12 шагов процесса покупки недвижимости во Франции

12 шагов процесса покупки недвижимости во Франции

Покупка недвижимости во Франции может показаться сложной процедурой, особенно если вы никогда не делали этого раньше или совсем не владеете французским языком. Не переживайте, это руководство объяснит каждый шаг процесса простыми словами, чтобы вы точно понимали, что произойдет и когда. На самом деле все совсем не так сложно, как может показаться на первый взгляд.

Ниже приведена простая схема, объясняющая процесс покупки недвижимости во Франции.

  1. Принятие предложения покупателя

процесса покупки недвижимости во Франции

Шагом номер один при покупке недвижимости во Франции является принятие продавцом предложения (оферты) покупателя. Это может происходить лично, по телефону или по электронной почте. Обычно агентство связывается с потенциальным покупателем, и сообщает радостные вести.

Пока еще не пришло время для того, чтобы открывать шампанское, поскольку до закрытия сделки еще очень много времени и еще много чего предстоит сделать.

  1. Выбор нотариуса

Нотариус, или «notaire» как его называют по-французски, является государственным должностным лицом. Юридический специалист действует от имени государства и назначается министром юстиции для составления заверенных договоров от имени покупателя и продавца.  Продавец, если пожелает, может выбрать своего нотариуса, поэтому иногда сделку может сопровождать несколько нотариусов. Звучит пугающе, но с правильным нотариусом вы будете в надежных руках.

процесса покупки недвижимости во Франции

Тот факт, что документ составлен уполномоченным на то специалистом, является гарантией его законности и подлинности. Нотариус несет юридическое обязательство предоставить покупателю полную информацию о характере и содержании подписанного соглашения и его последствиях. Основная роль нотариусов заключается в обеспечении сделки, в том, чтобы гарантировать бесспорное право собственности и собрать все налоги в пользу государства.

 Очевидно, несмотря на большое количество нотариусов во Франции, далеко не все из них владеют хоть каким-то иностранным языком, а чтобы найти, например, русскоязычного, надо руководствоваться рекомендациями знакомых. В качестве альтернативы стоит использовать интернет, где можно найти подходящего нотариуса в необходимом регионе. Затем вам нужно будет узнать, предлагают ли они необходимые вам услуги. Как только нотариус сделает свою работу, приходит время подписывать документы.

Сколько стоит нотариус во Франции?

Сумма, выплачиваемая нотариусу, зависит от возраста объекта.

— совершение сделки со вторичным объектом означает, что гонорар нотариуса будет варьироваться в размере от 7% до 10% от покупной цены, за исключением комиссий агентства недвижимости;

— при оформлении новостройки или вновь построенного объекта придется заплатить 2% в качестве сборов и налогов за регистрацию плюс НДС (20%). Исключением являются продажи между частными лицами, а из общей суммы минусуются комиссии агентства недвижимости. Несмотря на то, что многие называют эти сборы «нотариальными», непосредственно сам нотариус получает только около 1% от цены продажи недвижимости во Франции. Оставшаяся сумма направляется в государственный бюджет для выплаты гербового сбора и регистрационного налога. Размеры и ставки нотариальных сборов регулируются правительством, а конкретные цифры, которые необходимо выплатить, будут зависеть от стоимости объекта недвижимости. Эти затраты ложатся на покупателя. Если сделку сопровождают более одного нотариуса, размер гонорара от этого не увеличится, просто причитающаяся к уплате сумма разделится 50/50.

Примечание: Нотариальные расходы не учитывают стоимость ипотеки или создание компании, если вы намерены оформить сделку через юридическое лицо (подробнее об этом в шаге 6).

  1. Подписание предварительного договора «Compromis de Vente»

Шаг третий в процессе покупки недвижимости во Франции — это подписание предварительного договора. По сути, он представляет собой обещание продать и купить недвижимость.

Этот документ оформляется нотариусом сразу после получения следующих документов от продавца:

— документ о праве собственности;

— подтверждение того, что здание соответствует всем правовым нормам;

— отчет о содержании асбеста, качестве электропроводки, природных рисках и т.д.

