Знайти та орендувати нерухомість на Мальті, на щастя, досить просто, і в більшості випадків ви зможете підписати договір і в’їхати в квартиру вже на наступний день після першого перегляду.
Зворотний бік медалі, проте, полягає в тому, що у орендодавців є кілька способів обдурити вас (і в основному «підводні камені» спливають на моменті виїзду з квартири).
Ось колекція порад, зібраних за кілька років з іноземців, які орендували нерухомість на Мальті, підписуючи при цьому офіційні контракти.
Звичайно, ви можете розглядати цю статтю як «нудні юридичні матеріали», проте врахуйте, що кілька хвилин, витрачених на прочитання, можуть заощадити вам тисячі євро.
Порада № 1. Переконайтеся, що ваш депозит в безпеці
Ті, хто вирішує переїхати на Мальту на ПМП з розвинених європейських країн / регіонів, таких як Великобританія або Скандинавія, будуть здивовані, дізнавшись, що тут немає схеми гарантованого депозиту. Депозитні гроші просто утримуються орендодавцем, що, зрозуміло, може призвести до великих проблем.
У зв’язку з цим вам необхідно переконатися, що угода про оренду повністю покриває депозит. В угоді необхідно конкретно вказати, що саме підпадає в сферу депозитного покриття. Багато «типових» угод, по суті, дають домовласникові можливість зменшити депозит на будь-яку суму, яку він вважатиме за потрібне. В результаті, ви можете зовсім залишитися з порожніми руками.
Вам також слід переконатися, що в угоді вказано фактичний процес визначення сум, що підлягають відрахуванню. Для орендодавців не рідкість «стягувати» 750 євро за просту роботу з фарбування, яка коштує всього 250 євро. І більшості з них це сходить з рук, тому що ну хто подасть в суд на них за «жалюгідні» 500 євро? На Мальті один судовий процес обійдеться стягувачу дорожче. (Ці цифри, звичайно, просто випадковий приклад, покликаний проілюструвати тенденцію. Це ні в якому разі не затвердження, що робота з фарбування – проста чи ні – обійдеться в 50 євро).
Переконайтеся, що в контракті чітко сказано, що будь-які витрати повинні бути підтверджені квитанцією від компанії, яка виконала фактичну роботу, а не рекламним проспектом з доданим прайс-листом. Також непогано б зажадати, щоб домовласник спочатку запросив розцінки як мінімум від трьох виконавців, перш ніж замовляти конкретну послугу.
Порада №2. Проведіть інвентаризацію і перевірте список на точність
Не менш важливий етап, ніж сам договір, оскільки інвентаризація є супровідним додатком до контракту.
Оскільки більшість орендодавців поверхово ставляться до паперової сторони питання, і більшість маклерів просто не зацікавлені в тому, щоб зробити трохи більше необхідного мінімуму, легко знехтувати таким важливим документом, як інвентаризаційний перелік. Але якщо ви проігноруєте складання списку, неможливо буде сказати, що було і чого не було в квартирі на момент вашого в’їзду. Все це може привести до затяжних суперечок, які вийдуть в кругленьку суму.
Все може бути ще гірше, якщо ви підпишете некоректний інвентаризаційний перелік. Цілком можливо, що попередній орендар втратив або зламав кілька предметів, але, не помітивши цього, орендодавець просто копіює попередній список в ваш договір. Потім, коли, припустимо, після закінчення року ви вирішите виїхати з цього житла і орендувати іншу нерухомість на Мальті, вам виставлять рахунок за речі, які втратив або зламав хтось до вас!
Порада №3. Вивчіть пункт про дострокове розірвання договору
На відміну від більшості країн континентальної Європи, ніщо в мальтійському законодавстві не дає права припинити договір оренди до закінчення його терміну дії.
Простіше кажучи, це означає, що якщо ви підпишете 12-місячний контракт, то зобов’язані виплатити 12-місячну орендну плату, незалежно від того, проживете чи в квартирі рік або 3 місяці. Останнє, до речі, абсолютно нормально – вам просто необхідно запланувати тривалість оренди нерухомості на Мальті і підписати договір з потрібним терміном.
На щастя, один пункт, який часто додається до контрактів, полягає в тому, що якщо у вас виникла надзвичайна ситуація, що вимагає від’їзду з Мальти, ви можете розірвати договір оренди, в обов’язковому порядку повідомивши про це власника житла за 1 місяць. Також вам доведеться відмовитися від депозитних грошей. Це, звичайно, дуже корисний пункт, тому вам необхідно переконатися, що він є в договорі. Якщо помітите, що його немає, наполягайте на додаванні.
Порада №4. Переконайтеся, що вашу угоду про оренду підписано
Це може бути схоже на твердження очевидного, але при тому, що правові знання більшості людей такі, які вони є (а більша частина ріелторів в цьому питанні абсолютно марна), вам насправді важливо переконатися, що контракт:
- Підписано як вами, так і власником нерухомості на Мальті, причому підписи обох сторін є на двох примірниках контракту (не тільки ваш підпис стоїть на договорі власника, а тільки його підпис є на вашому примірнику договору).
- Всі сторінки підписані або засвідчені (а не тільки остання).
- Листи контракту з’єднані між собою у правильній послідовності.
- У договорі прописані всі деталі сторін (ім’я, адреса, номер посвідчення особи) як вас, так і вашого орендодавця.
- Договір підписаний і завірений Агентом по нерухомості (наприклад, деякі банки вимагають цього).
