Сдача в аренду недвижимости во Франции: тонкости налогообложения

Сдача в аренду недвижимости во Франции: тонкости налогообложения
  1. Здача в оренду нерухомості у Франції: тонкощі оподаткування

     

     

    1. Дохід від оренди нерухомості у Франції. Вимоги до нерезидентів

    1.1. Податок на прибуток

    Ваша діяльність (дохід від здачі в оренду нерухомості у Франції) буде обкладатися податком, незалежно від того, чи є ви резидентом Франції чи ні, хоча якщо сума податку не перевищить 305 євро, він не буде стягуватися.

     

    Це випливає з загального принципу, який застосовується в більшості країн, що дохід від оренди підлягає оподаткуванню в країні, де знаходиться нерухомість.

     

    Відповідно, навіть якщо ви є нерезидентом Франції, вам необхідно буде подати податкову декларацію до французького податкового органу, де буде відображений ваш дохід від здачі в оренду нерухомості у Франції (разом з будь-яким іншим доходом з французьких джерел). Крім того, вам треба буде задекларувати дохід в податкових органах своєї країни.

     

    Франція має угоди про уникнення подвійного оподаткування з багатьма країнами, тому в більшості випадків ви навряд чи зіткнетеся з нарахуванням подвійного податку на один і той же дохід.

     

    Так, громадяни РФ отримують великі вигоди завдяки договору про уникнення подвійного оподаткування між Росією і Францією. Даний документ надає часткове звільнення від зобов’язань по сплаті податків в РФ. Це означає, що ви повинні декларувати дохід від оренди як у французьких, так і в російських податкових органах.

     

    Аналогічні договори про уникнення подвійного оподаткування підписані між Францією і Україною.

     

    Якщо ваш податок на батьківщині (наприклад, в Росії) більше, ніж податок, який підлягає сплаті у Франції, то різниця сплачується в РФ. Однак якщо російський податок менше, то в РФ немає повернення французького податку.

     

    Починаючи з 2019 року (за доходами за 2018 рік) існують дві ставки, які застосовуються до орендного доходу нерезидентів.

    Для доходів до 27 519 євро ставка залишається 20%. Дохід від оренди за межами цього рівня оподатковується в розмірі 30%.

     

    Ці ставки застосовуються до чистого доходу від оренди нерухомості у Франції. Тобто після вирахування відповідних витрат або стандартної надбавки, в залежності від використовуваної вами системи оподаткування. Нижче будуть викладені різні форми оподаткування.

     

    Якщо ви можете обґрунтувати більш низьку ставку на основі вашого загального доходу (отриманого в різних країнах), вам необхідно вказати цей варіант в податковій декларації і прикласти до документів, що подаються податкову декларацію і податкове повідомлення з вашої рідної країни.

     

    Оскільки податкова ставка у вашій рідній країні може бути невідома в той час, коли ви відправляєте свою французьку податкову декларацію, ви в будь-якому випадку можете запросити більш низьку ставку на основі завіреної заяви або зробити ретроспективну вимогу, як то дозволяє робити уряд, відбивши намір в парламентській заяві 2019 року:

     

    «Однак коли платник податків доводить, що ставка французького податку на весь його дохід (з французьких або іноземних джерел) буде нижче, ця ставка (звана «середньою ставкою» або taux moyen) застосовується до його доходу з французьких джерел. Пільги системи оподаткування за середньою ставкою можуть бути запитані після отримання податкового повідомлення при наданні підтверджуючих документів або апріорі при декларуванні доходу.

     

    В останньому випадку платник податків подає декларацію за допомогою форми 2041-ТМ (онлайн або на папері), де вказуються дані про доходи з французьких і зарубіжних джерел. Ця форма дозволяє упевнитися в правдивості поданих даних, враховуючи, що передбачає пред’явлення підтверджуючих документів, якщо це необхідно, за запитом податкової адміністрації.

     

    Якщо користувач не може надати своє податкове повідомлення (або декларацію) у зв’язку з податковим законодавством, чинним в країні його постійного проживання, він повинен мати можливість надати податковому відділу копію візи і обгрунтувати будь-якими способами характер і розмір свого доходу ».

     

    Іншими словами, якщо відсутнє податкове повідомлення з фіскального органу вашої країни, то разом з податковою декларацією, яку ви будете подавати у Франції, необхідно подати форму 2041TM sur l’Honneur.

     

    1.2. Соціальні збори

    Крім прибуткового податку, нерезиденти також несуть відповідальність за оплату соціальних зборів з орендного доходу.

     

    В результаті судових розглядів в 2019 році уряд змінив законодавство, щоб зняти відповідальність за соціальні збори з нерезидентів з країн Європейської економічної зони, які знаходяться в системі соціального забезпечення іншої держави-члена.

     

    Однак вони замінили соціальні збори так званим солідарним податком (prélèvement de solidarité) за ставкою 7,5%.

    Громадяни країн, що не входять ЄЕЗ, як і раніше несуть відповідальність за повне покриття соціальних зборів в розмірі 17,2%.

     

    Залишається неясним, чи зможуть громадяни ЄЕЗ компенсувати солідарний податок в залік своїх зобов’язань по оподаткуванню в своїй рідній країні?

     

    У попередньому законі говорилося, що в якості загального принципу французьке податкове законодавство встановлює, що соціальні збори повинні розглядатися як частина системи прибуткового податку. «Для застосування своїх податкових договорів Франція вважає, що ці внески асигновані на прибутковий податок».

