Если вы уже потратили некоторое время на поиск недвижимости во Франции и пришли к выводу, что эта система довольно запутана, то вы не одиноки. На первый взгляд, французский рынок функционирует ровно так же, как рынок в Великобритании, Австралии, Америке или Голландии. Возможно, вы связались с агентом по продаже недвижимости, предполагая, что каждый из них имеет доступ к единой базе объектов. Или вы считаете, что риелтор будет представлять только вас на переговорах и может поделиться комиссией с любым агентом? К сожалению, во Франции все устроено иначе. Читайте дальше, чтобы узнать больше.
Единая база ?
Первая особенность заключается в том, что собственники недвижимости во Франции обычно выставляют свой объект на продажу через несколько агентств, одновременно пытаясь найти покупателя самостоятельно. В большинстве стран мира существует единая база объектов недвижимости. Это подразумевает, что агент, который приведет покупателя, гарантировано получит свою долю комиссии. Тем не менее во Франции подавляющее большинство продавцов (около 90%) заключают с агентством неэксклюзивные соглашения (через mandat de vente), и только то агентство, которое в итоге продаст объект получает комиссию в полном объеме. Остальные агентства и частные риелторы не получат ничего, в независимости от того, сколько показов они провели и сколько рекламных объявлений они разместили. А если владелец самостоятельно найдет покупателя, то ни одно из агентств не получает комиссии вообще. Например, американские риелторы недоумевают от подобной ситуации, но если во Франции сложилась такая традиция, то ее сложно изменить.
Логично будет предположить, что шанс получить оплату значительно снижает мотивацию агентов. Местные риелторы даже говорят, что если не могут продать недвижимость во Франции после определенного количества показов, то отказываются от объекта или с минимальным энтузиазмом ищет покупателя, особенно если сам объект находится очень далеко от их офиса.
Комиссия агентства недвижимости во Франции
Ограниченная возможность получить вознаграждение отчасти объясняет, почему агентская комиссия во Франции относительно высока. Иногда (например, за низкобюджетный объект) гонорар риелтора доходит до 10% от стоимости самой недвижимости.
Каждое агентство имеет разный уровень комиссии (согласованный с продавцом), при этом агентства, которые работают с иностранцами, зачастую славятся самыми высокими гонорарами. Добавьте к этому факт, что владельцы регулярно забывают рассказать всем своим агентам, что снизили запрашиваемую цену, или даже что они вовсе продали свою недвижимость во Франции, и вы поймете, почему встречаете одни и те же дома по разным ценам.
Маленькие агентства или частные риелторы зачастую более открыты к обсуждению размера гонорара – они готовы снизить комиссию, если в лице потенциального покупателя увидят серьезный настрой. Грамотные специалисты предпочтут уменьшить гонорар, чем потерять сделку и вовсе остаться без оплаты. Не стесняйтесь заводить подобный разговор с агентом. Уровень комиссии заранее согласован с продавцом и уже включен в цену, но во многих случаях для покупателя эта цифра является предметом переговоров и торга.
Неполная информация о недвижимости
Лотерея с агентскими гонорарами также объясняет, почему объявления редко разглашают детали о недвижимости во Франции; изображения обычно ограничиваются фотографией фасада, а точное местоположение не указывается вовсе. Это не от того, что французы великие конспираторы или просто боятся перетрудиться. Напротив, это логичная попытка помешать покупателям или другим агентам выйти напрямую на продавца, позвонив ему в дверь. А затем начинается битва поисковых систем. Так, если спросить агента, почему он некорректно указывает, что недвижимость находится в Сен-Реми-де-Прованс вместо фактического местоположения – гораздо более компактной деревни в 15 минутах езда от указанного места – риелтор ответит, что люди более охотно наберут запрос Сен-Реми в поисковой системе Google.
Бесплатные поиски недвижимости во Франции?
Учитывая, что почти 90% первоначальных запросов на подбор недвижимости во Франции происходят в интернете, появление иностранных порталов и международных баз объектов не вызывает удивления. Использование крупных сайтов особенно ценится теми, для кого французский язык не является родным или хотя бы отчасти знакомым. Англо- и русскоязычные порталы позволяют получить приблизительное представление о рынке недвижимости в нужном регионе.
Хотя эти сайты утверждают, что их услуги совершенно бесплатны, они, конечно же, должны зарабатывать деньги. Большинство порталов получают львиную долю комиссии местного агентства, если покупатель, нашедший объект на страницах сайта, совершил сделку. Для покупателя комиссия уже «вшита» в цену, а поскольку нынешний рынок считается площадкой покупателя, то зачастую размер гонорара подлежит обсуждению. Но имейте в виду, что местные агентства, которые должны делиться комиссией с иностранным сайтом, скорей всего поставят заведомо высокую цену, чтобы компенсировать потери. В конечном итоге вы заплатите больше, чем если бы обратились напрямую в местное агентство недвижимости. Эта скрытая стоимость может означать, что запрос через портал или иностранное агентство увеличивает общую цену, которую вы в конечном итоге платите за недвижимость во Франции. Если рассудить здраво, то сайт международного агентства ничего не смог бы рассказать вам об объекте и не добавил никакой ценности к поиску, но в результате вы платите за их посредническое участие.
Переговоры
Иностранные покупатели недвижимости во Франции часто полагают, что агентство, показавшее им объект, будет представлять их во время переговоров. Во многих странах именно так все и происходит. Однако во Франции риелтор не обязан представлять продавца или покупателя на переговорах. По сути, французский риелтор – это посредник, который просто «облегчает» процесс купли-продажи. Продавец привлекает агента, чтобы получить максимально высокую цену, а агентства полагают, что из-за количества представленных в базе объектов растет и их репутация.
Именно поэтому вы не можете рассчитывать на то, чтобы вам предложили минимальную стоимость из возможных, не так ли? Только эксклюзивный агент покупателя, например, член национального органа FNCI имеет исключительное право представлять интересы покупателя.
Независимо от того, как вы в итоге купите недвижимость во Франции, прозрачность – это ключевой аспект, а значит, бесплатного поиска не существует. Всегда уточняйте, имеет ли агентство лицензию и страховку, не стесняйтесь спрашивать о комиссии, и включены ли в указанную стоимость какие-либо посреднические услуги.