Найгірший варіант – коли вам дають на підписання договір, де не прописано ваше ім’я, листи не скріплені разом (що дає вам можливість вписати туди що завгодно, перш ніж вирушати з цим документом до суду), є рукописні виправлення (без підписів, які їх засвідчують) і відсутня безліч важливих деталей, наприклад, адреса орендодавця або номер його посвідчення особи.
З юридичної точки зору цей контракт має таку ж силу, як шматок туалетного паперу. Якщо справа коли-небудь дійде до суду, то суддя спочатку сміється із представленим «документом», а потім припинить справу.
Порада №5. (Половина шляху пройдена!) Завжди вносіть платежі за оренду нерухомості на Мальті чеком або переказом через інтернет банк.
Хочеться тричі підкреслити важливість цього правила. Ніколи. Ні за яких обставин. Не вносьте. Орендну. Плату. Готівкою! Ніколи!
Єдиний виняток з цього правила – платити готівкою, якщо це дійсно необхідно, і в цьому випадку в обмін на кожен платіж ви повинні вимагати підписану квитанцію (розписку). Переконайтеся при цьому, що в розписці вказана передана сума, ім’я орендодавця і стоїть його підпис.
Причина, по якій багато орендодавців наполягають на оплаті готівкою, полягає в тому, що вони не платять податки, коли здають свою нерухомість на Мальті. Так буває. Зрештою, платять вони податки чи ні, це не ваша справа і не ваш головний біль.
Ваша турбота полягає в іншому. Без достовірного «паперового сліду» про ваші орендні платежі орендодавець може в будь-який час заявити, що ви фактично не заплатили орендну плату, пред’явити вам позов на всю суму (яку ви фактично вже заплатили) і виграти!
Звичайно, ви можете сказати: «Ніхто б ніколи цього не зробив». Але почекайте, поки не прийде час повернення депозиту, і ви вступите в суперечку з вашим раніше милим і тихим орендодавцем.
Вам немає причин ризикувати!
Завжди наполягайте на прямих банківських платежах або чеках, якщо це потрібно, і в цьому випадку вам, звичайно ж, слід зберігати копію кожного чека, який ви підписуєте.
Порада №6. Розумійте тонкощі угоди
Зрозуміло, що будь-яка угода рясніє складними юридичними термінами, і цей документ зовсім не настільки легкий для читання, як художня література. Але якщо за вашими плечима не стоїть професіонал (а це роблять деякі), вам необхідно переконатися, що ви чітко і однозначно розумієте кожен пункт договору. Прочитайте угоду, пошукайте значення ряду термінів в Google і питайте, поки не зрозумієте кожне слово.
Лише так ви можете бути впевнені, що не ставите свій підпис під документом, який потягне за собою відповідальність на десятки тисяч євро за завдані збитки, або не підписалися під іншими малоприємними термінами, які ховаються за юридичними формальностями.
Порада №7. Тільки письмове слово має значення
Це те, що знову потрапляє в категорію «констатації очевидного», але саме цей аспект так легко випустити з уваги.
Легко укласти «джентльменські угоди» і домовитися про речі, які не прописані в договорі. Це особливо вірно, коли маєш справу з, здавалося б, хорошими людьми.
Але припустимо, що ваша усна згода на те, що орендодавець надасть вам пральну машину, закінчується тим, що власник нерухомості на Мальті завтра втратить роботу і не зможе придбати пральну машину. Якщо цієї умови немає в договорі, то за фактом його не існує. А що є у вас? Тільки договір оренди на 12 місяців, але без пральної машини, при цьому рахунки за прання обійдуться вам в додаткові сотні євро.
Це тільки один приклад (поганий, але досить показовий). Подібних ситуацій набагато більше, тому все, що важливо для вас, має бути зафіксовано в контракті.
Пам’ятайте: ви платите агенту з нерухомості багато грошей; нехай він заробляє їх, вносячи зміни в договір до тих пір, поки всі не будуть задоволені.
Висновок
З тією економікою, яка була ще кілька років тому, банки наліво і направо видавали кредити тим, хто бажав купити нерухомість на Мальті в іпотеку. Це призвело до зростання кількості власників, а наступна криза призвела до того, що власники більше не могли собі дозволити без шкоди для сімейного бюджету погашати іпотеку, і тому за одну ніч багато «звичайних господарів» перетворилися в орендодавців.
З цієї причини ви можете помітити, що в діях власників нерухомості на Мальті простежується набагато менше професіоналізму і досвіду, ніж у ряді інших країн, тому надзвичайно важливо переконатися, що ваші документи відсортовані і надійні.
Ось кілька бонусних порад, які стануть додатковим аргументом при можливих суперечках з власником житла:
– сфотографуйте все всередині і зовні будівлі; (Дійсно дуже корисно, особливо в тих випадках, коли при в’їзді вже є пошкодження);
– вкажіть марку всього кухонного приладдя, наприклад, електричну духовку Bosch, пральну машину AEG, телевізор Toshiba і т.д .;
– згадайте загальний стан будівлі і весь його вміст;
– переконайтеся, що кожна сторінка контракту і інвентаризаційного додатку підписана не тільки власником і орендарем, а й свідком (зазвичай в цій ролі може виступити агент з нерухомості, принаймні, коли клієнти наполягають);
– переконайтеся, що депозит зберігається у агента, який здав нерухомість на Мальті в оренду (таких на острові дуже мало, але, ймовірно, про цю послугу можна хоча б запитати);
– і нарешті, змініть ім’я на договорах з постачальниками комунальних послуг (водопостачання, електрики, інтернету). Це дійсно важливий крок, оскільки в іншому випадку з іноземців можуть стягувати подвійний тариф.
Шошина Ольга