     

    Цей принцип узгоджується з рішенням Конституційної ради 1990 року, в якому йшлося про те, що соціальні збори є «податками всіх видів» (impositions de toute nature). Однак цей принцип може бути прийнятий тільки в тому випадку, якщо в договорі про уникнення подвійного оподаткування не міститься прямого положення про зворотне.

     

    Договори більшості країн, які підписали з Францією Конвенції про уникнення подвійного оподаткування, перераховують французькі податки, які будуть використовуватися для ліквідації подвійного оподаткування, за винятком конкретно CSG (Contributions Sociales Généralisées) і CRDS (Contributions pour le Remboursement de la Dette Sociale).

     

    Однак зі скасуванням CSG / CRDS для нерезидентів з ЄЕЗ залишається неясним, чи може новий солідарний податок бути врахований в залік прибуткового податку в своїй країні.

     

    Крім того, є деякі країни, які оскаржують ухвалу соціальних зборів як прибуткового податку в питанні подвійного оподаткування, що особливо характерно для США, де в договорі немає конкретної згадки про соціальні збори.

     

    1. Короткий виклад податкових режимів при рентних доходах

    Існує цілий ряд різних податкових режимів при отриманні прибутку від здачі в оренду нерухомості у Франції, і то, на якій основі ви будете обкладатися податком (включаючи соціальні внески), буде залежати від ряду факторів:

     

    – мебльоване або немебльоване житло. Головна відмінність залежить від того, здаєте ви мебльоване житло або нерухомість без меблів. Якщо ви здасте в оренду обидва об’єкти, то кожен з них буде обкладатися податком окремо, використовуючи відповідний податковий режим для кожного виду житла.

     

    – Оборот. Друга відмінність заснована на вашому обороті, причому дрібні власники мають певний вибір щодо підстав, на яких буде розрахований податок.

     

    – Реєстрація бізнесу. Незалежно від того, чи зареєстрований ваш бізнес у Франції (в разі здачі мебльованого житла), це також вплине на характер вашого податкового режиму.

     

    – класифіковані або некласифіковані. Деякі види нерухомості у Франції, які отримали класифікаційний статус, можуть розраховувати на більш сприятливий податковий режим.

     

    – Резидент або нерезидент. Податкова база буде залежати від того, чи є ви резидентом Франції.

     

    У наступній таблиці будуть показані основні режими оподаткування фізичних осіб.

     

    Тут не буде розглянуто корпоративне оподаткування на прибуток від нерухомості, так як це навряд чи буде вигідно, якщо у вас немає значної орендної плати або інших доходів.

     

    Проте, можна створити фінансово прозору французьку компанію з управління нерухомістю, звану Société Civile Immobilière (SCI), і прийняти систему особистого оподаткування, описану нижче, при здачі в оренду житла без меблів.

     

    Основні відмінності в різних режимах будуть розглянуті нижче.

     

    Податкові режими, що діяли в 2019 г. (на доходи за підсумками 2018 року).

     

    Мебльовані апартаменти

    Податковий режим: Micro BIC Regime Réel
    Максимальний оборот: €70 000/€170 000 Не обмежено
    Податкові пільги: 50%/71%  Допустимі витрати

     

    Немебльовані апартаменти

    Податковий режим: Micro BIC Regime Réel
    Максимальний оборот: €15 000 Не обмежено
    Податкові пільги: 30% Допустимі витрати

     

    Більш детально кожен податковий режим буде розглянуто нижче.

     

    1. Оренда мебльованого житла у Франції

    3.1. загальне визначення

    Податки, які ми розглянемо в цьому розділі, – це прибутковий податок, соціальні збори і ПДВ.

     

    3.2. Податок на прибуток

    Існує три різних режими для розрахунку прибуткового податку при здачі в оренду мебльованого житла у Франції, і приватні (дрібні) власники можуть самостійно вибрати режим, відповідно до якого вони хочуть розраховуватися з податку.

     

    Двома основними податковими режимами є micro-entreprise і regime réel. Крім того, якщо ви зареєстровані як мікропідприємець, то можете прийняти режим micro-fiscal.

     

    Окремо орендний дохід від здачі мебльованої кімнати в вашому домі звільняється від сплати податку при дотриманні певних умов, які треба розглядати окремо.

     

    – мікропідприємництво

    Більшість дрібних орендодавців мебльованих приміщень воліють обкладатися податком як мікропідприємства в рамках системи оподаткування, званої Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

     

    Вам не потрібно реєструвати бізнес, щоб обкладатися податком таким чином, хоча для адміністративних цілей вам буде надано реєстраційний номер.

     

    Ви будете мати право на податковий статус Micro-BIC, якщо ваші валові доходи від мебльованих квартир щорічно не перевищують фіксовану суму.

     

    У відповідності до цієї системи ваші податкові зобов’язання розраховуються за мінусом фіксованої процентної надбавки до річного обороту.

    Рівень фіксованої допомоги та обмеження обороту буде залежати від типу наданого вами житла. Стандартний розмір допомоги становить 50% від валового доходу, а максимальний оборот становить 70 000 євро (2019 рік, але також можна застосувати до доходу, отриманого в 2017 році).

     

    Власники акредитованих сільських gites, об’єктів нерухомості (meublés de tourisme classés) або chambres d’hôtes отримують більш високу фіксовану процентну надбавку до витрат в розмірі 71% і межа обороту в розмірі 170 000 євро (за 2019 рік для доходу, отриманого в 2018 році) .

