В договоре жилищного найма устанавливаются права и обязанности собственника жилья (наймодателя) и нанимателя. Закон требует, чтобы в нём были прописаны определённые положения. В отношении договоров найма жилья с мебелью и найма жилья без мебели действуют разные правила.
1.Договор найма жилья без мебели
- Форма договора
Договор найма жилья составляется в письменной форме. Количество экземпляров должно определяться числом участников договора (собственник-наймодатель, наниматель, сонаниматели, поручитель…)
Договор найма жилья может заключаться, как в простой письменной форме, так и с участием компетентного лица, наделённого правом удостоверять юридические документы (нотариус, судебный исполнитель, заведующий актами гражданского состояния).
Договор найма жилья должен соответствовать стандартам, которые предусмотрены для этого вида договоров в Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
- Содержание договора
В договоре найма жилья должны быть в обязательном порядке указаны данные о его сторонах, жилье и плате за наём.
Стороны договора могут прописать в нём и другие положения, при условии их добросовестности
- Сведения о сторонах договора найма жилья
В договоре должны быть обозначены следующие сведения:
- имя и место жительства собственника (управляющего и адрес его головного офиса, если жильё не управляется им напрямую);
- имя нанимателя (нанимателей);
- дата вступления договора в силу и продолжительность его действия.
- Сведения о жилье
В договоре найма указываются:
помещения в нанимаемом жилье и их предназначение (наём жилых помещений или смешанный наём , то есть, наём жилых помещений и помещений для ведения профессиональной деятельности (например, для устройства врачебного кабинета);- жилая площадь жилья[1];
- описание жилья (дом или апартаменты, количество комнат), его оборудования (частное и общественное);
- характер и объём работ, которые были выполнены с момента последней сдачи жилья в наём (или продления найма).
помещения в нанимаемом жилье и их предназначение (наём жилых помещений или смешанный наём , то есть, наём жилых помещений и помещений для ведения профессиональной деятельности (например, для устройства врачебного кабинета);Внимание! В случае, если в договоре найма нет указания площади нанимаемого жилья или она указана неправильно, наниматель может обратиться в судебные органы с иском об уменьшении платы за наём.
- Сведения о плате за наём и гарантийном вкладе
В договоре найма жилья должна быть указана определённая информация о плате за наём жилья и гарантийном вкладе. Данные сведения могут варьироваться в зависимости от местонахождения жилья.
| Общий случай | В Париже |
| Сумма найма и способы производства оплаты (например, чеком или посредством регулярных платежей), а также правила, регламентирующие порядок изменения этой суммы. | Сумма найма и способы производства оплаты (например, чеком или посредством регулярных платежей), а также правила, регламентирующие порядок изменения этой суммы. |
| Сумма найма, оплаченная предыдущим нанимателем. | Сумма найма, оплаченная предыдущим нанимателем. |
| Сумма гарантийного вклада, если он предусмотрен договором. | Базовая сумма найма и сумма, установленная на момент подписания договора. |
| Добавочная сумма к плате за наём. | |
| Сумма гарантийного вклада, если он предусмотрен договором. |
С момента подписания договора жилищного найма у нанимателя есть три месяца, для того чтобы оспорить в департаментальной комиссии примирения дополнительную сумму к плате за наём.
- Вознаграждение, причитающееся агентству по недвижимости
Если, наймодатель обратился к специалисту для сдачи в наём недвижимости, в договоре указывается нижеследующее:
- Правила о разделении расходов (статья 5 Закона от 1989 года);
- Предельные суммы, которые могут быть взысканы с нанимателя;
- Документы, прилагаемые к договору найму жилья
К договору найма жилья прилагаются следующие документы:
- уведомление;
- акт о состоянии жилья, сдаваемого в наём до заключения договора (составляется в момент вручения ключей от жилья) и акт о состоянии жилья, сдаваемого в наём после прекращения действия договора (составляется в момент возвращения ключей от жилья);
- страховое свидетельство от рисков, связанных с жильём, которое наниматель должен в обязательном порядке оформить;
- данные о технических диагностиках жилья, сдаваемого в наём;
- перечень оборудования, которое необходимо для пользования средствами информационных технологий и коммуникациями (кабель, телевизионные антенны, волоконный жгут и прочее);
- копия договора с Национальным агентством по делам улучшения жилищной среды;
- копия таблицы данных об износе, если собственник-наймодатель и наниматель договорятся о её включении в пакет документов;
- выписка из устава кондоминиума в случае, если жильё расположено в кондоминиуме.