процесса покупки недвижимости во Франции

В документ включаются все условия продажи и указана дата закрытия сделки. Контракт содержит условия, невыполнение которых ведет к аннулированию сделки:

— Обоснование того, что собственность принадлежит продавцу, и что нет никаких препятствий для продажи объекта;

— отказ мэрии, основанный на праве упредить продажу;

— любые условия обременения, например:

— покупатель получает банковский кредит по желаемой ставке;

— покупатель продает свой первый дом;

— планирование разрешения на внесение структурных изменений в конструкцию здания / земельного участка;

— все, что было согласовано между покупателем и продавцом.

  1. Покупатель переводит депозит

Ну, вот и пришло время первой финансовой транзакции. Покупатель и продавец договорились о цене. Подписан предварительный договор. На данный момент покупатель должен передать нотариусу депозит от 5 до 10% от согласованной цены. Эта сумма будет храниться на счете условного депонирования до окончания сделки. Трансфер депозита осуществляется банковским переводом.

  1. 10-дневный выжидательный период для покупателя

После зачисления депозитарных средств покупатель недвижимости во Франции получает небольшое преимущество: ему дается время на размышления. Продавец лишен такой привилегии, поскольку правило распространяется и защищает только покупателя.

Если в течение этого периода покупатель решает разорвать сделку, то он получает 100% от того, что перечислил на счет депонирования. На этом этапе процесс покупки прекращается.

Покупатель может изменить свое решение по любой причине и не должен его оправдывать, чтобы получить полный возврат депозита, но только если он принял решение и известил об этом  в течение десятидневного периода.

Что происходит после 10-дневного выжидательного периода?

Помимо условий, изложенных в шаге 3 (Подписать предварительный договор / Compromis de Vente), если покупатель решает, что больше не заинтересован в заключении сделки, а время на размышления уже прошло, то в качестве компенсации продавец имеет право удержать депозит в размере до 10% от стоимости недвижимости.

  1. Время принимать решение о финансировании покупки

Настало время подумать о правильном способе покупки недвижимости во Франции и финансировании сделки. Вы, как покупатель, вольны выбирать, заключать ли сделку как физическое лицо, или оформить ее от имени компании, то есть как юридическое лицо.

Трасты во Франции не признаются. Часто, если покупатель является акционером одной из компаний Франции или Монако, покупка недвижимости производится именно через компанию. Существуют и другие более сложные платежные структуры, которые могут быть использованы, но это желательно делать после консультации с юристом, специализирующимся на сделках с недвижимостью.

Если для покупки недвижимости во Франции вам требуется привлечение заемных средств, на получение ответа от французского банка может уйти до двух месяцев. Затем вам нужно будет подождать не менее десяти дней, чтобы принять предложение, которое, в свою очередь, действует 30 дней. Вы должны использовать кредит в течение четырех месяцев с момента его принятия. В этом вопросе во Франции все строго регламентировано.

  1. Нотариус готовит окончательный отчет «acte authentique de vente»

Как только эти шаги будут сделаны, а нотариус проведет все необходимые административные проверки, можно составлять заключительный акт, который называется «acte authentique de vente». Как правило, с момента подписания предварительного договора до получения финальных документов проходит от трех до четырех месяцев.

  1. Средства переводятся на эскроу-счет нотариуса

Примечание. Шаги 8, 9 и 10 происходят одновременно.

В день подписания заключительного документа оставшаяся часть (от 90% до 95% в зависимости от первоначального размера депозита) должна быть оплачена через депозитный счет нотариуса. Через несколько недель нотариус переведет средства на счет продавца.

Как поясняется на шаге 2, покупатель должен заплатить комиссионные, которые обычно составляют 7% от общей стоимости недвижимости. Сюда включается нотариальный сбор в размере 1% от общей стоимости, налог на покупку примерно 5,89% от цены и затраты на административные расходы.

