Руководство по покупке недвижимости на Мальте

Руководство по покупке недвижимости на Мальте

Покупка недвижимости на Мальте – важное решение и огромная ответственность, причем как с персональной, так и с финансовой точки зрения, поэтому важно знать все детали и нюансы, которые способны повлиять на транзакцию. Но не стоит заранее пугаться или впадать в отчаяние: процесс купли-продажи недвижимости на Мальте довольно прост и прозрачен.

 

Предварительные процедуры при покупке недвижимости на Мальте

Тип имущества, который вы ищете, зависит от вкусов, предпочтений и бюджета, а шаги, следующие за этим решением, являются стандартными независимо от того, остановили ли вы свой выбор на квартире, таунхаусе или отдельном доме. Понятно, что, как и при любой покупке недвижимости, стоит выяснить уместность торга, при этом учтите, что продавец обычно устанавливает для себя нижнюю границу, которую он не пересечет, поэтому желательно готовить оферты (ценовые предложения) в пределах определенной границы запрашиваемой цены.

 

Как только финальная стоимость продажи будет зафиксирована, все заинтересованные стороны встретятся в присутствии нотариуса (выбранного покупателем) для подписания предварительного соглашения (обещания продать), которое в мальтийской терминологии именуется kunvenju. Как видно из названия, это соглашение, в соответствии с которым продавец «обещает» продать недвижимость на Мальте определенному покупателю (и никому другому), а покупатель обязуется купить объект в течение установленного периода времени. Стандартный срок действия kunvenju составляет шесть месяцев, однако стороны могут договориться о заключении соглашения на три месяца или на срок до года. Соглашения, договора и контракты составляются на английском языке.

 

Сделка между продавцом и покупателем регулируется рядом условий:

— согласованная цена продажи;

— арендная плата за землю (если применимо), временная или постоянная;

— любые работы, которые должны быть выполнены продавцом (обычно прилагается в форме приложения);

— любые предметы (движимые), включенные в цену продажи (обычно прикрепляются в форме приложения);

— другие конкретные условия по инициативе любой из сторон и согласованию с обеими сторонами, например, условия, связанные с банковским кредитом, или с разрешениями на строительство;

— условия оплаты (в сроки, запланированные с работами) по требованию продавца;

— срок действия konvenju (время между подписанием предварительного соглашения и подписанием финального акта); если не согласовано иное, срок обычно составляет три или шесть месяцев.

Обещание продажи является первым юридически обязывающим этапом покупки недвижимости на Мальте. Наряду с подписанием документа покупатель вносит сумму (обычно), эквивалентную 10% от окончательной цены продажи, в качестве депозита, который хранится на счете. Этот депозит является обязательным, и если покупатель не явится на подписание заключительного договора (без веских причин, признанных законом), то депозитные деньги аннулируются и переводятся в пользу продавца. Хотя обещание продажи имеет дату истечения срока действия, к которой должен быть подписан окончательный акт, если обе стороны согласны, окончательный договор может быть подписан в течение промежуточного периода.

 

После того, как оформлено обещание продажи (подписано всеми заинтересованными сторонами), у нотариуса есть 21 день, в течение которого необходимо зарегистрировать документ и заплатить 1% гербового сбора (всего 5%) в адрес управления службы по внутренним доходам. Эта сумма оплачивается покупателем нотариусу при подписании согласия на продажу.

 

Помимо регистрации соглашения, нотариус также занимается изучением перехода права собственности, обеспечивает отсутствие просроченных долгов, ипотеки или залогового удержания имущества, а также подает заявление с разрешением на покупку в Министерство финансов, если такое разрешение необходимо.

 

Как только соответствующее разрешение было выдано и в процессе изучения истории недвижимости на Мальте не было обнаружено никаких условий, препятствующих сделке, можно заключать окончательный договор купли-продажи. Акт купли-продажи составляется нотариусом покупателя. Нотариус назначит покупателю и продавцу день встречи для подписания документов. В случае привлечения банковского кредита сторонам будет предложено встретиться в юридическом офисе банка, в противном случае этот документ будет подписан в офисе нотариуса.

 

При подписании контракта покупатель оплачивает: остаток от покупной цены, остаток гербового сбора и юридические расходы. В этот момент право собственности на недвижимость на Мальте переходит от продавца к покупателю.

Расходы при покупке недвижимости на Мальте

— непосредственная стоимость выбранного жилья;

— 5% гербовый сбор (при покупке недвижимости на острове Гозо взимается меньшая плата);

— нотариальный сбор от 1% до 3% (зависит от относительных ставок);

— €600 плата за изучение истории и регистрационные сборы (стоимость приблизительна);

— €233 плата за разрешение на покупку недвижимости AIP (где применимо).

 

Эти расходы ложатся на плечи покупателя и должны быть погашены после подписания финального договора. В случае, когда приобретаемое имущество должно быть основным местом жительства и является первым имуществом, приобретенным покупателем от своего имени, можно воспользоваться так называемой схемой «First Time Buyers», предназначенной для  лиц, совершающих покупку впервые. В соответствии с этой программой первые 116 468,67 евро облагаются налогом по дисконтной ставке в 3,5%. Остаток суммы по-прежнему облагается налогом в размере 5%.

 

Эта концессия применима только к гражданам ЕС, проживающим на Мальте. Во всех остальных случаях ставки фиксируется на уровне 5% от общей цены продажи недвижимого имущества.

 

На этом этапе на продавца не накладывается обязанность немедленных платежей, но он должен связаться со своим бухгалтером, чтобы узнать, какие налоговые обязательства требуются при продаже недвижимости на Мальте.

Сертификат энергоэффективности (Energy Performance Certificate (EPC)

Новое законодательство гласит, что при передаче имущества от продавца покупателю при заключении согласия на продажу или даже договора аренды покупателю / квартиросъемщику предъявляется сертификат энергетической эффективности (EPC).

 

EPC  характеризует недвижимость с точки зрения энергопотребления и информирует покупателей об энергетических характеристиках здания. Оценщик также дает рекомендации о том, как экономически выгодно усовершенствовать недвижимость для повышения класса энергоэффективности. При этом владелец не обязан выполнять какие-либо рекомендации, изложенные оценщиком.

 

Сертификат EPC выдается специалистом по оценке энергоэффективности зданий, который зарегистрирован в Управлении по регулированию вопросов строительства.

 

Эксперт осматривает здание и оценивает имущество.  Затем оценщик рассчитывает рейтинг энергопотребления здания и выдает зарегистрированный сертификат EPC. Список зарегистрированных оценщиков доступен на государственном сайте www.epc.gov.mt. Управление по регулированию вопросов строительства взимает регистрационный сбор в размере 75 евро за регистрацию каждого выдаваемого сертификата. Сам сертификат не имеет фиксированного ценника, поскольку конкретную стоимость определяет эксперт.

 

Сертификат EPC действует в течение 10 лет с даты его выдачи. Если в течение этого срока недвижимость на Мальте будет выставлена на продажу, сертификат перейдет новому владельцу, но только при условии, что в здание не вносились существенные изменения, которые могли бы повлиять на его энергетические характеристики.

 

Сертификат EPC является требованием правил ЕС, а именно Директивы об энергетических характеристиках зданий, и мальтийского закона, в частности, Регламента энергетических характеристик зданий 2012 года (LN376 / 2012). Владелец объекта, который не предоставит сертификат EPC по первому требованию, может быть оштрафован на сумму от 500 до 5000 евро.

 

* Отказ от ответственности: информация, представленная в этой статье, предназначена только для информационных целей и не должна рассматриваться как юридическая или иная консультация. И продавцам, и покупателям недвижимости на Мальте рекомендуется обращаться за юридической консультацией к выбранному нотариусу или профильному специалисту.

 

Шошина Ольга

Related Posts

Сравнить

Enter your keyword