Здача в оренду нерухомості у Франції: збори з орендної плати

Здача в оренду нерухомості у Франції: збори з орендної плати
  1. Нова оренда

Як правило, рівень орендної плати при в’їзді нового квартиронаймача вільно обмовляється між потенційним орендарем та власником нерухомості у Франції.

 

Рівень орендних платежів контролюється тільки одним фактором – тим, скільки ринок готовий платити на даний момент за певний об’єкт.

 

Проте, з 1 серпня 2012 року було введено контроль над зростанням орендної плати за здачу немебльованого житла в мегаполісах і великих містах Франції, за умови, що нерухомість використовується в якості основного місця проживання орендаря.

 

Ці заходи контролю означають, що орендна плата для нових квартиронаймачів не може бути вище, ніж при попередній оренді, скоригованої з урахуванням інфляційного збільшення індексу оренди – Indice de Référence des Loyers (IRL).

 

З цього правила є винятки: вони поширюються на об’єкти, де були проведені основні роботи або де попередня орендна плата була явно занадто низькою в порівнянні зі ставками в аналогічному житлі в тій же місцевості.

 

Рівень орендної плати сильно варіюється по всій країні, і навіть в одному регіоні для подібних об’єктів ставки можуть відрізнятися. Тому може бути нелегко визначити ринкову орендну плату за вашу нерухомість у Франції.

 

Щоб дізнатися середні ціни, варто вивчити місцеві рекламні оголошення, і особисто відвідати деякі з будинків, щоб на власні очі оцінити умови і порівняти з тим, що пропонуєте ви.

 

Після узгодження орендної плати та підписання договору про оренду, діють конкретні заходи контролю над подальшим підвищенням рівня орендної плати протягом усього терміну оренди.

 

З 1 липня 2019 року в Парижі і, можливо, в деяких інших великих містах діє максимальний розмір орендної плати, контрольований юридично, l’encadrement des loyers.

Читайте также:  Нерухомість на Мальті: 5 порад щодо купівлі будинку для відпочинку

 

Рівні оренди встановлюються по районам, розмірами та віком забудови. Інформацію про максимальні рівні оренди в Парижі можна знайти на сайті Loyers de Reference.

Орендодавець може встановити орендну плату вище максимальної, але тільки за умови, що дана нерухомість у Франції володіє винятковими характеристиками в порівнянні з іншими об’єктами в цьому районі.

 

  1. Щорічне збільшення – L’Indice de Référence de Loyers (IRL)

Звичайною практикою є включення в договір про оренду умови, що дозволяє підвищувати орендні ставки, але не частіше ніж один раз на рік на основі індексу підвищення цін.

 

Якщо застереження про перегляд не включене, збільшення орендної плати не допускається, незалежно від того, чи мебльована нерухомість у Франції чи ні.

 

У недавньому минулому, індекс цін, що часто використовується для щорічного підвищення орендної плати, був індексом витрат на будівництво. Проте, у зв’язку з тим, що в останні роки видатки на будівництво значно зросли, уряд ввів новий індекс, який представляє собою просто індекс вартості життя.

 

Індекс називається L’Indice de Référence de Loyers (IRL).

 

Він публікується кожен квартал державним статистичним агентством INSEE. Формула для розрахунку збільшення орендної плати – це середнє значення за останні чотири квартали приросту індексу. Відповідно, враховуються такі чинники:

– сума поточної орендної плати;

– значення індексу IRL за поточний період;

– значення IRL за той же період попереднього року.

 

Простіше кажучи, ви також можете звернутися на веб-сайт INSEE і отримати докладну інформацію про квартальні індекси. IRL повинен використовуватися як для мебльованого, так і для немебльованого житла у Франції, за умови, що житло, що пустує (немебльоване) використовується орендарем як основне місце проживання.

Читайте также:  Як безпечно купити будиночок у Франції. Корисно знати

 

  1. Збільшення орендної плати за роботи з благоустрою

Договір оренди може також передбачати, що орендна плата повинна бути збільшена на узгоджену суму після проведення певних робіт з благоустрою, які можуть бути виконані орендодавцем.

Перелік робіт і деталі нової оренди повинні бути викладені в договорі оренди. При цьому роботи не можуть бути тими, які орендодавець зобов’язаний за законом виконати, щоб привести нерухомість у Франції до придатного для життя стандарту.

 

Крім того, орендодавець не може в односторонньому порядку прийняти рішення про поліпшення (косметичний ремонт) і призначити квартиронаймачу орендну плату.

 

Проте, власник має право проводити роботи по поліпшенню, якщо вважає це за необхідне.

 

В якості альтернативи орендар може самостійно запросити певні поліпшення (настояти на проведенні деяких робіт), але тільки щодо майна, до якого може застосовуватися взаємоузгоджене підвищення орендної плати.

 

Орендодавці можуть також підвищувати орендну плату за виконані роботи з енергозбереження. Збільшення може становити або 20 євро на місяць протягом максимум 15 років, або на суму, яка не може перевищувати половини економії, досягнутої в результаті скорочення споживання енергії.

 

Роботи повинні проводитися енергетичним аудитором, який надасть інформацію про можливу економію коштів.

 

Орендар має право відмовити в проведенні робіт на території приватної власності, але не в зоні загального користування.

 

  1. Збільшення орендної плати при продовженні оренди
Читайте также:  Нерухомість на Мальті: 5 найбільш затребуваних районів острова

Якщо орендодавець і орендар погоджуються пролонгувати оренду після закінчення початкового терміну, то, як правило, орендна плата на нерухомість у Франції не може бути збільшена при продовженні, крім як в рамках звичайної процедури, описаної вище.

 

Однак якщо власник зможе довести, що рівень орендної плати явно нижче рівня порівнянних розцінок за аналогічні об’єкти в цьому районі, він має право запропонувати орендарю підвищення ставки.

 

Для цього процесу передбачені докладні процедури і тимчасові рамки, і в разі неможливості досягнення угоди між орендодавцем і орендарем питання може бути передане в Комісію з примирення (Commission Départementale de Conciliation, CDC) в місцевій префектурі. Лізингодавець не має права в односторонньому порядку підвищити ставку, поставивши квартиронаймача перед фактом.

Однак якщо угоду не може бути досягнуто в CDC, то справа буде передана до суду для прийняття остаточного рішення.

 

  1. Сервісні збори

На додаток до базової орендної плати за нерухомість у Франції орендодавцю дозволяється стягувати плату за будь-які послуги, які можуть надаватися орендарю. Платежі, швидше за все, будуть стягуватися в багатоквартирному будинку, що обслуговується комунальними службами, але сюди також можуть включатися послуги (при їх наявності) з охорони житлового комплексу, за утримання басейну, догляд за ландшафтом і т.д.

 

Шошина Ольга

Compare

Enter your keyword