Незалежно від того, чи є ви власником або орендарем, дуже важливо, щоб на початку терміну оренди був підготовлений звіт, в якому описується нерухомість, яка здається у Франції і її стан.
Даний звіт називається L’état des lieux. Він служить основою для оцінки будь-яких ремонтних зобов’язань орендаря або вирахування коштів із суми страхового депозиту в кінці терміну оренди.
Звіт необхідно прикласти до договору оренди, і він повинен бути невід’ємною частиною контракту. Документ необхідно підготувати до того, як орендар внесе свої речі в житло, повторний звіт необхідно зробити після закінчення терміну оренди, коли всі меблі і речі будуть вивезені з квартири.
Якщо мова йде про оренду мебльованої нерухомості у Франції, то необхідно провести повну інвентаризацію вмісту майна.
Звіт про стан, який складається на початку терміну оренди, не слід плутати з обов’язковими звітами про обстеження, які також необхідно підготувати і надати квартиронаймачу.
- Хто готує звіт?
Орендодавець та орендар разом можуть підготувати звіт, який є дійсним за умови, що він датований і підписаний обома сторонами. Є готові друковані форми, доступні в хороших книжкових магазинах або в інтернеті.
Також важливо зробити фотографії, щоб кожна сторона проставила дату і підписала зображення, завізувавши фразою «Bon pour accord».
Проте, одна з проблем цього підходу полягає в тому, що на початку або в кінці терміну оренди можуть виникати розбіжності щодо стану майна
Відповідно, оптимальним виходом є залучення талановитої людини, такого як агент з нерухомості або huissier de justice, який підготує незалежний звіт на початку та в кінці терміну оренди.
Huissier – це квазідержавний чиновник, найближчим професійним еквівалентом якого є керуючий або пристав.
Зазвичай питання залучення huissier вирішується спільно орендодавцем і орендарем нерухомості у Франції, а витрати розподіляються між ними.
Основною перевагою цього підходу є те, що він є найбільш ефективним способом вирішення будь-яких розбіжностей між власником і квартиронаймачем, оскільки в будь-якій суперечці слово huissier фактично є законом.
Більшість тарифів на послуги huissier визначаються законом, а вартість підготовки документа état des lieux варіюється в межах 200-300 євро.
Якщо одна зі сторін відмовляється від état des lieux на світовій основі, то інша сторона може вручити повідомлення про те, що вона бажає, щоб схема щодо звіту дотримувалася. Якщо згоду як і раніше не досягнуто, то сторони мають право закликати huissier для складання звіту.
Незважаючи на те, що користуватися послугами huissier настійно рекомендується, існують чіткі обмеження для будь-якого обстеження, особливо для тих частин нерухомості у Франції, стан яких не може бути чітко встановлено, наприклад, бойлер, стоки і т.д.
Орендар може запросити звіт про стан опалювальної системи протягом місяця після початку проживання, щоб система могла бути належним чином перевірена.
Точно так же, якщо є будь-які питання, які надходять від квартиронаймача протягом декількох днів з моменту в’їзду в орендовану нерухомість у Франції, то про це слід повідомити домовласникові листом, відправленим з повідомленням про вручення.
Якщо власник відмовляється погодитися зі звітом про стан об’єкта, йому необхідно довести, що будь-який ремонт, виконаний орендарем, насправді був викликаний дією або бездіяльністю самого орендаря.
Якщо орендар відмовляється погодитися зі звітом про умови, вважається, що він отримав майно в хорошому стані.
Якщо обидві сторони в рівній мірі недбало підійшли до складання звіту, також вважається, що майно було передано в хорошому стані.
- Закінчення періоду оренди
Після закінчення терміну оренди необхідно провести спільну перевірку майна, використовуючи ту ж процедуру, що і на початку терміну здачі в оренду нерухомості у Франції.
Очікується, що орендар залишить майно в тому ж стані, в якому він його прийняв, за винятком природного зносу.
Тільки ті ремонтні роботи, які є результатом неналежного використання або зневажливого ставлення до майна з боку орендаря, є вагомою причиною для вирахування із заставного депозиту.
Якщо квартиронаймач вніс невеликі коректування в житло (основні зміни вимагають дозволу власника), то при виїзді він повинен відновити житло до того стану, в якому отримав його на початку терміну оренди (якщо інше не погоджено з орендодавцем).
Власник нерухомості у Франції повинен обґрунтувати суми за шкоду, що підлягають відрахуванню з депозиту, шляхом подання кошторисів або фактичних рахунків.
У орендодавця є два місяці, щоб повернути завдаток, за вирахуванням будь-якої суми, належної за ремонт.
В разі якщо вартість ремонту перевищує суму страхового депозиту, власник житла має право запросити з квартиронаймача додаткову суму на покриття витрат.
Неможливість повернути весь депозит або його частину є однією з найбільш частих суперечок між власниками і орендарями. А це ще одна причина для залучення третьої сторони до проведення підготовки звіту про стан житла.
Спори щодо звіту про стан орендної нерухомості у Франції можуть бути передані в Комісію з примирення Commission Départementale de Conciliation, яку можна знайти, зв’язавшись з préfecture.
Шошина Ольга