     

    Якщо ви вже зареєстровані в системі соціального страхування в якості найманого працівника, то можете продовжувати працювати без реєстрації бізнесу і просто платити внески на соціальне забезпечення через основний загальний режим. В таких обставинах вам надається податкова пільга в розмірі 60% (або 87% при meublé de tourisme classée) в залік соціальних зборів і прибуткового податку з такого доходу від оренди.

     

    Простої реєстрації в мережі «Gîtes de France» було б недостатньо для отримання податкового статусу meublé de tourisme classée, який надається тільки тим об’єктам нерухомості, які класифікуються через французьке Національне агентство з розвитку туризму, зване «Atout France».

     

    За чинною системою класифікації meublés de tourisme підлягають ранжируванню відповідно до бальної системи, від 1 до 5 зірок.

     

    Існує 112 критеріїв контролю, що охоплюють три основні області об’єкта нерухомості: обладнання та зручності, обслуговування клієнтів, доступність і сталий розвиток.

     

    Для отримання рейтингу вам необхідно домовитися з одним із акредитованих органів з «Atout France» про проведення перевірки, після якої вам буде запропоновано сертифікат класифікації, який ви можете прийняти або відхилити.

     

    Оціночний орган видасть вам сертифікат протягом місяця після відвідування. Свідоцтво про перевірку включає в себе пропозицію прийняти рішення про класифікацію мебльованого житла у Франції в категорію, зазначену в звіті про перевірку.

     

    Вартість огляду варіюється в залежності від площі і виду нерухомості, але нерідко становить кілька сотень євро.

     

    Все це означає, що податок буде розраховуватися за ставкою 50% або 29% від валового доходу від оренди, в залежності від типу мебльованого житла, яке ви здаєте в оренду.

     

    Фактична ставка оподаткування буде такою, яка застосовується відповідно до звичайних правил прибуткового податку з населення, тому вона буде залежати від індивідуальних обставин і вашого загального доходу.

     

    Коротше кажучи, дохід від нерухомості, що здається в оренду обкладається податком на доходи фізичних осіб, але за правилами Micro-BIC.

     

    Якщо ваші доходи скромні, то рівень прибуткового податку, скоріше за все, буде мінімальним, так як у Франції існує прогресивна система прибуткового податку з фізичних осіб.

     

    Використання Micro-BIC недоступно для сторонніх один одному людей, які спільно володіють мебльованою орендною нерухомістю у Франції en indivision або en tontine. Вам доведеться прийняти режим regime reel, подробиці якого викладені нижче. Таким чином, якщо ви володієте нерухомістю у Франції спільно з ким-то, то можете використовувати Micro-BIC тільки в тому випадку, якщо перебуваєте в шлюбі чи у французькому цивільному партнерстві (PACS).

     

    – Режим Micro-Fiscal

    Якщо ви зареєстровані в якості мікропідприємця, то можете вибрати фіксовану ставку оподаткування з вашого валового орендного доходу, або 1%, або 1,7% (в 2019 г.), в залежності від характеру житла.

     

    – Régime Réel

    Якщо ваші фактичні витрати перевищують 50% або 71% (в залежності від обставин) валового доходу, то вам буде краще вибрати оподаткування по системі, званої régime réel.

     

    Щоб використовувати цей податковий режим, не обов’язково реєструвати окремий бізнес у Франції, але якщо бізнес уже зареєстрований, він не може використовувати режим як micro-entrepreneur.

     

    Відповідно до режимом régime réel ваші податкові зобов’язання визначаються після вирахування фактично прийнятних витрат з вашого валового доходу від оренди.

     

    Якщо ви не пов’язані з акредитованим бухгалтерським органом або бухгалтером (centre de gestion et associations agréés / expert comptable agréés), податковий орган збільшить ваш заявлений валовий дохід на 25% для оцінки відповідальності з податку на прибуток. Якщо ви є афілійованою особою, то надається зниження податку в розмірі 915 євро.

     

    Прийнятні витрати включають загальні витрати на управління, витрати на страхування майна, місцеві податки на майно, витрати керуючого агента, опікуна, доглядача або садівника, а також витрати на страхування від ризику несплати квартиронаймачем орендної плати.

     

    Також віднімаються процентні витрати, пов’язані з придбанням, ремонтом або поліпшенням орендованого майна або майна, придбаного з метою його здачі в оренду. Не має значення, чи виникають ці процентні витрати в результаті оформлення забезпеченого або незабезпеченого кредиту.

     

    Відповідно, якщо ви вирішили купити нерухомість у Франції для здачі в оренду, то можете компенсувати відсоткові витрати з орендної плати, якщо ви приймете régime réel.

     

    Ви також можете відняти комісійні, пов’язані з отриманням кредиту, а також страхові внески, що підлягають сплаті для забезпечення кредиту. Однак ви не можете відняти агентські та нотаріальні збори, пов’язані з придбанням нерухомості у Франції.

     

    Проте, потенційна істотна вигода полягає в наявності резерву на амортизацію майна, що неможливо при наявності рентного доходу від здачі в оренду житла без меблів. Земельні ділянки зазвичай амортизуються на 20% в рік, а нерухомість на 2% в рік, але є можливість адаптувати схему до ваших обставин.

     

    Існують певні правила, що регулюють порядок використання амортизації, які необхідно обговорити з бухгалтером, оскільки існують обмеження на те, як його можна використовувати при створенні збитків. Деякі амортизаційні відрахування можуть не підлягати вирахуванням, якщо вони призводять до збитків. Таким чином, при доході від оренди в розмірі 10 000 євро, поточні витрати в розмірі 6000 євро і амортизації в розмірі 5000 євро протягом року буде дозволено амортизувати лише 4 000 євро. Ви можете заздалегідь встановити рівень амортизації, щоб не порушувати це правило.

