Францияға жұмыс бабымен, жеке бизнесті бастау үшін немесе француздардың өмір салтынан ләззат алу үшін көшіп бару себебіңізге тәуелді сізде тұрақтау немесе инвестициялар мақсатында болмасын Франциядан жылжымайтын мүлікті сатып алу ықтималдығыңыз жоғары.
Сіздің таңдауыңыз Париж, Марсель, Лион немесе кез-келген өзге қалаға түсуіне қарамастан, барлық дерлік жерде сіз жылжымайтын мүлік нысандарының ауқымды спектрін таба аласыз: қомақты көлемді жекежайлар мен ауқымды жер телімдерінен бастап жинақы студиялар мен үлкен емес апартаменттерге дейін.
Бір жағынан француздардың өзі елін инвестициялауды соншалықты қаламайтын секілді – статистикаға сүйенсек француздардың тек 57%-ы жеке үйлерінде тұрады – алайда олардың сатып алуға ниетсіздігі эмигранттар мен шетелдік инвесторларға мол таңдау қалдырды. Және, кейбір заңнамалық күрделіктер мен салмақты салық ауыртпашылықтарға қарамастан, көптеген бейрезиденттер Еуропада жылжымайтын мүлікті сатып алудың бірегей мүмкіндігін қолданды.
Сонымен, егер сіз жылы еуропалық елде баспананы сатып алуды қаласаңыз, алдын-ала не туралы білген жөн? Бұл мақала сатып алу-сату үрдісі арқылы өткізеді және Франциядағы жылжымайтын мүлікті сатып алудың маңызды сәттерін атап өтеді.
Францияның жылжымайтын мүлік нарығы неге ұқсайды?
Бүгінгі таңда, және соңғы екі жылдың ішінде француздық жылжымайтын мүлік нарығы тұрақты өсу сатысында орналасқан. Жылжымайтын мүлік типі және нысанның орналасуына тәуелді орташа бағалар 8%-ға ұлғайған.
2009 жылғы қомақты құлдырауларға және 2013 жылғы екпінді құлдыраудың қайталануына қарамастан Францияның баспана нарығы жеткілікті тұрақты әрі қуатты, себебі елдің экономикасы үнемі нығаюда, туризм саяхаттаушылардың ағымымен қуантуды тоқтатпады, ал жылжымайтын мүліктің бос нысандарының спектрі инвесторларға ауқымды таңдауды ұсынады.
Осыған қарамастан француздар меншікке сатып алғаннан гөрі баспананы жалға алуды жөн көреді. Ережеге сай, бұл тенденцияны жоғары бағалармен байланыстырады, мысалы, Париждегі текше метрдің құны соңғы бірнеше жылдың ішінде 8000 еуро нышанына дейінгі максимумға жетті. Жас отбасылардың басым көпшілігі ірі қалаларда жылжымайтын мүлікті сатып алуға мүмкіндікке ие болмастан бұрын, жиі жағдайда орын алатындай перифериядағы бюджеттік баспанамен салыстырғанда кенттенген өмір салтына құрбандық еткісі келмейді. Жалпы алғанда, егер Франциядағы жылжымайтын мүлік сатып алу немесе жалға алу сұрағын қарастырар болса, әр нұсқа өзінің артықшылықтарына ие және шешім қаржы жағдайына және бұдан кейінгі өмірдегі ұзақ мерзімді жоспарларға қарай қабылдануы қажет.
Франциядағы жылжымайтын мүлікті шетелдіктер сатып алады ма?
Иә, Бүгінгі таңда бейрезиденттермен жылжымайтын мүлікті сатып алуға ешқандай заңнамалық шектеулер жоқ, алайда шетелдіктер аталмыш үрдісті барынша күрделі деп пайымдайды.
Егер сіз риелтормен жұмыс істесеңіз, онда үрдіс салыстырмалы жеңіл болады. Егер сіз жылжымайтын мүлік иесінен тікелей оны сатып алатын болсаңыз, онда шетелдік үшін бағаның барынша жоғарылағандығын және французға ұсынылған бағадан екі есеге дейін жоғары көрсетілетіндігін байқауға болады. Бұл жағдайда сіздің атыңыздан келіссөздерді жүргізе және барынша тиімді шарттарда келісімдерді жасай алатын жергілікті досты тартқан жөн.
Франциядағы жылжымайтын мүліктің әртүрлі нысандарының шамалы құны қандай?