уведомление;Внимание! В выписке из устава кондоминиума указывается назначение кондоминиума, части общего и частного пользования, доля нанимаемого жилья в расходах кондоминиума.
- Продолжительность действия договора найма жилья
Если в качестве собственника-наймодателя выступает физическое лицо, то минимальная продолжительность действия договора составляет три года. Если в качестве собственника-наймодателя выступает юридическое лицо (товарищество или компания), то минимальная продолжительность действия договора найма жилья составляет шесть лет.
В порядке исключения продолжительность действия договора найма жилья может быть меньше трёх (шести) лет[2], если собственник –наймодатель планирует использовать его через какое то время для собственного проживания или ведения предпринимательской деятельности.
Обоснования для сокращённого срока найма жилья должны быть отражены в договоре найма жилья.
При этом собственник-наймодатель должен направить нанимателю за два месяца до окончания действия договора уведомление о намерении использовать жильё не для целей найма. Данное уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если собственник-наймодатель не собирается использовать жильё не для целей найма или не поступало подтверждения намерения собственника использовать жильё не для целей найма, то договор продолжает длиться до истечения трёхлетнего срока с момента его заключения.
- Возобновление договора найма жилья
В случае, если в конце срока действия договора найма жилья не поступило от собственника-наймодателя уведомления о прекращении его действия, то он продляется:
- на три года, если в качестве собственника выступает физическое лицо;
- на шесть лет, если в качестве собственника выступает юридическое лицо.
2.Договор найма жилья с мебелью
- Форма договора
Договор найма жилья составляется в письменной форме. Количество экземпляров должно определяться числом участников договора (собственник-наймодатель, наниматель, сонаниматели, поручитель…)
Договор найма жилья может заключаться, как в простой письменной форме, так и с участием компетентного лица, наделённого правом удостоверять юридические документы (нотариус, судебный исполнитель, заведующий актами гражданского состояния).
Договор найма жилья должен соответствовать стандартам, которые предусмотрены для этого вида договоров Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
- Содержание договора
Содержание договора найма жилья с мебелью должно соответствовать Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
Кроме того, договор найма жилья с мебелью в обязательном порядке сопровождается следующими документами:
- уведомление;
- акт о состоянии жилья сдаваемого в наём во время передачи ключей от жилья;
- инвентаризационная ведомость и подробное описание состояния движимого имущества;
- данные о технических диагностиках жилья, сдаваемого в наём с мебелью;
- копия таблицы данных об износе, если собственник-наймодатель и наниматель договорятся о её включении в пакет документов;
- выписка из устава кондоминиума в случае, если жильё расположено в кондоминиуме.
уведомление;Внимание! В выписке из устава кондоминиума указывается назначение кондоминиума, части общего и частного пользования, доля нанимаемого жилья в расходах кондоминиума.
В случае, если расходы за жильё строго фиксированы, то они ежегодно могут пересматриваться на тех же условиях, что и плата за наём исходя из годового колебания индекса роста платы за наём жилья.
Внимание! Жильё, сдаваемое вместе с мебелью должно соответствовать критериям минимального уровня мебелировки.
- Продолжительность действия договора найма жилья с мебелью
- в большинстве случаев продолжительность действия договора найма жилья с мебелью составляет один год;
- в случае, если жилью сдаётся студенту, то продолжительность договора найма составляет девять месяцев.
- Возобновление договора найма жилья с мебелью
В случае, если продолжительность действия договора составляет один год, то она автоматически возобновляет своё действие на тот же срок, если не поступало уведомление о его прекращении.
В случае, если продолжительность договора найма жилья составляет девять месяцев, то он не может быть возобновлён. Для расторжения договора не требуется уведомления. Здесь стороны, желающие продлить отношения в сфере найма жилья, должны подписать новый договор.
[1] В состав жилой площади не входит площадь кухни, ванной комнаты, санузла, кладовой и других подсобных помещений.
[2] Но не меньше одного года