     

    Виникаючі збитки можуть бути перенесені на дохід від оренди мебльованого житла (і тільки) на термін до 10 років, хоча в якості зареєстрованого професійного орендодавця (loueur en meublé professionnel) ви можете компенсувати збитки зі свого загального доходу протягом необмеженого періоду.

     

    Можливість амортизації майна буде зменшувати чистий оподатковуваний прибуток щороку, і для тих, хто не є зареєстрованим професійним орендодавцем, існує також перевага при продажу нерухомості у Франції, оскільки амортизована балансова вартість майна не використовується при оцінці приросту капіталу, а враховується тільки фактична вартість покупки.

     

    Існують важливі обмеження на розрахунку вартості будівельних робіт. Не всі роботи з благоустрою приймаються до відрахування, а основні будівельні роботи прямо виключаються.

     

    Проблема для будь-якого орендодавця полягає у встановленні кордону між різними типами робіт і правилом, яке застосовується, якщо вони виконуються одночасно, як це часто буває.

     

    На жаль, закон з цього питання не дає великої точності. Стаття 31 Податкового кодексу Франції записано, що: «відраховуються витрати на майно для визначення чистого доходу включають в себе … а) витрати на ремонт і технічне обслуговування, фактично понесені власником … б) витрати на поліпшення, пов’язані з житловими приміщеннями, за винятком витрат, пов’язаних з будівництвом, реконструкцією або розширенням ».

     

    Існують нормативні акти, які дають більше чіткості, але немає списку робіт, які підпадають під кожну категорію, і тільки в результаті прецедентного права розвинувся більш високий рівень ясності формулювань.

     

    Нижче буде розглянута кожна з категорій робіт по черзі.

     

     Ремонт і технічне обслуговування

    Ремонт і технічне обслуговування визначаються в правилах як «роботи, що мають на меті відновлення або підтримання будівлі в хорошому стані і дозволяють нормально використовувати його за призначенням, без зміни міцності, конфігурації або первинних зручностей».

     

    Вони також включають «відновлення, ремонт або заміну основних конструкцій для підтримки будівлі, придатного для використання за прямим призначенням».

     

    У правилах йдеться, що сам факт того, що витрати пов’язані із заміною застарілого обладнання (або його частини) на більш сучасне обладнання, не є достатньою підставою для того, щоб змінити характер витрат на ремонт або технічне обслуговування.

     

    Якщо ремонт і технічне обслуговування супроводжуються роботами з благоустрою, то, в залежності від характеру робіт, все це може розглядатися як роботи з благоустрою. Якщо останні, в свою чергу, вважаються частиною інших великих будівельних робіт, які були виконані, то витрати не будуть підлягати вирахуванням.

     

     Роботи з благоустрою

    Витрати на благоустрій визначаються в правилах як «ті, які спрямовані на забезпечення нових або поліпшених властивостей, підвищення рівня комфорту або зручностей, краще пристосування до сучасного життя, за умови, що роботи не змінюють структуру будівлі».

     

    Відповідно, зразковими роботами, які вважаються такими, що віднімаються, є оновлення системи центрального опалення, оновлення туалету і ванної кімнати, модернізація кухні, установка ліфта і поліпшення дренажної системи у зазначеній нерухомості у Франції.

     

    Труднощі виникають тоді, коли роботи по благоустрою проводяться після проведення великих будівельних робіт або одночасно з ними.

     

    На практиці часто буває важко розділити ці два елементи.

     

    Цей нюанс часто стосується масштабів будівельних робіт, і призводить до спільного висновку, що там, де такі роботи є відносно помірними, роботи з благоустрою будуть відокремлені і прийняті в якості віднімаються.

     

    Дійсно, в деяких випадках навіть будівельні роботи можуть бути прийняті в якості, таких що віднімаються. Таким чином, поліпшення ванної кімнати не буде вважатися від’ємною витратою, хоча цілком можливо, що податкова інспекція дозволила б це, якби було розумне рішення в питанні невід’ємного поліпшення нерухомості у Франції, особливо якщо у власника не було альтернативи. Сантехнічні роботи майже напевно будуть відніматися.

     

    Там, де будівельні роботи були значними, а роботи з благоустрою – просто допоміжними, останні будуть вважатися, як такі, що відрахуванню не підлягають.

    Крім того, в іншому випадку, коли роботи по благоустрою не можуть бути відокремлені від інших великих будівельних робіт, вони асимілюються до останніх (будівельним) і визнаються, як такі, що не підлягають відрахуванню.

     

    Очевидно, що в усьому цьому може допомогти ретельне складання кошторису і рахунка-фактури від забудовника!

     

     Капітальне будівництво

    До робіт, які явно не підлягають оподаткуванню, відносяться:

    – роботи, які вносять важливі зміни в структуру будівлі;

    – роботи з благоустрою, які за своєю природою еквівалентні реконструкції будівлі;

    – роботи, які збільшують обсяг або житлову площу об’єкта нерухомості у Франції.

     

    Причина, по якій масштабні будівельні роботи не включаються до цього переліку, полягає в тому, що вони призводять до збільшення вартості майна, тому також не можуть вважатися витратами, що віднімаються. В такому випадку подібні роботи є пільгою з податку на приріст капіталу, у разі продажу власності.

     

    Крім того, при наявності мебльованої нерухомості у Франції вам дозволяється амортизувати вартість цього майна замість вирахування витрат на капітальні будівельні роботи.

