Обязательства по договору купли продажи во Франции

Обязательство о предварительной купле-продаже (promesse de vent) изолированного земельного участка

В случае, если покупатель и продавец достигли соглашения по купле-продаже земельного участка, они должны подписать обязательство о  предварительной купле-продаже. Данный документ чётко закрепляет условия, при которых осуществляется такая предварительная купля-продажа..

Обязательство о предварительной купле-продаже  земельного участка (кроме земельных участков, разделённых на земельные наделы (lotissement)) может принимать форму одностороннего обещания о продаже, так сказать, предварительной договорённости о совершении сделки купли-продажи.

Одностороннее  обязательство о предварительной купле-продаже

Одностороннее обязательство о купле-продаже может быть заключено в случае, если покупатель интересуется покупкой земельного участка, но ещё не определился в своём желании заключить договор. В таком случае, он может сохранить за собой право покупки земельного участка в течение определённого периода времени. Это обязательство, ни в коей мере, не обязывает покупателя и продавца покупать/продавать или не покупать/не продавать объект недвижимости, в данном случае земельный участок.

Одностороннее обязательство о предварительной купле-продаже может быть реализовано:

1. незасвидетельствованным договором;
2. нотариально удостоверенным договором;
3. посредничеством агента по недвижимости.

В случае, если обязательство реализуется напрямую между продавцом и покупателем, оно должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в течение десяти дней в бюро регистрации центра по налоговым сборам.

Предварительная договорённость о купле-продаже земельного участка

Предварительная договорённость о купле-продаже земельного участка может быть заключена в случае, если покупатель и продавец уверены в своём желании заключить договор купли-продажи. Этот документ, определённо, накладывает на покупателя и продавца обязательство. Расторжение предварительной договоренности о купле-продаже земельного участка влечёт за собой возмещение причинённого ущерба. Такое возмещение включает в себя и компенсацию за нереализованный интерес.

Предварительная договорённость о купле-продаже земельного участка может быть реализована следующим образом:

1. незасвидетельствованным договором;
2. нотариально удостоверенным договором;
3. посредничеством агента по недвижимости.

При всём при этом, нотариально удостоверенный договор всегда требуется, если период законности  предварительной договоренности о купле-продаже земельного участка превышает срок в восемнадцать месяцев.

Информация для участников договора

В обязательстве о предварительной купле-продаже земельного участка  должны быть отражены данные о покупателе и продавце.

Информация о продаваемом земельном участке

            В обязательстве о запродаже земельного участка  должно быть отражено:

1. детальное описание земельного участка и его точная площадь:
2. наличие или отсутствие межевания земельного деления;
3. наличие залога или сервитутов в отношении земельного участка;

Обязательство о предварительной купле-продаже земельного участка в  обязательном порядке сопровождаться документами о наличии природных и техногенных рисков.

Информация, связанная с куплей-продажей

В обязательстве о предварительной купле-продаже земельного участка  должно быть отражено:

1. сумма вознаграждения специалисту, осуществляющему куплю-продажу;
2. цена и порядок производства оплаты;
3. период законности обязательства о запродаже земельного участка;
4. предельный срок подписания обязательства о предварительной купле-продаже;
5. условия отсрочки, если таковые имеются (например, получение разрешительной документации для реализации проекта);
6. задержка передачи участка;
7. дата и подпись договора купли-продажи в присутствии нотариуса;

Обязательство о запродаже земельного участка должна быть:

• отправлено покупателю заказным письмом с рекомендацией принять и (или) вручить лично в руки, если такое обязательство заключено при посредничестве нотариуса или агента по недвижимости;
• выполнено в двух экземплярах (один для покупателя, один для продавца), за исключением случае, когда оригинал документа хранится специалистом (нотариусом или  агентом по недвижимости).

Отказ от обязательства о предварительной купле-продаже (Retraction)

Право отказа  не предусматривается в рамках купли-продажи изолированного земельного участка (за исключением земельных участков, разделённых на земельные наделы). Данное право не действительно для купли-продажи земельного надела (lot). Покупатель и продавец  могут, тем не менее, могут включить пункт в обязательство о предварительной купле-продаже земельного участка о возможности наличия такого права.

