9 советов по аренде недвижимости на Мальте

9 советов по аренде недвижимости на Мальте

Найти и арендовать недвижимость на Мальте, к счастью, довольно просто, и в большинстве случаев вы сможете подписать договор и въехать в квартиру уже на следующий день после первого просмотра.

 

Обратная сторона медали, тем не менее, состоит в том, что у арендодателей есть несколько способов обмануть вас (и в основном «подводные камни» всплывают на моменте выезда из квартиры).

 

Вот коллекция советов, собранных за несколько лет рядом иностранцев, которые арендовали недвижимость на Мальте, подписывая при этом официальные контракты.

 

Конечно, вы можете рассматривать данную статью как «скучные юридические материалы», однако учтите, что несколько минут, потраченных на прочтение, могут сэкономить вам тысячи евро.

 

Совет № 1. Убедитесь, что ваш депозит в безопасности

Те, кто решает переехать на Мальту на ПМЖ из развитых европейских стран/регионов, таких как Великобритания или Скандинавия, будут удивлены, узнав, что здесь нет схемы гарантированного депозита. Депозитные деньги просто удерживаются арендодателем, что, разумеется, может привести к большим проблемам.

 

В связи с этим вам необходимо убедиться, что соглашение об аренде полностью покрывает депозит. В соглашении необходимо конкретно указать, что именно подпадает в сферу депозитного покрытия. Многие «типовые» соглашения, по сути, дают домовладельцу возможность уменьшить депозит на любую сумму, которую он посчитает нужной. В результате, вы можете вовсе остаться с пустыми руками.

 

Вам также следует убедиться, что в соглашении указан фактический процесс определения сумм, подлежащих вычету. Для арендодателей не редкость «взимать» 750 евро за простую работу по покраске, которая стоит всего 250 евро. И большинству из них это сходит с рук, потому что ну кто подаст в суд на них за «жалкие» 500 евро? На Мальте один судебный процесс обойдется взыскателю дороже. (Эти цифры, конечно, просто случайный пример, призванный проиллюстрировать тенденцию. Это ни в коем случае не утверждение, что работа по покраске – простая или нет – обойдется в 50 евро).

 

Убедитесь, что в контракте четко сказано, что любые расходы должны быть подтверждены квитанцией от компании, которая выполнила фактическую работу, а не рекламным проспектом с приложенным прайс-листом.  Также неплохо бы потребовать, чтобы домовладелец сначала запросил расценки как минимум от трех исполнителей, прежде чем заказывать конкретную услугу.

Совет №2. Проведите инвентаризацию и проверьте список на точность

Не менее важный этап, чем сам договор, поскольку инвентаризация является сопроводительным приложением к контракту.

 

Поскольку большинство арендодателей поверхностно относятся к бумажной стороне вопроса, и большинство маклеров просто не заинтересованы в том, чтобы сделать чуть больше требуемого минимума, легко пренебречь  столь важным документом, как инвентаризационный перечень. Но если вы проигнорируете составление списка, невозможно будет сказать, что было и чего не было в квартире на момент вашего въезда. Все это может привести к затяжным спорам, которые выльются в кругленькую сумму.

 

Все может быть еще хуже, если вы подпишете некорректный инвентаризационный перечень. Вполне возможно, что предыдущий арендатор потерял или сломал несколько предметов, но, не заметив этого, арендодатель просто копирует предыдущий список в ваш договор. Затем, когда, допустим, по истечении года вы решите выехать из этого жилья и арендовать другую недвижимость на Мальте, вам выставят счет за вещи, которые потерял или сломал кто-то до вас!

 

Совет №3. Изучите пункт о досрочном расторжении договора

В отличие от большинства стран континентальной Европы, ничто в мальтийском законодательстве не дает права прекратить договор аренды до истечения его срока действия.

 

Проще говоря, это означает, что если вы подпишете 12-месячный контракт, то обязаны выплатить 12-месячную арендную плату, независимо от того, проживете ли в квартире год или 3 месяца. Последнее, к слову, совершенно нормально – вам просто необходимо запланировать продолжительность аренды недвижимости на Мальте и подписать договор с нужным сроком.

 

К счастью, один пункт, который часто добавляется к контрактам, заключается в том, что если у вас возникла чрезвычайная ситуация, требующая отъезда с Мальты, вы можете расторгнуть договор аренды, в обязательном порядке уведомив об этом собственника жилья за 1 месяц. Также вам придется отказаться от депозитных денег. Это, конечно, очень полезный пункт, поэтому вам необходимо убедиться, что он есть в договоре. Если заметите, что его нет, настаивайте на добавлении.

Совет №4. Убедитесь, что ваше соглашение об аренде подписано

Это может быть похоже на утверждение очевидного, но притом, что правовые знания большинства людей такие, какие они есть (а большая часть риелторов в этом вопросе абсолютно бесполезна), вам на самом деле важно убедиться, что контракт:

  1. Подписан как вами, так и собственником недвижимости на Мальте, причем подписи обеих сторон имеются на двух экземплярах контракта (не только ваша подпись стоит на договоре владельца, а только его подпись имеется на вашем экземпляре договора).
  2. Все страницы подписаны или заверены (а не только последняя).
  3. Листы контракта скреплены в правильной последовательности.
  4. В договоре прописаны все детали сторон (имя, адрес, номер удостоверения личности) как вас, так и вашего арендодателя.
  5. Договор подписан и заверен Агентом по недвижимости (например, некоторые банки требуют этого).