     

    Звичайно, роботи з благоустрою зазвичай також призводять до збільшення вартості, але такі роботи приймаються до відрахування, щоб стимулювати поліпшення житлового фонду.

     

    Роботи, які були визнані як такі, що не підлягають відрахуванню, включають в себе повний або частковий знос будівлі з метою його реконструкції; зміна схеми використання будівлі, яка передбачає проведення великих відновлювальних робіт; збільшення кількості будівель і приміщень на території майна, що припускає капітальну реконструкцію багатьох структурних елементів нерухомості.

     

    Крім того, будь-яке збільшення розміру або висоти майна навряд чи буде прийнято за відрахування, за винятком випадків, коли вони незначні і / або необхідні для установки сучасних зручностей.

     

    Однак в тих випадках, коли власник нерухомості у Франції переобладнав дві спальні з ванними кімнатами в єдину трикімнатну квартиру, не роблячи ніяких великих будівельних робіт, ці роботи визнаються судом такими, що підлягають відрахуванню.

     

    Існують особливі правила, що регулюють роботи, що виконуються на певних типах інвестиційних об’єктів, таких як «Scellier» і «Pinel», а також на об’єктах в межах охоронюваних територій під назвою «Loi Malraux».

     

     Самостійне проведення робіт

    Роботи, виконані власником самостійно, мають право бути відмінусовані з оподатковуваної бази, але тільки в частині вартості матеріалів.

     

    Місцеві податкові органи часто неохоче приймають рахунки тільки за матеріали, тому переконайтеся, що в рахунку вказана адреса об’єкта нерухомості у Франції, а не адреса вашого основного місця проживання. Ви також можете зробити фотографії «до» і «після», щоб надати їх в якості доказів або обговоріть схему повернення з місцевими податківцями перед початком робіт.

     

     Терміни проведення робіт

    Стосовно до порожнього майна, в якому ведуться будівельні роботи для надання в оренду вперше, автоматично віднімаються тільки ті роботи, які були оплачені в тому році, в якому майно було здано в оренду.

     

    Таким чином, будівельні роботи, виконані й оплачені в 2018 році за нерухомість у Франції, здану в оренду в 2019 році, не обов’язково підлягають відрахуванню. Тільки в тому випадку, якщо будівельні роботи будуть оплачені в 2019 році, витрати будуть явно відніматися.

     

    На практиці це часто означає, що початкові витрати на підготовку об’єкта до здачі в оренду не підлягають відрахуванню.

     

    Одним з можливих рішень тут є оформлення кредиту для фінансування покупок і будівельних робіт, оскільки відсотки не оподатковуються.

     

    Альтернативне рішення полягає в можливості зареєструватися в якості професійного орендодавця (а не просто зареєструвати бізнес у Франції) на початку першого періоду здачі в оренду, щоб потім компенсувати витрати по відношенню до загального доходу за три роки. Це нелегко для початківця орендодавця, оскільки складно отримати річний дохід від оренди, що дозволяє претендувати на цей статус.

     

    Правила різні для робіт, виконуваних між різними періодами здачі в оренду, коли податковий орган зазвичай надає час для декларування робіт перед наступною орендою.

     

    Період, дозволений між здачею в оренду, становить максимум два роки, але, можливо, менше, якщо попит в даному місці на житло вважається високим.

     

    Все питання часто насичене різними нюансами, і перед початком будь-яких великих будівельних робіт бажано проконсультуватися з місцевою податковою службою та / або бухгалтером.

     

    Фактична ставка оподаткування буде такою, яка застосовується відповідно до звичайних правил прибуткового податку з фізичних осіб, як зазначено вище.

     

    У разі якщо ви понесли збиток протягом року (наприклад, через великі роботи), ви маєте право переносити збитки на наступний період. Збитки можуть бути перенесені на дохід від оренди мебльованого житла за той рік, в якому вони виникли, і за дев’ять наступних років, але тільки на дохід від здачі в оренду мебльованої нерухомості у Франції.

     

    Якщо ви є зареєстрованим професійним орендодавцем, ці збитки також можуть бути співставлені з вашим загальним доходом.

     

    Відповідно, якщо ви вибираєте régime réel, або з різних причин просто зобов’язані його використовувати, існує певна бухгалтерська схема, якої доцільно дотримуватися в будь-якому випадку.

     

    Для нового бізнесу опція régime reel може бути оформлена до дати подання першого звіту про прибутки і збитки.

     

    Опція режиму réel діє протягом одного року і автоматично оновлюється кожен календарний рік ще на рік. Компанії, що бажають відмовитися від обраного варіанту, повинні повідомити адміністрацію про своє обрання до 1 лютого року, наступного за періодом, протягом якого цей варіант був обраний або автоматично пролонгований.

     

    Хоча вам не обов’язково пред’являти рахунки-фактури та квитанції для податкової декларації, пізніше вас може попросити про це податковий орган.

     

     Приріст капіталу

    Якщо ви отримуєте пільгу з прибуткового податку за роботи, то неможливо отримати ту ж пільгу з податку на приріст капіталу.

     

    Якщо ви плануєте оформити régime réel, експерти настійно рекомендують звернутися за відповідною професійною консультацією, в ідеалі, до покупки нерухомості у Франції і / або початку будь-яких великих будівельних робіт.

     

    1. Соціальні платежі / Внески соціального забезпечення

    Характер і рівень соціальних відрахувань та внесків до системи соціального забезпечення, за які ви будете нести відповідальність, залежать від того, чи зареєстрований ваш бізнес у Франції і чи прив’язані ви до системи охорони здоров’я.

