Ріелтор є одним з трьох експертів, які мають вирішальне значення при купівлі нерухомості у Франції. Його знання про об’єкт, про район та загальні процеси угоди безцінні. Ніколи не бійтеся задавати додаткові питання, щоб пролити світло на будь-які побоювання, які можуть у вас виникнути з приводу житла або його продавця. Ось 10 питань, які покупці повинні задавати агенту з продажу нерухомості, перш ніж вносити заставу за бронювання об’єкта.
Чистий чи юридичний статус нерухомості у Франції?
Ваш ріелтор повинен з’ясувати (або ініціювати питання перевірки через нотаріуса), чи є у об’єкта будь-які обтяження, наприклад, іпотека або непогашена заборгованість по сплаті податку, а також різні обмеження або сторонні зобов’язання. З точки зору власності, відсутність цих лімітів означає, що у об’єкта чистий титул (юридичний статус).
Точно так само переконайтеся, що власність належить безпосередньо продавцеві і не має більш ніж одного законного власника. Не виключено, що старе житло спільно належить відразу декільком членам сім’ї, кожен з яких повинен схвалити продаж. Чи знає ріелтор про них? Поки нотаріус або незалежний юрист перевірить всю історію переходу права власності в рамках своїх посадових обов’язків, завчасне з’ясування подібних деталей зможе значно заощадити вам час.
Чи є у житла всі необхідні будівельні ліцензії (на зведення, перепланування і т.д.)?
Це особливо важливо, якщо об’єкт розташований в селі або земля відноситься до сільськогосподарських районів, де будівництво контролюється, а більшість об’єктів для продажу – це старі сільські будинки. Крім того попросіть агента з продажу нерухомості у Франції уточнити статус всіх перепланувань і прибудов, а також переобладнаних господарських будівель (сараїв, комор) і плавальних басейнів – на все з них потрібні узгоджені документи. Знову ж таки, крім ріелтора це повинен перевірити юрист або нотаріус.
Чому даний об’єкт нерухомості ще не проданий?
Дізнайтеся, як довго ця нерухомість у Франції експонується на ринку купівлі-продажу, і чи надається на неї знижка. Можливо, ціна трохи завищена, і у вас є можливість поторгуватися. Якщо нерухомість перебуває на ринку порівняно довгий час або здається підозріло дешевою, постарайтеся з’ясувати у агента причини, і чому можливі цінові пропозиції були відхилені власником. Завжди є причина, яка може вплинути на ваше рішення про покупку.
Що включено в угоду купівлі-продажу нерухомості у Франції?
Попросіть агента уточнити, що саме увійде в угоду при потенційному укладенні договору, і тільки після цього відправляйте продавцеві оферту. На додаток до узгодженої ціни покупки власники нерідко просять додаткову плату за меблі, предмети інтер’єру, побутову техніку, садові меблі та приладдя для басейнів. Найчастіше ці нюанси з’ясовуються на самому пізньому етапі, так що доцільно з самого початку внести в питання ясність. Зрештою, краще включити ці речі в ціну покупки, ніж потім окремо домовлятися з продавцем.
Чи всі комунікації і прилади в будинку знаходяться в працездатному стані?
З’ясуйте, що знаходиться в робочому, а що в зламаному стані. Зокрема, сюди відносяться такі установки, як системи кондиціонування повітря, системи опалення, кухонні прилади (якщо вони залишилися), водогрійні котли, електричні душові кабіни, електричні жалюзі, ворота до дому і гаражні ворота, насоси для басейнів і системи фільтрів. Необхідність заміни або ремонту будь-якої з цих складових може привести до небажаного (і досить значного) рахунку після укладення угоди.
Що ви знаєте про сусідів?
Ваш агент повинен поділитися будь-якою інформацією про місцевих жителів і сусідів, і розповісти, чи знає він про можливі суперечки між ними. Це особливо важливо, якщо нерухомість у Франції має загальну домову територію, парковку або зони загального користування (наприклад, басейн). Намагайтеся уникати об’єктів, де є явні докази того, що сусіди не поважають один одного або є явні прояви неповаги діючих норм і усталених правил. Озирніться навколо під час перегляду об’єкта – це дасть вам уявлення про місцевих жителів і чим живе округ.
Який рівень дорожнього руху і шуму?
Район, який здається дуже спокійним днем, у вечірній час може обростати несподівано високим рівнем шуму, особливо якщо обрана вами нерухомість у Франції розташовується поруч з нічним клубом або барами, де любить збиратися молодь. Точно також в певний час дня може підвищуватися щільність дорожнього руху. Ви можете не усвідомлювати, що житло розташоване в зоні підвищеної активності, якщо відвідаєте район в обідній час, і з подивом виявите сонний спосіб життя, якщо прийдете туди ж ближче до вечора, тому запитайте у агента про всі подібні тонкощі. Для повної впевненості вам необхідно самостійно відвідати район в різний час дня і ночі.
Наскільки просто буде здати цю нерухомість в оренду?
Якщо здача в оренду нерухомості у Франції відпочиваючим є для вас головним пріоритетом, то варто уточнити дві речі. По-перше, наскільки затребувана оренда житла в цьому районі, який реалістичний рівень зайнятості і на який річний дохід можна розраховувати. Може трапитися так, що інший район або інший житловий комплекс обіцяють кращий дохід від оренди, і в цьому випадку виявиться, що ви витрачаєте сили на пошук не в тому місці. Другий аспект, який необхідно уточнити: які правила рентних ліцензій і чи є які-небудь обмеження щодо обраного вами об’єкта. У деяких населених пунктах і на курортах короткострокова оренда заборонена.
Район дійсно вам підходить?
Типовий список побажань для нерухомості у Франції, яку ви плануєте здавати в оренду, відрізняється від списку побажань, якщо ви хочете купити будинок для власного постійного проживання. Райони та спільноти навколо міст або курортів підходять для рентної нерухомості, хоча завжди знайдуться ті, хто вважає за краще в цих туристичних епіцентрах купувати житло для постійного проживання. Більшість курортів Франції відрізняються сезонністю, але в деяких з них активність виражена яскравіше, ніж в інших. Це означає, що спільноти, які користуються популярністю у власників рентної нерухомості, будуть тихими і в основному порожніми поза сезоном, що зробить їх менш привабливими для тих, хто прагне проживати тут цілий рік. Ваш ріелтор повинен зорієнтувати по питанню сезонності кожного району, де ви доглядаєте нерухомість.
Чи заплановане в районі будівництво нових об’єктів?
Напевно всі чули жахливі історії про те, як власники нерухомості у Франції втрачали чудовий вид на море через багатоквартирний будинок, який несподівано перегородив всю панораму. І справа не тільки у втраті презентабельного вигляду. Крім незручності від знаходження поблизу будівельного майданчика, нове будівництво збільшить активність на всіх рівнях, що може бути бажаним або небажаним фоном.
Будь-який досвідчений агент, який знає всі тонкощі місцевого ринку, буде знати про всі заплановані до будівництва об’єкти і про те, як нові проекти можуть вплинути на нерухомість в цьому районі. Тому постарайтеся уникати покупки нерухомості у Франції, яка розташовується в зоні будівництва. По можливості, ознайомтеся з містобудівним планом. Знову ж таки, ваш агент повинен підказати такі нюанси, але ніколи не варто нехтувати самостійною роботою.
Шошина Ольга
