Сдача в аренду недвижимости во Франции: тонкости налогообложения

Доход от аренды недвижимости во Франции. Требования к нерезидентам

1.1. Подоходный налог

Ваша деятельность (доход от сдачи в аренду недвижимости во Франции) будет облагаться налогом, независимо от того, являетесь ли вы резидентом Франции или нет, хотя если сумма налога не превысит 305 евро, он не будет взыскиваться.

Это следует из общего принципа, который применяется в большинстве стран, что доход от аренды подлежит налогообложению в стране, где находится недвижимость.

Соответственно, даже если вы являетесь нерезидентом Франции, вам необходимо будет подать налоговую декларацию во французский налоговый орган, где будет отражен ваш доход от сдачи в аренду недвижимости во Франции (вместе с любым другим доходом из французских источников). Кроме того, вам надо будет задекларировать доход в налоговых органах своей страны.

Франция имеет соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, поэтому в большинстве случаев вы вряд ли столкнетесь с начислением двойного налога на один и тот же доход.

Так, граждане РФ получают большие выгоды благодаря договору об избежании двойного налогообложения между Россией и Францией. Данный документ предоставляет частичное освобождение от обязательств по уплате налогов в РФ. Это означает, что вы должны декларировать доход от аренды как во французских, так и в российских налоговых органах.

Аналогичные договоры об избежании двойного налогообложения подписаны между Францией и Украиной.

Если ваш налог на родине (например, в России) больше, чем налог, подлежащий уплате во Франции, то разница уплачивается в РФ. Однако если российский налог меньше, то в РФ нет возврата французского налога.

Начиная с 2019 года (по доходам за 2018 год) существуют две ставки, которые применяются к арендному доходу нерезидентов.

Для доходов до 27 519 евро ставка остается 20%. Доход от аренды за пределами этого уровня облагается налогом в размере 30%.

Эти ставки применяются к чистому доходу от аренды недвижимости во Франции. То есть после вычета соответствующих расходов или стандартной надбавки, в зависимости от используемой вами системы налогообложения. Ниже будут изложены различные формы налогообложения.

Если вы можете обосновать более низкую ставку на основе вашего общего дохода (полученного в разных странах), вам необходимо указать этот вариант в налоговой декларации и приложить к подаваемым документам налоговую декларацию и налоговое уведомление из вашей родной страны.

Поскольку налоговая ставка в вашей родной стране может быть неизвестна в то время, когда вы отправляете свою французскую налоговую декларацию, вы в любом случае можете запросить более низкую ставку на основе заверенного заявления или сделать ретроспективное требование, как то позволяет делать правительство, отразив намерение в парламентском заявлении 2019 года:

«Однако когда налогоплательщик обосновывает, что ставка французского налога на весь его доход (из французских или иностранных источников) будет ниже, эта ставка (называемая «средней ставкой» или taux moyen) применяется к его доходу из французских источников. Льготы системы налогообложения по средней ставке могут быть запрошены после получения налогового уведомления при предоставлении подтверждающих документов или априори при декларировании дохода.

В последнем случае налогоплательщик подает декларацию с помощью формы 2041-ТМ (онлайн или на бумаге), где указываются данные о доходах из французских и зарубежных источников. Эта форма позволяет удостовериться в правдивости представленных данных, учитывая, что предполагает предъявление подтверждающих документов, если это необходимо, по запросу налоговой администрации.

Если пользователь не может представить свое налоговое уведомление (или декларацию) в связи с налоговым законодательством, действующим в стране его постоянного проживания, он должен иметь возможность предоставить налоговому отделу копию визы и обосновать любыми способами характер и размер своего дохода».

Иными словами, если отсутствует налоговое уведомление из фискального органа вашей страны, то вместе с налоговой декларации, которую вы будете подавать во Франции, необходимо подать форму 2041TM sur l’Honneur.

1.2. Социальные сборы

Помимо подоходного налога, нерезиденты также несут ответственность за оплату социальных сборов с арендного дохода.

В результате судебных разбирательств в 2019 году правительство изменило законодательство, чтобы снять ответственность за социальные сборы с нерезидентов из стран Европейской экономической зоны, которые находятся в системе социального обеспечения другого государства-члена.

Однако они заменили социальные сборы так называемым солидарным налогом (prélèvement de solidarité) по ставке 7,5%.

Граждане стран, не входящих ЕЭЗ, по-прежнему несут ответственность за полное покрытие социальных сборов в размере 17,2%.

Остается неясным, смогут ли граждане ЕЭЗ компенсировать солидарный налог в зачет своих обязательств по налогообложению в своей родной стране?

В предыдущем законе говорилось, что в качестве общего принципа французское налоговое законодательство устанавливает, что социальные сборы должны рассматриваться как часть системы подоходного налога. «Для применения своих налоговых договоров Франция считает, что эти взносы ассигнованы на подоходный налог».

Этот принцип согласуется с решением Конституционного совета 1990 года, в котором говорилось, что социальные сборы являются «налогами всех видов» (impositions de toute nature). Однако этот принцип может быть принят только в том случае, если в договоре об избежании двойного налогообложения не содержится прямого положения об обратном.

Договоры большинства стран, которые подписали с Францией Конвенции об избежании двойного налогообложения, перечисляют французские налоги, которые будут использоваться для ликвидации двойного налогообложения, за исключением конкретно CSG (Contributions Sociales Généralisées) и CRDS (Contributions pour le Remboursement de la Dette Sociale).

Однако с отменой CSG / CRDS для нерезидентов из ЕЭЗ остается неясным, может ли новый солидарный налог быть учтен в зачет подоходного налога в своей стране.

Кроме того, есть некоторые страны, которые оспаривают определение социальных сборов как подоходного налога в вопросе двойного налогообложения, что особенно характерно для США, где в договоре нет конкретного упоминания о социальных сборах.

Краткое изложение налоговых режимов при рентных доходах

Существует целый ряд различных налоговых режимов при получении прибыли от сдачи в аренду недвижимости во Франции, и то, на какой основе вы будете облагаться налогом (включая социальные взносы), будет зависеть от ряда факторов:

— Меблированное или немеблированное жилье. Главное различие зависит от того, сдаете ли вы меблированное жилье или недвижимость без мебели. Если вы сдадите в аренду оба объекта, то каждый из них будет облагаться налогом отдельно, используя соответствующий налоговый режим для каждого вида жилья.

— Оборот. Второе различие основано на вашем обороте, причем мелкие собственники имеют некоторый выбор относительно оснований, на которых будет рассчитан налог.

— Регистрация бизнеса. Вне зависимости от того, зарегистрирован ли ваш бизнес во Франции (в случае сдачи меблированного жилья), это также повлияет на характер вашего налогового режима.

— Классифицированная или неклассифицированная. Некоторые виды недвижимости во Франции, получившие классификационный статус, могут рассчитывать на более благоприятный налоговый режим.

— Резидент или нерезидент. Налоговая база будет зависеть от того, являетесь ли вы резидентом Франции.

В следующей таблице будут показаны основные режимы налогообложения физических лиц.

Здесь не будет рассмотрено корпоративное налогообложение на прибыль от недвижимости, так как это вряд ли будет выгодно, если у вас нет внушительной арендной платы или других доходов.

Тем не менее, можно создать финансово прозрачную французскую компанию по управлению недвижимостью, называемую Société Civile Immobilière(SCI), и принять систему личного налогообложения, описанную ниже, при сдаче в аренду жилья без мебели.

Основные отличия в разных режимах будут рассмотрены ниже.

Налоговые режимы, действовавшие в 2019 г. (на доходы по итогам 2018 года).

Меблированные апартаменты

Налоговый режим:	Micro BIC	Regime Réel
Максимальный оборот:	€70 000/€170 000	Не ограничено
Налоговые льготы:	50%/71%	Допустимые расходы

Немеблированные апартаменты

Налоговый режим:	Micro BIC	Regime Réel
Максимальный оборот:	€15 000	Не ограничено
Налоговые льготы:	30%	Допустимые расходы

Более подробно каждый налоговый режим будет рассмотрен ниже.

Аренда меблированного жилья во Франции

3.1. Общее определение

Налоги, которые мы рассмотрим в этом разделе, – это подоходный налог, социальные сборы и НДС.

3.2. Подоходный налог

Существует три различных режима для расчета подоходного налога при сдаче в аренду меблированного жилья во Франции, и частные (мелкие) собственники могут самостоятельно выбрать режим, в соответствии с которым они хотят рассчитываться по налогу.

Двумя основными налоговыми режимами являются micro—entreprise и regime réel. Кроме того, если вы зарегистрированы в качестве микропредпринимателя, то можете принять режим micro—fiscal.

Отдельно арендный доход от сдачи меблированной комнаты в вашем доме освобождается от уплаты налога при соблюдении определенных условий, которые надо рассматривать отдельно.

— Микропредпринимательство

Большинство мелких арендодателей меблированных помещений предпочитают облагаться налогом как микропредприятия в рамках системы налогообложения, называемой Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Вам не нужно регистрировать бизнес, чтобы облагаться налогом таким образом, хотя для административных целей вам будет предоставлен регистрационный номер.

Вы будете иметь право на налоговый статус Micro-BIC, если ваши валовые доходы от меблированных квартир ежегодно не превышают фиксированную сумму.

В соответствии с этой системой ваши налоговые обязательства рассчитываются после вычета фиксированной процентной надбавки к годовому обороту.

Уровень фиксированного пособия и ограничения оборота будет зависеть от типа предоставляемого вами жилья. Стандартный размер пособия составляет 50% от валового дохода, а максимальный оборот составляет 70 000 евро (2019 год, но также применим к доходу, полученному в 2017 году).

Владельцы аккредитованных сельских gites, объектов недвижимости (meublés de tourisme classés) или chambres d’hôtes получают более высокую фиксированную процентную надбавку к расходам в размере 71% и предел оборота в размере 170 000 евро (за 2019 год для дохода, полученного в 2018 году).

Если вы уже зарегистрированы в системе социального страхования в качестве наемного работника, то можете продолжать работать без регистрации бизнеса и просто платить взносы на социальное обеспечение через основной общий режим. В таких обстоятельствах вам предоставляется налоговая льгота в размере 60% (или 87% при meublé de tourisme classée) в зачет социальных сборов и подоходного налога с такого дохода от аренды.

Простой регистрации в сети «Gîtes de France» было бы недостаточно для получения налогового статуса meublé de tourisme classée, который предоставляется только тем объектам недвижимости, которые классифицируются через французское Национальное агентство по развитию туризма, называемое «Atout France».

По действующей системе классификации meublés de tourisme подлежат ранжированию согласно балльной системе, от 1 до 5 звезд.

Существует 112 критериев контроля, охватывающих три основные области объекта недвижимости: оборудование и удобства, обслуживание клиентов, доступность и устойчивое развитие.

Для получения рейтинга вам необходимо договориться с одним из аккредитованных органов из «Atout France» о проведении проверки, после которой вам будет предложен сертификат классификации, который вы можете принять или отклонить.

Оценочный орган выдаст вам сертификат в течение месяца после посещения. Свидетельство о проверке включает в себя предложение принять решение о классификации меблированного жилья во Франции в категорию, указанную в отчете о проверке.

Стоимость осмотра варьируется в зависимости от площади и вида недвижимости, но нередко составляет несколько сотен евро.

Все это означает, что налог будет рассчитываться по ставке 50% или 29% от валового дохода от аренды, в зависимости от типа меблированного жилья, которое вы сдаете в аренду.

Фактическая ставка налогообложения будет такой, которая применяется в соответствии с обычными правилами подоходного налога с населения, поэтому она будет зависеть от индивидуальных обстоятельств и вашего общего дохода.

Короче говоря, доход от сдаваемой в аренду недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц, но по правилам Micro—BIC.

Если ваши доходы скромны, то уровень подоходного налога, скорей всего, будет минимальным, так как во Франции существует прогрессивная система подоходного налога с физических лиц.

Использование Micro—BIC недоступно для посторонних друг другу людей, которые совместно владеют меблированной арендной недвижимостью во Франции en indivision или en tontine. Вам придется принять режим regime reel, подробности которого изложены ниже. Таким образом, если вы владеете недвижимостью во Франции совместно с кем-то, то можете использовать Micro—BIC только в том случае, если состоите в браке или во французском гражданском партнерстве (PACS).

— Режим Micro—Fiscal

Если вы зарегистрированы в качестве микропредпринимателя, то можете выбрать фиксированную ставку налогообложения с вашего валового арендного дохода, либо 1%, либо 1,7% (в 2019 г.), в зависимости от характера жилья.

— Régime Réel

Если ваши фактические расходы превышают 50% или 71% (в зависимости от обстоятельств) валового дохода, то вам будет лучше выбрать налогообложение по системе, называемой régime réel.

Чтобы использовать этот налоговый режим, не обязательно регистрировать отдельный бизнес во Франции, но если бизнес уже зарегистрирован, он не может использовать режим как micro—entrepreneur.

В соответствии с режимом régime réel ваши налоговые обязательства определяются после вычета фактически приемлемых расходов из вашего валового дохода от аренды.

Если вы не связаны с аккредитованным бухгалтерским органом или бухгалтером (centre de gestion et associations agréés / expert comptable agréés), налоговый орган увеличит ваш заявленный валовой доход на 25% для оценки ответственности по налогу на прибыль. Если вы являетесь аффилированным лицом, то предоставляется снижение налога в размере 915 евро.

Приемлемые расходы включают общие расходы на управление, расходы на страхование имущества, местные налоги на имущество, расходы управляющего агента, опекуна, смотрителя или садовника, а также расходы на страхование от риска неуплаты квартиросъемщиком арендной платы.

Также вычитаются процентные расходы, связанные с приобретением, ремонтом или улучшением арендованного имущества или имущества, приобретенного с целью его сдачи в аренду. Не имеет значения, возникают ли эти процентные расходы в результате оформления обеспеченного или необеспеченного кредита.

Соответственно, если вы решили купить недвижимость во Франции для сдачи в аренду, то можете компенсировать процентные расходы с арендной платы, если вы примете régime réel.

Вы также можете вычесть комиссионные, связанные с получением кредита, а также страховые взносы, подлежащие уплате для обеспечения кредита. Однако вы не можете вычесть агентские и нотариальные сборы, связанные с приобретением недвижимости во Франции.

Тем не менее, потенциальная существенная выгода заключается в наличии резерва на амортизацию имущества, что невозможно при наличии рентного дохода от сдачи в аренду жилья без мебели. Земельные участки обычно амортизируется на 20% в год, а недвижимость на 2% в год, но есть возможность адаптировать схему к вашим обстоятельствам.

Существуют определенные правила, регулирующие порядок использования амортизации, которые необходимо обсудить с бухгалтером, поскольку существуют ограничения на то, как его можно использовать при создании убытков. Некоторые амортизационные отчисления могут не подлежать вычету, если они приводят к убыткам. Таким образом, при доходе от аренды в размере 10 000 евро, текущих расходах в размере 6000 евро и амортизации в размере 5000 евро в течение года будет разрешено амортизировать только 4 000 евро. Вы можете заранее установить уровень амортизации, чтобы не нарушать это правило.

Возникающие убытки могут быть перенесены на доход от аренды меблированного жилья (и только) на срок до 10 лет, хотя в качестве зарегистрированного профессионального арендодателя (loueur en meublé professionnel) вы можете компенсировать убытки из своего общего дохода в течение неограниченного периода.

Возможность амортизации имущества будет уменьшать чистую налогооблагаемую прибыль каждый год, и для тех, кто не является зарегистрированным профессиональным арендодателем, существует также преимущество при продаже недвижимости во Франции, поскольку амортизированная балансовая стоимость имущества не используется при оценке прироста капитала, а учитывается только фактическая стоимость покупки.

Существуют важные ограничения на вычитаемость стоимости строительных работ. Не все работы по благоустройству принимаются к вычету, а основные строительные работы прямо исключаются.

Проблема для любого арендодателя заключается в установлении границы между различными типами работ и правилом, которое применяется, если они выполняются одновременно, как это часто бывает.

К сожалению, закон по этому вопросу не дает большой точности. Статья 31 Налогового кодекса Франции гласит, что: «Вычитаемые расходы на имущество для определения чистого дохода включают в себя… а) затраты на ремонт и техническое обслуживание, фактически понесенные владельцем … б) затраты на улучшение, связанные с жилыми помещениями, за исключением расходов, связанных со строительством, реконструкцией или расширением».

Существуют нормативные акты, которые дают больше четкости, но нет списка работ, которые подпадают под каждую категорию, и только в результате прецедентного права развился более высокий уровень ясности формулировок.

Ниже будет рассмотрена каждая из категорий работ по очереди.

Ремонт и техническое обслуживание

Ремонт и техническое обслуживание определяются в правилах как «работы, имеющие своей целью восстановление или поддержание здания в хорошем состоянии и позволяющие нормально использовать его по назначению, без изменения прочности, конфигурации или первоначальных удобств».

Они также включают «восстановление, ремонт или замену основных конструкций для поддержания здания, пригодного для использования по прямому назначению».

В правилах говорится, что сам факт того, что расходы связаны с заменой устаревшего оборудования (или его части) на более современное оборудование, не является достаточным основанием для того, чтобы изменить характер расходов на ремонт или техническое обслуживание.

Если ремонт и техническое обслуживание сопровождаются работами по благоустройству, то, в зависимости от характера работ, все это может рассматриваться как работы по благоустройству. Если последние, в свою очередь, считаются частью других крупных строительных работ, которые были выполнены, то затраты не будут подлежать вычету.

Работы по благоустройству

Расходы на благоустройство определяются в правилах как «те, которые направлены на обеспечение новых или улучшенных свойств, повышение уровня комфорта или удобств, лучшее приспособление к современной жизни, при условии, что работы не изменяют структуру здания».

Соответственно, примерными работами, которые считаются вычитаемыми, являются обновление системы центрального отопления, обновление туалета и ванной комнаты, модернизация кухни, установка лифта и улучшение дренажной системы в указанной недвижимости во Франции.

Трудности возникают тогда, когда работы по благоустройству проводятся после проведения крупных строительных работ или одновременно с ними.

На практике часто бывает трудно разделить эти два элемента.

Этот нюанс часто касается масштабов строительных работ, и приводит к общему выводу, что там, где такие работы являются относительно умеренными, работы по благоустройству будут отделены и приняты в качестве вычитаемых.

Действительно, в некоторых случаях даже строительные работы могут быть приняты в качестве вычитаемых. Таким образом, улучшение ванной комнаты не будет считаться вычитаемым расходом, хотя вполне возможно, что налоговая инспекция разрешила бы это, если бы было разумное решение в вопросе неотъемлемого улучшения недвижимости во Франции, особенно если у собственника не было альтернативы. Сантехнические работы почти наверняка будут вычитаться.

Там, где строительные работы были значительными, а работы по благоустройству – просто вспомогательными, последние будут считаться не подлежащими вычету.

Кроме того, в другом случае, когда работы по благоустройству не могут быть отделены от других крупных строительных работ, они ассимилируются к последним (строительным) и признаются не подлежащими вычету.

Очевидно, что во всем этом может помочь тщательное составление сметы и счета-фактуры от застройщика!

Капитальное строительство

К работам, которые явно не подлежат налогообложению, относятся:

— работы, которые вносят важные изменения в структуру здания;

— работы по благоустройству, которые по своей природе эквивалентны реконструкции здания;

— работы, которые увеличивают объем или жилую площадь объекта недвижимости во Франции.

Причина, по которой масштабные строительные работы не включаются в этот перечень, заключается в том, что они приводят к увеличению стоимости имущества, поэтому также не могут считаться вычитаемыми расходами. В таком случае подобные работы являются льготой по налогу на прирост капитала, в случае продажи собственности.

Кроме того, при наличии меблированной недвижимости во Франции вам разрешается амортизировать стоимость этого имущества вместо вычета расходов на капитальные строительные работы.

Конечно, работы по благоустройству обычно также приводят к увеличению стоимости, но такие работы принимаются к вычету, чтобы стимулировать улучшение жилищного фонда.

Работы, которые были признаны не подлежащими вычету, включают в себя полный или частичный снос здания с целью его реконструкции; изменение схемы использования здания, предполагающее проведение крупных восстановительных работ; увеличение количества построек и помещений на территории имущества, предполагающее капитальную реконструкцию многих структурных элементов недвижимости.

Кроме того, любое увеличение размера или высоты имущества вряд ли будет принято за вычет, за исключением случаев, когда они незначительны и / или необходимы для установки современных удобств.

Однако в тех случаях, когда владелец недвижимости во Франции переоборудовал две спальни с ванными комнатами в единую трехкомнатную квартиру, не предпринимая никаких крупных строительных работ, эти работы признаются судом подлежащими вычету.

Существуют особые правила, регулирующие работы, выполняемые на определенных типах инвестиционных объектов, таких как «Scellier» и «Pinel», а также на объектах в пределах охраняемых территорий под названием «Loi Malraux».

Самостоятельное проведение работ

Работы, выполненные собственником самостоятельно, имеют право быть вычтенными из налогооблагаемой базы, но только в части стоимости материалов.

Местные налоговые органы часто неохотно принимают счета только за материалы, поэтому убедитесь, что в счете указан адрес объекта недвижимости во Франции, а не адрес вашего основного места проживания. Вы также можете сделать фотографии «до» и «после», чтобы предоставить их в качестве доказательств или обсудите схему возврата с местными налоговиками перед началом работ.

Сроки проведения работ

Применительно к пустому имуществу, в котором ведутся строительные работы для предоставления в аренду впервые, автоматически вычитаются только те работы, которые были оплачены в том году, в котором имущество было сдано в аренду.

Таким образом, строительные работы, выполненные и оплаченные в 2018 году за недвижимость во Франции, сданную в аренду в 2019 году, не обязательно подлежат вычету. Только в том случае, если строительные работы будут оплачены в 2019 году, расходы будут явно вычитаться.

На практике это часто означает, что первоначальные затраты на подготовку объекта к сдаче в аренду не подлежат вычету.

Одним из возможных решений здесь является оформление кредита для финансирования покупок и строительных работ, поскольку проценты не облагаются налогом.

Альтернативное решение заключается в возможности зарегистрироваться в качестве профессионального арендодателя (а не просто зарегистрировать бизнес во Франции) в начале первого периода сдачи в аренду, чтобы затем компенсировать расходы по отношению к общему доходу за три года. Это нелегко для начинающего арендодателя, поскольку сложно получить годовой доход от аренды, позволяющий претендовать на этот статус.

Правила различны для работ, выполняемых между различными периодами сдачи в аренду, когда налоговый орган обычно предоставляет время для декларирования работ перед следующей арендой.

Период, разрешенный между сдачей в аренду, составляет максимум два года, но, возможно, меньше, если спрос в данном месте на жилье считается высоким.

Весь вопрос часто насыщен различными нюансами, и перед началом каких-либо крупных строительных работ желательно проконсультироваться с местной налоговой службой и / или бухгалтером.

Фактическая ставка налогообложения будет такой, которая применяется в соответствии с обычными правилами подоходного налога с физических лиц, как указано выше.

В случае если вы понесли убыток в течение года (например, из-за крупных работ), вы имеете право переносить убытки на следующий период. Убытки могут быть перенесены на доход от аренды меблированного жилья за тот год, в котором они возникли, и за девять последующих лет, но только на доход от сдачи в аренду меблированной недвижимости во Франции.

Если вы являетесь зарегистрированным профессиональным арендодателем, эти убытки также могут быть сопоставлены с вашим общим доходом.

Соответственно, если вы выбираете régime réel, или по разным причинам просто обязаны его использовать, существует определенная бухгалтерская схема, которой целесообразно придерживаться в любом случае.

Для нового бизнеса опция régime reel может быть оформлена до даты подачи первого отчета о прибылях и убытках.

Опция режима réel действует в течение одного года и автоматически обновляется каждый календарный год еще на год. Компании, желающие отказаться от выбранного варианта, должны уведомить администрацию о своем избрании до 1 февраля года, следующего за периодом, в течение которого этот вариант был выбран или автоматически пролонгирован.

Хотя вам не обязательно предъявлять счета-фактуры и квитанции для налоговой декларации, позже вас может попросить об этом налоговый орган.

Прирост капитала

Если вы получаете льготу по подоходному налогу за работы, то невозможно получить ту же льготу по налогу на прирост капитала.

Если вы планируете оформить régime réel, эксперты настоятельно рекомендуют обратиться за соответствующей профессиональной консультацией, в идеале, до покупки недвижимости во Франции и / или начала каких-либо крупных строительных работ.

Социальные платежи / Взносы социального обеспечения

Характер и уровень социальных отчислений и взносов в систему социального обеспечения, за которые вы будете нести ответственность, зависят от того, зарегистрирован ли ваш бизнес во Франции и привязаны ли вы к системе здравоохранения.

— Незарегистрированный бизнес

Если ваш бизнес не зарегистрирован, то вы будете нести ответственность за социальные выплаты (называемые prélèvements sociaux) в размере 17,2% (в 2019 году по доходам за 2018 год) от чистого дохода от аренды. То есть после вычета постоянных или фактических затрат.

Тем не менее, начиная с 2019 года (для дохода 2018 года), если у вас есть S1 или вы не являетесь резидентом одной из стран Европейской экономической зоны (ЕЭЗ), вы будете освобождены от социальных выплат, хотя должны будете платить налог солидарности 7,5%.

— Зарегистрированный бизнес

Если вы зарегистрируетесь как арендодатель недвижимости во Франции, то основание, на котором вам будут начисляться социальные сборы / взносы в фонд социального страхования, будет зависеть от вашего налогового статуса.

Будучи микропредпринимателем вы будете платить фиксированный процент взноса в фонд социального страхования, рассчитанного на валовом доходе от аренды, а уровень ставки будет зависеть от характера жилья и предлагаемых услуг.

Действующие ставки на 2020 год (для дохода, полученного в 2019 году):

Неклассифицированная меблированная аренда — 22%
Meublé de Tourisme Classée — 6%
Chambre d’hôte — 12,80%

Если вы решите работать по режиму régime réel, то будете платить взносы в фонд социального страхования в размере около 40% от чистой прибыли. Существуют определенные льготы / послабления для бизнеса с низкой прибылью, а для компаний с высокой прибылью ставка становится ниже. Существует также социальное обеспечение для новых компаний, действующее в течение первого года работы.

— НДС

Налог НДС взимается только в том случае, если арендатору предоставляются по крайней мере три следующие услуги: завтрак, ежедневная уборка, служба приема и смена постельного белья.

Однако опыт экспертов показывает, что во многом процесс начисления налога зависит от того, насколько регулярно предоставляются услуги, от того, на какой основе взимается плата с жильцов, и от того, как бизнес зарегистрирован в налоговых органах. Плата «все включено» действительно снижает риск применения НДС.

Существуют особые правила в отношении НДС и других налогов, которые применяются к отелям и классифицированным туристическим объектам (les résidence tourisme classées).

— Специальный налоговый режим

Существует ряд специальных налоговых режимов, которые доступны для арендодателей, готовых сдавать недвижимость во Франции на льготных условиях в течение как минимум девяти лет.

Существуют также инвестиционные фонды, которые предлагают возможность инвестировать в этот вид аренды. Главными среди этих схем являются «Scellier», «Duflot» и «Pinel», названные в честь политиков, которые их представили.

Настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональным советом, прежде чем инвестировать в одну из представленных схем. Налоговые льготы не такие щедрые, как в прошлом, рыночные условия в некоторых аспектах не слишком стабильны, часто критикуются механизмы управления и вводятся другие условия, которые снижают их привлекательность в качестве инвестиционного продукта.

Сдача в аренду немеблированной недвижимости во Франции

В то время как доход от аренды меблированного имущества облагается налогом в соответствии с налоговым режимом Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC), изложенным выше, доход от сдачи в аренду пустого жилья облагается налогом в соответствии с системой revenus fonciers (доход от земельных участков / имущества).

Этот налоговый режим применяется как к жилой, так и к определенной нежилой недвижимости, но следующая информация касается только жилой недвижимости.

Для источников дохода применяются два режима подоходного налога revenus fonciers:

Micro-Foncier
Régime Réel

Кроме того, все собственники несут обязанность оплачивать социальные сборы, называемые prélèvements sociaux.

4.1. Micro—Foncier

Если ваш общий доход от сдачи немеблированной недвижимости в аренду не превышает 15 000 евро в год, то вы имеете право (но не обязаны) облагаться налогом в соответствии с системой micro—foncier.

Приведенная цифра удваивается, если арендуемая недвижимость принадлежит супружеской паре и управляется супругами.

В соответствии с этой системой налоговый орган применяет автоматическую льготу в размере 30% от валового арендного дохода.

Это означает, что вам не нужно рассчитывать и вычитать фактические затраты по отношению к валовому доходу, чтобы получить цифру для налогооблагаемой прибыли, поскольку будет использоваться автоматическая скидка.

Налогооблагаемыми будут считаться 70% вашего валового дохода от аренды.

Соответственно, если ваши фактические приемлемые расходы составляют менее 30% от валового дохода, то вы выиграете от налогообложения по этой системе.

Если ваши расходы превышают 30%, то вам лучше выбрать налогообложение в соответствии с режимом régime reel, где вы будете облагаться налогом на основе фактического чистого дохода.

Нельзя переносить убытки, понесенные в течение года в режиме micro—foncier, так же, как это возможно при régime réel.

Таким образом, если вы выполняете соответствующие крупные работы на объекте, чтобы подготовить его к сдаче в аренду, то вам, скорей всего, будет лучше выбрать режим régime réel, хотя необходимо учитывать вопросы сроков, которые обсуждаются ниже.

Ставка налогообложения по micro—foncier будет зависеть от индивидуальных (семейных) обстоятельств. Единый уровень налогообложения не будет применяться, как это происходит с корпоративными налогами; налог будет начисляться постепенно, как если бы вы получали заработную плату.

Если вы решили сдавать в аренду немеблированное жилье во Франции, используя определенный тип налогового режима, например, «Robien» или «Borloo», вы не сможете пользоваться льготами системы micro—foncier. Однако такие схемы, как «Scellier», «Duflot» и «Pinel», остаются доступными.

Аналогичное исключение существует для охраняемых зданий (monuments historiques), объектов недвижимости, расположенных в заповедных зонах (Malraux), и в городских восстанавливаемых зонах (Zone Franche Urbaine).

Если недвижимость во Франции находится в собственности французской управляющей компании (Société Civile Immobilière, SCI), этот налоговый режим все еще можно использовать при условии, что SCI не облагается налогом на основе налогообложения компании. Те компании, которые относятся к «прозрачным» с фискальной точки зрения, будут нести ответственность за уплату налога в индивидуальном порядке пропорционально их собственной доле дохода от недвижимости, и в той степени, как они бы облагались подоходным налогом во Франции.

4.2. Régime Réel

Если ваши приемлемые расходы превышают 30% валового дохода от аренды, то вам лучше выбрать налогообложение в соответствии с режимом régime réel.

Аналогичным образом вы обязаны использовать régime réel, если ваш доход от аренды превышает €15 000 в год.

В соответствии с режимом réel ваши налоговые обязательства определяются после вычета фактических приемлемых расходов из валового дохода от аренды.

Сюда включаются общие расходы на управление, расходы на страхование имущества, местные налоги на недвижимость во Франции, расходы на управляющего агента, охранника, смотрителя или садовника и расходы на страхование от риска неуплаты арендатором арендной платы.

Также вычитаются процентные расходы, связанные с ремонтом или улучшением арендованного имущества, а также процентные расходы по ипотеке за недвижимость во Франции, приобретенную с целью ее сдачи в аренду. При этом неважно, являются ли эти процентные платежи результатом обеспеченного или необеспеченного займа.

Вы также можете вычесть комиссионные сборы, связанные с получением кредита, а также страховые взносы, подлежащие уплате для обеспечения кредита. Однако вы не можете вычесть гонорар агентов и оплату нотариальных услуг, связанных с приобретением имущества.

Существуют особые правила, регулирующие затраты на амортизацию новых объектов инвестиционной недвижимости, приобретенных для сдачи в аренду, в отношении которых вам настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией.

Если вы решите облагаться налогом на основе фактических затрат, то можете отнести затраты на ремонт, техническое обслуживание и ремонтные работы на налог с арендного дохода.

Однако не все работы по благоустройству принимаются в качестве вычитаемой суммы, более того, основные строительные работы прямо исключаются из этого перечня.

— Сроки проведения работ

В отношении пустующего имущества, в котором проводятся строительные работы, чтобы сделать его доступным для сдачи в аренду в первый раз, автоматически вычитаются затраты только на те работы, которые были оплачены в том году, в котором сдается жилье.

Таким образом, строительные работы, выполненные и оплаченные в 2018 году за недвижимость во Франции, сданную в 2019 году, не обязательно подлежат вычету. Только если строительные работы будут оплачены в 2019 году, расходы будут вычтены.

На практике это часто означает, что первоначальные затраты на подготовку объекта недвижимости к сдаче в аренду не подлежат вычету, равно как и в вопросе сдачи в аренду меблированной недвижимости.

С введением PAYE во Франции в 2019 году были введены специальные положения для тех, кто сдает в аренду немеблированное жилье; новая система позволяет облагаться налогом в режиме régime reel.

Работы, выполненные в 2019 году, будут подлежать вычету только на 50%, за исключением тех, которые носят срочный характер – там процент вычета останется на уровне 100%. Все вернется на круги своя только в 2020 году.

— Прирост капитала

Если вы получаете льготу по подоходному налогу за работы, то нельзя получить ту же льготу по налогу на прирост капитала.

Подобная схема – минное поле из-за смешанного характера работ (ремонт, техническое обслуживание, благоустройство и новое строительство), поэтому перед тем, как приступать к работам, желательно обсудить нюансы с местной налоговой службой и / или с грамотным бухгалтером.

— Учет убытков

В случае если ваш бизнес во Франции понес убыток в течение года (например, из-за крупных ремонтных работ), вы имеете право переносить убытки на будущие периоды.

Если вы сдаете в аренду несколько объектов недвижимости и по одному зафиксированы убытки, эти потери должны быть зачтены в счет прибыли от аренды другого арендуемого объекта, чтобы получить общую чистую прибыль или убыток за год.

