Договор аренды недвижимости во Франции обычно называют bail. Формально этот документ носит название contrat de location.
Конечно, данный документ не дает прав совместной собственности (copropriété), поскольку одновременно является предметом права собственности règlement de copropriété.
Закон признает соглашение об аренде, заключенное в устной форме, но в случае возникновения спора в суде принимается только самый минимум оговорок.
Вследствие действующих законов, права арендодателя сокращаются, и возможности разорвать отношения на основании задолженности по арендной плате или отсутствия страховки резко снижаются.
Соответственно, большинство договоров аренды заключаются в письменной форме, где четко указаны права и обязанности каждой из сторон.
Возможны три подхода к подготовке договора аренды недвижимости во Франции:
— Использование одной из стандартных форм предварительно напечатанных договоров аренды, которые можно приобрести в любом хорошем книжном магазине;
— привлечение специалиста по недвижимости, например, риелтора или huissier, у которых есть типовой договор;
— подготовка соглашения нотариусом, который предоставит договор аренды в форме acte authentique.
Выбор того, какой подход предпочесть, зависит от многих факторов: от пожеланий обеих сторон, от вашего собственного опыта и компетенции, от того, в какой степени вы захотите включить изменения в стандартный контракт, и от того, сколько вы готовы на это потратить.
Одно из преимуществ подготовки договора аренды профессиональным нотариусом заключается в том, что его легче применять.
Хотя стандартные контракты разрешают вносить некоторые ограниченные дополнения и изменения, рекомендуется привлекать специалиста по недвижимости или нотариуса, если вы хотите изменить стандартные условия.
Если используется либо профессиональная помощь, либо нотариус, нормальна и вполне стандартна практика распределения расходов. Суммарные затраты, вероятно, будут варьироваться в пределах 500 евро.
В случае если сдается в аренду немеблированное жилье во Франции, то арендодатель не вправе настаивать на том, чтобы арендатор покрывал все расходы. Также нет правил, регулирующих распределение расходов при сдаче меблированного жилья.
В то время как у арендодателя и арендатора есть некоторая свобода в вопросе изменения и добавления ряда пунктов, в договоре об аренде есть определенные нюансы, которые запрещено корректировать.
К ним относятся обязательство платить по постоянному поручению клиента банку или вычетом из заработной платы, обязательство заключать договор страхования с арендодателем-страховщиком, запрет на прием жильцов (субаренда) или пункт, который возлагает на арендатора ответственность возместить ущерб за все причиненные жилью недостатки, вне зависимости от причин.
Многие экспаты, которые снимают жилье во Франции у таких же эмигрантов, не договариваются о заключении договора аренды. Вместо этого вся договоренность выполняется на основе обмена электронными письмами и / или на базе устного соглашения. В большинстве случаев все складывается вполне удовлетворительно.
Тем не менее, при условии, что арендуемое жилье будет использоваться как основное место жительства, квартиросъемщики имеют такие же права, как и владельцы, занимающие жилье на постоянной основе и имеющие письменный договор аренды недвижимости во Франции. Это относится, в частности, к праву на минимальный срок аренды в один год, если снимается меблированное жилье, и на три года при аренде пустого объекта.
Арендатор имеет право получать квитанцию об оплате аренды, а предварительно распечатанные книги по ведению рентной бухгалтерии можно приобрести в любом хорошем книжном магазине.
Книга аренды или квитанция об аренде называется Quittance de Loyer.
В следующей таблице приведены основные различия в законодательстве, предоставляемые при аренде меблированного и немеблированного жилья во Франции.
Общие различия
| Аспект | Немеблированное жилье | Меблированное жилье |
| Письменное соглашение | Обязательно | Обязательно, если недвижимость используется как основное место жительства |
| Срок аренды | Минимум 3 года | Минимум 1 год |
| Период уведомления арендатора | три месяца | один месяц
|
| Основания для прекращения договора аренды | Желание самостоятельно проживать в своей недвижимости, продажа объекта или нарушение арендатором условий аренды | Желание самостоятельно проживать в своей недвижимости, продажа объекта или нарушение арендатором условий аренды |
| Преимущественное право при продаже рентной недвижимости во Франции | Да | Нет |
| Страховое обязательство арендатора | Да | Нет |
| Арендный депозит / залог на случай причинения ущерба | Максимальный размер – арендная плата за 1 месяц | Нет максимального ограничения |
Не существует юридического определения того, что представляет собой «меблированная» аренда. Прецедентное право предполагает, что требуется только минимальное количество мебели. Кровать, стол и стулья, холодильник, плита, шкафы, туалет и ванная комната, а также нагреватель горячей воды, казалось бы, были достаточными для удовлетворения стандартных потребностей. Многое будет зависеть от выраженного намерения двух сторон относительно того, будет ли это «меблированная» или «немеблированная» аренда недвижимости во Франции. Благоразумный арендодатель, желающий сдавать недвижимость как «меблированную», должен убедиться, что в собственности достаточно мебели, чтобы избежать любого неправильного толкования.
Шошина Ольга
