Перед тем как купить собственность, вам следует узнать, действуют ли в отношении того или иного вида имущества сервитуты (обременения). В настоящей статье даётся понятие данного термина, закреплённое в Гражданском кодексе Франции, а также приводится классификация.
Определение сервитута
Сервитут представляет собой обременение, установленное в отношении имущества в целях использования аналогичного, но принадлежащего другому собственнику, для выгод.
Сервитут не устанавливает какого-либо преимущества одного имущества над другим.
Классификация сервитутов
Существует множество классификаций сервитутов. В частности их можно упорядочить следующим образом:
- Сервитуты, зависящие от расположения мест;
- Сервитуты, вытекающие из законных уложений;
- Сервитуты, установленные соглашением собственников.
Сервитуты, происходящие от расположения
Примером могут послужить участки, расположенные в низине по отношению к тем, что находятся на пригорке, обязаны принимать воды, стекающие с последних естественным образом, то есть без вмешательства человека. Собственник так называемого «нижележащего» участка не может сооружать плотину, которая препятствовала бы этому стоку. Владелец «вышележащего» участка не может делать ничего, что отягощало бы сервитут нижележащего участка.
Каждый собственник имеет право пользоваться и распоряжаться дождевой водой, которая выпала на его участок. В случае, если задействование природного ресурса ограничено сервитутом, то собственнику «нижележащего» участка выплачивается компенсация. Это же требование применяется к водным источникам (родникам), которые зародились на участке. В случае, если посредством зондирования или подземных работ собственник обусловит появление воды на своём участке, то владельцы нижних участков должны её получать. При этом они имеют право на компенсацию, если такими водами им будет причинён ущерб. Дома, дворы, сады, парки и огороженные участки, примыкающие к жилью, также не могут подвергаться ограничению сервитута на пользование водой.
Все споры, связанные с установлением и осуществлением сервитутов, а также с выплатами компенсаций, рассматриваются окружным судом малой инстанции.
В случае, если есть необходимость для производства экспертизы, то может привлекаться только один специалист.
Собственник участка, на котором бьёт родник
- использует воду по своему усмотрению в пределах границ и нужд своей площади;
- не может использовать его воду в ущерб владельца нижней площади;
- не может лишить жителей коммуны, деревни или посёлка воды, в которой они нуждаются.
В случае, если на участке забил родник, его собственник не может изменить его течение в ущерб собственников нижних участков.
В случае, если на выходе с участков, где они появились, воды образуют течение, которое приобретает общественный характер, то собственник не может изменить направление в ущерб интересам собственников нижних участков.
Лицо, чей земельный участок граничит с проточной водой (ручей, река), может использовать этот ресурс для ирригации территории.
Собственник участка, по которому текут воды, может их использовать, но он должен обеспечить обычное движение потока на выходе со своего участка.
В случае, если между собственниками возникнет спор относительно того, кому эта вода может быть необходима, суд должен руководствоваться интересами сельского хозяйства и уважением права владения имуществом. При этом все местные и особые нормативные установления, касающиеся проточной воды и её использования, должны быть приняты во внимание.
Собственник земельного участка может потребовать от владельца соседних территорий провести размежевание площадей. Собственники делят расходы по данной процедуре между собой.
Собственник может ограничить доступ на территорию своего участка за исключением случаев, предусмотренных ст. 682.
Собственник, который хочет ограничить доступ на свой участок, теряет право на прогон и выпас скота пропорционально той площади, проход к которой он ограничил.
Сервитуты, вытекающие из законных уложений
Сервитуты, вытекающие из законных уложений, должны служить во благо общества (дорога на берегу противоположном бечевой дороге, строительство и ремонт трасс общественного пользования) или частных лиц . Как следует из их названия, данные сервитуты предусмотрены законами и другими нормативными актами.
Административная ответственность накладывает на собственников определённые обязательства по отношению друг к другу. Данные условия имеют приоритет по отношению к соглашениям сторон.
Часть взятых обязательств попадает под действие законов, связанных с управлением в сельской местности.
Стены
В городах и районах сельской местности стены, разделяющие жильё, дворы и сады и даже огороженные участки земли на полях, признаются общими, если иное специально не установлено.
