Здача в оренду нерухомості у Франції: захист від заборгованості по оренді

Здача в оренду нерухомості у Франції: захист від заборгованості по оренді

В тій чи іншій формі багато іноземців, які володіють нерухомістю у Франції, одночасно є орендодавцями, будь то наявність chambre d’hôte, gîte або здача в оренду власної нерухомості у Франції.

 

Через перехідний характер такої оренди проблема несплати орендної плати виникає досить рідко.

 

Однак коли майно можна здавати в оренду на щорічній основі квартиронаймачу, для якого цей об’єкт є основним місцем проживання, питання несплати стає набагато більш суттєвою проблемою.

 

Подібні труднощі виникають як при здачі мебльованого, так і при оренді немебльованого житла, оскільки діючі закони надійно захищають орендарів.

 

Хоча число прострочених платежів по оренді в приватному секторі низька (близько 3% від всього ринку рентної нерухомості у Франції), ця проблема визнається зростаючою, будь то через зростання фінансової нестабільності або відсутності схильності до чесної поведінки з боку квартиронаймачів.

Оскільки процес виселення недобросовісного орендаря з вашого майна є складним, тривалим і дорогим, власники рентного житла повинні діяти з граничною обережністю.

 

Існує три основних форми захисту, які орендодавець може зробити проти несплати орендної плати:

  1. Орендний депозит / застава на випадок заподіяння шкоди;
  2. Страховий поліс;
  3. Порука.

 

Жоден з цих кроків не забезпечує повну безпеку, і не все вищеперелічене може застосовуватися при будь-яких обставинах.

 

Зокрема, використання страхового покриття буде складніше отримати при здачі в довгострокову оренду іноземцям, і використання поручителів в такому випадку також проблематично.

 

Відповідно, якщо ви вирішили здати нерухомість у Франції іноземцю, вам доведеться завчасно покластися на свої процедури перевірки, збільшений початковий депозит і / або авансові орендні платежі.

 

  1. Орендний депозит / застава на випадок заподіяння шкоди

Для орендодавця є звичайною практикою запитувати у нового орендаря заставу за оренду / гарантійний депозит на випадок заподіяння шкоди. Ця сума повертається в кінці терміну оренди. Даний депозит називається dépôt de garantie.

 

Проте, застава не є обов’язковою, і орендодавцю не дозволяється наполягати на заставі, якщо орендна плата виплачується авансом за два місяці або більше.

 

Сума депозиту не може перевищувати орендної плати за один місяць, без урахування зборів.

 

Депозит не несе відшкодовуються відсотків орендарю і не може бути переглянутий протягом терміну оренди. Він повинен бути повернутий орендареві протягом максимум двох місяців після закінчення терміну оренди.

Сумою, що повертається буде залишок, отриманий після оплати заборгованостей або зборів за оренду, і відрахування витрат на виправданий ремонт. Допустимими є тільки ті ремонтні роботи, за які орендар несе відповідальність, включаючи будь-які збитки або недбале поводження з майном, яке необхідно було відремонтувати до закінчення терміну оренди і виїзду з житла.

 

Якщо орендар повинен повідомити про припинення оренди, він не має права використовувати заставу, утримувану власником, замість орендних платежів. Орендна плата повинна бути внесена в звичайному порядку, а домагатися повернення застави треба після звільнення житла.

 

Спори про невідшкодування депозиту по закінченні терміну оренди є одним з найбільших джерел судових розглядів між орендодавцями та орендарями. Якщо орендодавець невиправдано утримує депозит і відмовляє в його поверненні, то на нього нараховуються відсотки за ставкою, встановленою урядом – близько 2%.

Читайте также:  Кращі місця для вигідної покупки прибережної нерухомості на Французькому Середземномор'ї

 

  1. Страховий поліс

– Вступ

Один з найбільш ефективних гарантів спокійного сну власника нерухомості у Франції – оформлення страхового поліса від несплати орендної плати.

 

Такі поліси називаються garantie loyers impayés (GLI) або garantie des risques locatifs.

 

Їх пропонують близько дюжини страхових компаній у Франції, але основними вважаються Macif, Sacapp, Solly Azar, PGA Assurances і Suffren Assurances associates (SAA).

 

Деякі банки, такі як Crédit Agricole, Crédit Foncier, LCL і Société Général, також пропонують оформити страховий поліс.

 

Проте не можна на 100% покладатися на такі поліси, оскільки всі вони мають ряд важливих умов і обмежень.