 

Худший вариант – когда вам дают на подписание договор, где не прописано ваше имя, листы не скреплены вместе (что дает вам возможность вписать туда что угодно, прежде чем отправляться с этим документом в суд), есть рукописные исправления (без удостоверяющих подписей) и отсутствует множество важных деталей, например, адрес арендодателя или номер его удостоверения личности.

 

С юридической точки зрения этот контракт имеет такую же силу, как кусок туалетной бумаги. Если дело когда-нибудь дойдет до суда, то судья сначала посмеется над представленным «документом», а затем прекратит дело.

 

Совет №5. (Половина пути пройдена!) Всегда вносите платежи за аренду недвижимости на Мальте чеком или переводом через интернет банк.

Хочется трижды подчеркнуть важность этого правила. Никогда. Ни при каких обстоятельствах. Не вносите. Арендную. Плату. Наличными! Никогда!

 

Единственное исключение из этого правила – платить наличными, если это действительно необходимо, и в этом случае в обмен на каждый платеж вы должны требовать подписанную квитанцию (расписку)​​. Удостоверьтесь при этом, что в расписке указана переданная сумма, имя арендодателя и стоит его подпись.

 

Причина, по которой многие арендодатели настаивают на оплате наличными, заключается в том, что они не платят налоги, когда сдают свою недвижимость на Мальте. Так бывает. В конце концов, платят они налоги или нет, это не ваше дело и не ваша головная боль.

 

Ваша забота заключается в другом. Без достоверного «бумажного следа» о ваших арендных платежах арендодатель может в любое время заявить, что вы фактически не заплатили арендную плату, предъявить вам иск на всю сумму (которую вы фактически уже заплатили) и выиграть!

 

Конечно, вы можете сказать: «Никто бы никогда этого не сделал». Но подождите, пока не придет время возврата депозита, и вы вступите в спор с вашим ранее милым и тихим арендодателем.

 

Вам нет причин рисковать!

 

Всегда настаивайте на прямых банковских платежах или чеках, если это необходимо, и в этом случае вам, конечно же, следует сохранять копию каждого чека, который вы подписываете.

Совет №6. Понимайте тонкости соглашения

Понятно, что любое соглашение пестрит сложными юридическими терминами, и этот документ совсем не столь легкий для чтения, как художественная литература. Но если за вашими плечами не стоит профессионал (а это делают немногие), вам необходимо убедиться, что вы четко и однозначно понимаете каждый пункт договора. Прочитайте соглашение, поищите значение ряда терминов в Google и спрашивайте, пока не поймете каждое слово.

 

Только так вы можете быть уверены, что не ставите свою подпись под документом, который повлечет за собой ответственность на десятки тысяч евро за причиненный ущерб, или не подписались под другими малоприятными терминами, которые скрываются за юридическими формальностями.

 

Совет №7. Только письменное слово имеет значение

Это то, что снова попадает в категорию «констатации очевидного», но именно этот аспект так легко упустить из виду.

 

Легко заключить «джентльменские соглашения» и договориться о вещах, которые не прописаны в договоре. Это особенно верно, когда имеешь дело с, казалось бы, хорошими людьми.

 

Но допустим, что ваше устное согласие на то, что арендодатель предоставит вам стиральную машину, заканчивается тем, что собственник недвижимости на Мальте завтра потеряет работу и не сможет приобрести стиральную машину. Если этого условия нет в договоре, то по факту его не существует. А что есть у вас? Только договор аренды на 12 месяцев, но без стиральной машины, при этом счета за стирку обойдутся вам в дополнительные сотни евро.

 

Это только один пример (плохой, но довольно показательный).  Подобных ситуаций гораздо больше, поэтому все, что важно для вас, должно быть зафиксировано в контракте.

 

Помните: вы платите агенту по недвижимости много денег; пусть он зарабатывает их, внося изменения в договор до тех пор, пока все не будут довольны.

 

Заключение

С той экономикой, которая была еще несколько лет назад, банки налево и направо выдавали кредиты тем, кто желал купить недвижимость на Мальте в ипотеку. Это привело к росту количества собственников, а последующий кризис привел к тому, что владельцы больше не могли себе позволить без ущерба для семейного бюджета погашать ипотеку, и поэтому за одну ночь многие «обычные хозяева» превратились в арендодателей.

 

По этой причине вы можете заметить, что в действиях собственников недвижимости на Мальте прослеживается гораздо меньше профессионализма и опыта, чем в ряде других стран, поэтому невероятно важно убедиться, что ваши документы отсортированы и надежны.

Вот несколько бонусных советов, которые станут дополнительным аргументом при возможных спорах с владельцем жилья:

— сфотографируйте все внутри и снаружи здания; (действительно очень полезно, особенно в тех случаях, когда при въезде уже есть повреждения);

— укажите марку всех кухонных принадлежностей, например, электрическую духовку Bosch, стиральную машину AEG, телевизор Toshiba и т.д.;

— упомяните общее состояние здания и все его содержимое;

— убедитесь, что каждая страница контракта и инвентаризационного приложения подписана не только владельцем и арендатором, но и свидетелем (обычно в этой роли может выступить агент по недвижимости, по крайней мере, когда клиенты настаивают);

— убедитесь, что депозит хранится у агента, сдавшего недвижимость на Мальте в аренду (таких на острове очень мало, но, вероятно, об этой услуге можно хотя бы спросить);

— и наконец, смените имя на договорах с поставщиками коммунальных услуг (водоснабжения, электричества, интернета). Это действительно важный шаг, поскольку в противном случае с иностранцев могут взыскивать двойной тариф.

 

Шошина Ольга

Related Posts

Сравнить

Enter your keyword