Подводные камни покупки недвижимости на Мальте

Подводные камни покупки недвижимости на Мальте

Если вы подумываете о покупке недвижимости на Мальте, есть несколько вещей, которые вам действительно нужно знать заранее. И все потому, что незнание (или их игнорирование) могут вам очень дорого обойтись.

 

Покупка недвижимости на Мальте должна быть удовольствием, абсолютной радостью, но слишком часто люди приезжают на Мальту с нехваткой информации. Когда речь идет о каких-то серьезных деньгах, которые придется выложить за дом любого размера, то вам, безусловно, стоит позаботиться о своих финансах. Если вы в конечном итоге выберете мальтийский дом, у которого есть проблемы, вам придется с этим жить.

Что может пойти не так?

На Мальте, как и в большинстве стран, множество аспектов процесса купли-продажи недвижимости могут пойти не по плану.

 

  1. Недвижимость имеет дефект права собственности

Вы можете подписать контракт на покупку недвижимости на Мальте с лицом, которое не является законным владельцем. Продавец может либо обманным путем заключить договор купли-продажи, либо честно поверить, что он, например, законный наследник (которым по факту он не является). Если владельцем является компания, аналогичным образом, риск может быть выше, и только после необходимых независимых проверок может быть установлено законное право собственности на имущество.

 

  1. На имущество может быть наложено залоговое удержание или арест

Если кредитор получил судебное решение в отношении владельца собственности (продавца), то он (кредитор) может зарегистрировать залоговое право на имущество, которое остается в силе в отношении вашей недвижимости, если сделка купли-продажи будет заключена.

 

  1. На имущество может распространяться действие сервитута

На выбранную вами недвижимость на Мальте на законных основаниях может быть наложен ряд имущественных прав, в том числе право третьих лиц на пользование окном, на установку освещения с фасада вашего жилья, право на проезд, право на доступ или использование вашей крыши для установки водонакопительного резервуара или антенны и т.д.

 

  1. Права на субаренду

Вы можете приобрести недвижимость в районе, где сдача жилья в субаренду иностранцами запрещена.

 

  1. Структурные дефекты и нарушения планировки

Если недвижимость построена по методам, с которыми вы незнакомы, или уникальным способом,  относящимся к временам рыцарей Святого Иоанна, структурные дефекты могут не быть очевидными, и, хотя закон обеспечивает защиту в случаях скрытых дефектов, вы вряд ли захотите, чтобы покупка недвижимости на Мальте была сопряжена с проблемами. Кроме того, любая реставрация, которая покажется вам приемлемой и разумной, может оказаться незаконной и может вовсе не входить в архитектурные планы города. Возможно, вам придется отказаться от пристроек или сооружений в доме, в который вы изначально влюбились.

Итак, как вы можете избежать ловушек при покупке недвижимости на Мальте?

 

Совет № 1

Знайте, кто за что отвечает: понимайте особенности сделки. Кто является сторонами договора, и в каких случаях к транзакции привлекаются третьи лица? Каковы их интересы, и каковы ваши? Кто представляет кого?

 

  1. Покупатель – это вы. Ваш интерес заключается в том, чтобы убедиться, что вы покупаете структурно надежный объект, который имеет чистый юридический статус, корректные разрешения на перепланировку, а также с правами, возможностями и недостатками, о которых вы знаете, и на которые заведомо согласны.

 

  1. Продавец. Заинтересованность продавца состоит в том, чтобы действительно продать то, что ему принадлежит, по максимально возможной цене. Он может не предоставлять полную информацию, которая способна повлиять на стоимость или ваше восприятие объекта.

 

  1. Государственный нотариус

Нотариус является государственным служащим, на которого возложена ответственность за совершение таких общественных действий, как покупка и продажа недвижимого имущества. Он является беспристрастной стороной в соглашении и не должен консультировать ни одну из сторон. Нотариус обязан раскрывать все факты, касающиеся имущества и вытекающие из правовых актов, которые он рассматривал в рамках сделки.  Профессия нотариуса очень уважаема и честна, за исключением редких случаев, когда нотариусы, связанные с застройщиками (продавцами) или риелторами (агентами продавцов), могут быть заинтересованы в том, чтобы «ускорить» процесс проверки прав собственности, возможно, пропуская существенные недостатки в документации. В качестве гарантии закон дает покупателю право назначать нотариуса, поэтому покупателям недвижимости на Мальте рекомендуется не поддаваться давлению использовать нотариуса продавца или агента по недвижимости. Покупатель все равно оплатит нотариальные сборы и поэтому имеет право выбрать нотариуса, рекомендованного своими юристами.

 

  1. Агент по недвижимости

Основной интерес риелтора состоит в том, чтобы продать имущество. В то время как большинство агентств недвижимости следят за тем, чтобы их консультанты соблюдали этические и профессиональные стандарты, на Мальте профессия риелтора не регулируется законом, и агенты нередко испытывают соблазн продать недвижимость на Мальте любой ценой, даже упуская из виду дефекты.

 

  1. Юрист продавца

Продавец имеет право на юридическое представительство и консультации по перепродаже своего имущества. Это гарантирует, что его интересы будут защищены в финальных переговорах при заключении договора перед нотариусом.

 

  1. Юрист покупателя

Роль вашего юриста заключается в том, чтобы защищать и отстаивать ваши интересы, расширять возможности в процессе переговоров, предоставляя юридические консультации и информацию, консультируя по юридическим и налоговым последствиям конкретной сделки. В случае если вы не можете присутствовать в день подписания предварительного соглашения или окончательного акта купли-продажи, покупатель довольно часто уполномочивает своего юриста представлять интересы по доверенности, а также присутствовать и подписывать контракт от своего имени.

Выбор юриста

Хотя любой юрист, скорей всего, возьмет на себя сделку с недвижимостью, вам, как покупателю, рекомендуется выбрать специалиста, который специализируется на сделках с недвижимостью на Мальте, а также на иммиграционном законодательстве. Хотя большинство юристов разбираются в основах права собственности, в случае иностранных покупателей юристу также важно знать о правилах, касающихся владения, передачи и субаренды собственности иностранным резидентом в соответствии с правилами мальтийского законодательства.

 

Иностранные покупатели недвижимости на Мальте часто сталкиваются с искушением снизить операционные издержки, отказавшись от юридического представительства или выбрав адвоката с минимальной ставкой. Помните, что вы получаете то, за что платите, и, по сравнению с гораздо более высоким ценником за приобретаемое жилье, небольшая экономия на юристе выглядит глупо, если учесть серьезные риски, связанные со сделкой. Хороший юрист откажет вам в заключении сделки, о которой вы пожалеете, а компетентный специалист, по возможности, предложит решения, которые удовлетворительным образом устранят возникшие дефекты или препятствия. Если в дефектах статуса не может быть единственно верного решения, то вывод один – не покупайте данную недвижимость на Мальте. В противном случае вы будете сожалеть о содеянном еще очень долго.

 

Никакие познания мальтийского языка и местного менталитета не помогут вам понять процесс и тонкости оформления документов на покупку недвижимости на Мальте. Оставьте этот вопрос специалистам!

 

В целом, чтобы превратить потенциальные ловушки в сплошное удовольствие, все, что вам нужно сделать, это проявить личный интерес: задать вопросы и убедиться, что вы понимаете ответы. Легко погрузиться в атмосферу предстоящего владения домом своей мечты и забыть про здравый смысл. Но не допускайте этого! Это слишком большое решение, чтобы быть принятым исключительно на основе эмоций.

Шошина Ольга

Related Posts

Сравнить

Enter your keyword