Процедура продажи земельного участка, кроме затрачиваемых сил и хлопот, безусловно связана с рядом нюансов, которые предусмотрены местным законодательством.
Знакомы ли вы с так называемым «статусом» вашего участка? Знаете ли вы его стоимость? Известны ли вам местные правила застройки и система налогообложения? Всё это нужно учитывать перед тем, как выставлять принадлежащий вам участок на продажу.
Земельное имущество находится в пассивном долговременном владении его собственника. Оно не требует больших расходов и усилий по содержанию. Но при так называемом «отчуждении» участка нужно знать ряд юридических особенностей. Сам термин может подразумевать под собой, например, передачу по наследству, куплю-продажу, дарение, отказ в связи с изменениями местной градостроительной или налоговой политики. Отчуждение земельного участка подчинено определённым правилам и некоторые из них носят специфический характер, т.е. применяются только в отношении данного вида собственности.
- Статус земельного участка. Участок под застройку или сельскохозяйственные нужды?
Прежде всего, необходимо точно знать статус земельного участка. Этот юридический термин подразумевает под собой предназначение продаваемой вами площади — участок может предполагается под застройку или сельскохозяйственные нужды. На практике, многие игнорируют статус недвижимого имущества. Этого не следует делать, а кроме того, не стоит забывать, что такое «положение» земельного участка может быть со временем изменено. Например, изначально площади были пригодны под застройку, но коммунальные власти, например, ради сохранения зелёных насаждений, переводят их в категорию земель, используемых для сельскохозяйственных нужд. Следует отметить, что на практике, хотя и довольно редко, изменение статуса земельного участка происходит также по экономическим и политическим причинам. В любом случае, вам необходимо обратиться в местные органы власти и ознакомиться с Локальный схемой застройки или Планом землепользования, если он всё ещё действует в вашей коммуне. Данные документы содержат информацию графического зонирования, по которой можно легко определить категорию участка. В случае, если участок расположен в зоне «U» (urbaine), то он пригоден для ведения застройки. В небольших коммунах, где нет ни Схемы локальной застройки, ни Плана землепользования, необходимо изучить специальную карту, на которой отмечена линия, разграничивающая зоны, предназначенные и непригодные для ведения строительных работ.
Для того чтобы продать участок в качестве пригодного для застройки, он должен быть расположен в урбанизированном секторе коммуны.
Под такой зоной понимается местность, где сосредоточено множество жилых строений, к которым подведены дороги и коммуникации (водопровод и электричество). Тем не менее, если предположить, что земельный участок будет расположен в неурбанизированном районе и на нём находится старинное здание, которое может стать объектом реконструкции, то это увеличит его стоимость. Участок пригоден для строительства только в том случае, если он соответствует правилам, содержащимся в документах по планированию застройки. Стоит ли говорить, что продавец сам всецело заинтересован в том, чтобы проинформировать своего нотариуса или геодезиста-землеустроителя о действующих правилах по постройке в зоне города. Положения, связанные с площадью и минимальной шириной фасада здания, расположением по отношению к дорогам общественного пользования, ограничительными пределами земельного участка, обозначенными в Плане городской застройки, если не помешают реализации проекта возможного покупателя, по меньшей мере могут вызвать какие-либо затруднения, связанные со строительством. Всё это необходимо иметь в виду.
Кроме того, наличие общественных или частных сервитутов, установленных в отношении земельного участка, ограничивают возможности по его пользованию, а следовательно и уменьшают его стоимость. В Локальной схеме застройки могут быть указаны административные ограничения права собственности на земельный участок. Например, собственник должен оставить полосу земли свободной на случай расширения дороги. Не путать с сервитутами частного порядка, что иногда обнаруживают документы на право собственности (например, сервитут обзора[1]) и локальные кутюмы[2], которые действуют в отношении земельного участка. Обо всём этом необходимо уведомить не только потенциального покупателя, но, и как показывает практика, нотариуса и геодезиста-землеустроителя.
- Установка межевых знаков
Продажа участка, особенно в урбанизированной зоне, где каждый метр на счету, предполагает, что собственник знает размер его площади. В районах сельской местности размежевание устанавливается между собственниками в неофициальном порядке посредством возведения изгородей без какого-либо юридического закрепления. Но всё-таки лучше проявить инициативу и пригласить геодезиста-землеустроителя, который проведёт размежевание. Данная процедура очень важна, если возникает необходимость произвести отчуждение участка.
Размежевание — это важная гарантия купли-продажи. Эта законная процедура защищает участок от захвата и сноса построек соседом. Если границы участка юридически оформлены, то собственники близлежащих участков не могут уже их нарушить. Процедура размежевания не носит обязательного характера, если отчуждается участок, расположенный вне комплекса готовых земельных наделов. Размежевание — это единственное основание, которое гарантирует, в частности при продаже, неизменность площади и границ земельного участка.