Если недвижимость во Франции приобретается на юридическое лицо, и покупатель, подписавший предварительный договор от своего имени, поменяет его на имя своей компании, то это будет означать, что договор свободен от налогов.

Как только все формальности будут соблюдены, нотариус закроет счета для обеих сторон.

  1. Покупатель подписывает окончательные документы приемки

Примечание. Процесс происходит одновременно с шагами 8 и 10.

Этот заключительный акт подписывается в присутствии всех сторон. Продавец и покупатель встречаются со своими нотариусами и агентом по недвижимости. Завершаются все нюансы сделки, затем документы подписываются обеими сторонами и должны быть засвидетельствованы нотариусами сторон.

  1. Продавец оплачивает налог на прирост капитала (при необходимости)

Примечание. Это происходит одновременно с шагами 8 и 9.

Продавец обязан уплатить налог на прирост капитала (если таковой имеется) через счет нотариуса, который регистрирует договор в Ипотечном управлении. В целом, если имущество является основным домом продавца, то налог на прирост капитала не выплачивается. Если это второй дом, скорее всего, налог на прирост капитала будет уплачен. За это нотариус берет  ответственность на себя.

  1. Покупатель получает ключи от недвижимости во Франции

И вот, наконец, наступает момент, которого вы так ждали! Теперь покупатель считается полноправным владельцем недвижимости, он может забирать ключи у нотариуса и въезжать в свой новый дом.процесса покупки недвижимости во Франции

  1. Обе стороны открывают шампанское: продавец отмечает успешную продажу, а покупатель – новоселье

 

Особые случаи требуют особых напитков. Смахните пыль с ваших лучших хрустальных бокалов и откупорите бутылку Dom Perignon. Теперь вы являетесь законным и полноправным владельцем недвижимости во Франции.

Сколько времени занимает процесс покупки недвижимости во Франции?

Период от подписания предварительного контракта до заключительного акта (что означает подпись окончательного нотариально засвидетельствованного документа и уплаты полной стоимости плюс нотариальных расходов и комиссионных агентству)

обычно составляет от 2 до 4 месяцев.

Сколько времени занимает процесс покупки недвижимости во Франции

Весь процесс может быть ускорен, но только при согласии обеих сторон.

Очевидно, что точные сроки зависят от конкретного случая и не могут быть на 100% точными, но, безусловно, приблизительный ориентир имеется.

  1. Принятие предложения покупателя: не определено. Все может решиться за день, если продавцу понравится ваше предложение.

  1. Выбор нотариуса: неделя (как только вы выбрали нотариуса и провели первую встречу).

  1. Подписание предварительного договора «Compromis de Vente»: в общей сложности процесс может занять один месяц.

  1. Покупатель переводит депозит: если требуется привлечение заемных средств, то процесс может занять от одного до двух месяцев.

  1. 10-дневный выжидательный период для покупателя: логично, что он длится ровно 10 дней.

  1. Время принимать решение о финансировании покупки недвижимости во Франции: от одного до двух месяцев, но здесь надо учесть, что в это время включен период, требуемый для перевода депозита.

  1. Нотариус готовит окончательный отчет «acte authentique de vente: от трех до четырех месяцев, в зависимости от сложности административного процесса.
  2. Средства переводятся на эскроу-счет нотариуса: перевод средств, подписание окончательных документов и оплата налога на прирост капитала производятся одновременно.

  1. Покупатель подписывает окончательные документы приемки: перевод средств, подписание окончательных документов и оплата налога на прирост капитала производятся одновременно.

  1. Продавец оплачивает налог на прирост капитала (при необходимости): перевод средств, подписание окончательных документов и оплата налога на прирост капитала производятся одновременно.

  1. Покупатель получает ключи от недвижимости во Франции: происходит в день подписания заключительных документов.

  1. Обе стороны открывают шампанское: покупатель может праздновать, пока он остается собственником приобретенной недвижимости, а продавец – до тех пор, пока не закончатся вырученные от продажи недвижимости во Франции деньги.

Related Posts

Сравнение

Enter your keyword