     

    – Незареєстрований бізнес

    Якщо ваш бізнес не зареєстрований, то ви будете нести відповідальність за соціальні виплати (звані prélèvements sociaux) в розмірі 17,2% (в 2019 році за доходами за 2018 рік) від чистого доходу від оренди. Тобто після вирахування постійних або фактичних витрат.

     

    Проте, починаючи з 2019 року (для доходу 2018 року), якщо у вас є S1 або ви не є резидентом однієї з країн Європейської економічної зони (ЄЕЗ), ви будете звільнені від соціальних виплат, хоча повинні будете платити податок солідарності 7, 5%.

     

    – Зареєстрований бізнес

    Якщо ви зареєструєтесь як орендодавець нерухомості у Франції, то підстава, на якій вам будуть нараховуватися соціальні збори / внески до фонду соціального страхування, буде залежати від вашого податкового статусу.

     

    Будучи мікропідприємцем ви будете платити фіксований відсоток внеску до фонду соціального страхування, розрахованого на валовому доході від оренди, а рівень ставки буде залежати від характеру житла і пропонованих послуг.

     

    Діючі ставки на 2020 рік (для доходу, отриманого в 2019 році):

    • некласифікована мебльована оренда – 22%
    • Meublé de Tourisme Classée – 6%
    • Chambre d’hôte – 12,80%

     

    Якщо ви вирішите працювати по режиму régime réel, то будете платити внески до фонду соціального страхування в розмірі близько 40% від чистого прибутку. Існують певні пільги / послаблення для бізнесу з низьким прибутком, а для компаній з високим прибутком ставка стає нижчою. Існує також соціальне забезпечення для нових компаній, що діє протягом першого року роботи.

     

    – ПДВ

    Податок ПДВ стягується лише в тому випадку, якщо орендарю надаються принаймні три наступні послуги: сніданок, щоденне прибирання, служба прийому і зміна постільної білизни.

     

    Однак досвід експертів показує, що багато в чому процес нарахування податку залежить від того, наскільки регулярно надаються послуги, від того, на якій основі стягується плата з мешканців, і від того, як бізнес зареєстрований в податкових органах. Плата «все включено» дійсно знижує ризик застосування ПДВ.

     

    Існують особливі правила щодо ПДВ і інших податків, які застосовуються до готелів і класифікованих туристичних об’єктів (les résidence tourisme classées).

     

    – Спеціальний податковий режим

    Існує ряд спеціальних податкових режимів, які доступні для орендодавців, готових здавати нерухомість у Франції на пільгових умовах на протязі як мінімум дев’яти років.

     

    Існують також інвестиційні фонди, які пропонують можливість інвестувати в цей вид оренди. Головними серед цих схем є «Scellier», «Duflot» і «Pinel», названі на честь політиків, які їх представили.

     

    Настійно рекомендується звернутися за професійною порадою, перш ніж інвестувати в одну з представлених схем. Податкові пільги не такі щедрі, як в минулому, ринкові умови в деяких аспектах не дуже стабільні, часто критикуються механізми управління і вводяться інші умови, які знижують їх привабливість в якості інвестиційного продукту.

     

    1. Здача в оренду немебльованої нерухомості у Франції

    У той час як дохід від оренди мебльованого майна оподатковується відповідно з податковим режимом Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC), викладеним вище, дохід від здачі в оренду порожнього житла оподатковується відповідно до системи revenus fonciers (дохід від земельних ділянок / майна).

     

    Цей податковий режим застосовується як до житлової, так і до певної нежитлової нерухомості, але наступна інформація стосується тільки житлової нерухомості.

     

    Для джерел доходу застосовуються два режими прибуткового податку revenus fonciers:

    • Micro-Foncier
    • Régime Réel

     

    Крім того, всі власники несуть обов’язок оплачувати соціальні збори, звані prélèvements sociaux.

    4.1. Micro-Foncier

    Якщо ваш загальний дохід від здачі немебльованої нерухомості в оренду не перевищує 15 000 євро в рік, то ви маєте право (але не зобов’язані) обкладатися податком відповідно до системи micro-foncier.

     

    Наведена цифра подвоюється, якщо орендована нерухомість належить подружній парі і управляється подружжям.

     

    У відповідності до цієї системи податковий орган застосовує автоматичну пільгу в розмірі 30% від валового орендного доходу.

     

    Це означає, що вам не потрібно розраховувати і віднімати фактичні витрати по відношенню до валового доходу, щоб отримати цифру для оподатковуваного прибутку, оскільки використовуватиметься автоматична знижка.

     

    Оподатковуваними будуть вважатися 70% вашого валового доходу від оренди.

     

    Відповідно, якщо ваші фактичні прийнятні витрати становлять менше 30% від валового доходу, то ви виграєте від оподаткування за цією системою.

     

    Якщо ваші витрати перевищують 30%, то вам краще вибрати оподаткування відповідно до режиму régime reel, де ви будете обкладатися податком на основі фактичного чистого доходу.

     

    Не можна переносити збитки, понесені протягом року в режимі micro-foncier, так само, як це можливо при régime réel.

     

    Таким чином, якщо ви виконуєте відповідні великі роботи на об’єкті, щоб підготувати його до здачі в оренду, то вам, швидше за все, буде краще вибрати режим régime réel, хоча необхідно враховувати питання термінів, які обговорюються нижче.

     

    Ставка оподаткування по micro-foncier буде залежати від індивідуальних (сімейних) обставин. Єдиний рівень оподаткування не буде застосовуватися, як це відбувається з корпоративними податками; податок буде нараховуватися поступово, як якщо б ви отримували заробітну плату.

