Понятие возвратной аренды чуждо российскому покупателю, но самые продвинутые, все же, догадываются продать собственную недвижимость с условием, что остаются в ней жить уже на правах арендатора. То, что у нас является исключением, для Франции является нормой и подчиняется государственному законодательному регулированию, благодаря чему операция возвратного лизинга признана абсолютно безопасной.
Схема применяется как для жилья, построенного в частном порядке, так и возведенного государством. Франции это выгодно, так как построенное жилье распродается и потом используется для развития туристической инфраструктуры. Частному лицу выгодно, так как оно может получить при необходимости деньги и остаться жить в том же доме или пускать квартирантов, передавая вырученные средства новому владельцу.
Купивший недвижимость получает все права на квартиру или виллу во Франции, постоянный доход, гарантированный законом, и возвращает НДС в размере 19,6%. Продавший жилье по системе Leaseback в первый год после приобретения не теряет 15% налога на продажу, а в последующие – немного меньшую сумму, так как ставка уменьшается в зависимости от срока владения.
В программу Возвратной аренды попадает только высококачественное жилье в самых популярных для туристов районах Франции. По ней можно купить недвижимость на Лазурном Берегу Франции или в других местах, где аренда является наиболее востребованной, а цена на жилье растет.
Если объект куплен у государства, то новый хозяин не ищет арендаторов напрямую, а передает эту обязанность управляющей компании. Она несет ответственность по рискам порчи имущества и вносит арендную плату даже за периоды, когда жилье пустовало. Таким образом, управляющая компания является гарантом доходности и безопасности аренды, а хозяин может спокойно проживать в другой стране.
У многих сразу возникает вопрос: а хозяин не может провести там отпуск или каникулы? Обидно, имея виллу в Провансе, отдыхать на даче в Косулино.
Закон предусматривает такую возможность, но все условия должны быть занесены в договор аренды. Для этого существует 4 стандартных форм договора.
Первый оговаривает проживание собственника в течение 2 недель в году (неделю зимой и неделю летом), при этом зимний отдых не должен совпадать со школьными каникулами во Франции.
Второй тип договора предусматривает 4-недельное проживание (две недели летом, одну – в Рождественские праздники и еще одну – в период с февраля по апрель).
По третьему типу договора собственник может пользоваться своим жильем 6 недель. В отличие от второго договора по третьей схеме летом владелец может прожить в своем доме или квартире 4 недели.
Наиболее редко применяется вариант, когда собственник проживает в своей квартире чуть менее полугода. В таком случае жилье должно сдаваться на период больше полугода.
Обычно за год управляющая компания выплачивает арендную плату, составляющую примерно 5-6% от покупной стоимости объекта.
