Договір оренди нерухомості у Франції зазвичай називають bail. Формально цей документ носить назву contrat de location.
Звичайно, даний документ не дає прав спільної власності (copropriété), оскільки одночасно є предметом права власності règlement de copropriété.
Закон визнає угоду про оренду, укладену в усній формі, але в разі виникнення спору в суді приймається тільки самий мінімум застережень.
Внаслідок діючих законів, права орендодавця скорочуються, і можливості розірвати відносини на підставі заборгованості по орендній платі або відсутності страховки різко знижуються.
Відповідно, більшість договорів оренди укладаються в письмовій формі, де чітко вказані права і обов’язки кожної зі сторін.
Можливі три підходи до підготовки договору оренди нерухомості у Франції:
– Використання однієї зі стандартних форм попередньо надрукованих договорів оренди, які можна придбати в будь-якому хорошому книжковому магазині;
– залучення фахівця з нерухомості, наприклад, ріелтора або huissier, у яких є типовий договір;
– підготовка угоди нотаріусом, який надасть договір оренди в формі acte authentique.
Вибір того, якому підходу віддати перевагу, залежить від багатьох чинників: від побажань обох сторін, від вашого власного досвіду і компетенції, від того, в якій мірі ви захочете включити зміни в стандартний контракт, і від того, скільки ви готові на це витратити.
Одна з переваг підготовки договору оренди професійним нотаріусом полягає в тому, що його легше застосовувати.
Хоча стандартні контракти дозволяють вносити деякі обмежені доповнення і зміни, рекомендується залучати фахівця з нерухомості або нотаріуса, якщо ви хочете змінити стандартні умови.
Якщо використовується або професійна допомога, або нотаріус, нормальна і цілком стандартна практика розподілу витрат. Сумарні витрати, ймовірно, будуть варіюватися в межах 500 євро.
У разі якщо немебльоване житло у Франції здається в оренду, то орендодавець не має права наполягати на тому, щоб орендар покривав усі витрати. Також немає правил, що регулюють розподіл витрат при здачі мебльованого житла.
У той час як у орендодавця і орендаря є деяка свобода в питанні зміни і додавання ряду пунктів, в договорі про оренду є певні нюанси, які заборонено коригувати.
До них відносяться зобов’язання платити по постійному дорученню клієнта банку або вирахуванням із заробітної плати, зобов’язання укладати договір страхування з орендодавцем-страховиком, заборона на прийом мешканців (суборенда) або пункт, який покладає на орендаря відповідальність відшкодувати збиток за всі заподіяні житлу недоліки, незалежно від причин.
Багато експатів, які знімають житло у Франції у таких же емігрантів, які не домовляються про укладення договору оренди. Замість цього вся домовленість виконується на основі обміну електронними листами і / або на базі усної угоди. У більшості випадків все складається цілком задовільно.
Проте, за умови, що орендоване житло буде використовуватися як основне місце проживання, квартиронаймачі мають такі ж права, як і власники, які займають житло на постійній основі і мають письмовий договір оренди нерухомості у Франції. Це відноситься, зокрема, до права на мінімальний термін оренди в один рік, якщо знімається мебльоване житло, і на три роки при оренді порожнього об’єкта.
Орендар має право отримувати квитанцію про оплату оренди, а попередньо роздруковані книги по веденню рентної бухгалтерії можна придбати в будь-якому хорошому книжковому магазині.
Книга оренди або квитанція про оренду називається Quittance de Loyer.
У наступній таблиці наведено основні відмінності в законодавстві, що надаються при оренді мебльованого і немебльованого житла у Франції.
Загальні відмінності
| Аспект | Немебльоване житло | Мебльоване житло |
| Письмова угода | Обов’язково | Обов’язково, якщо нерухомість використовується як основне місце проживання |
| Термін оренди | Мінімум 3 роки | Мінімум 1 рік |
| Період повідомлення орендаря | три місяці | один місяць |
| Підстави для припинення договору оренди | Бажання самостійно проживати в своїй нерухомості, продаж об’єкта або порушення орендарем умов оренди | Бажання самостійно проживати в своїй нерухомості, продаж об’єкта або порушення орендарем умов оренди |
| Переважне право при продажу рентної нерухомості у Франції | Так | Ні |
| Страхове зобов’язання орендаря | Так | Ні |
| Орендний депозит / заставу на випадок заподіяння шкоди | Максимальний розмір – орендна плата за 1 місяць | Немає максимального обмеження |
Не існує юридичного визначення того, що являє собою «мебльована» оренда. Прецедентне право передбачає, що потрібно тільки мінімальна кількість меблів. Ліжко, стіл і стільці, холодильник, плита, шафи, туалет і ванна кімната, а також нагрівач гарячої води, здавалося б, були достатніми для задоволення стандартних потреб. Багато чого буде залежати від вираженого наміру двох сторін щодо того, чи буде це «мебльована» або «немебльована» оренда нерухомості у Франції. Розсудливий орендодавець, який бажає здавати нерухомість як «мебльовану», повинен переконатися, що у власності досить меблів, щоб уникнути будь-якого неправильного тлумачення.
Шошина Ольга