     

    Якщо ви вирішили здавати в оренду немебльоване житло у Франції, використовуючи певний тип податкового режиму, наприклад, «Robien» або «Borloo», ви не зможете користуватися пільгами системи micro-foncier. Однак такі схеми, як «Scellier», «Duflot» і «Pinel», залишаються доступними.

     

    Аналогічне виключення існує для охоронюваних будівель (monuments historiques), об’єктів нерухомості, розташованих в заповідних зонах (Malraux), і в міських відновлюваних зонах (Zone Franche Urbaine).

     

    Якщо нерухомість у Франції знаходиться у власності французької компанії, що управляє (Société Civile Immobilière, SCI), цей податковий режим все ще можна використовувати за умови, що SCI не обкладається податком на основі оподаткування компанії. Ті компанії, які відносяться до «прозорим» з фіскальної точки зору, будуть нести відповідальність за сплату податку в індивідуальному порядку пропорційно їх власної долі доходу від нерухомості, і в тій мірі, як вони б обкладалися прибутковим податком у Франції.

     

    4.2. Régime Réel

    Якщо ваші прийнятні витрати перевищують 30% валового доходу від оренди, то вам краще вибрати оподаткування відповідно до режиму régime réel.

     

    Аналогічним чином ви зобов’язані використовувати régime réel, якщо ваш дохід від оренди перевищує € 15 000 на рік.

     

    Відповідно до режимом réel ваші податкові зобов’язання визначаються після вирахування фактичних прийнятних витрат з валового доходу від оренди.

     

    Сюди включаються загальні витрати на управління, витрати на страхування майна, місцеві податки на нерухомість у Франції, витрати на керуючого агента, охоронця, доглядача або садівника і витрати на страхування від ризику несплати орендарем орендної плати.

     

    Також віднімаються процентні витрати, пов’язані з ремонтом або поліпшенням орендованого майна, а також процентні витрати по іпотеці за нерухомість у Франції, придбану з метою її здачі в оренду. При цьому неважливо, чи є ці процентні платежі результатом забезпеченої або незабезпеченої позики.

    Ви також можете відняти комісійні збори, пов’язані з одержанням кредиту, а також страхові внески, що підлягають сплаті для забезпечення кредиту. Однак ви не можете відняти гонорар агентів і оплату нотаріальних послуг, пов’язаних з придбанням майна.

     

    Існують особливі правила, що регулюють витрати на амортизацію нових об’єктів інвестиційної нерухомості, придбаних для здачі в оренду, щодо яких вам настійно рекомендується звернутися за професійною консультацією.

     

    Якщо ви вирішите обкладатися податком на основі фактичних витрат, то можете віднести витрати на ремонт, технічне обслуговування і ремонтні роботи на податок з орендного доходу.

     

    Однак не всі роботи з благоустрою приймаються в якості віднімається суми, більше того, основні будівельні роботи прямо виключаються з цього переліку.

     

    – Терміни проведення робіт

    Відносно порожнього майна, в якому проводяться будівельні роботи, щоб зробити його доступним для здачі в оренду в перший раз, автоматично віднімаються витрати тільки на ті роботи, які були оплачені в тому році, в якому здається житло.

     

    Таким чином, будівельні роботи, виконані й оплачені в 2018 році за нерухомість у Франції, здану в 2019 році, не обов’язково підлягають відрахуванню. Тільки якщо будівельні роботи будуть оплачені в 2019 році, витрати будуть вирахувані.

     

    На практиці це часто означає, що початкові витрати на підготовку об’єкта нерухомості до здачі в оренду не підлягають відрахуванню, так само як і в питанні здачі в оренду мебльованої нерухомості.

     

    З введенням PAYE у Франції в 2019 році були введені спеціальні положення для тих, хто здає в оренду немебльоване житло; нова система дозволяє обкладатися податком в режимі régime reel.

     

    Роботи, виконані в 2019 році, будуть підлягати вирахуванням тільки на 50%, за винятком тих, які носять терміновий характер – там відсоток відрахування залишиться на рівні 100%. Все повернеться на круги своя лише в 2020 році.

     

    – Приріст капіталу

    Якщо ви отримуєте пільгу з прибуткового податку за роботи, то можна отримати ту ж пільгу з податку на приріст капіталу.

     

    Подібна схема – мінне поле через змішаний характер робіт (ремонт, технічне обслуговування, благоустрій та нове будівництво), тому перед тим, як приступати до робіт, бажано обговорити нюанси з місцевою податковою службою та / або з грамотним бухгалтером.

     

    – Облік збитків

    У разі якщо ваш бізнес у Франції зазнав збитків протягом року (наприклад, через великі ремонтні роботи), ви маєте право переносити збитки на майбутні періоди.

     

    Якщо ви здаєте в оренду кілька об’єктів нерухомості і по одному зафіксовані збитки, ці втрати повинні бути зараховані в рахунок прибутку від оренди іншого орендованого об’єкта, щоб отримати загальний чистий прибуток або збиток за рік.

     

    Дефіцит орендної плати, зафіксований протягом року, віднімається від вашого загального оподатковуваного доходу за той же рік на суму до 10 700 євро, за винятком частини, що відноситься до відрахування відсотків за кредитами. Можливий надлишок може бути перенесений на ваш оподатковуваний дохід від оренди протягом наступних 10 років.

     

    Якщо загальний оподатковуваний дохід становить менше 10 700 євро, а дефіцит оренди більше цієї суми, то частина дефіциту, що дорівнює різниці між 10 700 євро і вашим загальним доходом, буде вирахувана із загального доходу протягом наступних 6 років, і на суму, що перевищує 10 700 євро з вашої оподатковуваного орендної плати протягом наступних 10 років.

     

    Ці пільги діють за умови, що ви продовжуєте здавати в оренду нерухомість у Франції не менше трьох років.

     

    Частина майнового дефіциту, що виникає в результаті вирахування відсотків і витрат на позики, сплачених протягом року (позики для придбання житла або виконання робіт), не відноситься до вашого іншого оподатковуваного доходу, а тільки до оподатковуваної орендної плати за наступні 10 років.

     

    На практиці це означає, що ваші відсотки по кредиту, виплачені протягом року, вище, ніж ваш дохід від оренди.

     

    З іншого боку, якщо орендна плата повністю покриває відсотки за позиками, податкові органи вважатимуть, що дефіцит оренди повністю обумовлений іншими витратами, що віднімаються. Потім з загального оподатковуваного доходу буде стягуватися сума до 10 700 євро.

     

    У наступному прикладі метод дає дефіцит по процентних витрат у розмірі 3400 євро, а по іншим витратам – 5600 євро. Тільки остання цифра може бути віднесена на рахунок глобальних доходів за рік, при цьому 3400 євро нараховуються на доходи від оренди в наступному році.

    Таблиця: Розрахунок дефіциту

    Показник Сума
    Валовий дохід від оренди 10 000 євро
    Загальні витрати 5600 євро
    Витрати за відсотками 13 400 євро
    Дефіцит 9000 євро

    Тим не менше, використання déficit foncier (як називається дефіцит) для зменшення зобов’язання з прибуткового податку має наслідки, коли ви вирішуєте продати нерухомість у Франції з приростом капіталу. Якщо ви використовували дефіцит для зменшення свого податку на прибуток, то не зможете згодом відняти вартість основних робіт з розрахунку приросту капіталу. Необхідно зробити вибір.

    Якщо ви виберете режим régime réel (або ви зобов’язані його використовувати), було б доцільно найняти хорошого бухгалтера, який допоможе з журналом обліку та податковою декларацією, принаймні, в перший рік роботи. Податкова форма, яку вам потрібно заповнити, називається F2044.

     

    Новий бізнес у Франції може вибрати опцію régime reel, при цьому вибір повинен бути зроблений до дати подання першого звіту про прибутки і збитки.

     

    Опція régime réel діє протягом одного року і автоматично пролонгується кожен календарний рік. Компанії, що бажають відмовитися від чинного податкового режиму, повинні повідомити адміністрацію про своє рішення до 1 лютого року, наступного за періодом, протягом якого цей варіант був обраний або автоматично пролонгований.

     

    Хоча для податкової декларації не потрібно пред’являти рахунки-фактури та квитанції, пізніше вас може попросити надати їх податковий орган.

     

    4.3. соціальні витрати

    На додаток до прибуткового податку власник нерухомості у Франції несе обов’язок по сплаті соціальних виплат, які називаються prélèvements sociaux, за ставкою 17,2% від чистого рентного доходу (в 2020 році для доходів, отриманих в 2019 році). Цей збір віднімається з прибуткового податку за ставкою 6,8%.

     

    Нерезиденти Франції, громадяни країн, що не входять в Європейську економічну зону, також зобов’язані платити соціальні внески в розмірі 17,2% від доходу при здачі в оренду немебльованого житла у Франції, хоча резиденти ЄЕЗ, що не входять у французьку систему охорони здоров’я, платять тільки «податок солідарності» за ставкою 7,5%.

     

    Резиденти можуть розраховувати на відрахування, нерезидентам ж така опція не надається. Аналогічним чином, громадяни ЄЕЗ, які проживають у Франції за свідченням про звільнення від сплати податків платять тільки за медичне покриття за ставкою 7,5%.

     

    1. Оподаткування доходів від здачі нерухомості Франції в оренду

    Ті, хто здає мебльовані кімнати у власному будинку, звільняються від прибуткового податку, відрахувань на соціальне страхування та від корпоративних податків на дохід.

     

    Концесія здійснюється при дотриманні двох умов:

    – Основне місце проживання, означає, що житло є головним будинком орендаря і власника. Здача в оренду студентам, які проживають поза свого основного будинку, вважається прийнятною для цієї концесії, оскільки майно є їх основним місцем проживання під час навчання.

     

    Крім того, житло не обов’язково має бути основним місцем проживання орендаря, якщо зацікавлена ​​особа має трудовий договір і числиться як сезонний працівник.

     

    – Максимальна орендна плата. Річна орендна плата не перевищує максимальну «розумну» ставку, яка визначається урядом і переглядається щороку.

    На 2020 рік максимальна ставка складає:

    • € 190 кв. м в рік в регіоні Іль-де-Франс;
    • € 140 кв. м в рік в інших регіонах Франції.

     

    Таким чином, для кімнати площею 20 кв. м в провінції вартість оренди не може перевищувати 2800 євро в рік або 233 євро на календарний місяць.

     

    Ці максимальні орендні ставки виключають інші збори, які повинні бути сплачені, наприклад, харчування, пральня, електрика.

     

    Якщо ваш бізнес у Франції відповідає перерахованим критеріям, то немає необхідності вказувати цей дохід в податковій декларації.

     

    Шошина Ольга

Читайте также:  Нерухомість на Мальті: за і проти покупки в районі Сліма / Сент-Джуліанс

Compare

Enter your keyword