Преимущественное право покупки субъекта публичного права

1.Понятие преимущественного права покупки субъекта публичного права

Преимущественное право покупки субъектом публичного права (например, административно-территориальным образованием) означает, что указанный субъект обладает приоритетом при приобретении в районах, которые им предварительно были определены, объектов недвижимости, выставленных на продажу, как физическими, так и юридическими лицами. Цель такого приобретения заключается в  реализации мероприятий, направленных на развитие городской среды. Таким образом, собственники недвижимого имущества, расположенного в таких районах, не свободны в выборе покупателя и установлении условий совершения сделки купли-продажи.

2.Купля-продажа недвижимого имущества, расположенного в районе преимущественного права покупки субъекта публичного права

В случае, если собственник недвижимого имущества  расположенного на территориях, которые предварительно были определены властями административно-территориального образования (например, коммунальными властями), как районы преимущественного права покупки, то собственник в первую очередь в обязательном порядке предлагает совершить сделку купли-продажи властям этого административно-территориального образования.

2.1Районы преимущественного права покупки

Коммунальные власти  могут, посредством коллективного обсуждения, определить в зоне своей юрисдикции районы, где действует их преимущественное право покупки отчуждаемого недвижимого имущества для целей развития городской среды. Среди таких целей:

• строительство объектов коммунального хозяйства;
• строительство социального жилья;
• борьба с вредными условиями;
• обновление городской среды.

Итоги состоявшегося обсуждения должны быть надлежащим образом анонсированы: представители мэрии  сроком на два месяца размещают их в специально отведённых для этих целей местах; помещают сообщения в газеты соответствующего департамента.

2.2 Объекты недвижимого имущества

Коммунальные власти могут воспользоваться своим правом преимущественной покупки в отношении земельных участков, принадлежащих  физическим и юридическим лицам, а кроме того в отношении:

1. одноквартирных домов;
2. многоквартирных домов;
3. аппартаментов.

Следует отметить, что коммунальные власти не обязаны покупать все объекты недвижимости, они могут даже купить  только часть какого  то недвижимого имущества. В последнем случае, в цену совершения сделки купли-продажи закладываются возможные потери, которые может понести собственник, например, по причине возникновения у него сложностей с оставшейся частью недвижимого имущества. Отметим, что может возникнуть ситуация, когда в целях защиты интересов собственности коммунальные власти будут вынуждены выкупить у него объект недвижимости целиком.

2.3Предложение на продажу

Собственник недвижимого имущества, которое он хочет продать, прежде всего должен обратиться в мэрию и узнать, находится ли отчуждаемая им недвижимость в районе преимущественной покупки. Если  отчуждаемая им недвижимость находится в таком районе, то он должен заполнить декларацию о намерении совершить сделку по отчуждению имущества и направить её в мэрию. К данной декларации должны прилагаться подтверждающие документы, которые указываются в сопроводительном письме. Все эти документы:

1. направляются в четырёх экземплярах  в мэрию заказным письмом с уведомлением о вручении или вручением за подписью.
2. либо в одном единственном экземпляре посредством отправки по электронной почте.

В декларации о намерении совершить сделку по отчуждению недвижимого имущества указывается нижеследующее:

1. цена и условия продажи;
2. сведения о районе, где находится отчуждаемое имущество;
3. состав и реальное предназначение отчуждаемого имущества;
4. сведения о лице, которое намерено  совершить отчуждение имущества.

Внимание! Коммунальные власти могут в течение двух месяцев  с момента получения декларации о намерении совершить сделку по отчуждению недвижимого имущества направить собственнику  запрос о предоставлении дополнительных документов или о посещении отчуждаемого объекта недвижимости.

3.Решение коммунальных властей

Как только коммунальные власти получили декларацию о намерении совершить сделку по отчуждению недвижимого имущества, они могут:

1. 1.отказаться от покупки;
2. принять предложение о покупке на условиях, установленных отчуждающим собственником или же условиях, по которым была достигнута договорённость с отчуждающим собственником.

Внимание! В случае, если коммунальные власти уведомят о своём намерении купить имущество, собственник должен уведомить об этом нанимателя/арендатора посредством заказного письма с уведомлением о вручении.

3.1Переговорный процесс

Коммунальные власти могут отказаться от покупки  в течение двух месяцев с момента получения декларации о намерении совершить отчуждение недвижимого имущества. В этом случае, продавец может продать имущество другому лицу по своему выбору. Отсутствие ответа в течение двух месяцев с момента получения указанной декларации приравнивается к отказу от покупки.

3.2Принятие

Коммунальные власти могут совершить покупку недвижимого имущества на условиях , предложенных собственником. Стороны подписывают нотариально удостоверяемый договор, которым оформляется совершение сделки купли-продажи.

С момента подписания нотариально удостоверяемого акта у коммунальных властей есть четыре месяца для того, чтобы урегулировать вопрос о цене. В случае, если коммунальные власти не произвели оплату в полном объёме, то собственник сохраняет за собой право владения таким имуществом (например, он может собирать арендную плату).

4.Можно ли обжаловать решение о преимущественном праве покупки субъектом публичного права?

Иск о признании права преимущественной покупки субъектом публичного права может быть признан не действительным, в частности , если в ходе судебного разбирательства будет установлен факт недостаточной обоснованности принятого властями решения.

Иск о признании права преимущественной покупки субъектом публичного права может быть подан, как собственником, так и лицом, которое выразило намерение купить недвижимость.

Исковое заявление должно быть подано в административный суд в течение двух месяцев с момента анонсирования мэрией принятого решения.

В случае, если передача имущества ещё не состоялась, то  отмена решения коммунальных властей предупреждает её совершение в дальнейшем.

В случае, если такая передача уже состоялась, то собственник-продавец или лиц, которое выразило намерение купить это имущество, могут добиться аннулирования факта продажи и потребовать возмещения причинённых убытков.

5.Что делать нанимателю, если нанятое им имущество будет отчуждаться по праву преимущественной покупки субъекта публичного права?

Наниматель может в любое время уведомит коммунальные власти о прекращении договора жилищного найма. Коммунальные власти должны произвести платёж причитающихся ему средств, в частности за работы, которые улучшили нанимаемое жильё.

В случае, если наниматель жилья сохранил договор жилищного найма, а коммунальные власти примут решение о проведении каких-либо работ в нанимаемом жилье (реставрация, расширение и прочее), то он не должен противиться этим работам.

В случае, если для проведения работ требуется оставлением нанимателем жилья, то ему коммунальные власти предлагают альтернативное жильё, которое соответствует его потребностям и ресурсам.

Внимание! Коммунальные власти берут на себя расходы, связанные переселением нанимателя в другое жильё.

[1] Субъекты публичного права : государство, департамент, коммуна и прочие.