Продажа жилья в кондоминиуме

Собственник жилья в кондоминиуме обязан уведомить покупателя о характеристиках продаваемого им жилья. Кроме того, об отчуждении жилья должна быть проинформирована управляющая компания или собственник жилья в этом кондоминиуме, который выполняет функции управляющей компании на добровольных началах.

Информация для покупателя

Продажа собственности в кондоминиуме производится по стандартным правилам продажи. Однако, покупателю необходимо предоставить некоторую информацию и документы относительно кондоминиума.

Не позднее даты подписания обязательства о предварительной купле-продаже;
В случае отсутствия обязательства о предварительной купле-продаже, не позднее даты подписания проекта договора купли-продажи, который подлежит нотариальному заверению.

Вручение документов может осуществляться различными способами, в том числе посредством электронной связи, при условии его принятия покупателем. В случае, заключения обязательства о предварительной купле-продаже без нотариального удостоверения, вручение документов должно быть удостоверено покупателем письменным документом с указанием даты. Этот документ заверяется подписью покупателя.

Площадь жилья

В случае, если под жилищной единицей в кондоминиуме понимается квартира, то необходимо обозначить её площадь, которая указывается в письменном объявлении.

В случае, если площадь не будет указана, то покупатель может отказаться от совершения сделки купли-продажи в течение месяца после заключения нотариально заверенного договора купли-продажи.

В случае, если заявленная в объявлении площадь больше реальной площади на 5%, то покупатель может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать пропорционального снижения цены отчуждаемой собственности.

Внимание! Указание площади не обязательно при купле-продаже подвалов, гаражей, парковочных мест, а также жилых единиц и их составляющих площадью менее восьми квадратных метров.

Организация недвижимого имущества

Покупателю предоставляются в обязательном порядке пакет документов, связанных с организацией здания. К таким документам относятся среди прочего:

сводная таблица общей долевой собственности, в которой сгруппированы данные финансового и технического характера относительно кондоминиума и его здания;
устав кондоминиума и кадастровый паспорт жилища в кондоминиуме, а также документы, которые вносят в них изменения при условии, что они были опубликованы;
протоколы общих собраний, состоявшихся за последние три года за исключением случаев, когда продавец-собственник не имеет возможности получить эти документы от управляющей компании или собственника жилья в кондоминиуме, который на добровольных началах выполняет функции управляющей компании;
журнал технического обслуживания здания;
разъяснительное сообщение о правах и обязанностях собственников жилья в кондоминиуме, а также о функционировании структурных единиц товарищества собственников жилья;
инженерные данные общего характера.

В случае, если указанные документы отсутствуют, то в таком случае период отказа от совершения сделки (или её обдумывания, если не было заключено обязательство о предварительной купле-продаже) купли-продажи жилья в кондоминиуме начинается на следующий день после предоставления этих документов покупателю.

Однако, данные документы не требуются, если покупателю принадлежит, по меньшей мере, одна жилищная единица в этом кондоминиуме.

В случае продажи или передачи вещных прав на жилищную единицу или долю, прилагаемую к ней (парковочное место, подвал, гараж…) нижеследующие документы не являются обязательными к предоставлению:

протоколы общих собраний товарищества собственников жилья;
журнал технического обслуживания;
разъяснительное сообщение.

В десятидневный срок покупатель может отказаться от продажи. Данный срок начинается:

наследующий день после предъявления заказного письма, которое уведомляет об обязательстве о предварительной купле-продаже;
или на следующий день после вручения обязательства о предварительной купле-продаже лично в руки.

В случае, если последний день срока приходится на субботу, воскресенье, праздничный или, просто, нерабочий день, то он продолжается до следующего рабочего дня.

Продавец должен быть в обязательном порядке уведомлён об отказе от совершения сделки купли-продажи в установленный десятидневный срок посредством заказного письма с уведомлением о вручении.

Покупатель имеет право в течение десяти дней, установленных для обдумывания совершения сделки купли-продажи, отказаться от заключения договора-купли продажи.

Данный срок начинается:

на следующий день после предъявления заказного письма, которое уведомляет о об обязательстве о предварительной купле-продаже;
или на следующий день после вручения обязательства о предварительной купле-продаже лично в руки.

Внимание! Никакие требуемые суммы выплате не подлежат во время периода, установленного для обдумывания совершения сделки купли-продажи.

Финансовое состояние кондоминиума

Покупателю должна быть предоставлена определённая финансовая информацию о кондоминиуме. Среди прочего:

сумма текущих расходов расчётного бюджета, за исключением бюджета оплаченного собственником-продавцом за два финансовых года, предшествующих купле-продаже.
денежные суммы, которые покупатель будет должен товариществу собственников жилья;
общий объём неоплаченных расходов в рамках товарищества собственников жилья, а также долг по отношению к поставщикам услуг.
в случае, если товарищество собственников жилья располагает фондом на выполнение каких-либо работ (например, ремонтных), то доля в этом фонде следует за отчуждаемой жилищной единицей, таким образом, покупатель жилья должен будет внести в этот фонд невыплаченную предыдущим собственником жилья денежную сумму.

В случае, если указанные документы отсутствуют, то срок, установленный для отказа от совершения сделки купли-продажи (срок раздумья на совершение сделки купли-продажи (если, не было заключено обязательство о предварительной купле-продаже), начинает течь на следующий день после предоставления указанных документов.

Покупатель в течение десяти календарных дней может отказаться от совершения сделки купли-продажи жилья в кондоминиуме. Этот срок начинает течь:

на следующий день после представления заказного письма с уведомлением о вручении;
на следующий день после вручения обязательства о предварительной купле-продаже жилья в кондоминиуме лично в руки.

Если последний день, установленный для отказа от совершения сделки купли-продажи жилья в кондоминиуме приходится на субботу, воскресенье, праздничный или другой нерабочий день, то данный срок продляется до следующего за ним рабочего дня.

В случае, если покупатель отказался от совершения сделки купли-продажи жилья в кондоминиуме, то продавец должен быть уведомлён об этом факте заказным письмом с уведомлением о вручении до истечения установленного десятидневного срока.

Покупателю предоставлен десятидневный срок для обдумывания совершения сделки купли-продажи жилья в кондоминиуме.

Этот срок начинает течь:

на следующий день после представления заказного письма с уведомлением о вручении;
на следующий день после вручения обязательства о предварительной купле-продаже жилья в кондоминиуме лично в руки.

Если последний день, установленный для обдумывания совершения сделки купли-продажи жилья в кондоминиуме приходится на субботу, воскресенье, праздничный или другой нерабочий день, то данный срок продляется до следующего за ним рабочего дня.

Внимание! Никакие суммы не могут быть затребованы в течение указанного десятидневного срока.

Сведения о сборах

Перед продажей жилья в кондоминиуме управляющая компания/собственник, выполняющий функции управляющей компании на добровольных началах, на основании запроса продавца или нотариуса предоставляет информацию о сборах, связанных с обладанием в собственности жилья в кондоминиуме.

В документе отражаются:

суммы, предусмотренные расчётным бюджетом;
суммы, которые расчётным бюджетом не предусмотрены;
неоплаченные сборы;
возможно непогашенные обязательства;
возможные займы за подписью собственника жилья в кондоминиуме;
отложенные расходы;
задатки.

Кроме того, предоставляются сведения о суммах, которые товарищество собственников жилья задолжало продавцу жилья в кондоминиуме, а также суммы, которые должен будет выплатить покупатель жилья в кондоминиуме.

Кроме того, в специальном отчёте, подготовленном управляющей компанией, отражаются:

размер платежа за жилищную единицу в кондоминиуме;
предмет и состояние судебного разбирательства, которое может быть инициировано в случае, если будут допущены какие-либо нарушения.

Сертификат, выданный управляющей компанией, собственником, выполняющим функции управляющей компании на общественных началах

Перед тем, как подписать договор купли-продажи у нотариуса продавец должен предоставить сертификат, который выдан ему управляющей компанией или собственником, выполняющим функции управляющей компании на общественных началах. Срок на предоставление сертификата должен быть менее одного месяца. Данный сертификат удостоверяет факт, что продавец свободен от каких-либо обязательств перед товариществом собственников жилья.

В противном случае, нотариус направляет управляющей компании/собственнику, выполняющему функции управляющей компании на общественных началах, извещение о перечислении заказным письмом с уведомлением о вручении в течение пятнадцати дней с момента заключения договора купли-продажи жилья в кондоминиуме.

Информация. связанная с управляющей компанией/собственником, выполняющим функции управляющей компании на общественных началах

Управляющая компания/собственник, выполняющий функции управляющей компании на общественных началах должны быть проинформированы нотариусом, покупателем или продавцом о смене собственника жилья в кондоминиуме, как только сделка купли-продажи состоялась (с момента подписания нотариально заверенного договора купли-продажи жилья в кондоминиуме).

Уведомление

Управляющая компания/собственник, выполняющий функции управляющей компании на общественных началах должны быть проинформированы о смене собственника жилья в кондоминиуме посредством заказного письма с уведомление о вручении.

Содержание уведомления

В письме, которое направлено управляющей компании/собственнику, выполняющему функции управляющей компании на общественных началах должны быть отражены: