Сдача в аренду недвижимости во Франции: защита от задолженности по аренде

Сдача в аренду недвижимости во Франции: защита от задолженности по аренде

В той или иной форме многие иностранцы, которые владеют недвижимостью во Франции, одновременно являются арендодателями, будь то наличие chambre d’te, te или сдача в аренду собственной недвижимости во Франции.

 

Из-за преходящего характера такой аренды проблема неуплаты арендной платы возникает довольно редко.

 

Однако когда имущество сдается в аренду на ежегодной основе квартиросъемщику, для которого этот объект является основным местом жительства, вопрос неуплаты становится гораздо более существенной проблемой.

 

Подобные сложности возникают как при сдаче меблированного, так и при аренде немеблированного жилья, поскольку действующие законы надежно защищают  арендаторов.

 

Хотя число просроченных платежей по аренде в частном секторе низкое (около 3% от всего рынка рентной недвижимости во Франции), эта проблема признается растущей, будь то из-за роста финансовой нестабильности или отсутствия склонности к честному поведению со стороны квартиросъемщиков.

Поскольку процесс выселения недобросовестного арендатора из вашего имущества является сложным, длительным и дорогостоящим, собственники рентного жилья должны действовать с предельной осторожностью.

 

Существует три основных формы защиты, которые арендодатель может предпринять против неуплаты арендной платы:

  1. Арендный депозит / залог на случай причинения ущерба;
  2. Страховой полис;
  3. Поручительство.

 

Ни один из этих шагов не обеспечивает полную безопасность, и не все вышеперечисленное может применяться при любых обстоятельствах.

 

В частности, использование страхового покрытия будет сложнее получить при сдаче в долгосрочную аренду иностранцам, и использование поручителей в таком случае также проблематично.

 

Соответственно, если вы решили сдать недвижимость во Франции иностранцу, вам придется заблаговременно положиться на свои процедуры проверки, увеличенный первоначальный депозит и / или авансовые арендные платежи.

 

  1. Арендный депозит / залог на случай причинения ущерба

Для арендодателя является обычной практикой запрашивать у нового арендатора залог за аренду / гарантийный депозит на случай причинения  ущерба. Эта сумма возвращается в конце срока аренды. Данный депозит называется t de garantie.

 

Тем не менее, залог не является обязательным, и арендодателю не разрешается настаивать на залоге, если арендная плата выплачивается авансом за два месяца или более.

 

Сумма депозита не может превышать арендную плату за один месяц, без учета сборов.

 

Депозит не несет возмещаемых процентов арендатору и не может быть пересмотрен в течение срока аренды. Он должен быть возвращен арендатору в течение максимум двух месяцев после окончания срока аренды.

Возвращаемой суммой будет остаток, полученный после оплаты задолженностей или сборов за аренду, и вычета затрат на оправданный ремонт. Допустимыми являются только те ремонтные работы, за которые арендатор несет ответственность, включая любой ущерб или небрежное обращение с имуществом, которое необходимо было отремонтировать до окончания срока аренды и выезда из жилья.

 

Если арендатор должен уведомить о прекращении аренды, он не имеет права использовать залог, удерживаемый собственником, вместо арендных платежей. Арендная плата должна быть внесена в обычном порядке, а добиваться возврата залога надо после освобождения жилья.

 

Споры о невозмещении депозита по окончании срока аренды являются одним из крупнейших источников судебных разбирательств между арендодателями и арендаторами. Если арендодатель неоправданно удерживает депозит и отказывает в его возврате, то на него начисляются проценты по ставке, установленной правительством – около 2%.

Читайте также:  Эльзасские виноградники ждут новых туристов и постоянных жителей

 

  1. Страховой полис

– Вступление

Один из наиболее эффективных гарантов спокойного сна собственника недвижимости во Франции – оформление страхового полиса от неуплаты арендной платы.

 

Такие полисы называются garantie loyers impayés (GLI) или garantie des risques locatifs.

 

Их предлагают около дюжины страховых компаний во Франции, но основными считаются Macif, Sacapp, Solly Azar, PGA Assurances и Suffren Assurances associates (SAA).

 

Некоторые банки, такие как Crédit Agricole, Crédit Foncier, LCL и Société Général, также предлагают оформить страховой полис.

 

Тем не менее нельзя на 100% полагаться на такие полисы, поскольку все они имеют ряд важных условий и ограничений.

