- Новая аренда
Как правило, уровень арендной платы при въезде нового квартиросъемщика свободно оговаривается между потенциальным арендатором и собственником недвижимости во Франции.
Уровень арендных платежей контролируется только одним фактором – тем, сколько рынок готов платить на данный момент за определенный объект.
Тем не менее, с 1 августа 2012 года был введен контроль над ростом арендной платы за сдачу немеблированного жилья в мегаполисах и крупных городах Франции, при условии, что недвижимость используется в качестве основного места жительства арендатора.
Эти меры контроля означают, что арендная плата для новых квартиросъемщиков не может быть выше, чем при предыдущей аренде, скорректированной с учетом инфляционного увеличения индекса аренды – Indice de Référence des Loyers (IRL).
Из этого правила есть исключения: они распространяются на объекты, где были проведены основные работы или где предыдущая арендная плата была явно слишком низкой по сравнению со ставками в аналогичном жилье той же местности.
Уровень арендной платы сильно варьируется по всей стране, и даже в одном регионе для схожих объектов ставки могут различаться. Поэтому может быть нелегко определить рыночную арендную плату за вашу недвижимость во Франции.
Чтобы узнать средние цены, стоит изучить местные рекламные объявления, и лично посетить некоторые из домов, чтобы воочию оценить условия и сравнить с тем, что предлагаете вы.
После согласования арендной платы и подписания договора об аренде, действуют конкретные меры контроля над дальнейшим повышением уровня арендной платы в течение всего срока аренды.
С 1 июля 2019 года в Париже и, возможно, в некоторых других крупных городах действует максимальный размер арендной платы, контролируемый юридически, l’encadrement des loyers.
Уровни аренды устанавливаются по районам, размерам и возрасту застройки. Информацию о максимальных уровнях аренды в Париже можно найти на сайте Loyers de Reference.
Арендодатель может установить арендную плату выше максимальной, но только при условии, что данная недвижимость во Франции обладает исключительными характеристиками по сравнению с другими объектами в этом районе.
- Ежегодное увеличение — L’Indice de Référence de Loyers (IRL)
Обычной практикой является включение в договор об аренде условия, разрешающего повышать арендные ставки, но не чаще одного раза в год на основе индекса повышения цен.
Если оговорка о пересмотре не включена, увеличение арендной платы не допускается, независимо от того, меблирована ли недвижимость во Франции или нет.
В недавнем прошлом, индекс цен, обычно используемый для ежегодного повышения арендной платы, был индексом затрат на строительство. Тем не менее, в связи с тем, что в последние годы расходы на строительство значительно возросли, правительство ввело новый индекс, который представляет собой просто индекс стоимости жизни.
Индекс называется L’Indice de Référence de Loyers (IRL).
Он публикуется каждый квартал государственным статистическим агентством INSEE. Формула для расчета увеличения арендной платы – это среднее значение за последние четыре квартала прироста индекса. Соответственно, учитываются следующие факторы:
— сумма текущей арендной платы;
— значение индекса IRL за текущий период;
— значение IRL за тот же период предыдущего года.
Проще говоря, вы также можете обратиться на веб-сайт INSEE и получить подробную информацию о квартальных индексах. IRL должен использоваться как для меблированного, так и для немеблированного жилья во Франции, при условии, что пустующее жилье (немеблированное) используется арендатором как основное место жительства.
- Увеличение арендной платы за работы по благоустройству
Договор аренды может также предусматривать, что арендная плата должна быть увеличена на согласованную сумму после проведения определенных работ по благоустройству, которые могут быть выполнены арендодателем.
Перечень работ и детали новой аренды должны быть изложены в договоре аренды. При этом работы не могут быть теми, которые арендодатель обязан по закону выполнить, чтобы привести недвижимость во Франции к пригодному для жизни стандарту.
Кроме того, арендодатель не может в одностороннем порядке принять решение об улучшении (косметическом ремонте) и назначить квартиросъемщику арендную плату.
Тем не менее, собственник имеет право проводить работы по улучшению, если считает это необходимым.
В качестве альтернативы арендатор может самостоятельно запросить определенные улучшения (настоять на проведении некоторых работ), но только в отношении имущества, к которому может применяться взаимосогласованное повышение арендной платы.
Арендодатели могут также повышать арендную плату за выполненные работы по энергосбережению. Увеличение может составлять либо 20 евро в месяц в течение максимум 15 лет, либо на сумму, которая не может превышать половины экономии, достигнутой в результате сокращения потребления энергии.
Работы должны проводиться энергетическим аудитором, который предоставит информацию о возможной экономии средств.
Арендатор имеет право отказать в проведении работ на территории частной собственности, но не в зоне общего пользования.
- Увеличение арендной платы при продлении аренды
Если арендодатель и арендатор соглашаются пролонгировать аренду по истечении первоначального срока, то, как правило, арендная плата на недвижимость во Франции не может быть увеличена при продлении, кроме как в рамках обычной процедуры, описанной выше.
Однако если собственник сможет обосновать, что уровень арендной платы явно ниже уровня сопоставимых расценок за аналогичные объекты в этом районе, он имеет право предложить арендатору повышение ставки.
Для этого процесса предусмотрены подробные процедуры и временные рамки, и в случае невозможности достижения соглашения между арендодателем и арендатором вопрос может быть передан в Комиссию по примирению (Commission Départementale de Conciliation, CDC) в местной префектуре. Арендодатель не может в одностороннем порядке повысить ставку, поставив квартиросъемщика перед фактом.
Однако если соглашение не может быть достигнуто в CDC, то дело будет передано в суд для принятия окончательного решения.
- Сервисные сборы
В дополнение к базовой арендной плате за недвижимость во Франции арендодателю разрешается взимать плату за любые услуги, которые могут предоставляться арендатору. Платежи, скорее всего, будут взиматься в многоквартирном доме, обслуживаемом коммунальными службами, но сюда также могут включаться услуги (при их наличии) по охране жилого комплекса, за содержание бассейна, уход за ландшафтом и т.д.
Шошина Ольга
