Недвижимость в 2019 – желания и реалии

«Три желания», или больше?

Генри Бузи-Казо – основатель и бессменный президент института управления сервисом, в сфере недвижимости (l’Institut du Management des Services Immobiliers), продолжая многолетнюю традицию, фиксирует ожидания и пожелания. Кого и относительно чего? Представителей самых разных слоёв французского общества. Касательно того – что ждёт рынок недвижимости в наступившем году.

Список таких «пожеланий и ожиданий» составляется под его руководством, в начале каждого года, вот уже довольно долгий срок. И представляет немалый интерес сразу же после окончательного оформления. То есть, в начале года. Но ещё большее любопытство вызывает в конце. Многие желают узнать – что «сбылось», а что нет?

Но, пока Генри Бузи-Казо и работники института, основанного им, ведут работы по составлению своего списка, давайте на время отвлечёмся от «желаний» и посмотрим на реальные тенденции. Чтобы узнать, какие из пожеланий общественности, кои затем отметят в докладе Бузи-Казо, действительно будут претворены в жизнь, в 2019 году? Или, по крайней мере, имеют на это шанс.

Что день грядущий нам готовит…

Два предыдущих года – 2017 и 2018, продемонстрировали нам много противоречивых тенденций, кои определяли развитие рынка недвижимости в Пятой Республике. Некоторые из них были ожидаемы, а другие удивляли даже самых авторитетных экспертов. Как, например, продолжавшийся на протяжении практически всего (с некоторыми перерывами) 2018 года, рост цент на «квадратные метры», во многих регионах Франции, и особенно – в Париже.

Он усилился к концу года. Конечно, некоторый рост был прогнозируем, однако, реальные масштабы, порой, вызывали шок у многих людей.

Значит ли это, что прошедшие два года станут предвестниками «смутного времени», и цена на квадратные метры будет стремительно опускаться? Или же напротив, рост продолжиться? А возможно, что стоимость жилья, в среднем, будет продолжать оставаться на одном уровне?

Конечно, абсолютно точно сказать нельзя. Однако, проанализировав некоторые тенденции, и обратившись к мнению ведущих экспертов, в том числе, сотрудников института управления сервисом, в сфере недвижимости, кое-что всё-таки можно утверждать.

Да и работники l’Institut du Management des Services Immobiliers вполне могут делиться промежуточными результатами своих исследований, в преддверии завершения формирования упомянутого списка.

А данные, коими они располагают, включают в себя не только зафиксированные пожелания и оценки, но и большое количество статистических сведений, на основе которых могут быть даны вполне реалистичные прогнозы….

Итак, 2019 год, вполне может продемонстрировать «затишье», но не перед, а «после бури». За резким подъёмом вполне последовательно должен грянуть спад.

Рост и падение

После того, как на протяжении двух лет спрос, пусть и периодами, но всё же, возрастал, причём, на самую разную недвижимость и в различных регионах. Закономерно было бы ожидать некоторого падения. Хотя бы потому, что для многих людей возросшие цены стали преградой, на существование коей они не рассчитывали. Нельзя сказать, что повышение стоимости квадратного метра в некоем определённом регионе, — стало фактором того, что люди массово перестали приобретать, например, квартиры. Отнюдь нет.

Но, некоторая тенденциозность в данном отношении, всё же имеется. Например, вполне реальна ситуация, когда, допустим, семья, решившая приобрести дом в 2018, из-за роста цен была вынуждена отложить на некоторый срок такую перспективу.

Но, это не отражает глобальных процессов. В общих же чертах, по мнению экспертов l’Institut du Management des Services Immobiliers – после долгого периода интенсификации роста объёмов рынка недвижимости во Франции, последует период спада. Увеличение количества сделок (кое мы тоже могли наблюдать, с относительной регулярностью, в 2017 и 2018), сменится уменьшением.

Причём, возможны ситуативные перепады. Это значит, что относительно стабильная динамика рынка, на протяжении 2017 и 2018, станет изменчивой и будет хуже поддаваться прогнозам. Что это значит? Образно говоря, — перманентный рост не сменится аналогичным падением. Как в отношении цен, так и количества сделок. Напротив – его заменит нестабильная ситуация, которая будет характеризоваться, как падение – стоимости и числа проводимых продаж и покупок объектов недвижимости, в целом.