 

– Ответственность арендодателя

Первым предварительным условием большинства полисов является то, что арендодатели проводят собственную проверку потенциальных арендаторов, чтобы подтвердить, что они соответствуют критериям приемлемости, изложенным во внутренней политике страховщика. В редких случаях страховщики сами берут на себя эту ответственность, однако за эту услуга с вас может взиматься дополнительная плата.

 

Наиболее важным из этих критериев является то, что арендная плата не должна превышать 33% чистого ежемесячного дохода арендатора (арендаторов). В некоторых случаях эта цифра может составлять всего 25%, особенно если заработок является переменным, ненадежным или нестабильным, но цифра также может быть немного выше для претендентов с надежными характеристиками (зарплата, должность, стаж работы, образование, состояние здоровья и т.д.).

 

Это требование применяется, несмотря на тот факт, что страховщик также пожелает убедиться в надежности арендатора, что они обычно делают путем изучения документации, предоставленной собственником недвижимости во Франции.

 

Требования страховщиков в отношении арендаторов иногда означают, что невозможно получить полис для покрытия риска задолженности по арендной плате от арендаторов-иностранцев, которые могут не иметь надежной работы или деловой репутации во Франции, хотя это в меньшей степени относится к пенсионерам.

 

Если обстоятельства арендатора могут измениться в течение срока аренды, это риск, который берет на себя страховщик при заключении договора страхования.

 

Помимо предоставления надлежащего подтверждения дохода и статуса, арендодатель также должен будет гарантировать, что все соответствующие процедуры в отношении сдачи в аренду выполнены должным образом, включая подготовку письменного договора аренды. Это необходимо для обеспечения того, чтобы отсутствие надлежащей процедуры не препятствовало процессуальным действиям по взысканию задолженности по арендной плате.

 

Такая же должная осмотрительность применяется в отношении любого невыполнения обязательств по оплате арендатором, когда владелец должен будет соблюдать процедуры, изложенные в страховом полисе.

На всех документах должны стоять подписи и печати, в противном случае страховщик может отказаться от выплаты в случае предъявления требования.

 

– Условия договора

Что касается самих условий договора, они различаются по уровню страховых выплат и объему покрытия.

 

Будьте готовы заплатить сбор в размере от 2,5% до 4% от валового дохода при сдаче в аренду недвижимости во Франции. Эта стоимость является подлежащим вычету расходом, при условии, что вы облагаетесь налогом на основании фактической прибыли, а не стандартной надбавки к фиксированным затратам.

Читайте также:  Выбираем недвижимость на Французской Ривьере

 

Хотя у всех страховщиков есть предел уровня ежемесячной арендной платы, которую они готовы покрыть, в подавляющем большинстве случаев потолок устанавливается достаточно высоким.

 

Более подходящим ограничением вполне может быть общий уровень задолженности, покрываемый полисом; некоторые страховщики ограничивают его максимальной суммой или периодом, тогда как в других случаях нет никаких ограничений. Контракт, предлагаемый SAA, не имеет ограничений, но он также отличается одним из самых высоких ценников.

 

Некоторые страховщики также устанавливают испытательный срок до шести месяцев в начале действия договора, при этом полис вступает в силу только при условии отсутствия нарушений внесения арендной платы в течение этого периода. Это в особенности относится к существующим арендаторам.

 

Если вы хотите застраховать арендатора, который в настоящее время занимает вашу недвижимость во Франции, страховщик также потребует предоставить чистую запись об оплате аренды, для чего потребуются доказательства.

 

В дополнение к покрытию потери доходов от аренды, большинство страховых полисов также покрывают расходы в связи с судебным разбирательством против квартиросъемщика с целью взыскания задолженности по арендной плате.

 

В целом, страховщики предпочитают самостоятельно инициировать судебный процесс, используя своих юристов, хотя арендодатель может и должен предпринять шаги по предварительному уведомлению. Политика страховщиков обычно обязывает собственника недвижимости во Франции действовать строго и без промедлений, если арендатор задолжал арендную плату.

 

В большинстве контрактов также предлагается ряд необязательных дополнительных услуг, таких как выселение незадачливого квартиросъемщика или определение ущерба, причиненного имуществу арендатором, а также судебные издержки в спорах, не связанных с арендой, но стоят ли все эти опции дополнительных платежей – решать владельцу недвижимости.

