Продажа недвижимости во Франции: пошаговое руководство

Продажа недвижимости во Франции: пошаговое руководство

Неопределенность, связанная с «Брекситом» и с непредсказуемыми последствиями для всей Европы, а также нестабильность курса валют делают проживание в Пятой республике очень дорогим, особенно для тех, кто полагался и жил за счет получения дохода от сдачи в аренду своей недвижимости во Франции. Эти обстоятельства в последнее время вызывают беспокойство у многих иностранцев, которые в конечном итоге решают продать недвижимость во Франции и вернуться домой.

Если вы тоже думаете о том, чтобы избавиться от своего актива, вот пошаговое руководство, готовое помочь вам.

Продавать самостоятельно или через агента?

Это одно из самых важных решений, которое вам придется принять: продавать недвижимость во Франции самостоятельно или привлечь к процессу агента?

Продажа в частном порядке позволит вам максимизировать прибыль от продажи, но для этого может потребоваться масса сил и времени. С другой стороны, продажа через агентство позволит вам немного расслабиться и перепоручить большую часть работы риелторам, но взамен они попросят процент от прибыли.

Продажа недвижимости во Франции: пошаговое руководство

Если вы решите пойти в агентство, убедитесь, что они представлены на международном рынке – в противном случае вы рискуете упустить огромную долю иностранных покупателей, если агентство работает только внутри страны.

Придание привлекательного внешнего вида вашей недвижимости во Франции

Для тех, кто принял решение весь груз проблем взвалить на собственные плечи, нужно убедиться, что жилье увидит как можно большее количество потенциальных покупателей, и что тот, кто придет на просмотр, с первого взгляда влюбится в этот дом.

Когда вы рекламируете свое жилье, обязательно сопроводите объявление большим количеством высококлассных фотографий, подчеркивающих ключевые  характеристики объекта. Безусловно, при этом надо убедиться, что изображения позволяют получить объективную информацию об общей планировке и состоянии жилья. Также подумайте о том, чтобы инвестировать в услуги профессионального фотографа – специалист сделает качественные фото, которые сразу выделят вашу недвижимость во Франции из общей массы аналогичных объектов.

Продажа недвижимости во Франции: пошаговое руководство

Когда дело дойдет до непосредственных показов, обязательно проведите в доме генеральную уборку, уберите все личные вещи (фотографии, собственную одежду со стульев) и перенесите в кладовку все то, что визуально захламляет пространство. Вы ведь хотите, чтобы потенциальные покупатели пришли и почувствовали себя как дома, а не как в гостях у незнакомцев!

Подготовка документов для потенциальных покупателей

Продавая недвижимость во Франции, местный закон обязывает вас предоставить покупателю копии необходимых диагностических отчетов (подробнее об этом ниже) для рассмотрения.

Хотя официально не требуется иметь эти документы на руках до того, как покупатель сделает ценовое предложение о покупке, крайне рекомендуется озаботиться сбором документов заблаговременно. Это означает, что, если потенциальный покупатель или его агент спросят о состоянии объекта, вы сможете дать обоснованный ответ, подкрепив свои слова документальным подтверждением. Так у оппонентов не возникнет ощущения работы с непрофессионалами и у них не будет даже мысли, что вы что-то скрываете.

Продажа недвижимости во Франции: пошаговое руководство

Также важно убедиться в том, что в доме проведены все требуемые ремонтные работы. Это необходимо как минимум по двум причинам: во-первых, покупатель, скорей всего, не снизит свое ценовое предложение, рассчитав стоимость предстоящего ремонта, и, во-вторых, покупатель не подумает, что у продавца совсем туго с деньгами, а значит он отчаянно хочет продать свою недвижимость во Франции. Наконец, очень важно иметь на руках кадастровый план, чтобы потенциальный покупатель видел, что в ближайшие годы по соседству не планируется проводить никаких строительных работ.

Стоит также иметь в виду, что те покупатели, которые задают вам серьезные вопросы о недвижимости, вероятно, более остальных заинтересованы в покупке, поэтому вам обязательно надо знать все ответы!

Получение ценового предложения

Непосредственно после отправки ценового предложения покупатель свяжется со своим нотариусом, чтобы подготовить  compromise de vente / promesse de vente (договор купли-продажи). Вы, как продавец, имеете полное право привлечь к сделке своего нотариуса, при этом оба специалиста поделят между собой причитающийся им гонорар. Чтобы найти нотариуса, говорящего на вашем языке, посетите сайт европейских нотариусов.

Не забудьте попросить у покупателя копию simulation de finance, если он планирует оформить ипотеку во Франции, поскольку этот документ удостоверяет, что покупатель начал процесс покупки, а также что банк готов рассмотреть его  заявку на кредит.

Продажа недвижимости во Франции: пошаговое руководство

После десятидневного периода на раздумья (отсчет начинается с момента подписания compromise de vente), покупатель выплачивает 10-процентный депозит от согласованной стоимости недвижимости, и эту сумму должен перевести агент, юрисконсульт или нотариус.