 

– Відповідальність орендодавця

Першою попередньою умовою більшості полісів є те, що орендодавці проводять власну перевірку потенційних орендарів, щоб підтвердити, що вони відповідають критеріям прийнятності, викладеним у внутрішній політиці страховика. У рідкісних випадках страховики самі беруть на себе цю відповідальність, однак за цю послугу з вас може стягуватися додаткова плата.

 

Найбільш важливим з цих критеріїв є те, що орендна плата не повинна перевищувати 33% чистого щомісячного доходу орендаря (орендарів). У деяких випадках ця цифра може становити всього 25%, особливо якщо заробіток є змінним, ненадійним або нестабільним, але цифра також може бути трохи вище для претендентів з надійними характеристиками (зарплата, посада, стаж роботи, освіта, стан здоров’я і т.д.).

 

Ця вимога застосовується, незважаючи на той факт, що страховик також побажає переконатися в надійності орендаря, що вони зазвичай роблять шляхом вивчення документації, наданої власником нерухомості у Франції.

 

Вимоги страховиків щодо орендарів іноді означають, що неможливо отримати поліс для покриття ризику заборгованості по орендній платі від орендарів-іноземців, які можуть не мати надійної роботи або ділової репутації у Франції, хоча це в меншій мірі відноситься до пенсіонерів.

 

Якщо обставини орендаря можуть змінитися протягом терміну оренди, це ризик, який бере на себе страховик при укладанні договору страхування.

 

Крім надання належного підтвердження доходу і статусу, орендодавець також повинен буде гарантувати, що всі відповідні процедури щодо здачі в оренду виконані належним чином, включаючи підготовку письмового договору оренди. Це необхідно для забезпечення того, щоб відсутність належної процедури не перешкоджала процесуальним діям щодо стягнення заборгованості по орендній платі.

 

Така ж належна обачність застосовується щодо будь-якого невиконання зобов’язань по оплаті орендарем, коли власник повинен буде дотримуватися процедури, викладеної в страховому полісі.

На всіх документах повинні стояти підписи і печатки, в іншому випадку страховик може відмовитися від виплати в разі пред’явлення вимоги.

 

– Умови договору

Що стосується самих умов договору, вони різняться за рівнем страхових виплат і обсягом покриття.

 

Будьте готові заплатити збір у розмірі від 2,5% до 4% від валового доходу при здачі в оренду нерухомості у Франції. Ця вартість є такою, що підлягає відрахуванню витратою, за умови, що ви обкладаються податком на підставі фактичного прибутку, а не стандартної надбавки до фіксованих витрат.

Читайте также:  Підводні камені покупки нерухомості на Мальті

 

Хоча у всіх страховиків є межа рівня щомісячної орендної плати, яку вони готові покрити, в переважній більшості випадків стеля встановлюється досить високою.

 

Найбільш сприятливим обмеженням цілком може бути загальний рівень заборгованості, що покриваються полісом; деякі страховики обмежують його максимальною сумою або періодом, тоді як в інших випадках немає ніяких обмежень. Контракт, запропонований SAA, не має обмежень, але він також відрізняється одним з найвищих цінників.

 

Деякі страховики також встановлюють випробувальний термін до шести місяців на початку дії договору, при цьому поліс вступає в силу тільки за умови відсутності порушень внесення орендної плати протягом цього періоду. Це особливо відноситься до існуючих орендарів.

 

Якщо ви хочете застрахувати орендаря, який в даний час займає вашу нерухомість у Франції, страховик також зажадає надати чисту запис про оплату оренди, для чого будуть потрібні докази.

 

На додаток до покриття втрати доходів від оренди, більшість страхових полісів також покривають витрати в зв’язку з судовим розглядом проти квартиронаймача з метою стягнення заборгованості по орендній платі.

 

В цілому, страховики вважають за краще самостійно ініціювати судовий процес, використовуючи своїх юристів, хоча орендодавець може і повинен зробити кроки за попереднім повідомленням. Політика страховиків зазвичай зобов’язує власника нерухомості у Франції діяти строго і без зволікань, якщо орендар заборгував орендну плату.

 

У більшості контрактів також пропонується ряд необов’язкових додаткових послуг, таких як виселення невдалого квартиронаймача або визначення шкоди, заподіяної майну орендарем, а також судові витрати в суперечках, не пов’язаних з орендою, але чи варті всі ці опції додаткових платежів – вирішувати власнику нерухомості.

