Каждый новоиспеченный иммигрант должен знать определенные правила аренды недвижимости во Франции – знание своих прав может защитить вас при аренде недвижимости в Париже, да и в любой другой части страны.
Переезд во Францию на ПМЖ – грандиозное приключение, но весь его блеск может померкнуть, как только вы начнете искать жилье для аренды; особенные сложности встретятся в популярных городах страны и в районах, где спрос на аренду, равно как и цены, крайне высоки. Если вы хотите арендовать недвижимость в Париже или в сельской местности, поиск идеального объекта сопряжен с большим количеством предварительных работ, но немного удачи и большая самоотверженность, несомненно, приведут к положительному результату. Определенно можно сказать одно: надо следовать установленным правилам, прежде чем подписывать договор аренды.
Стоит ли покупать или арендовать недвижимость во Франции?
В современной Франции около 40% населения предпочитают арендовать жилье, в то время как в сельской местности, как правило, дома находятся в собственности их жителей. В мегаполисах чаще арендуют жилье, даже на очень длительные периоды вплоть до нескольких десятилетий. Многие люди создают семьи и растят детей в съемных квартирах, не переживая о шаткости и нестабильности такого положения. Эта тенденция подтолкнула правительство к принятию определенных мер, направленных на увеличение безопасности, а вместе с надежностью вырос и спрос на аренду.
С сектором, в котором доминируют домовладельцы, и тенденциями долгосрочного съема может быть трудно найти подходящее жилье для аренды. Особенные сложности ждут потенциальных квартиросъемщиков во французских мегаполисах и популярных курортных зонах, где спрос традиционно выше предложения, что только подталкивает и без того высокие цены к дальнейшему росту. Так, меблированная квартира в центре Парижа площадью 40 кв. м с одной спальней может сдаваться за 3000 евро в месяц, хотя в других районах и пригородах можно найти гораздо более приемлемые цены. В 2015 году правительство Франции объявило о жилищных реформах, чтобы каждый мог получить доступ к различным формам аренды, так планировалось контролировать арендные ставки в популярных районах и управлять инфляцией в этом сегменте рынка.
Сравнивая арендные ставки с затратами на покупку недвижимости во Франции стоит учитывать, что сопровождающие сделку расходы будут довольно высоки, и суммарно могут удорожать сделку примерно на 16% от стоимости объекта. Это означает, что если в ближайшие три-пять лет вы планируете переезд – будь то в более просторный дом, в другой город или вообще в другую страну – то, вероятно, обнаружите, что расходы на куплю и дальнейшую продажу жилья превысят любую прибыль от роста стоимости.
Различия между меблированной и немеблированной недвижимостью во Франции
Если вы планируете арендовать пустое или меблированное жилье во Франции, то должны знать, что чаще арендаторы лучше защищены при съеме немеблированного (vide) объекта, который арендуют в качестве основного места жительства.
Стандартный контракт на аренду немеблированного жилья заключается минимум на три года, но в течение срока действия договора арендатор может без проблем уведомить собственника о желании разорвать отношения, при этом владелец жилья не имеет права выселить квартиросъемщика без веских на то оснований и только в исключительных обстоятельствах. Типовой договор на меблированное жилье заключается минимум на год. В прошлом арендодатели пытались сдать свои пустые апартаменты как меблированное жилье, чтобы воспользоваться всеми преимуществами краткосрочных контрактов, однако впоследствии правительство ввело понятие «меблированного» жилья, чтобы официально иметь возможность контролировать условия договоров.
Юридическое определение правительства того, что квалифицируется как меблированное (meublée), диктует, что в собственности должны быть постельные принадлежности, плита, духовка или микроволновая печь, холодильник и морозильная камера, посуда, кухонная утварь, столы и стулья, полки для хранения, осветительные приборы и хозяйственное оборудование. Вы, как арендатор, заинтересованы в том, чтобы лично проверить предоставление вещей в распоряжение.
Краткосрочная аренда жилья во Франции
Поскольку немеблированные апартаменты во Франции сдаются минимум на три года и имеют трехмесячный уведомительный период, логично предположить, что большая часть жилья на короткий срок будет меблирована. Также во Франции сильно развит рынок туристической аренды, который тоже может служить подходящим краткосрочным жильем.
Аналогично в стране представлена долгосрочная аренда, когда жилье снимается минимум на несколько месяцев. Сложности с арендой отпускной недвижимости могут возникнуть только при желании продлить срок. По этой причине, если вы снимаете недвижимость во Франции пока покупаете или строите свое жилье, стандартная аренда может оказаться самым простым, хотя не обязательно самым дешевым вариантом.
