Якщо ви роздумуєте про покупку нерухомості на Мальті, є кілька речей, які вам дійсно потрібно знати заздалегідь. І все тому, що незнання (або їх ігнорування) можуть вам дуже дорого обійтися.
Купівля нерухомості на Мальті повинна бути задоволенням, абсолютною радістю, але занадто часто люди приїжджають на Мальту з нестачею інформації. Коли йдеться про якісь серйозні гроші, які доведеться викласти за будинок будь-якого розміру, то вам, безумовно, варто подбати про свої фінанси. Якщо ви в кінцевому підсумку виберете мальтійський будинок, у якого є проблеми, вам доведеться з цим жити.
Що може піти не так?
На Мальті, як і в більшості країн, безліч аспектів процесу купівлі-продажу нерухомості можуть піти не за планом.
- Нерухомість має дефект права власності
Ви можете підписати контракт на покупку нерухомості на Мальті з особою, яка не є законним власником. Продавець може або обманним шляхом укласти договір купівлі-продажу, або чесно повірити, що він, наприклад, законний спадкоємець (яким за фактом він не є). Якщо власником є компанія, аналогічним чином, ризик може бути вище, і тільки після необхідних незалежних перевірок може бути встановлено законне право власності на майно.
- На майно може бути накладено заставне утримання або арешт
Якщо кредитор отримав судове рішення щодо власника власності (продавця), те він (кредитор) може зареєструвати заставне право на майно, яке залишається у силі щодо вашої нерухомості, якщо угода купівлі-продажу буде укладена.
3. На майно може поширюватися дія сервітут
На обрану вами недвижимость на Мальті на законних підставах може бути накладено ряд майнових прав, в тому числі право третіх осіб на користування вікном, на установку освітлення з фасаду вашого житла, право на проїзд, право на доступ або використання вашого даху для установки водонакопичувального резервуара або антени і т.д.
- Права на суборенду
Ви можете придбати нерухомість в районі, де здача житла в суборенду іноземцями заборонена.
- Структурні дефекти і порушення планування
Якщо нерухомість побудована за методами, з якими ви не знайомі, або унікальним способом, що належать до часів лицарів Святого Іоанна, структурні дефекти можуть не бути очевидними, і, хоча закон забезпечує захист у випадках прихованих дефектів, ви навряд чи захочете, щоб покупка нерухомості на Мальті була пов’язана з проблемами. Крім того, будь-яка реставрація, яка здасться вам прийнятною і розумною, може виявитися незаконним і може зовсім не входити в архітектурні плани міста. Можливо, вам доведеться відмовитися від прибудов або споруд в будинку, в який ви спочатку закохалися.
Отже, як ви можете уникнути пасток при покупці нерухомості на Мальті?
Порада № 1
Знайте, хто за що відповідає: розумійте особливості угоди. Хто є сторонами договору, і в яких випадках до транзакції залучаються треті особи? Які їхні інтереси, і які ваші? Хто представляє кого?
- Покупець – це ви. Ваш інтерес полягає в тому, щоб переконатися, що ви купуєте структурно надійний об’єкт, який має чистий юридичний статус, коректні дозволи на перепланування, а також з правами, можливостями і недоліками, про які ви знаєте, і на які свідомо згодні.
- Продавець. Зацікавленість продавця полягає в тому, щоб дійсно продати те, що йому належить, по максимально можливій ціні. Він може не надавати повну інформацію, яка здатна вплинути на вартість або ваше сприйняття об’єкта.
- Державний нотаріус
Нотаріус є державним службовцем, на якого покладено відповідальність за вчинення таких громадських дій, як покупка і продаж нерухомого майна. Він є неупередженою стороною в угоді і не повинен консультувати жодну зі сторін. Нотаріус зобов’язаний розкривати всі факти, що стосуються майна і що випливають з правових актів, які він розглядав в рамках угоди. Професія нотаріуса дуже шанована і чесна, за винятком рідкісних випадків, коли нотаріуси, пов’язані із забудовниками (продавцями) або ріелторами (агентами продавців), можуть бути зацікавлені в тому, щоб «прискорити» процес перевірки прав власності, можливо, пропускаючи істотні недоліки в документації . В якості гарантії закон дає покупцеві право призначати нотаріуса, тому покупцям нерухомості на Мальті рекомендується не піддаватися тиску використовувати нотаріуса продавця або агента з нерухомості. Покупець все одно сплатить нотаріальні збори і тому має право вибрати нотаріуса, рекомендованого своїми юристами.
- Агент по нерухомості
Основний інтерес ріелтора полягає в тому, щоб продати майно. У той час як більшість агентств нерухомості стежать за тим, щоб їх консультанти дотримались етичних і професійних стандартів, на Мальті професія ріелтора не регулюється законом , І агенти нерідко піддаються спокусі продати нерухомість на Мальті за всяку ціну, навіть не зважаючи на дефекти.
- Юрист продавця
Продавець має право на юридичне представництво і консультації з перепродажу свого майна. Це гарантує, що його інтереси будуть захищені в фінальних переговорах при укладенні договору перед нотаріусом.
- Юрист покупця
Роль вашого юриста полягає в тому, щоб захищати і відстоювати ваші інтереси, розширювати можливості в процесі переговорів, надаючи юридичні консультації та інформацію, консультуючи з юридичних і податкових наслідків конкретної угоди. У разі якщо ви не можете бути присутнім в день підписання попередньої угоди або остаточного акту купівлі-продажу, покупець досить часто уповноважує свого юриста представляти інтереси за дорученням, а також бути присутнім і підписувати контракт від свого імені.
Вибір юриста
Хоча будь-який юрист, скоріше за все, візьме на себе операцію з нерухомістю, вам, як покупцю, рекомендується вибрати фахівця, який спеціалізується на операціях з нерухомістю на Мальті, а також на імміграційному законодавстві. Хоча більшість юристів розбираються в основах права власності, в разі іноземних покупців юристу також важливо знати про правила, що стосуються володіння, передачі і суборенди власності іноземним резидентом відповідно до правил мальтійського законодавства.
Іноземні покупці нерухомості на Мальті часто стикаються зі спокусою знизити операційні витрати, відмовившись від юридичного представництва або вибравши адвоката з мінімальною ставкою. Пам’ятайте, що ви отримуєте те, за що платите, і, в порівнянні з набагато більш високим цінником за житло, що купується, невелика економія на юриста виглядає безглуздо, якщо врахувати серйозні ризики, пов’язані з угодою. Хороший юрист відмовить вам в укладанні угоди, про яку ви пошкодуєте, а компетентний фахівець, по можливості, запропонує рішення, які задовільним чином усунуть виниклі дефекти або перешкоди. Якщо в дефектах статусу не може бути єдино вірного рішення, то висновок один – не купуйте цю нерухомість на Мальті. В іншому випадку ви будете шкодувати про скоєне ще дуже довго.
Ніякі пізнання мальтійської мови і місцевого менталітету не допоможуть вам зрозуміти процес і тонкощі оформлення документів на покупку нерухомості на Мальті. Залиште це питання фахівцям!
В цілому, щоб перетворити потенційні пастки в суцільне задоволення, все, що вам потрібно зробити, це проявити особистий інтерес: задати питання і переконатися, що ви розумієте відповіді. Легко зануритися в атмосферу майбутнього володіння будинком своєї мрії і забути про здоровий глузд. Але не допускайте цього! Це занадто велике рішення, щоб бути прийнятим виключно на основі емоцій.
Шошина Ольга