В момент подписания обязательства о предварительной купле-продаже покупатель может потребовать денежные средства, связанные с сохранением земельного участка для покупателя.  Эти денежные средства, как правило, составляют максимум 10% от стоимости земельного участка.

Если покупатель откажется от покупки участка, то продавец может оставить эти денежные средства у себя, если:

1. одно из отлагательных условий не выполнено;
2. не получен ипотечный кредит;

Если обязательство о предварительной купле-продаже земельного участка подписано непосредственно между покупателем и продавцом, то есть без нотариального заверения, то в таком случае рекомендуется передать залоговую сумму на хранение нотариусу.

Если обязательство о предварительной купле-продаже земельного участка подписано у нотариуса, то в таком случае сумма, затребованная продавцом, должна быть перечислена банковским переводом.

Внимание! Покупатель не перечисляет никаких сумм, пока продавец не подпишет обязательство о запродаже земельного участка.

Какие меры предосторожности надлежит предпринять до покупки

Перед тем, как взять на себя обязательство о предварительной купле-продаже изолированного земельного участка, будущий покупатель должен убедиться, что данный участок пригоден для застройки в соответствии с правилами проведения строительных работ. Если он соответствует этим правилам, то он пригоден для строительства. Особое внимание необходимо уделить грунту участка.

 Будущий покупатель может для того, чтобы узнать о характеристиках участка:

1. обратиться в мэрию за градостроительным сертификатом ;
2. обратиться к специалисту, который произведёт обследование участка.

Будущий покупатель должен убедиться, что приобретаемый земельный участок пригоден для застройки: подведены дороги, коммуникации (водопровод, электричество, телефонная связь и прочее). Таким образом, например, в случае отсутствия канализации сети общего пользования, покупатель должен будет нести дополнительные расходы, связанные с установкой индивидуальной канализации.

Кроме того, будущему покупателю рекомендуется ознакомиться с локальным планом ведения строительных работ, а также планом застройки и использования земли. В случае невозможности ознакомления с указанными документами, будущий покупатель может изучить коммунальную карту. В указанных документах отражается информация о будущих проектах застройки,  а также о границах зон с природными и техногенными рисками.

С данным пакетом документов будущий покупатель может ознакомиться в коммунальном департаменте градостроительной политики, в сфере обслуживания которой находится приобретаемый участок.

К сведению будущего покупателя: если земельный участок продаётся, как участок под застройку, то продавец обязан продать земельный участок пригодный для застройки.

Обязательство о предварительной купле-продаже земельного надела (lot) на участке, предназначенном для строительства жилья (lotissement)

Если застройщик (т.е. продавец) и покупатель достигли соглашения о купле-продаже земельного надела на участке, предназначенном для строительства жилья, они должны заключить  обязательство о предварительной купле-продаже такого земельного надела. Данный документ чётко закрепляет условия, при которых осуществляется купля-продажа земельного надела на участке, предназначенном для строительства жилья.

Обязательство  о предварительной купле-продаже земельного надела на участке, предназначенном для строительства жилья может принимать форму одностороннего обязательства о купле-продаже или предварительной договорённости о купле-продаже.

Одностороннее обязательство о купле-продаже (Promesse unilatérale de vente)

Одностороннее обязательство о купле-продаже может быть заключено в случае, если покупатель интересуется покупкой земельного участка, но ещё не определился в своём желании заключить договор. В таком случае, он может сохранить за собой право покупки земельного участка в течение определённого периода времени. Это обязательство, ни в коей мере, не обязывает покупателя и продавца покупать/продавать или не покупать/не продавать объект недвижимости, в данном случае земельный участок.