 

– Управляющие агенты

В качестве альтернативы проведению собственной проверки и оформлению страхового полиса, конечно, можно привлекать управляющих агентов.

 

Если вы сделаете это, одним из преимуществ будет то, что вы не только сможете воспользоваться опытом специалиста, но и сэкономите на страховых взносах, поскольку они могут использовать полисы, которые доступны только для специалистов по недвижимости.

 

Это, конечно, не отменяет того факта, что вам придется заплатить агенту по недвижимости.

 

Как и в случае со страховыми полисами, вам также нужно будет тщательно выбирать агента.

 

  1. Поручительство

Можно попросить потенциального арендатора пригласить поручителя, особенно если предполагаемый арендатор молод и / или имеет низкий доход.

 

Этот вид гарантии называется Caution и может быть «личным» или «институциональным».

 

3.1. Личные поручители

Личные гарантии чаще используются студентами или молодыми людьми, которые имеют небольшой опыт работы или нестабильный доход. В этом случае гарантом могут выступить их родители.

 

Существует ряд конкретных формальностей, которые необходимо соблюдать, в противном случае обязательство может не иметь законной силы.

 

Решение выступить гарантом должно быть оформлено в письменной форме и должно выступать частью договора аренды или быть приложенным к нему документом.

 

Очевидно, что гарант также должен быть резидентом Франции, поэтому этот вариант вряд ли будет доступен, если вы решили сдать в аренду недвижимость во Франции иностранцу.

Читайте также:  Цены на жильё в Париже скоро снова вырастут

 

Поручительство может быть солидарным (solidaire) или простым (simple). Гораздо более желательно получить первое, так как оно позволяет немедленно обратиться к гаранту, в то время как подобная опция недоступна при простом поручительстве.

 

Гарантия может быть оформлена на максимальную сумму и определенный период или на неопределенную сумму и период. В последнем случае собственник недвижимости во Франции обязан уведомлять арендатора о состоянии счета не реже одного раза в год.

 

Если у арендатора возникла задолженность по арендной плате, арендодатель обязан немедленно уведомить гаранта (поручителя); в противном случае он рискует потерять гарантию.

 

Существуют стандартные письма, которые можно использовать, но вам лучше подготовить соглашение и подписать его в присутствии нотариуса в рамках процедуры оформления договора аренды.

 

Вы не имеете права просить личного поручителя, если оформили страховой полис от невыплаты арендной платы.

 

3.2. Институциональные гаранты

Поскольку в последние годы число членов семьи, желающих выступать в качестве гарантов, сократилось (кроме как для студентов), появились некоторые институциональные возможности.

 

Доступны два основных институциональных варианта:

  • Fonds de Solidarité Logement (FSL)
  • Loca-pass

 

Хотя эти институциональные гарантии имеют определенную ценность, у них есть свои ограничения, и будущее этих гарантий пока остается неопределенным.

Fonds de Solidarité Logement (FSL)

Fonds de Soldarité Logement (FSL) предоставляет гранты и ссуды для оплаты арендного депозита, оплаты первоначальной арендной платы или затрат по сделке, затрат на переезд, страховку и т.д.

 

Они также могут выступать гарантом арендных платежей, и оказывать помощь в виде грантов или займов на оплату арендных платежей и коммунальных расходов. Помощь может принимать форму займа или гранта.

 

Подробные правила и наличие средств варьируются в разных департаментах Франции.

 

Для получения информации о FSL в вашем районе стоит связаться с местной мэрией (mairie) или префектурой (préfecture).

 

LocaPass

Loca-pass – это отдельный фонд, называемый 1% logement, потому что он финансируется за счет 1%-ного налога на жилье, взимаемого с крупных работодателей.

 

Цель loca-pass – помочь потенциальным арендаторам получить доступ к жилью, предоставив беспроцентный кредит для выплаты аренды / залогового депозита.

 

Кредит на депозит при аренде недвижимости во Франции доступен для всех потенциальных квартиросъемщиков. Фонды управляются агентствами, которые были созданы именно для этой цели.

 

Вы также можете связаться с одной из организаций, ответственных за распределение средств, посетив сайт LocaPass.

 

Кроме того, у вас есть возможность задать вопрос о предоставлении loca-pass в Торговой палате (Chambre de Commerce) в районе вашего проживания.

 

Шошина Ольга

Сравнить

Enter your keyword