Поиск недвижимости во Франции для ее аренды
Чаще всего аренда недвижимости во Франции ассоциируется с квартирами или апартаментами, поэтому если вы хотите снять отдельный дом с садом, уточните свой запрос, особенно если работаете с риелтором (un agent immobilier).
Как и в других странах, объявления об аренде недвижимости во Франции обычно публикуются в газетах, в интернете, в виде баннеров на домах и в окнах агентств недвижимости. Если вы ищете жилье в сельской местности, то услуги риелтора могут быть бесценными, поскольку большую часть объектов нелегко найти лично или онлайн. В городских районах, скорей всего, можно найти подходящую недвижимость самостоятельно, но на этапе подписания договора, как правило, все-таки приходится иметь дело с агентом.
Во французских объявлениях метраж объекта принято указывать в квадратных метрах. Площадь менее 40 «квадратов» считается маленьким жильем, и около 10% всех объектов для аренды приходятся именно на эту категорию. Подавляющее большинство квартир, 60%, — это жилье площадью 40-99 кв. м, и около 30% объектов представляют собой просторные апартаменты, чья площадь превышает 100 квадратных метров. Стоит отметить, что в указанный метраж может входить балкон, прихожая и другие помещения, которые не предназначены непосредственно под проживание, поэтому не удивляйтесь, если при реальном просмотре квартира окажется меньше, чем вы ожидали.
Документы для подписания договора аренды недвижимости во Франции
Заявки обычно оформляются риелтором, а не владельцем (propriétaire) или арендодателем (bailleur). Вам, как потенциальному арендатору (locataire), предложат заполнить форму заявки. Вы должны быть готовы к тому, что от вас потребуют подтверждения любой из следующих категорий:
— удостоверение личности: паспорт, водительские права, виза, заграничный паспорт или любой идентифицирующий вас документ;
— профессиональная деятельность: трудовой договор, рекомендация работодателя, студенческий билет;
— финансовая состоятельность: справка о заработной плате за последние три месяца, пенсия или другой вид дохода, последняя налоговая декларация или подтверждение стипендии;
— данные о предыдущем месте аренды: квитанции за последние три месяца, декларация или рекомендации.
Вы можете прочитать полный правительственный список (на французском языке) о том, что вправе просить арендодатель. В этом перечне, например, нет выписки из банка, и все потому, что собственник жилья не имеет права запрашивать этот документ у потенциального квартиросъемщика. В свою очередь, арендодатель обязан предоставить арендатору определенные документы, куда могут включаться сертификат о проверке энергоэффективности, отчет о рисках и безопасности жилья.
Тот, кто только недавно приехал во Францию, может не обладать всей информацией. Если ваш работодатель – крупная многонациональная компания, привыкшая к найму иммигрантов, он может помочь, написав рекомендательное письмо или дав вам характеристику. Однако в декрете 2015 года указывается, что некоторые документы, например, предыдущие ссылки на аренду или налоговые декларации, могут быть получены из вашей предыдущей страны проживания.
Для тех, кто столкнулся с трудностями при подтверждении своей благонадежности, например, для тех, кто недавно устроился на работу или трудится по временному договору, был создан сервис Visale, который может выступить в качестве гаранта в течение первых трех лет. Студенты могут найти подобные услуги через сервис Lokaviz.
При подписании контракта на аренду недвижимости во Франции должен быть выплачен депозит. Оптимальный вариант – перевести деньги через условно-депозитный счет (эскроу), для пользования которым необходимы подписи обеих сторон. Если при окончании срока аренды жилье сдается в первоначальном состоянии, это повышает безопасность возврата депозита. В противном случае, если вы оплачиваете депозит наличными (что не рекомендуется), убедитесь, что получили расписку с указанием переведенной под залог суммы (dépôt de garantie).
Понимание условий договора аренды недвижимости во Франции
Ваш договор аренды – будь то немеблированное или меблированное жилье – будет возобновлен автоматически, если собственник или арендатор не заявят об обратном.
В отличие от договоров купли-продажи, договор аренды (contrat de bail) не должен быть засвидетельствован у нотариуса. Договор аренды должен быть подписан до даты непосредственного въезда в жилье новых квартирантов, а конкретное число должно быть указано в контракте.
По закону собственник может потребовать от арендатора получить страховой полис для покрытия рисков, связанных с его проживанием. Главным образом сюда входят риски затопления, пожара, взрыва, а в некоторых случаях кражи имущества. При необходимости арендатор должен представить доказательства такого страхования на первых порах проживания, а затем, по требованию собственника предъявлять документ раз в год. Отсутствие страховки может послужить основанием для отказа в аренде (конечно, если подобная оговорка предусмотрена контрактом). Альтернативный вариант: владелец может приобрести страховку самостоятельно, а затем претендовать на возмещение расходов квартиросъемщиком. В любом случае обе стороны вольны выбирать страховую компанию по своему усмотрению.