Франциядағы жылжымайтын мүлік құны нысанның типіне және оның орналасу орнына тәуелді түрленеді. Келесі кесте әртүрлі өңірлерде сізге қандай шығындарды шығару қажеттігі туралы түсінік бере алады, алайда, сөзсіз, сізді нұсқалардың ауқымды көлемі барлық жерде күтеді, сондықтан жергілікте өзіндік зерттеуді жүргізуге даяр болу қажет.
| Орналасу орны | Жылжымайтын мүлік типі | Бағдарлы бағасы |
| Париж, Иль-де-Франс | Қос жатын бөлмесі және қос ванна бөлмелері бар пәтер | €750 000 |
| Финистер, Бретань | Үш жатын бөлмесі және төрт ванна бөлмелері бар үй | €115 000 |
| Финистер, Бретань | Ауданы 998 шаршы метр жер телімі | €12 500 |
| Олонзак, Лангедок-Руссильон | Үш жатын бөлмесі және төрт ванна бөлмелері бар үй | €250 000 |
| Лион, Рона | Үш жатын бөлмесі және төрт ванна бөлмелері бар үй | €420 000 |
| Лион, Рона | Қос жатын бөлмелері және қос ванна бөлмелері бар пәтер | €300 000 |
| Амбуаз, Луар алқабы | Төрт жатын бөлмесі және төрт ванна бөлмелері бар үй | €550 000 |
| Марсель | Төрт жатын бөлмесі және төрт ванна бөлмелері бар үй | €1 250 000 |
| Марсель | Қос жатын бөлмесі және қос ванна бөлмелері бар пәтер | €295 000 |
Францияда жылжымайтын мүлікті қалай табуға болады?
Жылжымайтын мүліктің сәйкес нысанын табудың бірқатар тәсілдері бар, төменде олардың кең таралғандары ұсынылады.
1) Жылжымайтын мүлікті сату агенттіктері және риелторлар
Бұл Франциядағы, әсіресе барынша алыс орналасқан өңірлердегі жылжымайтын мүлікті іздеудің ең көп таралған тәсілі. Сондай-ақ бұл нұсқаны француз тілі туған тіл болып табылмайтындар қолданады.
Агенттердің қызметтер құны өлшемсіз жоғары болып көрінгенімен, жеке үйлер меншіктің ең кең таралған түрі болып есептелетін провинцияларда риелтормен жұмыс жасау – бұл өзіңіздің нарықтағы барлық нысандарды қарағандығыңызға көз жеткізудің жалғыз нақты тәсілі. Кейбір француз үй иелері экспаттар үшін бағаларды ұлғайтатындығы және риелтор дұрыс бағаны тағайындауда бағаланбас қызметті көрсете алатындығы өте маңызды. Осыған қоса кейде агенттер өз жұмысы үшін нысанның жалпы құнынан 8% дейін талап етеді, сондықтан егер сіз өте шектеулі бюджет аясында жылжымайтын мүлікті алуға мәжбүр болсаңыз, өзіндік ізде ең оңтайлы нұсқа болуы мүмкін.
Егер сіз агенттермен жұмыс жасауға шешім қабылдасаңыз, нысанды табуға көмектесетін, оны қарауын ұйымдастыратын және сатып алу-сату үрдісінің заңға қатысты сұрақтарын қарастыруға көмектесетін Кофранс мамандарына батыл жүгінсеңіз болады.
2) Франциядағы жылжымайтын мүлікті сатып алу сайттары
Егер сіз риелторларды тартпастан баспана сатып алуды жоспарласаңыз, онда сіздің алғашқы аялдамаңыз мамандандырылған веб-сайт болады. Әрине, ең ауқымды спектр жергілікті француз тілді сайттарда болады, алайда, егер сізді тілді жеткілікті деңгейде меңгермеген болсаңыз, онда ешқандай қиындықсыз тілдегі ресурсты іздеңіз – бұл туған тіліңіз (орыс, украин және т.б.) не, мысалы, егер сіз арнайы терминдерді аудармасыз түсетін болсаңыз, ағылшын тілді ресурсты таңдаңыз. Орыс тілді инвесторлар үшін arendal.ru сайт старт үшін керемет орын болуы мүмкін.
Франциядағы сәйкес келетін жылжымайтын мүлікті қалай таңдауға болады?
Жылжымайтын мүлік типтері
Францияның әртүрлі өңірлерінен табуға болатын жылжымайтын мүлік типтері локацияға тәуелді барынша айрықшаланады. Парижден сіз қандай да бір пәтерді таба алмасаңыз, ауылдық жерде сізді жер телімдері, ауқымды үй-жайлар, виллалар, үйлер мен таунхаустары күтетін болады. Жылжымайтын мүліктің қандай типіне инвестілеу қажеттігі өзіңіздің нысанды қайда сатып алатындығыңыз бен қандай баспана сіздің отбасыңызға сәйкес келетіндігіне тәуелді.