Дефицит арендной платы, зафиксированный в течение года, вычитается из вашего общего налогооблагаемого дохода за тот же год на сумму до 10 700 евро, за исключением части, относящейся к вычету процентов по кредитам. Возможный излишек может быть перенесен на ваш налогооблагаемый доход от аренды в течение следующих 10 лет.

Если общий налогооблагаемый доход составляет менее 10 700 евро, а дефицит аренды больше этой суммы, то часть дефицита, равная разнице между 10 700 евро и вашим общим доходом, будет вычтена из общего дохода в течение следующих 6 лет, и на сумму, превышающую 10 700 евро из вашей налогооблагаемой арендной платы в течение следующих 10 лет.

Эти льготы действуют при условии, что вы продолжаете сдавать в аренду недвижимость во Франции не менее трех лет.

Часть имущественного дефицита, возникающая в результате вычета процентов и затрат по займам, уплаченных в течение года (займы для приобретения жилья или выполнения работ), не относится к вашему другому налогооблагаемому доходу, а только к налогооблагаемой арендной плате за следующие 10 лет.

На практике это означает, что ваши проценты по кредиту, выплаченные в течение года, выше, чем ваш доход от аренды.

С другой стороны, если арендная плата полностью покрывает проценты по займам, налоговые органы посчитают, что дефицит аренды полностью обусловлен другими вычитаемыми расходами. Затем с общего налогооблагаемого дохода будет взиматься сумма до 10 700 евро.

В следующем примере метод дает дефицит по процентным расходам в размере 3400 евро, а по остальным затратам – 5600 евро. Только последняя цифра может быть отнесена на счет глобальных доходов за год, при этом 3400 евро начисляются на доходы от аренды в следующем году.

Таблица: Расчет дефицита

Показатель	Сумма
Валовой доход от аренды	10 000 евро
Общие расходы	5600 евро
Расходы по процентам	13 400 евро
Дефицит	9000 евро

Тем не менее, использование déficit foncier (как называется дефицит) для уменьшения обязательства по подоходному налогу имеет последствия, когда вы решаете продать недвижимость во Франции с приростом капитала. Если вы использовали дефицит для уменьшения своего подоходного налога, то не сможете впоследствии вычесть стоимость основных работ из расчета прироста капитала. Необходимо сделать выбор.

Если вы выберете режим régime réel (или вы обязаны его использовать), было бы целесообразно нанять хорошего бухгалтера, который поможет с журналом учета и налоговой декларацией, по крайней мере, в первый год работы. Налоговая форма, которую вам нужно заполнить, называется F2044.

Новый бизнес во Франции может выбрать опцию régime reel, при этом выбор должен быть сделан до даты подачи первого отчета о прибылях и убытках.

Опция régime réel действует в течение одного года и автоматически пролонгируется каждый календарный год. Компании, желающие отказаться от действующего налогового режима, должны уведомить администрацию о своем решении до 1 февраля года, следующего за периодом, в течение которого этот вариант был выбран или автоматически пролонгирован.

Хотя для налоговой декларации не требуется предъявлять счета-фактуры и квитанции, позднее вас может попросить представить их налоговый орган.

4.3. Социальные расходы

В дополнение к подоходному налогу собственник недвижимости во Франции несет обязанность по уплате социальных выплат, называемых prélèvements sociaux, по ставке 17,2% от чистого рентного дохода (в 2020 году для доходов, полученных в 2019 году). Этот сбор вычитается из подоходного налога по ставке 6,8%.

Нерезиденты Франции, граждане стран, не входящих в Европейскую экономическую зону, также обязаны платить социальные взносы в размере 17,2% от дохода при сдаче в аренду немеблированного жилья во Франции, хотя резиденты ЕЭЗ, не входящие во французскую систему здравоохранения, платят только «налог солидарности» по ставке 7,5%.

Резиденты могут рассчитывать на вычет, нерезидентам же такая опция не предоставляется. Аналогичным образом, граждане ЕЭЗ, проживающие во Франции по свидетельству об освобождении от уплаты налогов платят только за медицинское покрытие по ставке 7,5%.

Налогообложение доходов от сдачи недвижимости Франции в аренду

Те, кто сдает меблированные комнаты в собственном доме, освобождаются от подоходного налога, отчислений на социальное страхование и от корпоративных налогов на доход.

Концессия осуществляется при соблюдении двух условий:

— Основное место проживания, означает, что жилье является главным домом арендатора и владельца. Сдача в аренду студентам, проживающим вне своего основного дома, считается приемлемой для этой концессии, поскольку имущество является их основным местом проживания во время учебы.

Кроме того, жилье не обязательно должно быть основным местом жительства арендатора, если заинтересованное лицо имеет трудовой договор и числится в качестве сезонного работника.

— Максимальная арендная плата. Годовая арендная плата не превышает максимальную «разумную» ставку, которая определяется правительством и пересматривается каждый год.

На 2020 год максимальная ставка составляет: