Купівля нерухомості на Мальті – важливе рішення і величезна відповідальність, причому як з персональної, так і з фінансової точки зору, тому важливо знати всі деталі і нюанси, які здатні вплинути на транзакцію. Але не варто заздалегідь лякатися або впадати у відчай: процес купівлі-продажу нерухомості на Мальті досить простий і прозорий.
Попередні процедури при купівлі нерухомості на Мальті
Тип майна, який ви шукаєте, залежить від смаків, уподобань і бюджету, а кроки, які йдуть за цим рішенням, є стандартними незалежно від того, зупинили ви свій вибір на квартирі чи на окремому будинку. Зрозуміло, що, як і при будь-якій покупці нерухомості, варто з’ясувати доречність торгу, при цьому врахуйте, що продавець зазвичай встановлює для себе нижню межу, яку він не перетне, тому бажано готувати оферти (цінові пропозиції) в межах певної межі запитуваної ціни.
Як тільки фінальна вартість продажу буде зафіксована, всі зацікавлені сторони зустрінуться в присутності нотаріуса (вибраного покупцем) для підписання попередньої угоди (обіцянки продати), яка в мальтійській термінології іменується kunvenju. Як видно з назви, ця угода, відповідно до якого продавець «обіцяє» продати нерухомість на Мальті визначеному покупцеві (і нікому іншому), а покупець зобов’язується купити об’єкт протягом встановленого періоду часу. Стандартний термін дії kunvenju становить шість місяців, проте сторони можуть домовитися про укладення угоди на три місяці або на термін до року. Угоди, договори та контракти складаються англійською мовою.
Угода між продавцем і покупцем регулюється низкою умов:
– узгоджена ціна продажу;
– орендна плата за землю (якщо є), тимчасова або постійна;
– будь-які роботи, які повинні бути виконані продавцем (зазвичай додаються в формі додатка);
– будь-які предмети (рухомі), включені в ціну продажу (зазвичай прикріплюються у формі додатку);
– інші конкретні умови за ініціативою однієї зі сторін і погодженням з обома сторонами, наприклад, умови, пов’язані з банківським кредитом, або з дозволами на будівництво;
– умови оплати (в терміни, заплановані з роботами) на вимогу продавця;
– термін дії konvenju (час між підписанням попередньої згоди і підписанням фінального акту); якщо не узгоджено інше, термін зазвичай складає три або шість місяців.
Обіцянка продажу є першим юридично зобов’язуючим етапом покупки нерухомості на Мальті. Поряд з підписанням документа покупець вносить суму (зазвичай), еквівалентну 10% від остаточної ціни продажу, як депозит, який зберігається на рахунку. Цей депозит є обов’язковим, і якщо покупець не з’явиться на підписання заключного договору (без вагомих причин, визнаних законом), то депозитні гроші анулюються і переводяться на користь продавця. Хоча обіцянка продажу має дату закінчення терміну дії, до якої має бути підписаний остаточний акт, якщо обидві сторони згодні, остаточний договір може бути підписаний протягом проміжного періоду.
Після того, як оформлено обіцянку продажу (підписана всіма зацікавленими сторонами), у нотаріуса є 21 день, протягом якого необхідно зареєструвати документ і заплатити 1% гербового збору (всього 5%) на адресу управління служби по внутрішнім доходам. Ця сума сплачується покупцем нотаріуса при підписанні згоди на продаж.
Крім реєстрації угоди, нотаріус також займається вивченням переходу права власності, забезпечує відсутність прострочених боргів, іпотеки або заставного утримання майна, а також подає заяву з дозволом на покупку в Міністерство фінансів, якщо такий дозвіл необхідний.
Як тільки відповідний дозвіл було видано і в процесі вивчення історії нерухомості на Мальті не було виявлено ніяких умов, що перешкоджають угоді, можна укладати остаточний договір купівлі-продажу. Акт купівлі-продажу складається нотаріусом покупця. Нотаріус призначить покупцеві і продавцеві день зустрічі для підписання документів. У разі залучення банківського кредиту сторонам буде запропоновано зустрітися в юридичному офісі банку, в іншому випадку цей документ буде підписаний в офісі нотаріуса.
При підписанні контракту покупець оплачує: залишок від покупної ціни, залишок гербового збору та юридичні витрати. У цей момент право власності на нерухомість на Мальті переходить від продавця до покупця.
Витрати при купівлі нерухомості на Мальті
– безпосередня вартість обраного житла;
– 5% гербовий збір (при купівлі нерухомості на острові Гозо стягується менша плата);
– нотаріальний збір від 1% до 3% (залежить від відносних ставок);
– € 600 плата за вивчення історії та реєстраційні збори (вартість приблизна);
– € 233 плата за дозвіл на покупку нерухомості AIP (де це можливо).
Ці витрати лягають на плечі покупця і повинні бути погашені після підписання фінального договору. У разі, коли майно, що купується має бути основним місцем проживання і є першим майном, придбаним покупцем від свого імені, можна скористатися так званою схемою «First Time Buyers», призначеної для осіб, які вчиняють покупку вперше. Відповідно до цієї програми перші 116 468,67 євро оподатковуються за дисконтною ставкою в 3,5%. Залишок суми як і раніше, підлягає оподаткуванню в розмірі 5%.
Ця концесія може бути застосована тільки до громадян ЄС, які проживають на Мальті. У всіх інших випадках ставки фіксується на рівні 5% від загальної ціни продажу нерухомого майна.
На цьому етапі на продавця не накладається обов’язок негайних платежів, але він повинен зв’язатися зі своїм бухгалтером, щоб дізнатися, які податкові зобов’язання потрібні при продажі нерухомості на Мальті.
Сертифікат енергоефективності (Energy Performance Certificate (EPC)
Нове законодавство передбачає, що при передачі майна від продавця покупцеві під час укладання згоди на продаж або навіть договору оренди покупцеві / квартиронаймачу пред’являється сертифікат енергетичної ефективності (EPC).
EPC характеризує нерухомість з точки зору енергоспоживання і інформує покупців про енергетичні характеристики будівлі. Оцінювач також дає рекомендації про те, як економічно вигідно удосконалити нерухомість для підвищення класу енергоефективності. При цьому власник не зобов’язаний виконувати будь-які рекомендації, викладені оцінювачем.
Сертифікат EPC видається фахівцем з оцінки енергоефективності будівель, який зареєстрований в Управлінні з регулювання питань будівництва.
Експерт оглядає будинок і оцінює майно. Потім оцінювач розраховує рейтинг енергоспоживання будівлі і видає зареєстрований сертифікат EPC. Список зареєстрованих оцінювачів доступний на державному сайті www.epc.gov.mt. Управління з регулювання питань будівництва стягує реєстраційний збір в розмірі 75 євро за реєстрацію кожного сертифіката, що видається. Сам сертифікат не має фіксованого цінника, оскільки конкретну вартість визначає експерт.
Сертифікат EPC діє протягом 10 років з дати його видачі. Якщо протягом цього терміну нерухомість на Мальті буде виставлена на продаж, сертифікат перейде новому власнику, але тільки за умови, що в будівлю не вносилися суттєві зміни, які могли б вплинути на його енергетичні характеристики.
Сертифікат EPC є вимогою правил ЄС, а саме Директиви про енергетичні характеристики будівель, і мальтійського закону, зокрема, Регламенту енергетичних характеристик будівель 2012 (LN376 / 2012). Власник об’єкта, який не надасть сертифікат EPC на першу вимогу, може бути оштрафований на суму від 500 до 5000 євро.
* Відмова від відповідальності: інформація, представлена в цій статті, призначена тільки для інформаційних цілей і не повинна розглядатися як юридична чи інша консультація. І продавцям, і покупцям нерухомості на Мальті рекомендується звертатися за юридичною консультацією до вибраного нотаріуса або профільного спеціаліста.
Шошина Ольга