В заключенном договоре аренды недвижимости во Франции в обязательном порядке должно быть указано, какие расходы должны быть уплачены собственником, а какие ложатся на плечи квартиросъемщика. Обычно на обсуждение выносят вопросы оплаты городских налогов, коммунальных услуг, а в частности для апартаментов камнем преткновения зачастую становится плата за содержание зон общего пользования. С 2015 года договоры аренды регулируются французскими законами, дабы свести к минимуму конфликты между собственниками помещений и арендаторами.
Важно отметить, что во Франции ответственность за мелкий ремонт и текущее обслуживание несут квартиросъемщики. К таким расходам относятся содержание сада, косметический ремонт, исправление небольших сантехнических, газовых и электрических проблем, очистка дымоходов и многое другое. При этом капитальный ремонт остается ответственностью собственника жилья.
Также во Франции законна субаренда, но только при наличии официального письменного разрешения от домовладельца, и при условии, что ставка по субаренде не превышает сумму, уплачиваемую основным арендатором.
Затраты на аренду дома во Франции: плата за недвижимость, увеличение арендной ставки, налог на жилье
С сентября 2014 года затраты на привлечение профессионалов становятся финансовым бременем арендодателя. Тем не менее, существуют определенные сборы, которые могут быть юридически разделены между обеими сторонами (при согласовании), если к работе привлекается специалист, например, риелтор. Стоит учесть такой нюанс: квартиросъемщик никогда не платит больше собственника. Так, за сборы, связанные с посещением жилья, или оформлением договора аренды может взиматься плата от 8 до 12 евро с квадратного метра в зависимости от региона (в Париже «потолком» считается 12 евро с «квадрата»). При привлечении эксперта к инвентаризации имущества оплата составит 3 евро за каждый кв. м жилой площади. Если арендодатель и арендатор сами оформляют документы, взносы оплате не подлежат.
Сами арендные ставки во Франции имеют огромный диапазон, а за минувшее десятилетие эти цифры в среднем выросли на 42%. Стоимость аренды начинается от 300-500 евро в месяц за небольшую квартиру в не очень популярных регионах. Двухкомнатная квартира в большем городе, например, Бордо, может сдаваться по цене около 600-1000 евро в месяц. Безусловно, аренда квартиры в Париже обходится максимально дорого: не редко можно встретить объявления о сдаче просторной меблированной квартиры в престижном районе за 3000-7000 евро в месяц, хотя, безусловно, есть варианты намного проще и бюджетней.
Новые договоры аренды, заключенные после августа 2015 года, контролируются, особенно в тех районах, где спрос на жилье значительно превышает предложение. Рост арендной ставки не должен превышать 20% от цены предыдущего договора, в то время как снижение ограничено 30%. Закон, однако, вступил в силу и полноценно работает только в Париже, но с 2017 года планировалась его реализация на всей остальной части Франции. Для квартиросъемщика это означает, что если арендная ставка превысила максимально допустимый предел, то он может потребовать переоценки и заключения договора на новых финансовых условиях.
Изменение арендных ставок в действующих договорах может производиться не чаще одного раза в год. Обычно рост ставок соответствует уровню инфляции или просто подтягивается до рыночных реалий. Еще одно ограничение – увеличение не должно превышать базовые ставки индекса арендной платы (Indice de référence des loyers (IRL)), которые ежеквартально публикуются статистическим институтом INSEE.
Арендатор также несет ответственность за уплату налога на имущество (taxe d’habitation) за любое жилье, которое он занимает по состоянию на 1 января каждого года. Поэтому после переезда вы обязаны сообщить новый адрес французской налоговой службе (Center des Impôts), и ежегодные уведомления вам будут направляться по новому месту жительства примерно в октябре.
Въезд и выезд из арендованной квартиры: инвентаризация и уведомления
Со всей бюрократией, славящей Францию далеко за ее пределами, надо быть готовыми к тому, что каждый шаг здесь регулируется и контролируется, поэтому неудивительно, что выезд из съемной квартиры во Франции тоже имеет свой регламент.
Инвентаризация
Помимо соглашения о найме вам придется подписать акт полной инвентаризации (état des lieux), где описывается наличие, характер и состояние любых предметов, принадлежащих арендодателю и оставленных в пользование квартиросъемщику. Сюда включается мебель, бытовая техника, фурнитура и предметы декора. Крайне важно проследить, чтобы описанное на бумаге в точности совпадало с тем, что имеется в наличии, поскольку этот документ станет основой всех переговоров при выезде из квартиры и попытке вернуть депозит. Также этот акт пригодится, если во время аренды вы решите провести ремонт.
