Независимо от того, являетесь ли вы собственником или арендатором, очень важно, чтобы в начале срока аренды был подготовлен отчет, в котором описывается сдаваемая недвижимость во Франции и ее состояние.
Данный отчет называется L’état des lieux. Он служит основой для оценки любых ремонтных обязательств арендатора или вычета средств из суммы страхового депозита в конце срока аренды.
Отчет необходимо приложить к договору аренды, и он должен являться неотъемлемой частью контракта. Документ необходимо подготовить до того, как арендатор внесет свои вещи в жилье, повторный отчет необходимо сделать по окончании срока аренды, когда вся мебель и вещи будут вывезены из квартиры.
Если речь идет об аренде меблированной недвижимости во Франции, то необходимо провести полную инвентаризацию содержимого имущества.
Отчет о состоянии, который составляется в начале срока аренды, не следует путать с обязательными отчетами об обследовании, которые также необходимо подготовить и предоставить квартиросъемщику.
- Кто готовит отчет?
Арендодатель и арендатор вместе могут подготовить отчет, который действителен при условии, что он датирован и подписан обеими сторонами. Есть готовые печатные формы, доступные в хороших книжных магазинах или в интернете.
Также важно сделать фотографии, чтобы каждая сторона проставила дату и подписала изображения, завизировав фразой «Bon pour accord».
Тем не менее, одна из проблем этого подхода заключается в том, что в начале или в конце срока аренды могут возникать разногласия относительно состояния имущества
Соответственно, оптимальным выходом является привлечение профессионального человека, такого как агент по недвижимости или huissier de justice, который подготовит независимый отчет в начале и в конце срока аренды.
Huissier – это квазигосударственный чиновник, ближайшим профессиональным эквивалентом которого является управляющий или пристав.
Обычно вопрос привлечения huissier решается совместно арендодателем и арендатором недвижимости во Франции, а расходы распределяются между ними.
Основным преимуществом этого подхода является то, что он является наиболее эффективным способом разрешения любых разногласий между собственником и квартиросъемщиком, поскольку в любом споре слово huissier фактически является законом.
Большинство тарифов на услуги huissier определяются законом, а стоимость подготовки документа état des lieux варьируется в пределах 200-300 евро.
Если одна из сторон отказывается от état des lieux на мировой основе, то другая сторона может вручить уведомление о том, что она желает, чтобы схема по отчету соблюдалась. Если согласие по-прежнему не достигнуто, то стороны имеют право призвать huissier для составления отчета.
Несмотря на то, что пользоваться услугами huissier настоятельно рекомендуется, существуют четкие ограничения для любого обследования, особенно для тех частей недвижимости во Франции, состояние которых не может быть четко установлено, например, бойлер, стоки и т.д.
Арендатор может запросить отчет о состоянии отопительной системы в течение месяца после начала проживания, чтобы система могла быть надлежащим образом проверена.
Точно так же, если есть какие-либо вопросы, которые поступают от квартиросъемщика в течение нескольких дней с момента въезда в снимаемую недвижимость во Франции, то об этом следует сообщить домовладельцу письмом, отправленным с уведомлением о вручении.
Если собственник отказывается согласиться с отчетом о состоянии объекта, ему необходимо доказать, что любой ремонт, выполненный арендатором, на самом деле был вызван действием или бездействием самого арендатора.
Если арендатор отказывается согласиться с отчетом об условиях, считается, что он получил имущество в хорошем состоянии.
Если обе стороны в равной степени небрежно подошли к составлению отчета, также считается, что имущество было передано в хорошем состоянии.
- Окончание периода аренды
По окончании срока аренды необходимо провести совместную проверку имущества, используя ту же процедуру, что и в начале срока сдачи в аренду недвижимости во Франции.
Ожидается, что арендатор оставит имущество в том же состоянии, в каком он его принял, за исключением естественного износа.
Только те ремонтные работы, которые являются результатом ненадлежащего использования или пренебрежительного отношения к имуществу со стороны арендатора, являются веской причиной для вычета из залогового депозита.
Если квартиросъемщик внес небольшие корректировки в жилье (основные изменения требуют разрешения собственника), то при выезде он должен восстановить жилье до того состояния, в котором получил его в начале срока аренды (если иное не согласовано с арендодателем).
Владелец недвижимости во Франции должен обосновать суммы за ущерб, подлежащие вычету из депозита, путем представления смет или фактических счетов.
У арендодателя есть два месяца, чтобы вернуть задаток, за вычетом любой суммы, причитающейся за ремонт.
В случае если стоимость ремонта превышает сумму страхового депозита, собственник жилья имеет право запросить с квартиросъемщика дополнительную сумму на покрытие расходов.
Невозможность вернуть весь депозит или его часть является одним из наиболее частых споров между владельцами и арендаторами. А это еще одна причина для привлечения третьей стороны к проведению подготовки отчета о состоянии жилья.
Споры относительно отчета о состоянии арендной недвижимости во Франции могут быть переданы в Комиссию по примирению Commission Départementale de Conciliation, которую можно найти, связавшись с préfecture.
Шошина Ольга
