Если вы подумываете о покупке недвижимости на Мальте, есть несколько вещей, которые вам действительно нужно знать заранее. И все потому, что незнание (или их игнорирование) могут вам очень дорого обойтись.
Покупка недвижимости на Мальте должна быть удовольствием, абсолютной радостью, но слишком часто люди приезжают на Мальту с нехваткой информации. Когда речь идет о каких-то серьезных деньгах, которые придется выложить за дом любого размера, то вам, безусловно, стоит позаботиться о своих финансах. Если вы в конечном итоге выберете мальтийский дом, у которого есть проблемы, вам придется с этим жить.
Что может пойти не так?
На Мальте, как и в большинстве стран, множество аспектов процесса купли-продажи недвижимости могут пойти не по плану.
- Недвижимость имеет дефект права собственности
Вы можете подписать контракт на покупку недвижимости на Мальте с лицом, которое не является законным владельцем. Продавец может либо обманным путем заключить договор купли-продажи, либо честно поверить, что он, например, законный наследник (которым по факту он не является). Если владельцем является компания, аналогичным образом, риск может быть выше, и только после необходимых независимых проверок может быть установлено законное право собственности на имущество.
- На имущество может быть наложено залоговое удержание или арест
Если кредитор получил судебное решение в отношении владельца собственности (продавца), то он (кредитор) может зарегистрировать залоговое право на имущество, которое остается в силе в отношении вашей недвижимости, если сделка купли-продажи будет заключена.
- На имущество может распространяться действие сервитута
На выбранную вами недвижимость на Мальте на законных основаниях может быть наложен ряд имущественных прав, в том числе право третьих лиц на пользование окном, на установку освещения с фасада вашего жилья, право на проезд, право на доступ или использование вашей крыши для установки водонакопительного резервуара или антенны и т.д.
- Права на субаренду
Вы можете приобрести недвижимость в районе, где сдача жилья в субаренду иностранцами запрещена.
- Структурные дефекты и нарушения планировки
Если недвижимость построена по методам, с которыми вы незнакомы, или уникальным способом, относящимся к временам рыцарей Святого Иоанна, структурные дефекты могут не быть очевидными, и, хотя закон обеспечивает защиту в случаях скрытых дефектов, вы вряд ли захотите, чтобы покупка недвижимости на Мальте была сопряжена с проблемами. Кроме того, любая реставрация, которая покажется вам приемлемой и разумной, может оказаться незаконной и может вовсе не входить в архитектурные планы города. Возможно, вам придется отказаться от пристроек или сооружений в доме, в который вы изначально влюбились.
Итак, как вы можете избежать ловушек при покупке недвижимости на Мальте?
Совет № 1
Знайте, кто за что отвечает: понимайте особенности сделки. Кто является сторонами договора, и в каких случаях к транзакции привлекаются третьи лица? Каковы их интересы, и каковы ваши? Кто представляет кого?
- Покупатель – это вы. Ваш интерес заключается в том, чтобы убедиться, что вы покупаете структурно надежный объект, который имеет чистый юридический статус, корректные разрешения на перепланировку, а также с правами, возможностями и недостатками, о которых вы знаете, и на которые заведомо согласны.
- Продавец. Заинтересованность продавца состоит в том, чтобы действительно продать то, что ему принадлежит, по максимально возможной цене. Он может не предоставлять полную информацию, которая способна повлиять на стоимость или ваше восприятие объекта.
- Государственный нотариус
Нотариус является государственным служащим, на которого возложена ответственность за совершение таких общественных действий, как покупка и продажа недвижимого имущества. Он является беспристрастной стороной в соглашении и не должен консультировать ни одну из сторон. Нотариус обязан раскрывать все факты, касающиеся имущества и вытекающие из правовых актов, которые он рассматривал в рамках сделки. Профессия нотариуса очень уважаема и честна, за исключением редких случаев, когда нотариусы, связанные с застройщиками (продавцами) или риелторами (агентами продавцов), могут быть заинтересованы в том, чтобы «ускорить» процесс проверки прав собственности, возможно, пропуская существенные недостатки в документации. В качестве гарантии закон дает покупателю право назначать нотариуса, поэтому покупателям недвижимости на Мальте рекомендуется не поддаваться давлению использовать нотариуса продавца или агента по недвижимости. Покупатель все равно оплатит нотариальные сборы и поэтому имеет право выбрать нотариуса, рекомендованного своими юристами.
- Агент по недвижимости
Основной интерес риелтора состоит в том, чтобы продать имущество. В то время как большинство агентств недвижимости следят за тем, чтобы их консультанты соблюдали этические и профессиональные стандарты, на Мальте профессия риелтора не регулируется законом, и агенты нередко испытывают соблазн продать недвижимость на Мальте любой ценой, даже упуская из виду дефекты.
- Юрист продавца
Продавец имеет право на юридическое представительство и консультации по перепродаже своего имущества. Это гарантирует, что его интересы будут защищены в финальных переговорах при заключении договора перед нотариусом.
- Юрист покупателя
Роль вашего юриста заключается в том, чтобы защищать и отстаивать ваши интересы, расширять возможности в процессе переговоров, предоставляя юридические консультации и информацию, консультируя по юридическим и налоговым последствиям конкретной сделки. В случае если вы не можете присутствовать в день подписания предварительного соглашения или окончательного акта купли-продажи, покупатель довольно часто уполномочивает своего юриста представлять интересы по доверенности, а также присутствовать и подписывать контракт от своего имени.
Выбор юриста
Хотя любой юрист, скорей всего, возьмет на себя сделку с недвижимостью, вам, как покупателю, рекомендуется выбрать специалиста, который специализируется на сделках с недвижимостью на Мальте, а также на иммиграционном законодательстве. Хотя большинство юристов разбираются в основах права собственности, в случае иностранных покупателей юристу также важно знать о правилах, касающихся владения, передачи и субаренды собственности иностранным резидентом в соответствии с правилами мальтийского законодательства.
Иностранные покупатели недвижимости на Мальте часто сталкиваются с искушением снизить операционные издержки, отказавшись от юридического представительства или выбрав адвоката с минимальной ставкой. Помните, что вы получаете то, за что платите, и, по сравнению с гораздо более высоким ценником за приобретаемое жилье, небольшая экономия на юристе выглядит глупо, если учесть серьезные риски, связанные со сделкой. Хороший юрист откажет вам в заключении сделки, о которой вы пожалеете, а компетентный специалист, по возможности, предложит решения, которые удовлетворительным образом устранят возникшие дефекты или препятствия. Если в дефектах статуса не может быть единственно верного решения, то вывод один – не покупайте данную недвижимость на Мальте. В противном случае вы будете сожалеть о содеянном еще очень долго.
Никакие познания мальтийского языка и местного менталитета не помогут вам понять процесс и тонкости оформления документов на покупку недвижимости на Мальте. Оставьте этот вопрос специалистам!
В целом, чтобы превратить потенциальные ловушки в сплошное удовольствие, все, что вам нужно сделать, это проявить личный интерес: задать вопросы и убедиться, что вы понимаете ответы. Легко погрузиться в атмосферу предстоящего владения домом своей мечты и забыть про здравый смысл. Но не допускайте этого! Это слишком большое решение, чтобы быть принятым исключительно на основе эмоций.
Шошина Ольга