Как правило, если арендатор не нанес ущерб имуществу, капитальный ремонт производится и оплачивается силами и средствами собственника. Это означает, что вы, как арендатор, не обязаны платить за естественный износ, а также за ущерб, вызванный отсутствием обслуживания со стороны владельца недвижимости во Франции. На практике это подразумевает переговоры с риелтором по каждой детали, которая потенциально может привести к потере депозита. При выезде из квартиры желательно заручиться поддержкой того, кто свободно владеет французским языком, чтобы помочь вам в переговорах.
При наличии спорных вопросов депозит возвращается через два месяца после прекращения аренды, если споров и разногласий нет, то депозит вы получите в течение месяца. Если возврата не произошло, то вы можете направить жалобу в соответствующий Департамент La commission départementale de conciliation (CDC).
Уведомление
Для меблированной квартиры требуется период уведомления за месяц. При выезде из немеблированного жилья необходимо уведомить собственника за один или три месяца, в зависимости от региона (например, в Париже достаточно предупредить за месяц, в то время как в менее востребованных регионах необходимо уведомлять владельца о прекращении аренды за три месяца).
Это означает, что если вы арендуете недвижимость без мебели и уведомляете о прекращении аренды в январе, то должны будете заплатить за съем жилья и погашать коммунальные платежи до апреля, даже если физически покинете квартиру в феврале. Этот срок, однако, можно сократить до месяца, если вы находитесь в трудных жизненных обстоятельствах, например, если потеряли работу. В идеале, если вы предполагаете, что в скором времени придется внезапно сорваться с места, убедитесь, что подобная оговорка есть в договоре. В качестве альтернативы, вы можете помочь собственнику недвижимости во Франции быстрей найти нового квартиросъемщика, что тоже избавит вас от необходимости дополнительных затрат за жилье, которым вы уже не пользуетесь.
Как правило, уведомительный период начинается со дня, когда владелец получил от вас официальное письмо. К сожалению, электронные письма и устные уведомления в этом вопросе недействительны. Письмо должно быть либо заказным, либо доставлено курьером, либо вручено лично под роспись. Наверное, самый простой и надежный вариант – заказное письмо, которое можно отправить в любом почтовом отделении всего за несколько евро.
Со своей стороны собственник обязан предупредить квартиросъемщика о прекращении аренды за шесть месяцев до окончания срока (для жилья без мебели) или за три месяца при завершении аренды меблированного жилья. При годовом договоре это означает, что если вы не получили уведомление о выселении через полгода, то контракт будет автоматически продлен, конечно, если вы не заявите об обратном. Все эти детали и нюансы должны быть указаны в договоре и действовать в течение 12 месяцев. Для прекращения договора аренды у собственника должны быть очень веские причины, например, если квартиросъемщик не оплачивает аренду, либо владелец сам желает поселиться в этой квартире, либо же решил вовсе продать свою недвижимость во Франции.
Права арендатора во Франции
Французская правовая система прочно защищает права арендатора. После передачи ключей квартиросъемщику собственник не имеет права входить в квартиру без согласия арендатора, в противном случае он будет обвинен в нарушении границ и преследовании. Хозяин не имеет права проверять арендатора, например, на предмет проведения ежегодных инспекций, если изначально это не было согласовано в договоре аренды. Собственник имеет право на вход в жилье для выполнения основных работ и текущего обслуживания, а арендатор должен это разрешить.
Если у вас есть разногласия с владельцем, первое, что вы должны сделать, это посетить официальный сайт service-public.fr (только на французском языке) или La commission départementale de conciliation (CDC), которые созданы для того, чтобы разрешать споры между собственниками и арендаторами. Также можно посетить сайт национальной организации ANIL (тоже только на французском языке), где предоставляются бесплатные юридические консультации по вопросам жилья. Безусловно, если вам требуется специалист, который разберет конкретно вашу ситуацию и будет отстаивать ваши права, то стоит обратиться за советом к профессиональному юристу.
Важно отметить, что к меблированному и пустому жилью применяются абсолютно разные подходы, поэтому не забудьте прочитать соответствующий вашей ситуации раздел. Кроме того, если частью страхового пакета является юридическое страхование, свяжитесь с вашей страховой компанией.
Взаимодействие с соседями
Если вы столкнулись с проблемами постоянного шума со стороны соседей, с аномальными шумами из других источников (например, ночные бары или строительная площадка) или с посторонними запахами, вы можете сообщить о проблеме. Однако стоит помнить, что ложные обвинения имеют серьезные последствия, поэтому убедитесь, что сложившаяся ситуация не только вам кажется проблемой, но и расценивается как таковая французским правительством.
Шошина Ольга