Жылжымайтын мүліктің күйі
Францияда сатушының заңды жауапкершілігі әлеуетті сатып алушыға жылжымайтын мүліктің күйі туралы өзекті диагностикалық есепті ұсынуында бекітіледі. Есеп құрамында қорғасын, асбест және паразиттердің болуынан бастап септикалық жүйенің күйіне дейін барлығын, табиғи апаттардың қаупі мен энергия тиімділігі туралы есепті қамтылады.
Франциядан жылжымайын мүлік сатып алуға өз келісіміңізді бермес бұрын бұл есепті алғандығыңызға және оны өз риелторыңызбен кезеңдеп талқылағандығыңызға көз жеткізіңіз.
Алаяқтыққа қалай жол бермеуге болады
Жылжымайтын мүлікті қайда сатып алатындығыңызға қарамастан алаяқтардың қармауына түсіп қалу мүмкіндігі бар. Алаяқтыққа жол бермеудің үздік тәсілі агентті, жылжымайтын мүлік нысанын, таңдалған өңір нарығын және сатып алушы ретінде өзіңіздің неге құқылы екендігіңізді мұқият зерттеу болып табылады. Төменде алаяқтықтың бірнеше кең таралған түрлері:
– Ескірген диагностикалық есептер. Француз сатушылары нысан туралы есептерді сізге ұсынуға міндетті. Егер агент сатушының атынан әрекет етсе, онда сәйкес құжаттарды әлеуетті сатып алушыға дәл өзі ұсынады. Бұл факті риелтор нысанды барынша жоғары бағаға сатуға тырысатындығын білдіреді, себебі оның гонорары келісім сомасына тікелей тәуелді, демек, бұл оның қызығушылығында. Дәл осы себепті агенттер шығындарды төмендетуге және кейде өзекті құжаттардың орнына ескі есептерді (бір жылдан бес жылға дейінгі мерзімі асып кеткен) ұсынады.
– «Жалған» меншік иегерлері. Алаяқтықтың бұл түрі жалға алу нарығында барынша кең таралғандығына қарамастан, сатып алу саласында ол мерзімді түрде кездесіп отырады. Бұл жағдайда алаяқтар сатылымға сипаты және фотосуреттері көрсетілген өзге хабарландыруды көшіре отырып, ешқандай құқықтарға ие болмастан үйді қояды. Франциядан жылжымайтын мүлікті сатып алғыңыз келетіндігін және дәл осы нысанға қызыққаныңызды түсінгенде кілтті табыстау және депозитті алу үшін сізге бейтарап алаңда жеке кездесуді ұсынады, алаяқтар, тіпті, кездесу мен нысанды қазір қарастыру не себепті мүмкін еместігін түсіндіретін шындыққа сай келетін аңызды ойлап табады. Депозит үшін қолма-қол ақшаны санап жатқан сәтте сізге таңдалған үйдің бірде-бір үйіне сәйкес келмейтін жасанды кілттерді табыстайды. Мүмкін сіз бос емес және өзге адамға заңды негізде тиісті үйге кіруге тырыспайынша не болып жатқандығын түсіне де қоймассыз.
– Франциядағы жылжымайтын мүлікке инвестициялар бойынша семинарлар. Егер сіз, баспаны көптеген өзге әлеуетті сатып алушылары секілді өз нысаныңызды инвестициялық мақсатпен қолдануды қаласаңыз, сізге, мүмкін, нарық туралы білу, қандай нысандар осы мақсаттар үшін оңтайлы сәйкес келетіндігі, іздеуді қалай бастау қажеттігі және барлық үрдістің қалай орын алатындығы қызықты болар. Семинарлар мен курстар керемет идея болып көрінуі мүмкін, егер әрине нағыз кәсібилермен жүргізілетін заңды іс-шараларды таңдайтын болсаңыз. Кейбір алаяқтар қасақана жоғарылатылған бағаларды тағайындайды, бұл семинарға барғанда онда нағыз лайықты ақпарат беріледі деп ойлауыңыз үшін қажетті. Ең дұрысы сіз ақпараттық курс үшін артық төлейсіз, ал нашар жағдайда – орасан зор көлемдегі ақшаны төлеу арқылы аз білім көлемін аласыз.
Мұнда ақша айналымдары бар сала көптеген алаяқтарды және өзгенің есебінен күн көрушілерді тартатындығы сөзсіз. Осыған қоса алдау сызбаларының көпшілігіне сақтықтың қарапайым ережелерін қадағалай отырып, жол бермеуге болады: Франциядағы жылжымайтын мүліктің таңдалған нысанына барыңыз, сатушымен немесе риелтормен жеке кездесіңіз, тарапты маманның тексеруіне заңды маңыздылығы бар құжаттарды табыстаңыз.
