Составление договора жилищного найма

В договоре жилищного найма устанавливаются права и обязанности собственника жилья (наймодателя) и нанимателя. Закон требует, чтобы в нём были прописаны определённые положения.  В отношении договоров найма жилья с мебелью и найма жилья без мебели действуют разные правила.

1.Договор найма жилья без мебели

• Форма договора

Договор найма жилья составляется в письменной форме. Количество экземпляров должно определяться числом участников договора (собственник-наймодатель, наниматель, сонаниматели, поручитель…)

Договор найма жилья может заключаться, как в простой письменной форме, так и с участием компетентного лица, наделённого правом удостоверять юридические документы (нотариус, судебный исполнитель, заведующий актами гражданского  состояния).

Договор найма жилья должен соответствовать  стандартам, которые предусмотрены для этого вида договоров  в Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

• Содержание договора

В договоре найма жилья должны быть в обязательном порядке указаны данные о его сторонах, жилье и плате за наём.

Стороны договора могут прописать в нём и другие положения, при условии их добросовестности

• Сведения о сторонах договора найма жилья

В договоре должны быть обозначены следующие сведения:

1. имя и место жительства собственника (управляющего и адрес его головного офиса, если жильё не управляется им напрямую);
2. имя нанимателя (нанимателей);
3. дата вступления договора в силу и продолжительность его действия.

• Сведения о жилье

В договоре найма указываются:

1. помещения в нанимаемом жилье и их предназначение (наём жилых помещений или смешанный наём , то есть, наём жилых помещений и помещений для ведения профессиональной деятельности (например, для устройства врачебного кабинета);
2. жилая площадь жилья[1];
3. описание жилья (дом или апартаменты, количество комнат), его оборудования (частное и общественное);
4. характер и объём работ, которые были выполнены с момента последней сдачи  жилья в наём (или продления найма).

Внимание! В случае, если в договоре найма нет указания площади нанимаемого жилья или она указана неправильно, наниматель может обратиться в судебные органы с иском об уменьшении платы за наём.

• Сведения о плате за наём и гарантийном вкладе

В договоре найма жилья должна быть указана определённая информация о плате за наём жилья и гарантийном вкладе. Данные сведения могут варьироваться в зависимости от местонахождения  жилья.

С момента подписания договора жилищного найма у нанимателя есть три месяца, для того чтобы оспорить в департаментальной комиссии примирения дополнительную сумму к плате за наём.

• Вознаграждение, причитающееся агентству по недвижимости

Если, наймодатель обратился к специалисту для сдачи в наём недвижимости, в договоре указывается нижеследующее:

1. Правила о разделении расходов (статья 5 Закона от 1989 года);
2. Предельные суммы, которые могут быть взысканы с нанимателя;

• Документы, прилагаемые к договору найму жилья

К договору найма жилья прилагаются следующие документы:

1. уведомление;
2. акт о состоянии жилья, сдаваемого в наём до заключения договора (составляется в момент вручения ключей от жилья) и акт о состоянии жилья, сдаваемого в наём после прекращения действия договора (составляется в момент возвращения ключей от жилья);
3. страховое свидетельство от рисков, связанных с жильём, которое наниматель должен в обязательном порядке  оформить;
4. данные о технических диагностиках жилья, сдаваемого в наём;
5. перечень оборудования, которое необходимо для пользования средствами информационных технологий и коммуникациями (кабель, телевизионные антенны, волоконный жгут и прочее);
6. копия договора с Национальным агентством по делам улучшения жилищной среды;
7. копия таблицы данных об износе, если собственник-наймодатель и наниматель договорятся о её включении в пакет документов;
8. выписка из устава кондоминиума в случае, если жильё расположено в кондоминиуме.

Внимание! В выписке из устава кондоминиума указывается назначение кондоминиума, части общего и частного пользования, доля нанимаемого жилья в расходах кондоминиума.

• Продолжительность действия договора найма жилья

Если в качестве собственника-наймодателя выступает физическое лицо, то минимальная продолжительность действия договора составляет три года. Если в качестве собственника-наймодателя выступает юридическое лицо (товарищество или компания), то минимальная продолжительность действия договора найма жилья составляет шесть лет.

В порядке исключения продолжительность действия договора найма жилья может быть меньше трёх (шести) лет[2], если собственник –наймодатель планирует использовать его через какое то время для собственного проживания или ведения предпринимательской деятельности.

Обоснования для сокращённого срока найма жилья должны быть отражены в договоре найма жилья.

При этом собственник-наймодатель должен направить нанимателю  за два месяца до окончания  действия договора уведомление о намерении использовать жильё не для целей найма. Данное уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если собственник-наймодатель не собирается использовать жильё не для целей найма или не поступало подтверждения намерения собственника использовать жильё не для целей найма, то договор продолжает длиться до истечения трёхлетнего срока с момента его  заключения.

• Возобновление договора найма жилья

В случае, если в конце срока действия договора найма жилья не поступило от собственника-наймодателя уведомления о прекращении его действия, то он продляется:

1. на три года, если в качестве собственника выступает физическое лицо;
2. на шесть лет, если в качестве собственника выступает юридическое лицо.

2.Договор найма жилья с мебелью

• Форма договора

Договор найма жилья составляется в письменной форме. Количество экземпляров должно определяться числом участников договора (собственник-наймодатель, наниматель, сонаниматели, поручитель…)

Договор найма жилья может заключаться, как в простой письменной форме, так и с участием компетентного лица, наделённого правом удостоверять юридические документы (нотариус, судебный исполнитель, заведующий актами гражданского  состояния).

Договор найма жилья должен соответствовать  стандартам, которые предусмотрены для этого вида договоров Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

• Содержание договора

Содержание договора найма жилья с мебелью  должно соответствовать Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

Кроме того, договор найма жилья с мебелью в обязательном порядке сопровождается следующими документами:

1. уведомление;
2. акт о состоянии жилья сдаваемого в наём во время передачи ключей от жилья;
3. инвентаризационная ведомость и подробное описание состояния движимого имущества;
4. данные о технических диагностиках жилья, сдаваемого в наём с мебелью;
5. копия таблицы данных об износе, если собственник-наймодатель и наниматель договорятся о её включении в пакет документов;
6. выписка из устава кондоминиума в случае, если жильё расположено в кондоминиуме.

Внимание! В выписке из устава кондоминиума указывается назначение кондоминиума, части общего и частного пользования, доля нанимаемого жилья в расходах кондоминиума.

В случае, если расходы за жильё строго фиксированы, то они  ежегодно могут пересматриваться на тех же условиях, что и плата за наём исходя из годового колебания индекса роста платы за наём жилья.

Внимание! Жильё, сдаваемое вместе с мебелью должно соответствовать  критериям минимального уровня мебелировки.

• Продолжительность действия договора найма жилья с мебелью

1. в большинстве случаев продолжительность действия договора найма жилья с мебелью составляет один год;
2. в случае, если жилью сдаётся студенту, то продолжительность договора найма составляет девять месяцев.

• Возобновление договора найма жилья с мебелью

В случае, если продолжительность действия договора составляет один год, то она автоматически возобновляет своё действие  на тот же срок, если не поступало уведомление о его прекращении.

В случае, если продолжительность договора найма жилья составляет девять месяцев, то он не может быть возобновлён. Для расторжения договора не требуется уведомления. Здесь стороны, желающие продлить отношения в сфере найма жилья, должны подписать новый договор.

[1] В состав жилой площади не входит площадь кухни, ванной комнаты, санузла, кладовой и других подсобных помещений.

[2] Но не меньше одного года