Не обязательно быть владельцем квартиры, чтобы зарабатывать на ней. Арендовать квартиру, отремонтировать и обставить, а затем сдать. Это простой рецепт для бизнеса. Краткосрочная субаренда — хит в США. В Европе этот вид операций с недвижимостью только развивается.
Программист Юрий из России и блоггер Светлана из Украины, получившие «Грин Кард» и поселившиеся во Флориде, уже несколько лет зарабатывают на субаренде недвижимости. Они начали с одной квартиры. Теперь у них три. Помещения не принадлежат ни одному из них.
«Мы сдаем квартиры среднего класса, которые нуждаются в ремонте, — говорит Джоан. — Мы ремонтируем и обустраиваем их. Мы иногда покупаем мебель на гаражных распродажах или в антикварных лавках. Затем мы сдаем квартиры на короткий срок через arendal.ru. Конечно, по более высокой ставке. Таким образом зарабатываем на разнице в аренде».
Три квартиры приносят инвесторам из Флориды около 60 000 долларов прибыли за год. Этот бизнес для фрилансеров или постоянно работающих по другой профессии, является дополнительным источником дохода.
«Мы заключаем договоры с владельцем недвижимости на срок от одного до нескольких лет, — добавляет Светлана,- В США бизнес становится все более популярным. Не обязательно быть владельцем квартиры, чтобы зарабатывать на ней».
Флорида становится все более популярным местом для русскоязычных туристов из Восточной Европы, России и Средней Азии. В то же время там остается много пустующих квартир, владельцы которых коренные или натурализированные американцы по каким-то причинам не желают вкладывать в них средства. Этим пользуются предприимчивые иммигранты, имеющие разрешение на работу, но пока не нашедшие ее. Подобный бизнес вполне легален, но облагается налогом по ставке в 12 процентов. Правда, стоит обратить внимание на условия контракта. Об этом ниже.
У такого вида предпринимательства, как у любого другого имеются определенные риски. Молодые люди, которые хотят быстро заработать, часто слишком активно хватаются за такую возможность. Они пытаются сдать сразу много квартир. В этом случае могут быть проблемы с текущими платежами. Следует помнить, что съемщику по договору аренды приходится платить арендную плату и обслуживание (лифт, чистка бассейна, уборка прилегающей территории и лестничных площадок), даже если квартира пуста.
По словам экспертов портала arendal.ru, маржа субаренды не превышает 20-25 процентов (за вычетом расходов на адаптацию квартиры) в годовом исчислении. Но прибыль в течение года поступает неравномерно. Летом, в пик сезона, обычно наблюдается самый высокий спрос, в то время как зимой квартиры могут приносить убытки.
Следует помнить, что арендатор не всегда имеет права сдавать внаем имущество. Соответствующие пункты должны быть включены в договор, и не каждый владелец с этим согласится. Также иногда сложно договориться о том, чтобы владельцы квартир дали согласие на капитальный ремонт помещений по вкусу арендатора. Однако в большинстве случаев удается договориться на недорогую покраску и дополнительные предметы обстановки после того, как владелец предоставил в договоре возможность сдавать в краткосрочную субаренду.
Подобный бизнес также распространен в курортных зонах Турции (Анталия, Бодрум), а также в Стамбуле. В свое время иностранцы, в том числе выходцы из республик бывшего СССР, скупали у местного населения и у застройщиков квартиры, пытаясь спасти свои средства от инфляции на родине. Это породило не только строительный бум, но избыток свободного жилья. В некоторых домах число проданных, но пустующих квартир, превышает 4/5. Их владельцы, как правило, живут на родине и приезжают на месяц или два в летний сезон. Обычно у них нет возможности самим сдавать квартиры на тот период, когда они пустуют, в то время как им приходится платить ежемесячное обслуживание. Случается, что инвесторы владеют несколькими квартирами, все или часть которых остаются даже без мебели. Таким образом начинающий предприниматель, занимающийся сдачей помещений в субаренду, может взять на себя эти заботы.
Кроме юридических и организационных сложностей, здесь имеется еще проблема с больше сезонностью, чем во Флориде. Как правило, сезон длится 4-5 месяцев (с мая по сентябрь), из них от двух недель до двух месяцев квартиру может занимать владелец или его родственники (если у него одна квартира). Однако остальное время летнего сезона ставки арендной платы могут быть достаточно высокими – в среднем 50 евро в сутки за квартиру с двумя спальнями. Такую квартиру по договору долгосрочной аренды можно снять за 300 евро в месяц, а без мебели и/или нуждающуюся в ремонте – и того меньше. В летний сезон она может принести от 6000 до 7500 евро. Следует иметь в виду, что в зимние месяцы ставка будет несколько меньше, а желающие снять на короткое время без рекламы на arendal.ru объявляться реже.
Что касается юридических сложностей, то следует помнить, что коммерческая деятельность без соответствующих формальностей по туристической визе на территории Турции и многих других стран преследуется законом. Поэтому, если вы проводите операции с арендой, то это лучше всего делать через сайт arendal.ru и проводить финансовые операции (прием оплаты от субарендаторов, расчет с арендодателями) за пределами Турции.
Таким образом, бизнес по субаренде жилых помещений не является простым и лишенным финансовых рисков занятием, хотя, несомненно, позволяет начать приключение на этом интересном рынке без больших вложений, необходимых для покупки квартиры.
Андрей Бочкарев