Шетелдіктің Франциядағы жылжымайтын мүлікті сатып алуға қатысты қадамдары қандай?
Егер сіз француз жылжымайтын мүлік нарығына енуге даяр болсаңыз, келесі қадамдар неден бастау қажеттігі туралы жалпы түсінік алуға көмектеседі:
- Өзіңізден қандай өңірде тұрғыңыз келетіндігін анықтаңыз.
- Аталмыш өңірдің жылжымайтын мүліктің аналогтық нысандары негізінде оңтайлы бюджетті орнатыңыз.
- Сізге іздеу, қарау және таңдау кезінде көмектесе алатын риэлторды тартыңыз.
- Ең сәйкес келетін нысандарға тоқтаңыз.
- Диагностикалық есепті мұқият қарастырыңыз.
- Ауызша ұсыныс жасаңыз.
- compromis de vente – қос тараптың келісімдерін нығайтатын алдын-ала келісімге қол қойыңыз.
- Жер кадастрына деректерді енгізу, меншік құқықтарын тіркеу, шекараларды және жолға берілген құқықтарды анықтау және т.б. қоса алғанда сіз құқықтарыңызды қадағалау үшін notaire(заңгерді) тартыңыз.
- acte de vente – сатып алу-сату шартына қол қойыңыз
- Франциядағы өзіңіздің жаңа жылжымайтын мүлкіңіздің рахатын көріңіз!
Банктік қарызды немесе ипотеканы қалай алуға болады? Шетелдік шоттан депозитті салуға болады ма?
Франциядан жылжымайтын мүлікті сатып алуды қалайтын экспаттарға ипотеканы қоса алғанда ешқандай шектеулер салынбайтындығы туралы жақсы жаңалық бар. Ипотекалық несиені алумен байланысты нақты ережелер мен салықтар шетелдіктер және тұрғылықты халық үшін мардымсыз айрықшаланатындықтан тұтасымен алғанда аталмыш үрдіс барлық өтінім етушілер үшін бірдей.
Факті бойынша шетелдіктер Франциядағы жылжымайтын мүлікті жиі сатып алатындықтан, көптеген ұлттық және халықаралық банктер бейрезиденттерді жиі және қуана несиелендіретін болды. Ипотекада алудағы жалғыз нақты шектеу ол сіздің кірісіңіз: жалпы ай сайынғы қарыз айлық кірістің үштен бір бөлігінен аспауы тиіс. Осылайша, сіздің жаңа үйіңіздің құнының 70-80% қаржыландыруға даяр болса да, сіздің ресми еңбекақыңыз белгілі бір қиындықтарды құруы мүмкін.
Бүгінгі таңда банктердің басым көпшілігінде мультитілді қызметкерлер қызмет ететін халықаралық бөлімдер жұмыс істейді, алайда кәсіби аудармашыны жалдау жақсы идея болмақ, себебі ипотека – бұл тіл кедергісін жоюға ұмтылудағы құрбандық шалатын үрдіс емес.
Егер сізде депозитті төлеу үшін қолма-қол ақшаның жеткілікті көлемі болса, онда сіз шетелдік шоттан тікелей сатушының шотына төлемді жасай аласыз. Осының алдында халықаралық трансферттік алымдарды қысқарту үшін нақты ауысым бағамын нақтылау қажет.
Қандай салықтар мен алымдарды төлеу қажет?
Өзіңіздің жалпы бюджетіңізді бағалаған кезде жылжымайтын мүлікті сатып алу үрдісінде ойынға қатысатын барлық шығындар туралы ойластырған жөн, оның ішінде:
– Агенттік алымдар / риелторлық комиссия: 10% дейін
– Нотариалдық / заң алымдары: үкіметпен сіздің саудаңыздың жалпы бағасы негізінде бекітіледі, мысалы:
| Сатып алу құны | Нотариалдық мөлшерлеме |
| €6500 дейін | 4,784% |
| €6501-17 000 | 1,9734% |
| €17 001-30 000 | 1,3156% |
| Свыше €30 001 | 0,9867% |
– Мемлекеттік тіркеу үшін төлем: 0,60% – 4,89%.
– Салықтар: сатып алу кезінде 20%.
– Жер тізілімі үшін төлем: ~ 0,10%.
– Ауысымдық валюталық бағам: ауыспалы, алайда орташа нарықтық мөлшерлеме бойынша бекітілуі тиіс.
Нысанның орнынан бастап типіне дейінгі жылжымайтын мүлікті сатып алудың барлық барынша маңызды тармақтарын және ілеспе шығындарды қарастырғаннан кейін – сіз іздеуге кірісуге даяр боласыз. Франциядан жылжымайтын мүлікті сатып алуда Сізге сәттілік тілейміз!
Шошина Ольга