Мало кому известно, что объекты и животные, обслуживающие имущество, французским законом признаются «недвижимостью» и передаются покупателю вместе с жильем. Хотя это несколько экстремальная иллюстрация, но знать такие юридические тонкости очень полезно. Так что же все-таки включено в сделку купли-продажи недвижимости во Франции? Объясняют специалисты.
Закон делит все имущество на две категории: движимое и недвижимое. В широком смысле и контексте продажи недвижимости, земли и здания являются недвижимыми, все остальное, например, мебель, которая является движимым имуществом, в сделку купли-продажи не входит. Однако в отношении движимого и недвижимого имущества французский закон основывается на праве давности или, попросту говоря, на обычае.
Статьей 1583 Гражданского кодекса Франции предусматривается наличие обязательного соглашения о продаже, как только стороны приходят к согласию по основным вопросам, в том числе по стоимости. Но что это означает на практике? Отправной точкой является то, что объект недвижимости во Франции должен быть идентифицирован. Почтового адреса и описания объекта должно быть достаточно для оформления обязательного контракта, вот почему потенциальный покупатель должен ознакомиться с предварительным документом до подписания окончательного договора compromis de vente. В договоре купли-продажи описание имущества должно также включать описание каждой комнаты, общий метраж квартиры и все конструктивные, строительные, инженерные и другие особенности недвижимости или земельного участка. При покупке недвижимости на стадии строительства существуют другие обязательства по определению того, что же именно продается.
Помимо описания, в ряде французских кодексов имеются положения, которые помогают определить, что включено или не включено в сделку. Возможно, наиболее полезной является статья 1615 Гражданского кодекса, которая буквально гласит следующее: «Обязательство передать недвижимость включает в себя ее оборудование, инженерные и технологические приборы, а также все то, что было создано для бессрочного пользования». С данными, представленными судебным толкованием этого и других положений, можно выделить три основные области:
(A) Случайное имущество и права
В дополнение к материальным предметам, которые физически привязаны к собственности, некоторые нематериальные права также включаются в сделку. Например, Кодексом страхования предусматривается, что страховой полис продавца, составленный на случай возгорания, передается покупателю, хотя последний может без каких-либо последствий его аннулировать. Любые обязательства, предоставленные продавцом в отношении государственных субсидий на ремонт недвижимого имущества, передаются покупателю. Как правило, сервитуты (например, права доступа к земле) и ковенанты считаются связанными с объектом и передаются покупателю.
(B) Недвижимое имущество по своей природе
Земельные участки и здания являются недвижимыми по своей природе. Фрукты, висящие на деревьях и других культурах, которые еще не собраны, также по своей природе являются неподвижными и, следовательно, должны быть включены в сделку!
(C) Недвижимое имущество по его назначению
Статья 524 предусматривает, что «Животные и вещи, которые владелец дома установил для использования и функционирования объекта, являются недвижимыми по назначению». Сюда включаются, например, ульи, виноградные / яблочные прессы, котлы, опреснительные установки, чаны и бочки. Статья 524 также предусматривает, что: «Все движимые вещи, которые владелец установил в доме для постоянного использования в нем, также являются объектами недвижимого имущества». Разъяснительные письма судов утверждают, что речь идет только о том имуществе, которое непосредственно прикреплено к зданию и отсоединение которого приведет к повреждению постройки и утрате функциональности. Таким образом, встроенная кухня, привинченная к стене, которую можно разобрать без повреждений, не может быть частью сделки купли-продажи недвижимости во Франции. Напротив, кухня, являющаяся частью строительной конструкции, является неразрывной составляющей и должна отойти новому собственнику вместе с домом.
Как правило, движимое имущество (при условии, что оно не является неразрывной конструкцией со зданием) остается собственностью продавца. В противном случае должно быть четкое указание, то есть если вместе с жильем продается какая-либо мебель, она должна быть учтена в договоре купли-продажи. Однако любое движимое имущество, предназначенное для использования в этом здании, является частью продаваемого объекта. Примером могут служить дверные замки и ключи, фитинги для ванной комнаты, унитазы в туалете, встроенная мебель, отопительные приборы и установки, хотя бывают случаи, когда электрические радиаторы относят то к недвижимому имуществу (случай 2001 года), то к движимому (случай 1981 года). Согласно прецедентному случаю 2000 года, телевизионная антенна тоже не была включена в сделку купли-продажи недвижимости во Франции. Неудивительно, что в этой области было немало судебных разбирательств. Поэтому после посещения и личного просмотра объекта очень важно письменно зафиксировать то, что станет частью сделки. «Стандартные» договоры купли-продажи очень часто изменяют вышеуказанные положения и не всегда в пользу покупателя, поэтому очень важно изложить согласованные условия в контракте. Кроме того, покупателю стоит проверить всю комплектность непосредственно перед закрытием сделки, дабы убедиться, что продавец выполнил все обязательства, упомянутые в контракте.
Что касается условий, то недвижимость во Франции продается в том состоянии, в котором она находится на момент подписания договора купли-продажи. Это условие, как правило, повторно проверяется по завершении сделки. Многие продавцы оставляют жилье именно в состоянии, пригодном для проживания новым собственником, но так происходит далеко не всегда. Самый безопасный подход заключается в том, чтобы настаивать на заключении договора купли-продажи, согласно которому продавец оставляет имущество чистым и пустым, без каких-либо личных вещей. Если в жилье остается «мусор» прежних хозяев, то, при наличии зафиксированной оговорки о чистоте помещения, обязанность вывезти вещи продолжает лежать на продавце. Дополнительно стоит оговорить обязательство продавца не вносить изменений в недвижимость в период юридического оформления сделки.
Наконец, стоит отметить, что нотариус привлекается в сделку не для того, чтобы гарантировать исполнение продавцом своих обязанностей и договоренностей. На практике нотариус может стремиться найти компромисс между сторонами относительно способа решения таких вопросов. Интерес нотариуса – закрыть сделку в соответствии с первоначальным планом и законами Франции. Это может быть удержание некоторых доходов от продажи, но нотариус не имеет права делать это без согласия обеих сторон, за исключением случаев, когда договор купли-продажи четко предусматривает выплаты.
В любом случае процесс купли-продажи недвижимости во Франции стоит доверить профессионалам. Например, на сайте arendal.ru, где все бюрократические нюансы и законодательные тонкости будут сопровождаться профессионалами рынка недвижимости.
Шошина Ольга