Предварительная договорённость о купле-продаже (Compromis de vente)

Предварительная договорённость о купле-продаже земельного участка может быть заключена в случае, если покупатель и продавец уверены в своём желании заключить договор купли-продажи, но какие то вопросы остаются ещё не обговорёнными (например, кредитование приобретения и строительства). Этот документ, определённо, накладывает на покупателя и продавца обязательство. Расторжение предварительной договоренности о купле-продаже земельного участка влечёт за собой возмещение причинённого ущерба. Такое возмещение включает в себя и компенсацию за нереализованный интерес.

Содержание обязательства о предварительной купле-продаже земельного надела

Сведения о сторонах обязательства: в документе должны быть отражены данные о покупателе и продавце.

Сведения о земельном наделе

В обязательстве о предварительной купле-продаже земельного надела должно быть отражено: детальное описание земельного надела с указанием размера его площади; наличие или отсутствие межевания земельного надела; наличие залога или сервитутов в отношении земельного надела.

Обязательство о предварительной купле-продаже должно в обязательном порядке сопровождаться документом о природных и техногенных рисках.

В обязательстве о предварительной купле-продаже земельного надела  должно быть отражено:

1. сумма вознаграждения специалисту, осуществляющему куплю-продажу;
2. цена и порядок производства оплаты ( с учётом и без кредитования на приобретение и строительство);
3. период законности обязательства о предварительной купле-продаже земельного участка;
4. предельный срок подписания договора купли-продажи;
5. условия отсрочки, если таковые имеются;
6. задержка фактической передачи участка.

Обязательство о предварительной купле-продаже земельного надела может быть выполнено:

1. посредством документа совершённого в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения, между продавцом и покупателем напрямую. В этом случае обязательство о предварительной купле-продаже должно быть зарегистрировано в течение десяти рабочих дней в бюро регистрации центра налоговых платежей по месту жительства.
2. посредством аутентичного акта[1], т.е. документа, который заверяется подписью нотариуса. Аутентичный акт необходим всегда, когда заключается предварительная договорённость о купле-продаже, если срок его законной силы превышает восемнадцать месяцев.

Уведомление

Обязательство о предварительной купле-продаже должно быть:

1. отправлено заказным письмом с уведомлением о получении;
2. передано лично в руки в случае, если оно заверено нотариусом..

Обязательство о предварительной купле-продаже земельного надела должно быть выполнено в двух экземплярах (один экземпляр предназначается для покупателя, второй экземпляр предназначается продавцу), за исключением случае, когда оригинальный документ передан на хранение специалисту (нотариусу, агенту по недвижимости).

Если обязательство о предварительной купле-продаже земельного надела было вручено лично в руки покупателя, то он должен от руки указать нижеследующее:

«В присутствии (имя специалиста)… в (указание места)… (указание даты)…» «И:» Я заявляю о своей осведомлённости относительно срока отказа от сделки[2] , который гарантирован мне статьёй L-271-1 Строительного и жилищного кодекса и, что он начинает течь на следующий день после вручения… мною лично подписанного, т.е по состоянию на…

Срок отказа от заключения сделки

В течение семи дней покупатель может отказаться от покупки земли. Срок отказа от заключения сделки начинает течь на следующий день после получения заказного письма, уведомляющего об обязательстве предварительной купли-продажи земельного участка или на следующий день после вручение обязательства о предварительной купле-продаже лично в руки.

Покупатель уведомляет продавца об отказе от заключения сделки заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если последний день отказа от заключения сделки приходится на субботу, воскресенье, праздничный выходной день или, просто, на нерабочий день, то период срока отказа от заключения сделки автоматически продляется до рабочего дня, который следует за выходным/праздничным выходным/нерабочим днём.

Суммы к перечислению

В момент подписания обязательства о предварительной купле-продаже земельного надела покупатель должен, как правило, перечислить задаток в качестве компенсации за сохранение земельного надела. Этот задаток не должен превышать 5% от общей стоимости земельного надела.

Полученный задаток покупатель должен перечислить на блокированный счёт.

В случае, если сделка купли-продажи не состоялась по причинам, зависящим от продавца, то перечисленный залог должен быть возвращён покупателю в трёхмесячный срок.

Однако, если же покупатель отказывается от заключения сделки купли-продажи в срок отказа от сделки, то перечисленный залог ему возвращается в течение двадцати одного дня.

Все денежные средства перечисляются только после подписания обязательства о продаже.

Какие правила применяются перед продажей земельного надела

Существует множество правил, которые необходимо соблюсти перед подписанием обязательства о предварительной купле-продаже земельного надела. Данные правила действуют, как в отношении покупателя, так и продавца.

Правила, применяемые в отношении продавца

Земельный надел должен быть:

1. пригодным для строительства в соответствии с правилами строительства, то есть, он должен быть способен нести на себе возводимые здания и сооружения;
2. рядом с земельным наделом находятся дороги и сети коммуникаций, к которым он может быть подсоединён (водопровод, электрическая сеть,  телефонная связь);
3. с чётко обозначенными границами в соответствии с документом об установке знаком размежевания участков;
4. Эти характеристики определяют факт действительности продажи. Таким образом, если купленная земля, в итоге, окажется непригодной для строительства, без подведённых коммуникаций или не размежёванной, то покупатель обратиться в Суд большой инстанции для отмены купли-продажи.

Правила, применяемые в отношении покупателя

• Перед тем, как подписать обязательство о предварительной купле-продаже  земельного надела, покупатель должен ознакомиться с её типовыми условиями и уставом земельного участка, где находится продаваемый земельный надел. Эти документы не являются обязательными, но находятся в широком употреблении.
• Типовые условия обязательства должны давать представление о правах и обязанностях собственников наделов. Они отражают сведения о правилах коллективной жизни собственников земельных наделов (распределение расходов, уход за зелёными зонами, парковка и прочее).
• Устав земельного участка требует соблюдения собственником земельного надела правил ведения застройки (цвет, используемый материал и прочее).
• Правила застройки, содержащиеся в документах на земельный участок (устав, типовые условия договора) утрачивают силу по истечении десяти лет с момента даты выдачи полномочий на собственность земельным наделом, если в отношении земельного надела действует локальный план застройки или заключение о возможности вести строительные работы (вместо локального плана застройки). Даже если, большинство собственников земельных наделов потребует оставить их в законной силе, они утрачивают свою силу, они перестают быть действительными незамедлительно, если в отношении земельного участка действует локальный план застройки или заключение о возможности вести строительные работы. План застройки/заключение о возможности вести строительные работы должны быть рассмотрены коммунальным департаментом градостроительной политики, на территории обслуживания которого находится земельный участок.

Правила застройки

• Покупатель должен соблюдать правила застройки на земельном наделе, который он хочет обратить в свою собственность.
• Даже, если продавец гарантирует, что земельный надел пригоден для застройки (пригодность грунта и прочее), проект строительства (например, дома) отклонён мэрией, если указанным проектом будут нарушены действующие в районе строительства архитектурные требования (цвет, высота здания и прочее).
• Покупателю рекомендуется перед тем, как подписать обязательство о предварительной купле-продаже убедиться в реальности реализации строительного проекта. Покупатель в мэрии может получить действующий градостроительный сертификат, в котором рассказывается о возможности строительства на участке. Покупатель может также ознакомиться с планом застройки или с планом землепользования, если он всё ещё в силе.  Эти документы дают разъяснения по поводу  правил строительства, а также  разграничения зон природных и техногенных рисков. В случае, если план застройки и план землепользования отсутствуют, покупатель может ознакомиться с коммунальной картой. Эти документы должны быть изучены в коммунальном департаменте градостроительной политики, на территории обслуживания которого находится земельный участок.

[1] Аутентичный акт – акт, удостоверенный должностным лицом, имеющим право составлять официальные документы в месте составления акта и с соблюдением требуемых формальностей.

[2] Это –установленный законом срок в 10 дней, которым располагает покупатель нового, вторичного жилья, чтобы отменить сделку. Это право касается также и арендных договоров, контрактов на строительство жилья, вообще любого предварительного договора на приобретение жилья.