Продавец, в свою очередь, до подписания должен убедиться, что он доволен всеми условиями контракта, ведь как только документ будет подписан, он сможет выйти из сделки только вернув депозит и оплатив покупателю дополнительные 10% в виде штрафных санкций.

Отчеты Dossier de Diagnostic Technique

Пакет документов Dossier de Diagnostic Technique (DDT) — это объединяющее название для различных исследований и отчетов, которые вам необходимо сделать, чтобы законно выставить на продажу свою недвижимость во Франции. Ниже приведен список проверок, которые вам нужно выполнить.

— Асбест – если разрешение на планирование и строительство дома было выдано до 1 июля 1997 года, вам понадобится отчет о том, есть ли в строительных материалах какие-либо элементы, содержащие асбест;

— Свинец – если недвижимость во Франции была возведена до 1949 года, вам потребуется отчет о любом присутствии свинцовой краски. Помните, что этот отчет действителен только в течение года;

— Термиты. Этот отчет, также известный как état des risques parasitaires, требуется только в определенных районах страны, но действителен только в течение шести месяцев;

Продажа недвижимости во Франции: пошаговое руководство

— Энергоэффективность. Отчет об энергоэффективности имущества действителен в течение десяти лет;

— Газ и электричество. Этот отчет необходим только в том случае, если имуществу больше 15 лет, а выданный документ действует в течение трех лет;

— Природные или промышленные риски. Этот документ также носит название risques naturels ou technologiques, и охватывает все естественные и техногенные риски, которым может быть подвергнута ваша недвижимость во Франции. Сюда включается декларация о страховых требованиях, сделанных продавцом в отношении этих рисков.  Отчет действителен в течение шести месяцев.

— Выгребная яма или Fosse Septique. Этот отчет требуется только в том случае, если ваше имущество не подключено к системе общей городской канализации.

Удостоверьтесь, что кого бы вы ни наняли для проведения обследований, эти люди должны иметь аккредитацию Comité d’accreditation français (COFRAC). Помните, что отчеты Dossier de Diagnostic Technique (DDT), скорей всего, обойдутся вам в несколько сотен евро, но эти затраты могут быть вычтены из налога на прирост капитала, который вам, возможно, придется заплатить.

Завершение сделки купли-продажи

Вот она, финальная прямая. Если жилье пребывает в том же состоянии, что и при подписании compromise de vente, и все бюрократические формальности улажены, вы должны быть готовы отправиться к нотариусу для подписания acte authentique (документа, удостоверяющего переход права собственности на недвижимость во Франции).

Продажа недвижимости во Франции: пошаговое руководство

Вполне вероятно, что завершение сделки не состоится в день, указанный в предварительном контракте, но не беспокойтесь, поскольку это нормально; когда речь идет о знаменитой французской бюрократии, задержки и проволочки не заставят себя долго ждать.

Окончательное подписание acte authentique будет включать в себя прочтение основных пунктов из договора купли-продажи, а сам процесс требует присутствия обеих сторон сделки, конечно, если одна из них не предоставила доверенность на представление интересов в свое отсутствие. Все идет по плану, и вам не надо беспокоиться, что все происходит позже оговоренной даты.

Для нерезидентов Евросоюза

Если вы не являетесь резидентом одной из стран Евросоюза, и если стоимость вашей недвижимости во Франции превышает 150 000 евро, вам будет назначен représentant fiscal accrédité des non-résidents (фискальный представитель). Его роль заключается в гарантии уплаты вами корректной суммы налога во время продажи и передачи права собственности на имущество.

Выбор оптимального варианта перевода средств

Теперь, когда сделка купли-продажи вашей недвижимости благополучно завершена, вам, возможно, придется переводить полученные средства в страну своего постоянного проживания. Выбор способа финансового трансфера способен значительно сэкономить ваши средства.

Есть два основных способа перевести деньги: первый — через банковский счет, второй — через валютного брокера. Хотя использование стабильного банка может быть первым, что приходит на ум большинству людей, услуги частного валютного брокера могут оказаться более удобной и менее затратной альтернативой.

Продажа недвижимости во Франции: пошаговое руководство

Большинство банков будут взимать плату за перевод, тогда как некоторые валютные брокеры этого не делают. Также последние способны предложить более выгодный курс валют и целый ряд специализированных услуг, таких как возможность зафиксировать обменный курс на срок до двух лет. Так вы будете уверены, что получите установленную вами сумму.

Выбор самого конкурентоспособного обменного курса и обход всех дорогостоящих комиссий за трансфер денег способны в конечном итоге сэкономить тысячи евро.

Если все вышеперечисленное только укрепило вас в мысли продать недвижимость во Франции, обращайтесь к специалистам компании Кофранс, которые ответят на оставшиеся вопросы и помогут сопроводить сделку до ее логического завершения.

Related Posts

Сравнение

Enter your keyword