Вспышка коронавируса заставила задуматься о будущем рынка жилья, а также об альтернативных формах торговли недвижимостью. Можно ли совершить сделку купли-продажи в эпоху общего карантина и изоляции?
Коронавирус дал нам ответ о том, как широко мы можем функционировать только в Сети. Оказалось, что традиционные поездки в пабы или «домашние посиделки» могут быть успешно перенесены в сеть и реализованы через мессенджеры. То же самое касается концертов, конференций, сессий городского совета и даже массовых мероприятий. Недавно турецкая авиакомпания Pegasus завершила процедуру приемки трех самолетов Airbus в Тулузе, полностью через Интернет. Проверка документов, функционирования систем и т.д. проводились on-line. Заводским пилотам только осталось перегнать воздушные суда в аэропорт базирования.
Так почему же это не отнести к сделкам, например, на рынке недвижимости? Уже сегодня все больше офисов внедряют возможность демонстрации квартир онлайн. Виртуальная прогулка не является чем-то новым. Конечно, многие организации решили предложить такое решение во время эпидемии, но следует отметить, что оно также было популярно и ранее. На оживленном рынке жилья, где масса клиентов интересуется недвижимостью, виртуальная прогулка экономит время для ищущих, выполняет первоначальный отбор, чтобы отсеять случайных любопытствующих людей и тех, которым предложение не подходит с самого начала.
Онлайн-презентация недвижимости — это одно, однако, формальности — это другое. Как можно заметить, мы уже выполняем множество формальностей через Интернет. Мы можем проверить кадастровый номер и параметры объекта, его точное месторасположения и наличие ограничений.
Пока все звучит великолепно. Проблемы, однако, начинаются, когда мы подаем заявку на ипотечный кредит и когда дело доходит до завершения сделки с нотариусом.
Пандемия коронавируса в Европе и других регионах значительно замедлила рынок недвижимости. Отмененные презентации жилья, сложные формальности и закрытые нотариальные конторы привели к уменьшению количества сделок. Но отрасль недвижимости постепенно уходит в киберпространство, и ответом будут виртуальные прогулки и формальности, проводимые через Интернет.
В банке только «в реале»?
А как насчет заявки на кредит, если вы подаете заявку на банковское финансирование, как насчет контракта? Можно ли оформить кредит на жилье, не посещая филиал? К сожалению, здесь пока нет положительных тенденций. Это правда, что можем выполнить некоторые формальности онлайн, рассчитать размер выплат, но без посещения банка это не сработает — если, конечно, задействована ипотека, а не небольшой потребительский кредит.
Банки повышают свой процент — получить ипотеку будет сложнее
Предложения, которые иногда встречаются, то есть кредиты, доступные онлайн, относятся только к возможности подачи заявки на кредит онлайн. Конечно, это хорошо. В условиях изоляции подача заявки через сеть определяет ход дела. Не выходя из дома, мы также можем кое-что сделать или, по крайней мере, получить информацию через консультанта по банковским кредитам, но в долгосрочной перспективе об онлайн-ипотеке в большинстве стран Европы не может быть и речи.
Ни один банк не согласится занять несколько десятков тысяч евро на основании документов, отправленных по электронной почте. Поэтому вам необходимо как минимум два визита в банк: первый для предоставления оригиналов документов, которые требует банк (например, трудовой договор), а второй: для подписания кредитного соглашения.
Электронный спасательный круг
Ситуация с нотариусами сегодня ничем не отличается. Согласно букве закона, нотариальное соглашение о передаче права собственности на недвижимость должно быть подписано лично продавцом и покупателем (или доверенными лицами) в присутствии нотариуса и свидетелей. Недаром в нотариальном акте указывается конкретное место и время заключения этого договора и имена присутствующих при заключении сделки.
Как видим, «физический» характер заключения договора здесь крайне важен. В такой ситуации, как эпидемия, он может эффективно блокировать операции с недвижимостью. Правда в том, что при соблюдении соответствующих правил безопасности может быть осуществлено все это, но тот же страх может и, безусловно, ограничить количество сделок.
Рынок недвижимости вступает в новую эру
На данный момент не существует процедур и правовых норм, которые позволили бы нам передать право собственности в форме нотариального акта онлайн, хотя сообщество нотариусов все больше осознает необходимость разработки таких решений. Есть рекомендации адвокатов, в которых постулируется необходимость введения электронного нотариального акта. Другие элементы нотариальной процедуры теперь могут быть успешно заменены онлайн-решениями, такими как видеоконференции, ход которых будет записываться и архивироваться.
Соответствующее программное обеспечение, разработанное для нотариальных контор, также позволило бы, представив удостоверение личности с фотографией, автоматически проверять личность человека путем сравнения биометрических характеристик лица. В свою очередь, подпись может быть электронной. Это можно сделать так, чтобы нотариус следил за электронной подписью в режиме онлайн.
По мнению экспертов, разработка электронных решений требует лишь незначительных изменений в законодательстве. Но на данный момент ситуация такова, как есть. Возможно, после урока данного пандемией Covid-19. На сегодня, однако, приятно видеть, что, несмотря на карантин, сделки с недвижимостью, хотя и с препятствиями, все еще продолжаются. Используя электронные решения, физический контакт может быть сведен к минимуму.
Например, при посещении Франции можно поручить проведение сделок с недвижимостью компании Cofrance Sarl, нотариально передав ей некоторые полномочия, тогда не придется лишний раз прилетать в страну, рискуя заразиться в самолете, аэропорту, кадастровом управлении или у нотариуса.
Андрей Бочкарев, эксперт по рынку недвижимости в Восточной Европе и Турции