Ремонт смежных стен осуществляется за счёт совместных средств собственников, которые вносятся ими пропорционально их праву на территорию. При этом любой из владельцев смежной стены может отказаться от права собственности на нее и не вносить деньги на ремонт и реконструкцию. Такой отказ допускается только в том случае, если она не является опорной (поддерживающей) для здания такого собственника.
Деревья, которые произрастают на разделительной линии, также рассматриваются как общие. В случае, если такие насаждения засохли или их срубили/выкопали, то они делятся между собственниками пополам. Плоды с деревьев, которые растут на разделительной линии, так же распределяются между владельцами в равных долях.
Каждый собственник имеет право требовать, чтобы деревья, произрастающие на разделительной линии, были вырваны с корнем.
Деревья и кустарники должны высаживаться на расстоянии от разделительной линии, которое определяется действующими нормативными актами или исходя из общей практики, т.е. в промежутке между друг другом в районе двух метров. Если высота этих насаждений превышает данную величину и полметра для других насаждений или в случае, если дистанция нарушена, то собственник соседнего участка может потребовать, либо обрезания, либо удаления полностью таких кустарников. В случае, если ветки насаждений выходят на территорию соседнего владения, то его собственник может их укоротить до длины, которая не выходит за разделительную линию.
Расстояния и работы необходимые для построек
Собственники, которые выкапывают колодцы, выгребные ямы, строят дымоход, очаг, кузницу, кухонную печь или плиту, хлев, хранилище для соли, должны соблюдать расстояние от участка соседа. Данный километраж определяется нормативными актами или общими практиками.
Вид/обзор
Собственник не может без согласия своего соседа сделать в общей стене окно или какое-либо другое отверстие.
Владелец стены, которая не является общей, но находится рядом с участком его соседа, может сделать в ней окно с железной сеткой или замутнённым стеклом. Данные дополнения могут быть сделаны только на расстоянии 26 дециметров над уровнем пола первого этажа (примерно восемь фунтов). Если речь идёт о верхних помещениях, то расстояние между окном и полом должно составлять 9 дециметров (шесть футов).
Водосточный желоб
Собственник должен установить водосточный желоб таким образом, чтобы вода стекала на его участок или на территорию общего пользования. Не допускается выход жидкости на территорию соседнего участка.
Право прохода
Собственник участка, который находится между другими территориями и не имеет выхода на дорогу общественного пользования или обладает им, но его недостаточно, для ведения сельскохозяйственной, промышленной, коммерческой деятельности или организации строительных работ имеет право потребовать от владельцев соседних территорий право прохода через их участки с выплатой компенсации за ущерб, который был причинён таким пользованием.
Проход должен осуществляться через соседние участки по кратчайшему пути, ведущему к дороге общего назначения. При этом необходимо учитывать возможность применения минимального вреда, который может быть вызван таким перемещением через частное владение.
Сервитуты, установленные соглашением собственников
Собственники своим соглашением могут установить сервитуты в отношении зданий и земельных участков. Как следует из ст. 686 Гражданского кодекса Франции стороны могут регламентировать на своих владениях или в пользу своей собственности такие сервитуты, какие сами пожелают. Но при всём при этом законом установлены ограничения, которые следует учитывать при введении сервитутов:
- они не должны нарушать общественный порядок и безопасность (право прохода для обеспечения контрабанды);
- сервитуты устанавливаются не в отношении лица, а вещи (невозможно оговаривать в качестве сервитута право высказывать своё мнение о соседнем участке).
Сервитуты, установленные соглашением собственников бывают:
- по основанию (по документам);
- по давности;
- по предназначению главы семьи.
Различные виды сервитутов, которые могут обременять собственность
Сервитуты могут быть длящимися и осуществляемыми с перерывами. Под первыми понимают те сервитуты, осуществление которых не требует фактических действий человека (водопроводные трубы, сточные каналы, вид из окна). Сервитуты, осуществляемые с перерывами, требуют фактических действий человека (право прохода, выпас скота, выборка грунта).
Сервитуты бывают явными и неявными. Первые — это обременения, которые имеют внешние признаки существования (водопровод, проложенный на чужом участке). Неявные сервитуты признаков внешнего существования не имеют (запрещение возводить строения).