Закон требует от продавца недвижимого имущества под застройку указывать в предварительном договоре купли-продажи, было ли проведено размежевание или нет. В случае, если в таких документах сведения не будут предоставлены, то сделка может быть признанна недействительной (art. L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme).
Согласно устоявшейся практике расходы по размежеванию земельных участков возлагаются на продавца. Но бывают случаи, когда собственник соседнего участка выражает готовность их разделить. Распределение затрат происходит с учётом площадей участков. Что касается тарификации, то простое размежевание границ земельного участка обойдётся примерно в 500 евро с учётом НДС, а полный обмер с планом застройки потребует расходов в среднем 2.000 евро, включая налог на добавленную стоимость. Помните, что цена услуг местного геодезиста-землеустроителя меньше, поскольку некоторые данные у него уже могут быть в архивах.
- Проведение оценки земельного участка
После того, как размежевание земельного участка завершено, необходимо определить его стоимость. Оценка недвижимости — дело непростое. Особенно если речь идёт о земельном участке под застройку. Именно поэтому здесь лучше всего довериться специалисту. Даже если местный агент по недвижимости является прекрасным знатоком особенностей существующего рынка, то это ещё не значит, что он владеет техниками оценки. Нотариусы имеют доступ к сравнительным величинам, которые занесены в специальные информационные базы. Следует заметить, что в Париже действует ещё и профессиональная оценочная служба. Кроме того, можно прибегнуть к услугам геодезиста-землеустроителя, но нужно иметь в виду, что определение стоимости имущества не входит в сферу его основных задач. Наконец, оценкой занимаются члены Конфедерации земельных экспертов. Их, примерно, шестьсот человек. Все они зарегистрированы в Национальном совете экспертизы земельных участков и лесов. Половина таких специалистов наделена полномочиями по участию в судебных заседаниях в качестве профессионалов. Стоимость их услуг составляет примерно 130 евро в час с учётом НДС.
При оценке эксперт должен обратить внимание не только на местонахождение участка, но и на характеристики, связанные с возможностью возведения на нём зданий и сооружений.
Прямоугольная конфигурация — одна из важных особенностей, которые необходимо учесть при совершении сделки купли-продажи земельного участка. Такая форма площади идеально подходит под строительство дома.
При совершении сделки в отношении земельного участка существенное значение играют и факторы среды, которая окружает продаваемую площадь: транспортная доступность, обслуживающие организации, ведущие к участку дороги публичного пользования, водопровод, канализации. Также продавцу следует обратить особенное внимание на то, что к участку проведён газопровод. Это фактор очень важен. Территории, оснащенные всеми коммуникациями, пользуются высоким спросом.[3]
- Назначение цены земельного участка
Перед тем, как выставить земельный участок на продажу, следует очистить его от всякого рода мусора и зарослей кустарника. Проведите необходимые мелкие ремонтные работы. Например, улучшите покрытие грунтовых дорожек. Высаженные цветы произведут впечатление на городских жителей.
Но главным фактором, который влияет на стоимость участка, выступает подведение к нему водопровода, электричества, газа, канализации, телефонной связи.
- Деление земельного участка
Земельный участок большой площади можно при отчуждении разделить на части. Такое обособление особенно актуально в урбанизированных районах, где каждый метр на счету. Деление земельного участка производится с участием геодезиста-землеустроителя, который, во-первых, даст необходимые рекомендации, а, во-вторых, произведёт размежевание участков. При разделе территории процедура носит обязательный характер и должна быть указана в предварительном договоре купли-продажи земельного участка (art. L 442-1 du Code de l’urbanisme). В случае, если в договоре предварительной купли-продажи земельного участка не указан факт размежевания, то он признаётся аннулированным (art. L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme).
- Возможность застройки земельного участка
Изначально участок может быть в статусе не пригодного к застройке. Особенно это касается случаев, когда он находится на границе коммуны. Но с развитием урбанизации такие земельные территории могут быть признаны пригодными к застройке, и стоимость их возрастёт. Кроме того, привлекательными качествами продаваемого имущества могут безусловно считаться наличие рядом с ним водопровода и канализации, которые также увеличивают его стоимость.
[1] Сервитут, заключающийся в обязанности не портить вид с домашнего участка.
[2] Кутюм (фр.) – обычай.
[3] В сельской местности жители в основном покупают газовые баллоны на заправочных станциях и в супермаркетах. Очень мало участков, где установлено специальное оборудование для подачи газа в дома.