 

– Керуючі агенти

В якості альтернативи проведенню власної перевірки і оформлення страхового поліса, звичайно, можна залучати керівників агентів.

 

Якщо ви зробите це, однією з переваг є те, що ви не тільки зможете скористатися досвідом фахівця, але і заощадите на страхових внесках, оскільки вони можуть використовувати поліси, які доступні тільки для фахівців з нерухомості.

 

Це, звичайно, не скасовує того факту, що вам доведеться заплатити агенту з нерухомості.

 

Як і у випадку зі страховими полісами, вам також потрібно буде ретельно вибирати агента.

 

  1. Порука

Можна попросити потенційного орендаря запросити поручителя, особливо якщо передбачуваний орендар молодий і / або має низький дохід.

 

Цей вид гарантії називається Caution і може бути «особистим» або «інституціональним».

 

3.1. особисті поручителі

Особисті гарантії частіше використовуються студентами або молодими людьми, які мають невеликий досвід роботи або нестабільний дохід. В цьому випадку гарантом можуть виступити їхні батьки.

 

Існує ряд конкретних формальностей, яких необхідно дотримуватися, в іншому випадку зобов’язання може не мати законної сили.

 

Рішення виступити гарантом має бути оформлено в письмовій формі і повинно виступати частиною договору оренди або бути доданим до неї документом.

 

Очевидно, що гарант також повинен бути резидентом Франції, тому цей варіант навряд чи буде доступний, якщо ви вирішили здати в оренду нерухомість у Франції іноземцю.

Читайте также:  Іпотека на Мальті: що нам не розповідають?

 

Порука може бути солідарною (solidaire) або простою (simple). Набагато більш бажано отримати перше, тому що воно дозволяє негайно звернутися до гаранта, в той час як подібна опція недоступна при простому поручительстві.

 

Гарантія може бути оформлена на максимальну суму і певний період або на невизначену суму і період. В останньому випадку власник нерухомості у Франції зобов’язаний повідомляти орендаря про стан рахунку не рідше одного разу на рік.

 

Якщо у орендаря виникла заборгованість по орендній платі, орендодавець зобов’язаний негайно повідомити гаранта (поручителя); в іншому випадку він ризикує втратити гарантію.

 

Існують стандартні листи, які можна використовувати, але вам краще підготувати угоду і підписати її в присутності нотаріуса в рамках процедури оформлення договору оренди.

 

Ви не маєте права просити особистого поручителя, якщо оформили страховий поліс від невиплати орендної плати.

 

3.2. інституційні гаранти

Оскільки в останні роки число членів сім’ї, які бажають виступати в якості гарантів, скоротилося (крім як для студентів), з’явилися деякі інституційні можливості.

 

Доступні два основних інституційних варіанти:

  • Fonds de Solidarité Logement (FSL)
  • Loca-pass

 

Хоча ці інституційні гарантії мають певну цінність, у них є свої обмеження, і майбутнє цих гарантій поки залишається невизначеним.

– Fonds de Solidarité Logement (FSL)

Fonds de Soldarité Logement (FSL) надає гранти і позики для оплати орендного депозиту, оплати початкової орендної плати або витрат на операцію, витрат на переїзд, страховку і т.д.

 

Вони також можуть виступати гарантом орендних платежів, і надавати допомогу у вигляді грантів або позик на оплату орендних платежів та комунальних витрат. Допомога може приймати форму позики або гранту.

 

Докладні правила і наявність коштів варіюються в різних департаментах Франції.

 

Для отримання інформації про FSL в вашому районі варто зв’язатися з місцевою мерією (mairie) або префектурою (préfecture).

 

– Loca-Pass

Loca-pass – це окремий фонд, званий 1% logement, тому що він фінансується за рахунок 1% -ного податку на житло, що стягується з великих роботодавців.

 

Мета loca-pass – допомогти потенційним орендарям отримати доступ до житла, надавши безвідсотковий кредит для виплати оренди / заставного депозиту.

 

Кредит на депозит при оренді нерухомості у Франції доступний для всіх потенційних квартиронаймачів. Фонди управляються агентствами, які були створені саме для цієї мети.

 

Ви також можете зв’язатися з однією з організацій, відповідальних за розподіл коштів, відвідавши сайт Loca-Pass.

 

Крім того, у вас є можливість задати питання про надання loca-pass в Торговій палаті (Chambre de Commerce) в районі вашого проживання.

 

Шошина Ольга

Compare

Enter your keyword