაც ხელშეკრულებით გათვალისწინებულია მყიდველის მიერ საკომისიოს გადახდის ფაქტი, კონტრაქტი შეიძლება ბათილად იქნას ცნობილი, ვინაიდან მყიდველი არ იყო კონტრაქტის მხარე მისი დადებისას და არ დათანხმებულა მის შემზღუდველ პირობებზე.

თუ კი შესრულდა საფრანგეთში უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის გარიგების ყველა პირობა, მაფრამ რაიმე მიზეზით ტრანზაქცია არ განხორციელდა, აგენტს კვლავ აქვს ჰონორარის ან ზარალის ანაზღაურების უფლება – ყველაფერი დამოკიდებულია გარემოებებზე, რომელთა გამოც არ შედგა გარიგება.

Продажа недвижимости во Франции: агентская комиссия

რასაკვირველია, ნებისმიერ ბაზარზე და გარიგების პრაქტიკულად ყველა სახეობაში მოიძებნება ის, ვისაც მოუნდება «ბასრი კუთხის მოჭრა», მაგალითად «ღვეზელის ნაჭერზე» პრეტენზიის მქონე მხარის გვერდის ავლით. არ გახდა გამონაკლისი არც უძრავი ქონების ბაზარი, სადაც ყველაზე გავრცელებული ხრიკი არის გამყიდველის და მყიდველის მცდელობა იმუშავონ პირდაპირ, მათი დამაკავშირებელი რიელტორის ჯაჭვიდან ამოღებით.

ასე, ფრანგულმა სასამართლოებმა დაადგინეს, რომ როდესაც გამყიდველი პირდაპირ უკავშირდება მყიდველს, რომელიც წარმოდგენილია გარკვეული რიელტორის მიერ და აკეთებს ამას საკომისიოს გადახდის თავიდან აცილების მიზნით, უმეტეს წილად სწორედ გამყიდველი (და არ მყიდველი) იქნება ვალდებული აუნაზღაუროს აგენტს ზარალი და პროცენტები. ზოგიერთ შემთხვევაში პასუხისგებაში მიცემულ იქნან როგორც გამყიდველი, აგრეთვე მყიდველი. ამდენად, მნიშვნელოვან სასამართლო საქმეში ფრანგულ უზენაეს სასამართლოში უძრავი ქონების აგენტები დაცულ იქნან არაკეთილსინდისიერი გამყიდველებისაგან, რომლებთანაც მათ მანამდე ჰქონდათ დადებული ოფიციალური ხელშეკრულება mandat devente. დიახ, ასეთ შემთხვევებში კონტრაქტებს წყვეტს საფრანგეთში უძრავი ქონების გამყიდვლების მიერ, მაგრამ ხელშეკრულების პირობები კვლავ მოითხოვენ სააგენტო საკომისიოს გადახდას კონტრაქტის მოქმედების ამოწურვამდე მოწვეული ნებისმიერი კლიენტისათვის. ფაქტობრივად, საკომისიო ანაზღაურების გადახდის ვალდებულება ნებისმიერი კლიენტისათვისრომელიც წარედგინება გამყიდველს თვის კონტრაქტის მოქმედების ვადის ამოწურვამდე, ნარჩუნდება 18 თვის განმავლობაში. ამ პერიოდის განმავლობაში აგენტის მიერ მოყვანილ მყიდველთან უშუალოდ მიმართვისას სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ გამყიდველმა დაარღვია ხელშეკრულების პირობები. გადასახდელმა ჰონორარმა შეადგინა 15 400 ევრო და სასამართლოს აზრით ეს თანხა არ არის  ზედმეტი და იყო დასაბუთებულად გამართლებული.

სინამდვილეში სასამართლო წავიდა უფრო შორს და შეისწავლა მყიდველის პასუხისმგებლობა ამ საკითხში. საქმე იმაშია, რომ გამყიდველმა და მყიდველმა დადეს გარიგება აგენტის მიერ მათი ერთმანეთისთვის წარდგენიდან 2 თვეზე ნაკლებ ვადაში. გამყიდველსა და მყიდველს შორის შეთანხმებული საფრანგეთში უძრავი ქონების გაყიდვის ფასმა შეადგინა 230 000 ევრო, რაც 10 000 ევროთი ნაკლებია, ვიდრე წინა წინადადება, რომელიც გამყიდველმა გააკეთა აგენტის მეშვეობით. სასამართლომ დაადგინა, რომ მყიდველი არ შეიძლება განთავისუფლებულ იქნას საკომისიოს გადახდის ვალდებულებისაგან როდესაც ამტკიცებს, რომ არ წარმოადგენს აგენტსა და გამყიდველს შორის დადებული ხელშეკრულების მხარეს, თუმცა მყიდველმა მოაწერა ხელი ხელშეკრულებას  bon de visite, რომელიც, თავის მხრივ ავალდებულებს მას გამყიდველთან ურთიერთობისათვის უპირობოდ მიმართოს რიელტორს. აღნიშნულიდან გამომდინარე მყიდველი თანაბარ წილად იყო გამყიდვლის მიერ აგენტის მოტყუების თანამონაწილე. შედეგად სასამართლომ გადაწყვიტა, რომ მყიდველი გამყიდველთან ერთად პასუხისმგებელია აგენტისათვის მიყენებული ზიანის ანაზღაურებაზე.

შეჯამებისას შეიძლება ითქვას შემდეგი: საფრანგეთში უძრავი ქონების გაყიდვის აგენტთან ხელშეკრულებისა დადებისას მყიდველის ან გამყიდველის სახით ყურადღებით წაიკითხეთ დოკუმენტები, რომლებსაც იღებთ ხელმოსაწერად – მათი ხელმოწერის შემდეგ ყველა თქვენმა მოქმედებამ და შეთანხმების დარღვევის მცდელობამ შეიძლება გამოიწვიოს უზარმაზარი საჯარიმო თანხების გადახდის ვალდებულება.

ოლღა შოშინა

Related Posts

Compare

Enter your keyword