Однако, в отдельные периоды времени, например, месяцы, или кварталы, возможно изменение ситуации, и даже рост. Хотя, значительным он вряд ли станет. По крайней мере, таково мнение сотрудников института управления сервисом, в сфере недвижимости.

Данные тенденции будут предрасполагать людей, чья работа тем или иным образом связана с рынком недвижимости во Франции, регулярно следить не только за его состоянием, но и внимательнейшим образом прислушиваться к прогнозам. В то же время, такие «ситуативные» периоды роста и спада, дадут многим возможность заработать, в тот или иной момент.

Ведь, при стабильной тенденции, если, она, скажем, окажется негативным фактором, для развития вашего бизнеса, ожидаемый эффект будет, соответственно легко предсказуем. И вряд ли обрадует. Но, переменчивая ситуация, как раз наоборот.

Для тех, кто действительно следит за состоянием рынка, может стать, в некоторой мере, «помощником». Образно – если сегодня обстановка на рынке неблагоприятна, то уже через месяц она может сменится относительной «оттепелью». Главное – не упустить данную тенденцию.

Закон – помощник, или тяжкая ноша?

А что же законодательство? Оно практически всегда было одним из основных факторов, влияющих на становление рынка недвижимости. Это вполне закономерно. Итак, за последние несколько лет было принято некоторое количество законодательных актов, которые стали весьма значимыми, для формирования рынка недвижимости, во французском государстве.

И если, например, некоторые изменения налоговой политики, — причина замедления темпов роста объёма рынка, то, скажем, известный закон Элана, — наоборот. Стал фактором, способствующим интенсификации данного процесса.

Однако, для того, чтобы влияние последнего было ощутимым, нужно время. Закон Элана предполагает «игру в долгую». И, соответственно, влияние его на общую ситуацию торговли недвижимостью в стране, также будет растянуто во времени.

Но, при всём этом – повышение налогов на проведение операций с недвижимостью, стало, естественно, своего рода, сдерживающим фактором. И это понимают очень многие. Но, всё равно нельзя точно заявить – будет ли пересмотрена налоговая политика, в данном отношении.

Как заявляет один из сотрудников l’Institut du Management des Services Immobiliers – «в правительстве прекрасно понимают, к чему ведёт изменение налоговых ставок – в ту или другую сторону. Однако же, ничто не делается без причины.

Тем более, на столь высоком уровне. Потому, вероятно, что решения принятые из определённых соображений, не будут изменены, под влиянием таких последствий, как снижение интенсивности роста рынка. При том, что подобные тенденции вполне могли быть спрогнозированы и приняты во внимание ещё до того, как окончательный вердикт был вынесен и налоги повысили.

Хотя, в то же время, важно понимать, что и обратный эффект может иметь место. Резкое уменьшение количества проводимых сделок – ощутимо. На такое не закроют глаза. И, быть может, ввиду сложившихся обстоятельств, налоги и будут уменьшены. Однако, трудно дать оценку точно – для этого сегодня недостаточно данных».

Связь общества и государства

Без чётко понимаемых и принимаемых к сведению потребностей населения региона, разве может идти речь о продуктивном сотрудничестве, между государственными органами, и, собственно – жителями того или иного департамента? А в условиях, когда количество продаж, и, соответственно, покупок, объектов недвижимости, падает, уделять внимание данному вопросу особенно важно.

Это касается и такой сферы, как, например, политика государства в области строительства новых зданий. Для того, чтобы, допустим, квартиры, возводимые за счёт государственных средств, становились действительно востребованными, строились там, где это необходимо и т.д., необходимо знать, в каких регионах имеется нехватка жилой площади. Где она потенциально может возникнуть, а в каких регионах, напротив, переизбыток.

Вся эта информация позволяет государству выгодно и целесообразно (что главное) направлять средства. Однако, именно здесь и возникает фактор связи между населением и органами государственной, или, например, муниципальной власти.

Итак, по причине того, что в условиях уменьшения количества сделок по продаже и покупке недвижимости, необходимо более точечно распределять средства, предназначенные для финансирования строительства нового жилья, — возможно следующее. Вполне вероятно, — будет «налаживаться и развиваться связь и коммуникация, между органами муниципальной и государственной власти, и общественностью» — рассказывает один из сотрудников l’Institut du Management des Services Immobiliers.

Планы правительства и развитие социального жилья

Отдельно стоит отметить планы правительства, относительно совершенствования социальной недвижимости, а также перевода, например, жилья HLM, в другие категории. Конечно, таковые утверждены на государственном уровне (40 000 единиц ашелем в год).

Но, из этого следует, что будут происходить и иные масштабные реформы. Ведь, без преобразований, так сказать, «на местах», выполнение данных задач кажется немыслимым.

Для того, чтобы эффективно совершенствовать объекты недвижимости и далее, переводить их в другие категории жилья, государственным органам следует детально сотрудничать с муниципальными и принимать во внимание общественное мнение, в каждой конкретной ситуации.

При этом, нельзя подвергать социальное жильё критике, как это нередко делают, в последнее время, — считают в l’Institut du Management des Services Immobiliers. Ведь ничто не появляется просто так, и, если, например, ашелем возникли в 1950 году, то нужда в них объективно имела место.

Социальное жильё на протяжении многих десятилетий выполняло и продолжает исполнять свою миссию. Даже общее улучшение экономической обстановки в стране и повышение благосостояния населения, не снижает важности ашелем.

Однако, перевод социального жилья в иные категории, обусловлен, в первую очередь, не глобальными тенденциями, а потребностями рынка и спросом. Который, в свою очередь, определяется запросами населения, конкретных людей, чаще приобретающих ту или иную жилплощадь. Или же, проявляющих интерес к покупке таковой.

Итак, в 2019 году, ожидается последовательное претворение в жизнь правительственных реформ, которые обусловлены объективными потребностями людей. Планы намечены и пути их реализации установлены. Всё свидетельствует о том, качество социального жилья действительно будут повышать.

Кооперация, в разных проявлениях

Ещё одна тенденция, которую отмечают профессионалы l’Institut du Management des Services Immobiliers – «улучшение кооперации на местах». Это довольно абстрактное явление, которое, тем не менее, имеет конкретные причины.

Один из сотрудников института, сравнивает кооперацию людей, заинтересованных в покупке недвижимости, её продаже, сдаче или снятии в аренду жилья, и застройщиков, риелторов и всех других, работающих в данной сфере со «связью мышц с костями». Без неё невозможно нормальное функционирование организма.

Ведь именно спрос рождает предложение. И люди, которые продают и покупают квартиры и дома, снимают или сдают их в аренду, и становятся темы, кто формирует рынок недвижимости. Потому, развитие связей и кооперации между общественностью и компаниями-застройщиками, а в более глобальной перспективе, как мы говорили выше, и муниципальными и государственными властями – необходимо. В первую очередь для того, что рынок недвижимости во Франции развивался эффективно.

И, поскольку данная потребность осознаётся многими, весьма вероятно развитие таких связей, считают в l’Institut du Management des Services Immobiliers.

Радужные перспективы

Наконец, сотрудники института отмечают, что весьма ожидаемым стало бы повышение инвестиций в сферу недвижимости, со стороны государства. Речь идёт о внедрении различных систем, законов, планировании… Поскольку именно в данной области финансирование, чаще всего, становится причиной прямого и быстро проявляющегося результата. Как в случае с налогами – их повышение или понижение практически мгновенно отражается на интенсивности роста объёмов рынка.

Один из сотрудников института уверяет, что «это та область, где вы можете вложить один евро, и гарантировано (без теневых схем, полностью прозрачно и законно) получить два, с течением времени. Главное знать и понимать тенденции.

А если рассматривать это с точки зрения государства, то инвестиции в недвижимость не только выгодны финансово.

Они также напрямую влияют на социальную ситуацию в стране. И, когда государство вкладывает средства в развитие данной области – оно «рискует» получить в ответ – не только прибыль, но довольные и благодарные улыбки граждан…».

Именно поэтому увеличение инвестиций в сферу недвижимости, со стороны государства, — весьма вероятная перспектива.

Related Posts

Сравнить

Enter your keyword